【正文】 交易量開始緩解客戶反應(yīng)：自住客受價(jià)格吸引，開始返回市場(chǎng)，支撐成交量穩(wěn)定放大惡化與相持續(xù)： 7月份成交量繼續(xù)下跌直至最低谷，優(yōu)惠 /降價(jià)措施普遍增大力度客戶反應(yīng)：自住客戶不明市場(chǎng)走向，繼續(xù)持幣觀望之前：價(jià)格持續(xù)走高，投資客蜂擁入市，樓市持續(xù)火爆，排隊(duì)購房隨處可見案例借鑒：上海 05年的宏觀調(diào)控價(jià)量齊跌第 2次下跌：政策后續(xù)影響供應(yīng)端 —— 客戶觀望導(dǎo)致供應(yīng)消化少于往年，市場(chǎng)上供過于求，價(jià)格再度探底8月后政策不再頻出，但供過于求現(xiàn)象激化，造成價(jià)格再次下降 價(jià)格探底 —— 開發(fā)商在銷售壓力下的主動(dòng)行為累積供應(yīng)量巨大，年內(nèi)銷售目標(biāo)完成壓力大，急于脫手，諸多區(qū)域標(biāo)桿開發(fā)商率先甩貨走量之前：價(jià)格 /成交面積已經(jīng)呈現(xiàn)緩慢回暖跡象銷售面積探底 —— 與價(jià)格反向變動(dòng)受價(jià)格下跌影響，銷售面積首先表現(xiàn)為 112月間快速上升（低價(jià)拉動(dòng)下的消化），本輪供應(yīng)消化完畢后，銷售面積自然探底暴跌價(jià)量齊跌上海 05年調(diào)控歷時(shí)近兩年至 07年，直至金融政策全線松動(dòng)，才觸動(dòng)新一輪價(jià)量回升金融政策松動(dòng) —— 房市 06年 6月再創(chuàng)歷史最高價(jià)06年 3月開始出現(xiàn)價(jià)量齊升，房市逐漸回暖，06年上半年開始松動(dòng)：為爭(zhēng)取企業(yè)盈利，滬上部分銀行或單獨(dú)推出優(yōu)惠政策 “擊穿利率底限 ”，或通過中介與他行聯(lián)合 “突破額度上限 ”至 07年金融政策出現(xiàn)全線松動(dòng)成交量攀升典型案例 —— 上海銀行十年期貸款利率僅 % 2023上海銀個(gè)人房產(chǎn)三大理財(cái)計(jì)劃：以個(gè)人房產(chǎn)作為抵押，不僅可以獲得房產(chǎn)現(xiàn)評(píng)價(jià)值 7成的貸款，而且，在長(zhǎng)達(dá) 10年的授信期內(nèi)，貸款客戶可以僅按一年期的貸款利率交付利息（ %）房地產(chǎn)市場(chǎng)正經(jīng)歷第一輪下跌，宏觀調(diào)控將帶來較長(zhǎng)一段時(shí)間的橫盤調(diào)整期第一輪宏觀調(diào)控 第二輪宏觀調(diào)控短期現(xiàn)象短期內(nèi)客戶持幣觀望，上門量和成交量均呈下降趨勢(shì)短期內(nèi)客戶持幣觀望，上門量和成交量均呈下降趨勢(shì)基本政策土地政策、行政政策、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)；加息行政管理政策的繼續(xù)落實(shí)；加息、銀行緊縮銀根調(diào)控實(shí)質(zhì) 調(diào)控市場(chǎng)心理 調(diào)控購買能力后市影響觀望期持續(xù) 3－ 4個(gè)月后快速結(jié)束；引發(fā)價(jià)格新一輪走高市場(chǎng)可能進(jìn)入較長(zhǎng)時(shí)間的橫盤調(diào)整政策小結(jié)政策因素變化房地產(chǎn)市場(chǎng)變化未來走勢(shì)研判新政以來房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)北京 —— 樓市陷入量跌價(jià)跌數(shù)據(jù)顯示，今年 1月至 10月，房屋銷售價(jià)格上漲 %，銷售面積同比降幅 26%。細(xì)化前期頒發(fā)的金融政策?？紤]到 “ 家庭 ” 的成員構(gòu)成有很大區(qū)別，補(bǔ)充通知特別明確，作為認(rèn)定借款人住房貸款次數(shù)標(biāo)準(zhǔn)的 “ 家庭 ” 成員范圍僅指借款人及其配偶和未成年子女。金融政策。要點(diǎn) 5：將對(duì)購買第二套住房貸款的首付比例調(diào)整到 40%以上，以此類推，購買第三、第四、第五套等以上住房的貸款首付比重有可能更高。1 新政以來房地新政以來房地 產(chǎn)產(chǎn) 市市 場(chǎng)場(chǎng) 走走 勢(shì)勢(shì)政策因素變化房地產(chǎn)市場(chǎng)變化未來走勢(shì)研判新政以來房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)05年年初住房 上調(diào)按揭利率“ 舊八條 ”開征 土地增值稅《關(guān)于對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)、禁止價(jià)格欺詐的通知 》“ 關(guān)于抑制房?jī)r(jià)過快上漲勢(shì)頭 ” 的四點(diǎn)要求“ 新八條 ”個(gè)人購房不足 2年即轉(zhuǎn)手交易，交全額 營(yíng)業(yè)稅 開始實(shí)施七部委《 關(guān)于穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見 》規(guī)定 普通住房標(biāo)準(zhǔn)05年年中 05年年底六大舉措 調(diào)控市場(chǎng)，嚴(yán)懲哄抬房?jī)r(jià)擬定 4月 1日起 征收 3%契稅政府 金融 6部門 合力，8招調(diào)控深圳房?jī)r(jià)國(guó)六條 出臺(tái)深圳國(guó)土房產(chǎn)局公布享受優(yōu)惠政策的 普通住房?jī)r(jià)格標(biāo)準(zhǔn) 《 關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見 》06年年初 06年年中 06年年底售樓須有 信息公示系統(tǒng) ，起房賣多少現(xiàn)場(chǎng)可查啟用 新版售房合同深圳住房建設(shè)規(guī)劃2023202307年年初國(guó)稅總局通知從 2月份起對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 土地增值稅進(jìn)行清算資料來源：世聯(lián)研究調(diào)控背景：當(dāng)前政策調(diào)控是 0506年的延續(xù)：0506年：第一輪宏觀調(diào)控，主要采用行政手段主要手段：土地政策、行政管理以及對(duì)供應(yīng)結(jié)構(gòu)進(jìn)行硬性限制行政管理 土地政策 金融政策 稅收政策 經(jīng)適廉租影響供給短期 　 停批別墅用地 營(yíng)業(yè)稅征收；個(gè)人所得稅　 　長(zhǎng)期 　 　 上調(diào)貸款利率；上調(diào)存款準(zhǔn) 備金率 　 　短期 打擊捂盤 　 　 　 　長(zhǎng)期 90/70政策 清理囤積土地 　 土地增值稅 增加廉租房影響需求短期 　 　 提高首付成數(shù)至三成 營(yíng)業(yè)稅征收；個(gè)人所得稅 　長(zhǎng)期 　 　 上調(diào)貸款利率； 　短期 　 　 轉(zhuǎn)按、加按 　 　長(zhǎng)期 　 　 　 　 　0206年全國(guó)商品房?jī)r(jià)格變化圖 深圳 0307年住宅和別墅價(jià)格增長(zhǎng)圖調(diào)控背景： 0506年調(diào)控效果不明顯，政策影響被迅速消化，價(jià)格快速進(jìn)入新一輪快速上漲中，直接引發(fā)近期本輪宏觀調(diào)控政策區(qū)域 時(shí)間 相關(guān)政策 關(guān)鍵詞二級(jí)市場(chǎng) 房地產(chǎn)市場(chǎng)十大整治措施，整治房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)布虛假信息、炒賣房號(hào)、捂盤惜售、囤積房源、惡意炒作哄抬房?jī)r(jià) 《新十條》出臺(tái) 深圳《廣告專項(xiàng)整治工作方案 》 整頓廣告宣傳，客戶積累受限 深圳《關(guān)于規(guī)范境外機(jī)構(gòu)和境外個(gè)人購買商品房的通知》 限制外資炒房，外籍客戶受限 現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)管賣樓，新開盤項(xiàng)目報(bào)預(yù)售許可證同時(shí)，需同步提交開盤方案、價(jià)格表 信息透明化，營(yíng)銷工作前置，客戶摸查受限二、三級(jí)市場(chǎng) 深圳《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范我市商品房銷售行為的通知》三部聯(lián)合發(fā)布，范圍更廣禁辦卡、十日開盤令、價(jià)格提前登記公示、預(yù)售合同管理、二手房明碼標(biāo)價(jià)三級(jí)市場(chǎng) 2023版《深圳市二手房預(yù)約買賣及居間服務(wù)合同》和《深圳市二手房買賣合同》正式啟用 統(tǒng)一合同文本、杜絕陰陽合同及期房銷售二級(jí)市場(chǎng)取得《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》前禁止內(nèi)部認(rèn)購、內(nèi)部認(rèn)籌、內(nèi)部登記、辦理 “ 卡 ” 等行為；禁止發(fā)布項(xiàng)目銷售廣告；禁止收取任何預(yù)定性質(zhì)款項(xiàng)；取得預(yù)售許可證需備案開盤方案和價(jià)格表；取得《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》后十日開盤令，不得囤積房源、捂盤惜售；預(yù)售房明碼標(biāo)價(jià)、價(jià)格網(wǎng)上公示；預(yù)售合同管理、網(wǎng)上下載打印、限制更名；統(tǒng)一合同文本房源公開、價(jià)格公示、現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)管三級(jí)市場(chǎng) 8月 1日采用統(tǒng)一居間合同，網(wǎng)上打印；嚴(yán)禁 “ 炒賣樓花 ” 行為；二手商品房明碼標(biāo)價(jià) 禁止使用陰陽合同本輪宏觀調(diào)控：繼續(xù)加大行政管理監(jiān)管力度，落實(shí)第一輪調(diào)控內(nèi)容，大力規(guī)范市場(chǎng)行為行政政策2023年加息 4次，一年期存款利率達(dá) ％，但仍低于 8月份增長(zhǎng) ％2023年 6次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，存款準(zhǔn)備金率本輪宏觀調(diào)控：明顯加大金融政策調(diào)控力度，多次加息，同時(shí)影響消費(fèi)能力與企業(yè)融資成本金融政策要點(diǎn) 1：購買第二套住房首付的提高，主要影響的是首次置業(yè)者和普通家庭改善型置業(yè)者，對(duì)于富裕家庭的改善型購房沒有什么影響。要點(diǎn) 2：對(duì)于中小房地產(chǎn)投資者來說，首付提高和利息的增加高使購買成本增加，迫使一部分投資者退出市場(chǎng)。同時(shí)，購買第三、第四、第五套等以上住房的貸款利率上浮幅度也會(huì)更大。政府實(shí)施提高政策，加大多套房購房壓力，迫使部分投資者逐漸退出投資市場(chǎng)本輪宏觀調(diào)控：政府實(shí)施提高政策，加大多套房購房壓力，迫使部分投資者逐漸退出投資市場(chǎng)金融政策要點(diǎn) 1：前一段時(shí)期，輿論反映和關(guān)注較多的是對(duì)第二套房或多套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。要點(diǎn) 3：人均居住面積低于當(dāng)?shù)仄骄降募彝?，再次申?qǐng)貸款時(shí)可以按首套房貸政策執(zhí)行，這既可抑制不合理的需求（包括以貸炒房），又可滿足居民改善住房條件的合理需求。政府規(guī)范第二套房標(biāo)準(zhǔn)，統(tǒng)一商業(yè)銀行執(zhí)行細(xì)則。 11月 12日至 18日，北京樓市開盤均價(jià)飆升至 18000多元／平方米，四環(huán)內(nèi)開盤均價(jià)達(dá)到 22400元／平方米。11月，深圳住宅成交價(jià)格均價(jià) 13446元／平方米。 11月份成交量繼續(xù)低迷，價(jià)格下調(diào)了 10%。其中， 10月下降十分明顯，從以往一般每月 70萬平方米的成交量下降到 萬平方米，環(huán)比下降 %。原因探究：成熟型市場(chǎng)，居住需求早已被充分釋放后相對(duì)穩(wěn)定價(jià)格上漲過快，超出大部分消費(fèi)者承受力 .且客戶特征更為多元 /向上各類開發(fā)商云集 ,其中不乏資金雄厚實(shí)業(yè)型或具有全國(guó)背景的上市場(chǎng)公司 ,抗風(fēng)險(xiǎn)力相對(duì)較強(qiáng)現(xiàn)象： “ 金九銀十 ” 不在，成交面積較年中萎縮約 40%，新項(xiàng)目開盤率多在 30%以下投資客戶比例下降：新政前普遍在 40％以上，有些項(xiàng)目甚至高達(dá) 70％。數(shù)據(jù)來源：惠州市房產(chǎn)管理局惠城樓盤 政策前對(duì)外均價(jià)（元 /平米）開盤實(shí)際銷售均價(jià)（元/平米）銷售率金迪星苑第八期 _青花園5500 5000 10%萬林湖第三批單位（洋房）5500 5100 6％光耀城市廣場(chǎng) 7000 （帶裝修）6300（帶裝修）30％凱旋國(guó)際 5000（帶裝修）4200（帶裝修）38％新政后新開盤項(xiàng)目，均價(jià)都比政策前降低，且銷售率低。新政前后美岸棲庭兩期開發(fā)表現(xiàn)項(xiàng)目名稱 美岸棲庭銀湖閣 美岸棲庭龍華閣推售套數(shù) 136套 264套開盤時(shí)間 2023年 9月 23日 2023年 10月 14日均價(jià) 4500元 /平米 4900元 /平米（ 800精裝）開盤銷售率 % %客戶構(gòu)成 深圳客戶約占 90%，其他客戶約 10%龍華、龍崗深圳自住客戶 90%，年齡集中 25～ 35自住盤德州城推售套數(shù)： 424套推售時(shí)間： 2023年 10月 27日開盤均價(jià)： 4300元 /平米開盤銷售率： %自用客戶比例占 80％左右，其中又以坑梓、坪山、龍崗工業(yè)區(qū)的客戶為主。 ， 10月份成交量急劇下滑，各樓盤較大幅度的價(jià)格優(yōu)惠促銷，使得 11月份成交量有小幅回升，由于年底東莞出臺(tái)了取消購房入戶政策，導(dǎo)致許多購房者集中在 2023年 1月 1日前簽訂合同，加上眾多樓盤推出優(yōu)惠單位促銷，使得 12月份的成交量呈現(xiàn)較大幅度上揚(yáng)?？ú妓箛?guó)際廣場(chǎng)開盤：?jiǎn)紊砉?、一房一廳投資產(chǎn)品受到東莞本地客戶追捧， 8800元 /平米高價(jià)格，開盤銷售率 %。很多大的單位、機(jī)關(guān)都會(huì)自建安置房或與開發(fā)商合作建房，住房補(bǔ)貼比較高；目前的購房者一般都擁有 2套房子，第一套是房改房，第二套是單位的福利商品房長(zhǎng)沙，作為湖南省會(huì)的輻射性較大，客戶容量較大，購買力強(qiáng)勁長(zhǎng)沙：近二年，大量外來品牌開發(fā)商進(jìn)入，全面提升物業(yè)的居住理念和檔次，全面激發(fā)長(zhǎng)沙高端居住需求? 2023年下半年之前，長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)還是湖南本土開發(fā)商的天下。 長(zhǎng)沙 11月中下旬開始出現(xiàn)銷售量的下降， 11月第二周長(zhǎng)沙市商品住宅期房共成交 34． 91萬平方米，較之前一周減少 1． 49萬平方米，成交量為 3009套，較之前一周減少 341套，成交均價(jià)為 3912元 /平方米 長(zhǎng)沙：客戶觀望情緒嚴(yán)重，新政對(duì)客戶的影響更多體現(xiàn)在購買信心上?長(zhǎng)沙的奧園、綠城桂花城等這些價(jià)值明顯且較好滿足客戶需求的項(xiàng)目開盤銷售樂觀 ,受新政的影響較小 .這說明客戶的購買力沒有問題 ,只是對(duì)項(xiàng)目的信心的問題 .? 自住購房客中，看跌情緒嚴(yán)重，延遲購房幾乎占一半；投資購房客中，放棄購買的幾乎占一半；? 整體來看，受新政影響的占比達(dá) 54%，但剛性需求仍占主導(dǎo) .新政對(duì)客戶產(chǎn)生了一定影響 ,但仍有較大比例的客戶保有購房計(jì)劃 ,完全放棄的較少 .一線城市 二線城市成交量 從 2023年 7月開始受到影響，成交量大幅下跌，新政的出臺(tái)進(jìn)一步加大下跌的幅度在新政之后， 11月前后開始出現(xiàn)明顯下跌價(jià)格 深圳在 2023年 7月即開始出現(xiàn)下跌趨勢(shì)，其他一線城市在 07年年底開始出現(xiàn)下跌繼續(xù)保持增長(zhǎng)，在 08年 2月中開始，受萬科全國(guó)范圍降價(jià)的影響，出現(xiàn)下跌趨勢(shì)綜合反應(yīng) 政策最敏感的區(qū)域，政策影響最大政策反應(yīng)相對(duì)滯后，有足夠的居住需求支撐，主要影響反應(yīng)在客戶信心上一線城市影響的是實(shí)際購買力，二線城市影響的是購買信心政策因素變化房地產(chǎn)市場(chǎng)變化未來走勢(shì)研判新政以來房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)?十七大代表、建設(shè)部副部長(zhǎng)仇保興 18日晚表示，預(yù)計(jì)在今年、明年、后年這三年內(nèi)，廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房的投資將呈翻番的趨勢(shì)。其次，要利用各種宏觀調(diào)控工具來調(diào)控房?jī)r(jià)。政府抑制房?jī)r(jià)決心堅(jiān)定，政策調(diào)控短期內(nèi)不會(huì)松動(dòng)，金融政策的主角身份也不會(huì)變化從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)將保持穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展期，國(guó)民資產(chǎn)受保障。二要著力優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)，嚴(yán)格執(zhí)行貸款條件，有保有壓。（ 3）今年要采取四項(xiàng)措施：一要健全廉租住房制度，增加房源供給，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)和管理，積極解決城市低收入群眾住房困難。四要加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，嚴(yán)格房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)準(zhǔn)入和退出條件。 當(dāng)前銀行放貸 26%為房貸，結(jié)構(gòu)失衡， 08年信貸的結(jié)構(gòu)管理將是國(guó)家調(diào)控重點(diǎn)，在加息放緩的情況下仍不斷提升存款準(zhǔn)備金率，是從貸款發(fā)放方 —— 銀行的源頭層面限制資金流出，強(qiáng)制性要求銀行增到非流動(dòng)性的保有資金比例。中國(guó)央行可能將允許每季貸款超標(biāo) 3%。 ? 2023年 1月 14日，深圳市 2023年提供的近 6000套保障性住房開始接受市民申請(qǐng)。其具體計(jì)劃是： 2023年是 19萬平方米； 2023年是 76萬平方米； 2023年是 75萬平方米； 2023年是 70萬平方米； 2023年是 60萬平方米。