freepeople性欧美熟妇, 色戒完整版无删减158分钟hd, 无码精品国产vα在线观看DVD, 丰满少妇伦精品无码专区在线观看,艾栗栗与纹身男宾馆3p50分钟,国产AV片在线观看,黑人与美女高潮,18岁女RAPPERDISSSUBS,国产手机在机看影片

正文內(nèi)容

淺析新政策下的房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷對(duì)策-在線瀏覽

2025-03-09 16:50本頁(yè)面
  

【正文】 響速度 市場(chǎng)現(xiàn)象 市場(chǎng)特征 回暖預(yù)測(cè)回調(diào)型市場(chǎng) 深圳、廣州深圳7月初 量?jī)r(jià)齊跌,價(jià)格出現(xiàn)較大輻度回調(diào)相對(duì)成熟和穩(wěn)定的市場(chǎng),市場(chǎng)價(jià)格過(guò)高,超出主力客戶的承受能力價(jià)格回調(diào)到合適水平 ,客戶大量接盤入市廣州 10月初震蕩型市場(chǎng) 佛山、惠州惠州 10月中旬 新政給市場(chǎng)帶來(lái)冷熱不均的市場(chǎng)反應(yīng),不同區(qū)域或不同產(chǎn)品出現(xiàn)不同反應(yīng)發(fā)展中市場(chǎng),具有一定的需求剛性,價(jià)格水平仍在客戶承受范圍內(nèi),但市場(chǎng)發(fā)展不均衡,局部過(guò)熱或供應(yīng)過(guò)大局部回調(diào) ,泡沫擠出 .供應(yīng)結(jié)構(gòu)合理化佛山 10月中旬觀望型市場(chǎng) 東莞、珠海10月底 市場(chǎng)在短暫的波動(dòng)中恢復(fù),但觀望情緒較重,客戶信心受挫發(fā)展中或初級(jí)市場(chǎng),本地需求仍有較好的空間,市場(chǎng)需求較剛性,價(jià)格水平仍在客戶承受范圍內(nèi)客戶信心的恢復(fù) .主要是作為風(fēng)向標(biāo)的一線城市的穩(wěn)定11月下旬新政實(shí)施后,珠三角各城市因其不同的市場(chǎng)特征,市場(chǎng)表現(xiàn)不同二線城市:天津杭州等二線城市商品房成交量出現(xiàn)大幅度下降,平均降幅超過(guò) 30%,價(jià)格依然堅(jiān)挺% %%%原因探究:發(fā)展型市場(chǎng),受一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展帶動(dòng)的影響,成交量及價(jià)格快速上升;剛性的改善型需求受到激發(fā),但受調(diào)控的影響,觀望情緒嚴(yán)重長(zhǎng)沙:市場(chǎng)進(jìn)入快速發(fā)展期,價(jià)格和成交量呈現(xiàn)跳躍式增長(zhǎng),大量的居住需求還未被滿足長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)進(jìn)入快速增長(zhǎng)階段, 2023年全年漲幅僅 6%,而 2023年上半年漲幅就達(dá)到 13%。近幾年此情況才發(fā)生改變。隨著外地開發(fā)商不斷落戶長(zhǎng)沙,帶來(lái)了全國(guó)各地房地產(chǎn)開發(fā)的先進(jìn)理念和經(jīng)驗(yàn),長(zhǎng)沙出現(xiàn)了越來(lái)越多由外地開發(fā)商開發(fā)的知名項(xiàng)目,外地品牌發(fā)展商有能力也一定會(huì)刷新長(zhǎng)沙現(xiàn)有的產(chǎn)品模式及營(yíng)銷視野,改變長(zhǎng)沙現(xiàn)有的市場(chǎng)格局。均價(jià)獨(dú)立13000 雙拼 9000 疊加 6000.長(zhǎng)沙:新政影響滯后, 11月中下旬影響開始顯現(xiàn),新開樓盤銷售量減半,價(jià)格有所松動(dòng),而個(gè)盤依然表現(xiàn)堅(jiān)挺。對(duì)于房?jī)r(jià)趨高的問(wèn)題,中國(guó)政府制定了許多措施,我們有能力解決好這個(gè)問(wèn)題。要調(diào)控房?jī)r(jià),應(yīng)該分兩個(gè)部分:首先,要保證有效供給,對(duì)低收入人群提供足夠的房源和采取有效的措施。?十七大報(bào)告在闡明未來(lái)完善宏觀調(diào)控體系的具體任務(wù)時(shí)強(qiáng)調(diào),要 “ 綜合運(yùn)用財(cái)政、貨幣政策,提高宏觀調(diào)控水平 ” 。十七大代表、中國(guó)人民銀行行長(zhǎng)周小川在接受中外記者采訪時(shí)也公開表示,下一步將綜合運(yùn)用包括利率、 匯率、存款準(zhǔn)備金率、公開市場(chǎng)操作等多種手段加大貨幣政策力度。從短期看,反映政府調(diào)控房?jī)r(jià)決心堅(jiān)定,近期內(nèi)市場(chǎng)仍是調(diào)控整固期 恢復(fù)期。一要綜合運(yùn)用公開市場(chǎng)炒作、存款準(zhǔn)備金率等方式,加大動(dòng)沖流動(dòng)性力度;合理發(fā)揮利率杠桿調(diào)節(jié)作用;完善人民幣匯率形成機(jī)制,增強(qiáng)匯率彈性。抓緊建立住房保障體系。( 2)重點(diǎn)發(fā)展面向中低收入家庭的住房,高收入家庭的住房需求主要通過(guò)市場(chǎng)調(diào)節(jié)解決。今年中央用于廉租住房制度建設(shè)的資金 68億元,比去年增加 17億元。三要綜合運(yùn)用稅收、信貸、土地等手段,完善住房公積金制度,增加住房有效供給,抑制不合理需求,防止房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。我們的理解:犧牲經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度,力保社會(huì)穩(wěn)定,解決民生問(wèn)題金融政策不會(huì)放松保障性用房是今年房地產(chǎn)的焦點(diǎn)2023,各國(guó)范圍全面推行保障性用房的一年總體目標(biāo):在優(yōu)化結(jié)構(gòu)、提高效益、降低消耗、保護(hù)環(huán)境的基礎(chǔ)上,國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng) 8%左右;居民消費(fèi)價(jià)格總水平漲幅控制在 %左右;城鎮(zhèn)新增就業(yè) 1000萬(wàn)人,城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在 %左右;國(guó)際收支狀況有所改善。高盛中國(guó)首席宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)家梁紅預(yù)測(cè),央行將在今年底之前為各商業(yè)銀行設(shè)定季度或月度貸款限額,以避免通常會(huì)在年初出現(xiàn)的放貸高峰。摩根大通中國(guó)研究部主管龔方雄認(rèn)為,中國(guó) 08年底前存款準(zhǔn)備金率會(huì)進(jìn)一步提高。08年銀行將按季度放貸:根據(jù)貸款控制計(jì)劃 ﹐ 央行建議商業(yè)銀行將 2023年全年貸款額度的3035%安排在第一季度 ﹐6065% 安排在上半年 ﹐ 將 8085%的貸款額度安排在前三季度 ﹐ 剩余部分安排在第四季度。 影響因素分析:銀根緊縮,開發(fā)商銀行融資受到更大的限制2023年經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)增大,沖擊市場(chǎng)2023年,中等收入家庭進(jìn)入調(diào)控視野,限價(jià)房進(jìn)一步拉低整體市場(chǎng)房?jī)r(jià)? 2023年,北京將新開工 “ 兩限房 ”450 萬(wàn)平方米,新建經(jīng)濟(jì)適用房 300萬(wàn)平方米、廉租房 50萬(wàn)平方米。? 2023年,上海面向低收入住房困難家庭的廉租住房政策受益家庭,將在去年 3萬(wàn)戶的基礎(chǔ)上再新增 10萬(wàn)戶。 “ 堅(jiān)持保障生存性需要、支持自住性需要、引導(dǎo)改善性需求、抑制投資性需求、遏制投機(jī)性需求 ” 是 2023年房地產(chǎn)調(diào)控的基本原則,住房保障體系的建設(shè)工作仍將成為 2023年的首要重點(diǎn)。1深圳 :今年年底推出 6000套經(jīng)濟(jì)適用房,未來(lái)規(guī)劃 3000萬(wàn)為政策保障性住房(近日,市國(guó)土房產(chǎn)局局長(zhǎng)張士明表示 “ 不折不扣地完成建設(shè) ,年底推出 6000套經(jīng)濟(jì)適用房的住房保障工作任務(wù) ” )2廣州: 5年內(nèi),部隊(duì)、中央、省屬駐穗單位和本市國(guó)有大中型企業(yè)單位將利用自有土地自建經(jīng)濟(jì)適用房 套,建筑面積 300萬(wàn)平方米。影響因素分析:經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房的供應(yīng)放量增大,將沖擊商品房市場(chǎng)? 2023年,北京市土地交易市場(chǎng)全年土地供應(yīng)總量達(dá)到 1471公頃,比去年增長(zhǎng) 40%以上。 ? 2023年廣州土地出讓金實(shí)收 207億元,超過(guò)預(yù)算 90億元整整117億元!據(jù)估計(jì), 07年廣州土地供應(yīng)量為 06年 2倍。 20232023年,尤其是 2023年,土地供應(yīng)量大幅增加,未來(lái) 2年住宅市場(chǎng)供應(yīng)量將增加數(shù)據(jù)來(lái)源:經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 2023年 1月 14日影響因素分析:隨土地供應(yīng)增長(zhǎng)而放量的商品房以及 90/70產(chǎn)品的大量入市,市場(chǎng)將進(jìn)入因供應(yīng)引起的第二輪下跌期90/70政策: 2023年 6月 1日起,凡新審批、新開工的商品住房建設(shè),套型建筑面積 90平方米以下住房 (含經(jīng)濟(jì)適用住房 )面積所占比重,必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的 70%以上 …… 過(guò)去已審批但未取得施工許可證的項(xiàng)目凡不符合上述要求的,應(yīng)根據(jù)要求進(jìn)行套型調(diào)整 ”。70”政策實(shí)施戶型調(diào)整影響,市場(chǎng)多數(shù)項(xiàng)目都延遲至 2023年上半年開工,因此 08年下半年大量 90/70產(chǎn)品入市,造成市場(chǎng)小戶型產(chǎn)品供應(yīng)增大。措施性質(zhì) 可能出臺(tái)的具體舉措金融手段 加息提高存款準(zhǔn)備金率嚴(yán)格限制轉(zhuǎn)按加按房對(duì)多套置業(yè)者停止貸款稅收手段 開發(fā)環(huán)節(jié):耕地占用稅標(biāo)準(zhǔn)提升;征收集體土地時(shí)的安置補(bǔ)助費(fèi)和土地補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)提升流通環(huán)節(jié):外資購(gòu)房細(xì)則在全國(guó)范圍的出臺(tái);個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓土地增值稅在全國(guó)范圍實(shí)施持有環(huán)節(jié):保有環(huán)節(jié)的特別房產(chǎn)稅推出;物業(yè)稅試點(diǎn)從市場(chǎng)效果來(lái)看,房貸緊縮政策將是抑制房?jī)r(jià)上漲的有效手段,將成為政策主力從經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)來(lái)看,通貨膨脹的壓力也將迫使銀行采取緊縮的貨幣與財(cái)政政策銀監(jiān)會(huì)發(fā)出風(fēng)險(xiǎn)提示,要求銀行不能放松借貸標(biāo)準(zhǔn),嚴(yán)格 三查 ,嚴(yán)防假按揭和虛假貸款,同時(shí),在房?jī)r(jià)不斷上升的環(huán)境下,銀監(jiān)會(huì)還提示銀行要高度關(guān)注貸款抵押物的價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)。2 淡市下淡市下 營(yíng)銷營(yíng)銷 方式的方式的 轉(zhuǎn)變轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷是指在以客戶需求為目標(biāo)的指導(dǎo)下,所進(jìn)行的有關(guān)產(chǎn)品設(shè)計(jì)、銷售和售后服務(wù)等與市場(chǎng)有關(guān)的一系列經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。關(guān)鍵詞:目標(biāo)客戶、促使購(gòu)買促銷價(jià)值點(diǎn)梳理展示包裝推廣渠道活動(dòng)銷售團(tuán)隊(duì)管理 淡市下,促銷方式的變化 是 房地產(chǎn)營(yíng)銷的最大變化!常規(guī) “促銷 ”的方式:小幅度的優(yōu)惠(一)折扣:為達(dá)到一定的銷售目的,采取小幅降價(jià)的手段促成成交付款方式 節(jié)日折扣 (二)實(shí)物搭贈(zèng) :將與房屋聯(lián)系緊密的配套贈(zèng)送客戶,促成成交送裝修 送家電 送車位 (三)其他贈(zèng)送 :將與房屋聯(lián)系并非緊密的東西贈(zèng)送客戶,作為購(gòu)房的回饋旅游 高爾夫會(huì)籍 物業(yè)費(fèi) 小禮品 (四)抽獎(jiǎng) (五)返現(xiàn)金 :變相折扣的一種方式(六)特價(jià)或一口價(jià) :推動(dòng)難點(diǎn)戶型銷售,或者促進(jìn)尾盤走量時(shí)經(jīng)常采用(七)團(tuán)購(gòu) :促進(jìn)樓盤快速銷售,盡快回籠資金上升期, “ 促銷 ” 手段主要應(yīng)用在蓄客階段;淡市期,促銷主要應(yīng)用在銷售階段上升期,促銷手段主要目的是為了積累客戶,通過(guò)對(duì)客戶的篩選,開盤熱銷期一般都能夠走掉大部分產(chǎn)品淡市下 “ 促銷 ” 的手段:價(jià)格手段為主,且降幅較大直接降價(jià)折扣特價(jià)房議價(jià)實(shí)物贈(zèng)送內(nèi)部員工價(jià)、團(tuán)購(gòu)降低購(gòu)房門檻降低客戶購(gòu)買風(fēng)險(xiǎn)中介促銷手段 1手段 2手段 3手段 4手段 5手段 6手段 7手段 8手段 9:新開盤項(xiàng)目大多采用這種方式,開盤價(jià)格往往低于市場(chǎng)預(yù)期價(jià)格,引起市場(chǎng)轟動(dòng)?適用項(xiàng)目:新推出的樓盤;前期已推出,但本期產(chǎn)品與前期有較大差異的樓盤?典型項(xiàng)目:梅隴鎮(zhèn)、富通城、禧園? 效果評(píng)估: ★ ★ ★ ★ ★金地 由于產(chǎn)品多臨近馬路,與前期位于中央景觀區(qū)的產(chǎn)品有較大差異,并未引起前期業(yè)主不滿梅隴鎮(zhèn)以 11700元的均價(jià)帶精裝修出售,引起市場(chǎng)轟動(dòng),當(dāng)天成交 300套,成交率達(dá) 40%項(xiàng)目名稱 梅隴鎮(zhèn) 熙龍灣 雷圳 0755 景園開盤日期 080224 080223 080120 080105推出套數(shù) 706 239 159 400開盤價(jià)格 11700 17000 12023 8400銷售套數(shù) 300 72 75 78銷售率 40% 30% % %效果及主要手段采用直接降價(jià)的形式,項(xiàng)目所有產(chǎn)品價(jià)格都會(huì)調(diào)整,并且會(huì)長(zhǎng)時(shí)間維持這個(gè)價(jià)格,調(diào)整相對(duì)比較困難:在一段時(shí)間內(nèi),對(duì)項(xiàng)目所有產(chǎn)品實(shí)行較大幅度的折扣,讓客戶感受到項(xiàng)目降到了預(yù)期水平,甚至低于預(yù)期水平?適用項(xiàng)目:一般的普通住宅產(chǎn)品?注意事項(xiàng):?降價(jià)幅度如果沒(méi)有降到位,將引起客戶的持續(xù)觀望,增加項(xiàng)目銷售難度?前期老業(yè)主的安撫工作?典型項(xiàng)目:第五園、新岸線、熙龍灣?效果評(píng)估: ★ ★ ★ ★ ★第五園折后均價(jià) 10200元 /㎡, 10天銷售 200多套?,F(xiàn)場(chǎng)購(gòu)房將有較大折扣,包括當(dāng)天特別提供的 3個(gè)點(diǎn)折扣,按時(shí)簽約還有 3個(gè)點(diǎn)折扣,折后實(shí)際均價(jià)在 /平方米左右(帶精裝修),除去精裝修實(shí)際價(jià)格約 10000元 /平方米。效果及主要手段高端項(xiàng)目,直接降價(jià),諸多困擾 ……:贈(zèng)送與房產(chǎn)相關(guān)的配套用品,給與客戶優(yōu)惠與方便,但是淡市下客戶接受度不高?主要形式:贈(zèng)送裝修、贈(zèng)送電器、贈(zèng)送車位等?適用項(xiàng)目:所有項(xiàng)目?典型項(xiàng)目:后海公館、公元盛世?效果評(píng)估: ★ ★ ★效果一般,客戶對(duì)實(shí)物贈(zèng)送的方式并不敏感,相對(duì)而言,對(duì)直接的折扣或者特價(jià)房形式更容易接受。 ”——“ 如果你們項(xiàng)目?jī)r(jià)格降到 20230元以下,就算不送這些東西,我也會(huì)考慮一下的。同時(shí),內(nèi)部員工價(jià)既可以回避前期高價(jià)購(gòu)房業(yè)主來(lái)鬧事,還能將降價(jià)的損失直接轉(zhuǎn)化為員工的福利,從而間接減少損失。但是如果購(gòu)房者以后的還款能力發(fā)生問(wèn)題,或交房時(shí)由于各種原因?qū)е沦?gòu)房者不愿付首付部分房款,開發(fā)商將承擔(dān)較大風(fēng)險(xiǎn)效果及注意事項(xiàng)首次置業(yè)的高薪族,他們有穩(wěn)定的令人羨慕的工作,但由于時(shí)間原因并沒(méi)有充足的儲(chǔ)蓄:對(duì)客戶擔(dān)心的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、房屋質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)等,開發(fā)商以某一種合同承諾的方式進(jìn)行分擔(dān)?主要形式:無(wú)理由退房、保價(jià)計(jì)劃、試住等?適用項(xiàng)目:所有項(xiàng)目? 效果評(píng)估: ★ ★ ★ ★效果較好,尤其是在淡市中能夠打消購(gòu)房者擔(dān)心房?jī)r(jià)下跌的顧慮,促進(jìn)項(xiàng)目快速銷售;但是開發(fā)商承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)較大,需要對(duì)市場(chǎng)有一個(gè)準(zhǔn)確的判斷?無(wú)理由退房:購(gòu)買該項(xiàng)目樓盤的購(gòu)房者,若兩年后覺(jué)得有問(wèn)題或者不合適,可以全額退款,開發(fā)商簽約承諾完全回購(gòu)。 ?試?。嚎蛻粼囎∮?jì)劃需交納一定數(shù)額的定金及簽署《預(yù)購(gòu)(試?。┖贤瑫罚诤炇稹额A(yù)購(gòu)(試?。┖贤瑫芬院笾寥牖锲陂g,發(fā)展商自行供樓。 效果及注意事項(xiàng)時(shí)間房?jī)r(jià)開發(fā)商以 “承諾 ”的形式承擔(dān)房?jī)r(jià)下跌的部分風(fēng)險(xiǎn)?:利用中介的專業(yè)服務(wù)、廣泛渠道資源擴(kuò)大客戶來(lái)源,促進(jìn)成交?主要形式:聯(lián)動(dòng)、客戶會(huì)、專業(yè)知識(shí)講座等?適用項(xiàng)目:所有項(xiàng)目? 效果評(píng)估: ★ ★ ★ ★ ★世聯(lián)價(jià)值專業(yè)服務(wù):銷售:標(biāo)準(zhǔn)化的管理流程 —— 《代理部銷售管理制度》、《銷售代表工作手冊(cè)》、《項(xiàng)目經(jīng)理工作手冊(cè)》、《預(yù)約服務(wù)流程》、《客戶上門接待流程》、《認(rèn)購(gòu)流程》、《客戶維護(hù)基本方法》策劃:專業(yè)的展示、推廣、活動(dòng)、定價(jià)服務(wù), “ 三級(jí)四點(diǎn) ” 嚴(yán)格評(píng)審制度,保障項(xiàng)目走在正確的方向上代表項(xiàng)目:香蜜湖 1號(hào) —— 深圳最具代表性豪宅;星河丹堤 —— 關(guān)口豪宅典范,改變區(qū)域認(rèn)知;桃源居 —— 深圳第一大盤( 180萬(wàn)㎡)專業(yè)渠道:立足深圳擴(kuò)張珠三角的三級(jí)地鋪,豐富的聯(lián)動(dòng)經(jīng)驗(yàn)與資源 84萬(wàn)條客戶記錄的客戶管理系統(tǒng)頂級(jí)客戶 “ 尊貴會(huì) ”直接降價(jià)、折扣效果最好,其次是特價(jià)房、團(tuán)購(gòu)和中介促銷效果評(píng)估評(píng)估關(guān)鍵點(diǎn):影響到的客戶的范圍; 產(chǎn)品降價(jià)面; 促成成交情況降價(jià)手段 影響的客戶范圍 帶動(dòng)產(chǎn)品面 開發(fā)商風(fēng)險(xiǎn) 促進(jìn)成交情況 綜合效果直接降價(jià) ★★★★★ 全面帶動(dòng) 一般 ★★★★★ ★★★★★折扣 ★★★★★ 全面帶動(dòng) 一般 ★★★★★ ★★★★★特價(jià)房 ★★★★★ 部分帶動(dòng) 一般 ★★★★ ★★★★議價(jià) ★★★ 部分帶動(dòng) 一般 ★★★ ★★★實(shí)物贈(zèng)送 ★★★★★ 全面帶動(dòng) 一般 ★★ ★★★內(nèi)部團(tuán)購(gòu) ★★ 全面帶動(dòng) 一般 ★★★ ★★★★降低門檻 ★★ 全面帶動(dòng) 一般 ★★★ ★★★降低購(gòu)買風(fēng)險(xiǎn) ★★★★★ 全面帶動(dòng) 較大
點(diǎn)擊復(fù)制文檔內(nèi)容
教學(xué)課件相關(guān)推薦
文庫(kù)吧 www.dybbs8.com
備案圖鄂ICP備17016276號(hào)-1