【正文】 至 年 月 日 XX市房地產(chǎn)市場管理處制 項目實施順序 1. 項目建議書 （計劃部門） （規(guī)劃部門） — 對建設(shè)項目進行確認(rèn)和選擇。 5. 土地權(quán)屬證明 （土地部門）： 建設(shè)單位取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后，才能到土地管理部門辦理建設(shè)用地征用劃撥手續(xù)。 一書兩證 項目建議書的基本內(nèi)容 各部門、各地區(qū)、各行業(yè)根據(jù)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展的長遠(yuǎn)計劃、行業(yè)規(guī)劃、地區(qū)規(guī)劃等要求，經(jīng)過調(diào)查、預(yù)測、分析，提出項目建議書。 （ 2）產(chǎn)品方案、擬建規(guī)模和建設(shè)地點的初步設(shè)想。 （ 4）投資估算和資金籌措設(shè)想。 （ 6）經(jīng)濟效益和社會效益的初步估計（包括初步的財務(wù)評價和國民經(jīng)濟評價）。 建設(shè)用地規(guī)劃管理的概念 建設(shè)用地規(guī)劃管理就是“根據(jù)城市規(guī)劃法規(guī)和批準(zhǔn)的城市規(guī)劃，對城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)建設(shè)項目用地的選址、定點和范圍的規(guī)定，總平面審查，核發(fā)建設(shè)用地許可證等各項管理工作的總稱”。 城市建設(shè)工程規(guī)劃管理 城市建設(shè)工程規(guī)劃管理是一項工作量很大的經(jīng)常性的工作、建設(shè)工程類型繁多、性質(zhì)各異，歸納起來可以分為 建筑工程 、 市政管線工程 和 市政交通工程三大類 建設(shè)工程規(guī)劃許可證是城市規(guī)劃行政主管部門依法核發(fā)的有關(guān)建設(shè)工程的法律憑證。 城市規(guī)劃實施管理 “一書兩證” 建設(shè)項目選址是執(zhí)行城市規(guī)劃的關(guān)鍵所在，它改接關(guān)系到城市的性質(zhì)、規(guī)模、布局和城市規(guī)劃的實施，同時也關(guān)系到建設(shè)項目實施順利與否，這是一個十分重要的環(huán)節(jié)?！? （ 1）保證建設(shè)項目的布點符合城市規(guī)劃。 （ 3）綜合協(xié)調(diào)建設(shè)選址中的各種矛盾，促進建設(shè)項日的前期工作順利進行。 該市規(guī)劃監(jiān)督檢查大隊發(fā)現(xiàn)后 ， 責(zé)令其立即停止施工 ， 等待處罰 。 實例 2 1993年 ， 某市糧食局以建糧油批發(fā)市場為由 ， 通過當(dāng)?shù)卣?， 以每畝 ， 從小北村征走耕地 畝 。 這些耕地即被糧食局分割成份 ， 以股金的形式把土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移到個人和一些單位手里 ， 每份 到土地使用權(quán)后的人 ， 便各自建起了民宅 、 商店 、 酒店 、公司等 。 評析：這是一起典型的擅自 改變建設(shè)用地性質(zhì)和私自轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán) 的案例，情節(jié)嚴(yán)重。使用土地但是糧食局卻沒有按規(guī)劃、按原來的計劃規(guī)模建設(shè)批發(fā)市場，卻將大部分土地轉(zhuǎn)向了房地產(chǎn)開發(fā)，征來的耕地被改變了用途，其所作所為已與糧油批發(fā)交易毫無關(guān)系，實際卜是改變了建設(shè)用地的性質(zhì)。 糧食局需要重新領(lǐng)取改變性質(zhì)用地的建設(shè)用地規(guī)劃許可證。 實例 3 某房地產(chǎn)開發(fā)公司與市區(qū)某鄉(xiāng)政府協(xié)商 ， 準(zhǔn)備利用該鄉(xiāng)的土地搞開發(fā)經(jīng)營 ， 經(jīng)過協(xié)商 ， 鄉(xiāng)政府與房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了一份聯(lián)合興辦公司的協(xié)議書 ， 協(xié)議書規(guī)定：雙方興辦聯(lián)合公司 ， 鄉(xiāng)里提供 50畝土地 ， 房地產(chǎn)開發(fā)公司出資 ， 在這塊土地上修建 60幢別墅作為渡假村 ， 以吸引城市客源 ， 預(yù)計利潤可觀 。 雙方聯(lián)營年限為50年 ， 不論贏虧 ， 公司每年都要定期向鄉(xiāng)里付給固定的利潤和管理費 。 首先 ， 簽約主體資格不對 。 我國 《 土地管理法 》 第十條明確規(guī)定： “ 農(nóng)村集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的 ， 由村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會經(jīng)營 、 管理 。 因此鄉(xiāng)政府不能單方面代表農(nóng)民對土地進行處分并從中受益 。 另外，該聯(lián)辦公司的協(xié)議內(nèi)容也屬違法無效。由于我國《土地管理法》第六十三條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。鄉(xiāng)政府明明是轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或是出租土地，卻聲稱是合辦公司而不交國家有關(guān)稅費，這份合辦公司的協(xié)議其實是一種規(guī)避法律，脫逃稅費，變相出租、轉(zhuǎn)讓土地的行為，其違法性顯而易見 . 其次，對一于上述事件的處罰，可以根據(jù)《土地管理法》第七十三條規(guī)定：“買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門沒收違法所得；對違反土地利用總體規(guī)劃擅自將農(nóng)用地改為建設(shè)用地的，限期拆除在非法轉(zhuǎn)讓的土地上新建的建筑和其他設(shè)施，恢復(fù)土地原狀，對符合土地利用總體規(guī)劃的，沒收在非法轉(zhuǎn)讓的上地上新建的建筑物和其他設(shè)施，可以并處罰款；對直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。 建設(shè)用地規(guī)劃管理是城市規(guī)劃管理的重要組成部分，對建設(shè)用地實行嚴(yán)格的規(guī)劃控制是城市規(guī)劃實施的基本保證，是建設(shè)項目選址的規(guī)劃管理的繼續(xù)。 城市規(guī)劃行政主管部門對城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的建設(shè)用地實行統(tǒng)一的規(guī)劃管理。 建設(shè)用地規(guī)劃管理的內(nèi)容 （ l）控制土地使用性質(zhì)和控制土地使用強度。 (4) 核定土地使用其他規(guī)劃管理要求 . 建設(shè)用地規(guī)劃管理的程序及操作要求 （ 1）認(rèn)定建設(shè)用地定點申請 建設(shè)用地單位向城市規(guī)劃行政主管部門提出定點申請，城市規(guī)劃行政主管部門要嚴(yán)格市查建設(shè)項目有關(guān)文件，如設(shè)計任務(wù)書（可行性研究報告）、批準(zhǔn)投資文件、城市規(guī)劃行政主管部門核發(fā)的選址意見書等，如果符合受理申請條件和要求，則予以受理，否則不予受理。 （ 2）根據(jù)需要征求有關(guān)部門意見 建設(shè)項目用地，必然要涉及周圍不少單位，要發(fā)生業(yè)務(wù)聯(lián)系、協(xié)作關(guān)系、生活聯(lián)系、鄰里關(guān)系等，還會產(chǎn)生各種矛盾和互相干擾或影響，因此，城市規(guī)劃行政主管部門應(yīng)根據(jù)該建設(shè)項目用地的性質(zhì)、規(guī)模、發(fā)展情況，決定向哪些部門、單位征詢意見。填好建設(shè)用地征詢意見表。 （ 4）提供規(guī)劃設(shè)計條件 建設(shè)用地位置和紅線范圍初步擬定后，城市規(guī)劃行政主管部門應(yīng)當(dāng)向建設(shè)用地單位提供規(guī)劃設(shè)計條件，以便為進行該建設(shè)項目總平面規(guī)劃沒計提供依據(jù)。 （ 6）核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證 經(jīng)有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)審查批準(zhǔn)后，城市規(guī)劃行政主管部門正式確定該建設(shè)用地的位置、面積和界限，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。 5．建設(shè)用地規(guī)劃批后管理 （ l）用地復(fù)核 在征用劃撥土地的過程中，如果有所變動，應(yīng)經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門對征用劃撥土地進行驗證。 （ 3）違章處理 凡是未領(lǐng)得建設(shè)用地許可證的建設(shè)用地，末領(lǐng)得臨時建設(shè)用地許可證的臨時用地，擅自變更核準(zhǔn)的位置，擴大用地范圍的建設(shè)用地和臨時用地，擅自轉(zhuǎn)讓、交換、買賣、租賃或變相非法買賣租賃的建設(shè)用地和臨時用地，改變使用性質(zhì)和逾期不交回的臨時用地等，都屬于違章占地。違章占地處理，包括沒收土地、拆除地上地下設(shè)置物、罰款和行政處分等。 《城市規(guī)劃法》第三十二條明確規(guī)定，各項建設(shè)工程是指在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)新建、擴建和改建的建筑物、構(gòu)筑物、道路、管線和其他工程設(shè)施。 建設(shè)工程規(guī)劃許可證是城市規(guī)劃行政主管部門依法核發(fā)的有關(guān)建設(shè)工程的法律憑證。 （ 2）維護城市公共安全、公共衛(wèi)生、城市交通等公共利益和有關(guān)單位、個人的合法權(quán)益。 建筑工程管理的對象 建筑工程管理的對象主要是各類建筑物、構(gòu)筑物，