【正文】 55， 681平方米，已建地下室 1，453平方米，新建地下室54， 228平方米。目前周邊的公寓項(xiàng)目有兩個(gè)，別墅項(xiàng)目約為 10個(gè)。周邊別墅區(qū)居民約為 45萬人。上海商品銷售毛利率不斷上升，從 2023年的 ％上升到 2023年的 ％；城市居民人均消費(fèi)支出不斷上升，從 2023年的 萬元。與全國(guó)其它主要城市零售業(yè)的發(fā)展情況相比，上海具有總體規(guī)模大、人均零售額高、增長(zhǎng)相對(duì)比較平穩(wěn)的特點(diǎn)，上海已經(jīng)走過了許多其它城市正在經(jīng)歷的快速成長(zhǎng)期，率先進(jìn)入穩(wěn)定發(fā)展期和結(jié)構(gòu)調(diào)整期。宏觀市場(chǎng)宏觀市場(chǎng)連鎖的超市、大賣場(chǎng)和便利店在過去的幾年中發(fā)展迅速，而百貨店的市場(chǎng)地位在持續(xù)降低。數(shù)據(jù)來源《上海商業(yè)統(tǒng)計(jì)年鑒》 11莘莊、七寶是閔行目前形成的兩大商圈。莘莊：分為行政中心和居住區(qū) .目前行政區(qū)的消費(fèi)形式屬于過路性消費(fèi)，檔次較低；依托春申版快大型居住區(qū)（春申景城、萬科假日風(fēng)景、上海春城），屬于片區(qū)日常消費(fèi)，檔次中檔。七莘路樂購(gòu)的人流量、檔次、營(yíng)業(yè)額在閔行大賣場(chǎng)中名列前矛；莘莊七寶12南方商城 /家樂福華聯(lián)吉買盛麥德龍易初蓮花大潤(rùn)發(fā)易買德百安居樂購(gòu)世紀(jì)聯(lián)華農(nóng)工商樂購(gòu)樂購(gòu)龍城購(gòu)物中心易初蓮花石頭 .剪刀 .布家得利九百家居農(nóng)工商錦江樂園熱帶風(fēng)暴好愛廣場(chǎng)家得利日用大賣場(chǎng)是閔行的主要商業(yè)形式u目前閔行有 18家大賣場(chǎng)， 2023上半年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售額 ，比上年同期增長(zhǎng) %。 2023上半年零售總額 ，對(duì)區(qū)域零售額增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率為 %。一百二十余家品牌特色專賣店，涵蓋了服裝、小百貨、通訊器材、家具、體育用品、電腦等多個(gè)方面。藥店、郵局、銀行、旅行社、書城、美容美發(fā)等等一系列社區(qū)服務(wù)項(xiàng)目，堅(jiān)持 “ 以社區(qū)服務(wù)為導(dǎo)向，集購(gòu)物、休閑、娛樂為一體 ” 的經(jīng)營(yíng)定位，已成為閔行地區(qū)人氣最旺的購(gòu)物中心。積極引進(jìn)精品百貨店、品牌專賣店等新型商業(yè)業(yè)態(tài)，繼續(xù)完善大賣場(chǎng)、超市、便利店等商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，規(guī)范發(fā)展商品交易市場(chǎng)，培育汽車和建材銷售等新增長(zhǎng)點(diǎn)。人口消費(fèi)特征人口消費(fèi)特征摘自《閔行商業(yè)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告》。 。購(gòu)物地點(diǎn)的時(shí)間基本在 30分鐘以內(nèi)品種齊全、價(jià)格實(shí)惠、購(gòu)物環(huán)境 是居民選擇消費(fèi)地點(diǎn)的首要因數(shù)食品和服裝 是閔行居民節(jié)假日最高的開支。由于閔行區(qū)外來購(gòu)房人口與閔行戶籍人口相當(dāng)，因此在閔行的消費(fèi)時(shí)間主要為下班后采購(gòu)日常生活用品。特征二 :就近消費(fèi) .區(qū)域性消費(fèi) 原則，在閔行區(qū)域到消費(fèi)地點(diǎn)不超過半小時(shí)車程由于閔行道路系統(tǒng)錯(cuò)綜復(fù)雜，消費(fèi)區(qū)域隨著道路阻隔而自然形成，如今春申、莘莊、七寶、古美均形成各資的商業(yè)賣場(chǎng)集中區(qū)域，輻射范圍也限于各區(qū)域內(nèi)。由于日常消費(fèi)在附近賣場(chǎng)解決，因此去賣場(chǎng)的頻度較為頻繁，平均一周 12次。19莘莊將打造成上海新興地區(qū)商業(yè)中心之一 區(qū)域商業(yè)區(qū)域商業(yè) 地理位置 :莘莊地區(qū)位于上海西南，土地面積約２０平方公里?，F(xiàn)有 總?cè)丝冢保踩f 人，其中常住人口約１１．５萬人，外來人口 ３萬 — ５萬人。 20莘莊建設(shè)三級(jí)商業(yè)網(wǎng)路 ,本項(xiàng)目屬于社區(qū)商業(yè)體系區(qū)域商業(yè)區(qū)域商業(yè)216。 規(guī)劃面積：１０萬平方米。 “ 仲盛商業(yè)中 心 ” ：總建筑面積約２８萬平方米 216。216。 《上海市閔行區(qū)莘莊地區(qū)商業(yè)發(fā)展規(guī)劃綱要》 未來 8年上海莘莊商業(yè)配套設(shè)施 ,將發(fā)生根本性的改變和提高，莘莊地區(qū)商業(yè)將依托閔行區(qū)行政中心所在地、道路交通網(wǎng)絡(luò)、人口大量導(dǎo)入等優(yōu)勢(shì)，形成一個(gè) “鎮(zhèn)中心商業(yè)區(qū) —— 社區(qū)商業(yè)體系 —— 現(xiàn)代商貿(mào)走廊 ”的三級(jí)商業(yè)發(fā)展網(wǎng)絡(luò)，使之成為上海新興地區(qū)商業(yè)中心之一。區(qū)域商業(yè)區(qū)域商業(yè)莘閔板塊商業(yè)主要分布三個(gè)區(qū)域，全部為滿足居民日常消費(fèi)為主。樂購(gòu)（莘松店）：二層賣場(chǎng)，一層好美屋，一家酒店及餐飲 KFC等 —— 滿主周邊居民日常生活用品采購(gòu)需求，中檔。巴比倫商業(yè)廣場(chǎng)：三層。 —— 滿足周邊居民日常生活配套消費(fèi)需求，中檔。莘閔生活廣場(chǎng)：一層農(nóng)工商層，二層空缺，三層足浴，四層 KTV—— 滿足莘閔別墅區(qū)中低檔居民日常生活，檔次較低。區(qū)域商業(yè)區(qū)域商業(yè)216。216。這將直接制約商業(yè)的發(fā)展和外來消費(fèi)人口的導(dǎo)入。目前板塊的商業(yè)主要為板塊居民日常消費(fèi)為主。本項(xiàng)目道路范圍內(nèi)人口消費(fèi)23小結(jié)小結(jié)競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)峻，形式雷同，互動(dòng)性弱，需求單一閔行商圈主要集中在莘莊和七寶，形式基本以日用大賣場(chǎng)為主。由于商業(yè)形式單一，閔行各大賣場(chǎng)依靠自身生存。閔行的商業(yè)市場(chǎng)主要由于住宅拉動(dòng)。24商業(yè)級(jí)別城市中心區(qū)商業(yè) 區(qū)域型商業(yè) 社區(qū)型商業(yè) 鄰里型商業(yè)規(guī)模（M2）30萬以上 900036000 18009000區(qū)位城市交通、人口核心區(qū)，歷史形成的商業(yè)聚集區(qū)居民聚居區(qū)、商務(wù)集聚地，公共交通集散地周邊居民聚居區(qū)，人流集中交通便利住宅小區(qū)自發(fā)形成，配套物業(yè)客流量日人流量 50萬以上 日人流量 10萬以上 5萬以上 ——核心客戶內(nèi)城區(qū)與中距離郊區(qū)（半小時(shí)車程內(nèi)）居民與辦公工作人員、旅游者區(qū)域 15分鐘車程內(nèi)居民，以及外來消費(fèi)者步行 15分鐘內(nèi)的居民 小區(qū)內(nèi)部及周邊居民商業(yè)形態(tài) 集中商業(yè)為主 商業(yè)街＋集中商業(yè)商業(yè)街為主，個(gè)別集中商業(yè)小型商業(yè)店鋪本項(xiàng)目屬于區(qū)域型社區(qū)商業(yè)中心本項(xiàng)目區(qū)域人口約 10萬人，由于交通的限制，區(qū)域外人口難以導(dǎo)入，區(qū)域性社區(qū)商業(yè)中心 本項(xiàng)目介于兩者之間項(xiàng)目屬性界定項(xiàng)目屬性界定25人均消費(fèi)支出及商業(yè)單位營(yíng)業(yè)額商圈內(nèi)已有商業(yè)面積商圈服務(wù)的人口商業(yè)的商圈范圍商業(yè)規(guī)模商業(yè)規(guī)模的確定莘閔區(qū)域人口 10萬人，按照國(guó)際人均商業(yè)面積 1平方米 /人的標(biāo)準(zhǔn)，區(qū)域商業(yè)體量應(yīng)該為 10萬平方米一般城市居住區(qū)商業(yè)設(shè)施指標(biāo)類 別 居 住 區(qū)人均商業(yè)服務(wù)建筑面積 —— 《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》國(guó)際類比社區(qū)商業(yè)規(guī)劃指標(biāo)：商業(yè)規(guī)模比 ： 1 (商業(yè)面積：住宅面積)目前新閔有的商業(yè)面積約為 5萬平方米，剩余的體量為：項(xiàng)目商業(yè)容量 ——10萬 5萬＝ 5萬平方米5/15/2023 26商業(yè)規(guī)模的確定在目前及可預(yù)見的周期，符合市場(chǎng)容納量本項(xiàng)目 合理 的規(guī)模是＝ 5萬平方米理性 分析 理性 分析剩余 10萬平方米怎么辦？是繼續(xù)做商業(yè)？ —— 面臨的風(fēng)險(xiǎn)？？？還是另謀出路 ？ —— 有何機(jī)會(huì)？？？？27地塊可用面積小，限制條件大，需要尋求內(nèi)部變化項(xiàng)目分析1號(hào)地塊 2號(hào)地塊3號(hào)地塊4號(hào)地塊地塊 地塊面積 限制條件1號(hào) ㎡ 限高2號(hào) ㎡ 一期業(yè)主爭(zhēng)議較大 , 認(rèn)為規(guī)劃為綠地 ,限制層數(shù)3號(hào) 1700㎡4號(hào) 約 2萬㎡ 高壓走廊線 ,地上不能上蓋物業(yè)公建配套 郵政支局 銀行 .證券 物業(yè)管理 警屬 菜場(chǎng) 綜合健身 游泳池占地面積 1400 ㎡ 220 ㎡ 565 ㎡ 3400㎡ 2023㎡ 3000 ㎡建筑面積 1200 ㎡ 1200 ㎡ 1000㎡ 460 ㎡ 2250㎡ 1360㎡ 600 ㎡需要建成的公建建筑面積為 8070平方米康城一、二期住宅已建成并逐步入住，三期、四期正在建設(shè)中。W交通瓶頸莘松路的交通是制約消費(fèi)人口導(dǎo)入的重要瓶頸；地塊限制地塊有許多限制因素，可變能力??；O體驗(yàn)式消費(fèi)成為未來商業(yè)發(fā)展的趨勢(shì) .符合別墅區(qū)客戶消費(fèi)檔次存在空白周邊商業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境漸好T市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)威脅嚴(yán)重隨著莘莊中心的商業(yè)發(fā)展，多家商場(chǎng)的開業(yè)對(duì)板塊的客流消費(fèi)形成分流，而且對(duì)吸引區(qū)的客流增加難度。該配的配足 , 類型可以不局限商業(yè) ,但不要超過總體指標(biāo) 。一定要征求小區(qū)業(yè)主的意見 ,他們同意我們就同意 。把多數(shù)指標(biāo)建在爭(zhēng)議小的地塊 ,爭(zhēng)議大的地塊盡量考慮少建、不建“”30第三部分 二、風(fēng)險(xiǎn)和機(jī)會(huì) 三、出路 一、目標(biāo)設(shè)定31閔行小戶性市場(chǎng)全線紅【 市場(chǎng)聲音 】閔行 小 戶型銷售火爆閔行經(jīng)濟(jì)性酒店入住率高閔行中端辦公物業(yè)稀缺123萬科朗潤(rùn)園，萬科假日風(fēng)景的 “ 螞蟻工房 ” ，均價(jià)達(dá)到 12023元 /平方米，開盤便搶購(gòu)一空；松江九亭上海青年城， 7月份開盤以來銷售套數(shù) 446套，實(shí)現(xiàn)均價(jià) 8610元 /平方米；70％， 90平方米國(guó)家政策，搶時(shí)機(jī)就是占先機(jī)。尤其是周六、日，入住率達(dá)到 100％。目前辦公物業(yè)在售的僅有四個(gè)。詳細(xì)見附件：《閔行小戶性、酒店、辦公調(diào)查》32【 產(chǎn)品定位 】項(xiàng)目區(qū)位 項(xiàng)目地塊 商圈 人口?處于閔行新閔板塊?別墅區(qū)和居住區(qū)聚集?擁有一定的人口支撐? 地塊小，面積大， 萬建筑面積? 限制條件多，只能向高向密發(fā)展。板塊內(nèi)商業(yè)沒有形成互動(dòng)? 商圈消費(fèi)模式單一，市場(chǎng)容量有限