【正文】 23國(guó)信集團(tuán)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃長(zhǎng)春市樓盤空置情況萬平方米增長(zhǎng) 11％增長(zhǎng) 194％增長(zhǎng) 80％24國(guó)信集團(tuán)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃q需求方向167。房屋質(zhì)量、物業(yè)管理是消費(fèi)者選擇住宅的主要影響因素 經(jīng)濟(jì)實(shí)用仍是消費(fèi)者購(gòu)買住宅的主導(dǎo)原則?經(jīng)濟(jì)適用房仍是消費(fèi)者選擇的主要品種，占到消費(fèi)者計(jì)劃購(gòu)房的 %（ 2023年秋季房展會(huì)的 ）?住房面積在 60100平方米的二室一廳、二室二廳是消費(fèi)者的主要選擇戶型，占到計(jì)劃購(gòu)房的 %167。%，經(jīng)營(yíng)收入占 20％長(zhǎng)春市房地產(chǎn)業(yè)鳥瞰： 產(chǎn)品供需格局 （二）25國(guó)信集團(tuán)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃q供需錯(cuò)位 空置房屋中，除少部分存在結(jié)構(gòu)缺陷、質(zhì)量缺陷外，大多是由于定位不準(zhǔn)，造價(jià)偏高等原因?qū)е聹N，甚至有個(gè)別小區(qū)開盤即死盤，如 2023年開盤的 “金色家園 ”、 “吉港花園 ”、 “雍景豪庭 ”和 “五環(huán) 綜合實(shí)力較強(qiáng)的開發(fā)商采取規(guī)模運(yùn)作，在長(zhǎng)春市市郊開發(fā)大片新社區(qū)167。各種規(guī)模較小的開發(fā)商則各顯神通，采取 “見縫插針 ”式開發(fā)長(zhǎng)春市房地產(chǎn)業(yè)鳥瞰： 產(chǎn)品供需格局 （三）大連萬達(dá)星宇地產(chǎn)吉林亞泰市場(chǎng)份額企業(yè)實(shí)力長(zhǎng)房 長(zhǎng)春地產(chǎn)熱電國(guó)信宇華建業(yè)秋實(shí)東華開發(fā)實(shí)力強(qiáng)的3－ 5家開發(fā)商，在長(zhǎng)春市外圍采取規(guī)模化開發(fā)運(yùn)作，并已在長(zhǎng)春市形成品牌優(yōu)勢(shì)。開發(fā)實(shí)力較弱，通過利用各種資源或渠道，獲得長(zhǎng)春市內(nèi)可開發(fā)地段進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)29國(guó)信集團(tuán)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃q未來發(fā)展趨勢(shì)167。大規(guī)模開發(fā)能完美體現(xiàn)物業(yè)整體規(guī)模的完善性、配套設(shè)施的經(jīng)濟(jì)性、公共娛樂設(shè)施的齊全性、環(huán)境綠化的整體協(xié)調(diào)性，所以具有不夠規(guī)模小區(qū)無可比擬的優(yōu)勢(shì)。中長(zhǎng)期房?jī)r(jià)有下降趨勢(shì)目前的房?jī)r(jià)與百姓的收入比例關(guān)系不協(xié)調(diào)。 2023年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 5550元，每戶平均人口數(shù) 人，每個(gè)家庭平均年收入約為 2萬元，所以，合理房?jī)r(jià)應(yīng)為：總房款在 10萬元左右， 90㎡左右的房子單位售價(jià)應(yīng)為 1000元左右，而目前長(zhǎng)春市商品房最低售價(jià)為1300元 /㎡， 2023年度商品房平均售價(jià)為 2238元 /㎡。與全國(guó)平均水平比較，長(zhǎng)春市的房?jī)r(jià)也顯略高?？梢?，長(zhǎng)春市的城鎮(zhèn)居民人均可支配收入比全國(guó)平均值少 730元，而商品房平均售價(jià)卻比全國(guó)平均水平高出 135元 /㎡。目前的供需結(jié)構(gòu)不合理，加之競(jìng)爭(zhēng)的不斷加劇，將加快長(zhǎng)春市房地產(chǎn)企業(yè)整合 需求特點(diǎn)167。 國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，提高了人們購(gòu)買力，加之人口老齡化，使消費(fèi)者對(duì)醫(yī)藥保健品的需求趨于旺盛167。 消費(fèi)者對(duì)藥品品牌的認(rèn)知度強(qiáng)于對(duì)藥店的選擇31國(guó)信集團(tuán)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃q計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下形成的三級(jí)批發(fā)格局基本打破后，大批民營(yíng)醫(yī)藥批發(fā)企業(yè)在醫(yī)藥行業(yè)尚未完全規(guī)范化的市場(chǎng)中，借助高額回扣、欺行霸市、惡性壓價(jià)等手段迅速崛起，并迅速形成規(guī)?；?jīng)營(yíng)，逐漸演變成為醫(yī)藥批發(fā)市場(chǎng)的主要角色167。其中包括部分醫(yī)藥批發(fā)商和外地醫(yī)藥銷售商，國(guó)內(nèi)一些大的制藥企業(yè)集團(tuán)也投資或準(zhǔn)備投資進(jìn)入醫(yī)藥流通領(lǐng)域167。經(jīng)調(diào)查，在長(zhǎng)春市較繁華的 XX路不到 100米的的路段內(nèi)分布著三家零售藥店，其中一家國(guó)有兩家民營(yíng)，每天銷售多的為 1000多元，少的僅有 700元左右167。據(jù)調(diào)查，在長(zhǎng)春市最大的銷售企業(yè)吉林大藥房的 54家連鎖店中除 6家盈利外，其他連鎖店保持盈虧平衡已很不易167。）33國(guó)信集團(tuán)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃長(zhǎng)春市醫(yī)藥銷售企業(yè)個(gè)數(shù)不斷增加零售企業(yè)批發(fā)企業(yè)企業(yè)個(gè)數(shù)（數(shù)字來源：吉林省醫(yī)藥經(jīng)貿(mào)委醫(yī)藥處 需求特點(diǎn)?國(guó)家降低藥品價(jià)格和到定點(diǎn)藥店購(gòu)藥等醫(yī)療改革政策的出臺(tái)，減少了醫(yī)院通過銷售藥品獲得的利潤(rùn)，自然要通過添置醫(yī)療器械增加診斷和治療收入，從而促進(jìn)了醫(yī)院對(duì)醫(yī)療器械的需求?人口的老齡化和人們生活品質(zhì)的追求，促進(jìn)了康復(fù)保健器械的市場(chǎng)需求?醫(yī)療單位采購(gòu)體系的改革，即采取 招標(biāo)和集中采購(gòu)等采購(gòu)方式使醫(yī)療器械產(chǎn)品的價(jià)格更加透明，壓低了銷售商的利潤(rùn)空間?中小醫(yī)療單位由于支付能力有限，銷售回款周期較長(zhǎng)167。良好的宏觀國(guó)民經(jīng)濟(jì)形式，穩(wěn)定的社會(huì)治安，促進(jìn)了旅游業(yè)的發(fā)展167。旅游業(yè)作為吉林市的支柱產(chǎn)業(yè)，吉林市政府通過挖掘與整合吉林市特有地歷史、地理、自然和人文等旅游資源，先后推出以松花湖、長(zhǎng)白山為主題地“原始生態(tài)旅游 ”、 “清涼夏日之旅 ”、 “浪漫金秋之旅 ”，以霧松冰雪為題材地 “霧松銀冬之旅 ”、 “滑雪天堂之旅 ”，以城市風(fēng)光、民俗風(fēng)情、宗教文化為內(nèi)容地 “山水都市之旅 ”、 “烏拉風(fēng)情之旅 ”、 “宗教文化之旅 ”等旅游特色產(chǎn)品。北山大世界綜合開發(fā)預(yù)期167。納入吉林市旅游開發(fā)鏈中隨著經(jīng)濟(jì)收入的逐步提高，人們的旅游意識(shí)的逐步加強(qiáng)，特別是近些年 “假日經(jīng)濟(jì) ”的興起，會(huì)極大地刺激了國(guó)內(nèi)旅游業(yè)的發(fā)展。將北山大世界納入到北山公園的旅游項(xiàng)目中，進(jìn)一步納入到吉林市旅游項(xiàng)目開發(fā)鏈中，借北山宗教圣地、吉林霧淞等盛名，提高北山城市冰雪娛樂旅游項(xiàng)目的知名度，在市場(chǎng)上形成 “一枝獨(dú)秀 ”的局面吉林冰雪娛樂旅游業(yè)開發(fā)前景（二）37國(guó)信集團(tuán)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃吉林市居民人均年收入和支出不斷增長(zhǎng)元消費(fèi)性支出可支配收入（數(shù)字來源：吉林市統(tǒng)計(jì)年鑒）38國(guó)信集團(tuán)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃長(zhǎng)春市、吉林市旅游人次和旅游收入總體呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)萬人次 億元吉林市旅游人次吉林市旅游收入長(zhǎng)春市旅游收入長(zhǎng)春市旅游人次（數(shù)字來源：長(zhǎng)春市、吉林市統(tǒng)計(jì)年間）39國(guó)信集團(tuán)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃長(zhǎng)春市、吉林市國(guó)外旅游人次和旅游收入總體呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)萬人次 萬美元吉林市旅游人次吉林市旅游收入長(zhǎng)春市旅游收入吉林市旅游人次（數(shù)字來源：長(zhǎng)春市、吉林市統(tǒng)計(jì)年間）40國(guó)信集團(tuán)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃第二部分 國(guó)信集團(tuán)產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向定位167。 主導(dǎo)業(yè)務(wù)：借勢(shì)型房地產(chǎn)開發(fā)167。 副業(yè)：摒棄醫(yī)藥醫(yī)療，伺機(jī)培育新增長(zhǎng)點(diǎn)167。 目前涉足的業(yè)務(wù)領(lǐng)域基本分析167。ⅰ ） ⅱ ） 房地產(chǎn)主業(yè)加強(qiáng)與拓展戰(zhàn)略項(xiàng)目開發(fā)與資源儲(chǔ)備ⅲ ）市場(chǎng)營(yíng)銷 次主導(dǎo)業(yè)務(wù)：房地產(chǎn)配套開發(fā)167。 資本運(yùn)作：搭車長(zhǎng)影，橫向聯(lián)合42國(guó)信集團(tuán)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃現(xiàn)國(guó)信集團(tuán) SWOT分析（一）q 優(yōu)勢(shì) 167。 在長(zhǎng)春市中心區(qū)域間接擁有房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)?chǔ)備資源167。 企業(yè) 三年房地產(chǎn)開發(fā)，積累了一定項(xiàng)目運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)q 劣勢(shì) 雖然連續(xù)開發(fā)的三個(gè)項(xiàng)目規(guī)模在不斷擴(kuò)大，但還未形成規(guī)模優(yōu)勢(shì) 缺乏自有資金167。 專業(yè)化程度低167。 43國(guó)信集團(tuán)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃q機(jī)會(huì) 167。市場(chǎng)的潛在需求長(zhǎng)春市區(qū)開發(fā)目標(biāo)為：到 2023年長(zhǎng)春市城市實(shí)際居住人口控制在 255萬人以內(nèi)，建成區(qū)用地控制在 200平方公里以內(nèi)， 城市人均居住面積達(dá)到 11平方米。 每年住宅需求量在 200萬平方米左右167。167。目前開發(fā)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的進(jìn)展?fàn)顩r，將直接影響到與長(zhǎng)影的長(zhǎng)遠(yuǎn)合作，影響到今后的資源儲(chǔ)備167。長(zhǎng)春市聚集著 400多家房地產(chǎn)企業(yè)，加之實(shí)力雄厚的外來開發(fā)商的不斷進(jìn)入， 房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)愈來愈激烈房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)信歷史上地位，決定了其作為國(guó)信主業(yè)是歷史的必然性 ?房地產(chǎn)開發(fā)是國(guó)信盈利能力最強(qiáng)的業(yè)務(wù)?房地產(chǎn)開發(fā)創(chuàng)造的利潤(rùn)是國(guó)信總利潤(rùn)比重最大的業(yè)務(wù)，三年均在 75％以上?房地產(chǎn)開發(fā)是占用國(guó)信人力資源、資金、社會(huì)資源的最多的業(yè)務(wù)167。房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入穩(wěn)定有序的發(fā)展軌道后，中小房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)弱勢(shì)會(huì)更加突出。引入戰(zhàn)略合作伙伴（如廣西中大），利用其擁有的融資能力強(qiáng)、多年房地產(chǎn)開發(fā)積累的豐富專業(yè)運(yùn)作能力，來彌補(bǔ)國(guó)信的劣勢(shì)與不足，同時(shí)滿足中大資源儲(chǔ)備貧乏的不足，通過優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，真正發(fā)揮出 1＋ 12的協(xié)同作用，壯大國(guó)信開發(fā)實(shí)力167。?明確確立房地產(chǎn)主業(yè)地位（二）47國(guó)信集團(tuán)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃q項(xiàng)目開發(fā)與資源儲(chǔ)備167。下一步開發(fā)項(xiàng)目的儲(chǔ)備?積極籌備 “陽(yáng)光景都 ”二期開發(fā)工程的相關(guān)工作?做好 “陽(yáng)光景都 ”三期用地及項(xiàng)目整體規(guī)劃工作 房地產(chǎn)主業(yè)加強(qiáng)與拓展戰(zhàn)略（一）48國(guó)信集團(tuán)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃q資金運(yùn)籌167。向其它企業(yè)進(jìn)行短期、臨時(shí)性的靈活資金拆借，解決部分資金周轉(zhuǎn)問題167。調(diào)動(dòng)各種資源，通過采取適宜營(yíng)銷策劃，廣告促銷等市場(chǎng)途徑，積極進(jìn)行項(xiàng)目銷售，用銷售回款進(jìn)行滾動(dòng)式開發(fā)167。研究掌握消費(fèi)者的真正需求，分析消費(fèi)者的購(gòu)房動(dòng)機(jī)，采取新城市生活主義開發(fā)模式，新城市生活主義的開發(fā)模式＝產(chǎn)業(yè)化打造的換代住宅＋街坊化的配套與服務(wù)＋和諧優(yōu)美的自然環(huán)境＋濃郁迷人的文化氛圍，在 “陽(yáng)光景都 ”房地產(chǎn)項(xiàng)目中以質(zhì)量、物業(yè)管理、配套服務(wù)、文化氛圍營(yíng)造等方面下功夫，提升項(xiàng)目整體形象167。建立有效的銷售機(jī)制通過建立富有激勵(lì)作用的銷售獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制，激發(fā)公司全體人員參與產(chǎn)品的宣傳與銷售，縮短銷售周期 進(jìn)行營(yíng)銷策劃與專業(yè)策劃公司合作與專業(yè)銷售公司合作政策風(fēng)險(xiǎn)國(guó)家有關(guān)房地產(chǎn)相關(guān)政策措施的出臺(tái)，將對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)構(gòu)成風(fēng)險(xiǎn)，如 “房地產(chǎn)開發(fā)土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣 ”政策的出臺(tái)，將使資金實(shí)力較弱的中型房地產(chǎn)企業(yè)遭到淘汰作為小型房地產(chǎn)企業(yè)的國(guó)信應(yīng)采取兼并、整合等方式盡快做 “大 ”做 “強(qiáng) ”，提高競(jìng)爭(zhēng)力，同時(shí)，采取多角化經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，分散經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)167。隨著供大于求的買方市場(chǎng)的逐漸形成，加之本地開發(fā)商的成熟與外來實(shí)力強(qiáng)大的開發(fā)商的加入，長(zhǎng)春市房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)程度在不斷加劇，房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)稍有不慎，都有可能招致整個(gè)項(xiàng)目的失敗，甚至可能導(dǎo)致企業(yè)的倒閉國(guó)信應(yīng)在項(xiàng)目前期進(jìn)行詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)研和開發(fā)策劃，按照現(xiàn)代企業(yè)價(jià)值鏈流程實(shí)施項(xiàng)目運(yùn)作，實(shí)施整合營(yíng)銷、控制開發(fā)成本，為目標(biāo)消費(fèi)群提供產(chǎn)品與服務(wù)167。但是，由于國(guó)信占有的項(xiàng)目?jī)?chǔ)備受長(zhǎng)影高層人員變動(dòng)、經(jīng)營(yíng)調(diào)整等各種因素的影響，在一定程度上存在嚴(yán)重項(xiàng)目?jī)?chǔ)備風(fēng)險(xiǎn) 目前涉足的業(yè)務(wù)領(lǐng)域基本分析167。 次主導(dǎo)業(yè)務(wù)：房地產(chǎn)配套開發(fā)167。 資本運(yùn)作：搭車長(zhǎng)影，橫向聯(lián)合53國(guó)信集團(tuán)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃第二部分 國(guó)信集團(tuán)產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向定位167。 主導(dǎo)業(yè)務(wù)：借勢(shì)型房地產(chǎn)開發(fā)167。戰(zhàn)略目標(biāo)（ Ⅱ ）整合現(xiàn)有配套業(yè)務(wù)三位一體的統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理形成次主業(yè)開發(fā)業(yè)務(wù)鏈（ Ⅲ ）次主業(yè)拓展戰(zhàn)略內(nèi)部市場(chǎng)化運(yùn)作積極向外滲透適度資金傾斜(Ⅴ )風(fēng)險(xiǎn)因素與規(guī)避策略167。 資本運(yùn)作：搭車長(zhǎng)影，橫向聯(lián)合54國(guó)信集團(tuán)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃q不銹鋼?醫(yī)藥企業(yè) GSP認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn)的推行，長(zhǎng)春市及周邊醫(yī)療單位需要定制大量的不銹鋼設(shè)備和器皿?每年 300－ 400萬平方米的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目、 200萬平方米的裝飾項(xiàng)目?加之廣告等行業(yè)的發(fā)展對(duì)不銹鋼制品的需求增加?技術(shù)實(shí)力較強(qiáng)的不銹鋼公司擁有較大的市場(chǎng)空間167。167。因此，家裝這一潛在廣闊市場(chǎng)還遠(yuǎn)未開發(fā)，按長(zhǎng)春市年銷售 200萬平方米商品房，按每平方米最低裝修報(bào)價(jià) 100～ 150元計(jì)算，則每年長(zhǎng)春市家裝市場(chǎng)至少有 2～ 3億元的市場(chǎng)空間?長(zhǎng)春市每年寫字樓、商鋪等工裝竣工面積達(dá)到 平方米 ，按每平方米最低裝修報(bào)價(jià) 150～ 200元計(jì)算，則每年工裝項(xiàng)目工程額在 億元以上?作為長(zhǎng)春市具有一、二級(jí)工程資質(zhì)的二十多家裝飾企業(yè)之一，具有廣闊的市場(chǎng)開拓空間 利于業(yè)務(wù)的互補(bǔ)和銜接167。利于現(xiàn)有管理水平的提升（尊重現(xiàn)實(shí)運(yùn)作狀況：一個(gè)總經(jīng)理、一套財(cái)務(wù)管理、一套采購(gòu)協(xié)調(diào)）167。通過資源整合，利于發(fā)揮協(xié)同效應(yīng)，并逐漸形成核心競(jìng)爭(zhēng)力，提高市場(chǎng)占有率整合現(xiàn)有房地產(chǎn)配套業(yè)務(wù)（二）56國(guó)信集團(tuán)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃不銹鋼公司塑鋼公司 裝飾公司 核心競(jìng)爭(zhēng)力不銹鋼、塑鋼合裝飾公司三位一體運(yùn)作促進(jìn) 促進(jìn)促進(jìn)整合現(xiàn)有房地產(chǎn)配套業(yè)務(wù)，發(fā)揮協(xié)同效應(yīng)產(chǎn)品支持、提供市場(chǎng)信息需求支持、提 供市場(chǎng)信息提供市場(chǎng)信息提供市場(chǎng)信息產(chǎn)品支持、提供市場(chǎng)信息需求支持、提供市場(chǎng)信息57國(guó)信集團(tuán)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃次主業(yè)五年戰(zhàn)略目標(biāo)為國(guó)信持續(xù)產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金收益的同時(shí)，要逐漸成為規(guī)模適度的長(zhǎng)春市房地產(chǎn)配套服務(wù)行業(yè)的骨干企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo) :五年銷售額達(dá)到 45005500萬 五年的規(guī)劃 不銹鋼 塑鋼 裝飾 合計(jì)銷售量 50007000萬 60008000萬 利潤(rùn)額 25003000萬 8001000萬 12001500萬 450