【正文】 業(yè)主 年收入多為數(shù)十萬以上，為 洛陽又一主力高端消費(fèi)人群。關(guān)林市場是 全國十大商品交易市場之一 ， 2023年交易額達(dá) 120億元，實(shí)現(xiàn)稅收近 4000萬元，截至目前，關(guān)林市場擁有建材、鞋帽、食品等專業(yè)市場 13個(gè)，帶動(dòng)了周邊餐飲、租賃、運(yùn)輸、加工業(yè)的發(fā)展—— 洛陽日?qǐng)?bào)：《關(guān)林市場 2023年交易額達(dá)１２０億元》252?！?關(guān)林市場業(yè)主訪談關(guān)林新商貿(mào)城資料來源：《 2023年洛陽市統(tǒng)計(jì)年鑒》，洛陽日?qǐng)?bào)：《關(guān)林市場 2023年交易額達(dá)１２０億元》本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。其經(jīng)濟(jì)總量在省內(nèi)僅次于鄭州，是豫西部的中心城市，具備一定的輻射力。關(guān)林商貿(mào)市場的個(gè)體老板也是重要的中高端消費(fèi)人群。思維導(dǎo)圖城市規(guī)劃及新區(qū)發(fā)展城市宏觀背景分析房地產(chǎn)發(fā)展判斷項(xiàng)目解析與客戶目標(biāo)綜合體各物業(yè)發(fā)展關(guān)系住宅市場分析 二期地塊分析前提項(xiàng)目問題典型案例分析發(fā)展戰(zhàn)略及定位物業(yè)發(fā)展建議各物業(yè)市場研究發(fā)展方向判斷方案細(xì)化建議一期住宅 二期地塊本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。城市發(fā)展規(guī)劃：洛南定位洛陽未來的行政中心、商業(yè)中心、商務(wù)中心、文化中心和交通換乘中心u洛陽《十五綱要》指出：“ 城市布局以洛河為軸，洛河南北對(duì)應(yīng)發(fā)展的組團(tuán)式布局 ” 。 它定位于洛陽市未來的行政中心、商業(yè)中心、商務(wù)中心、文化中心和交通換乘中心252。 城市布局以洛河為軸，洛河南北對(duì)應(yīng)發(fā)展的組團(tuán)式布局 ”—— 《洛陽市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十個(gè)五年計(jì)劃綱要》洛南新區(qū)洛陽老市區(qū)資料來源： 《洛陽市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十個(gè)五年計(jì)劃綱要》252。洛南新區(qū)六大組團(tuán)：中心區(qū)、濱河公園區(qū)、大學(xué)城體育中心、洛龍科技園、隋唐遺址公園、關(guān)林商貿(mào)區(qū)u洛南新區(qū)共分為 6個(gè)區(qū)域 ：中部是中心區(qū)，西側(cè)是濱河公園區(qū)、大學(xué)城體育中心、洛龍科技園，東側(cè)是隋唐遺址公園、關(guān)林商貿(mào)區(qū)。中心區(qū)沿開元大道兩側(cè)規(guī)劃為三個(gè)核心功能組團(tuán) —— 行政中心、商務(wù)中心、商業(yè)中心u新城市中心區(qū)，面積 公里。u中心區(qū)的 開元大道 是新城的 主干道 。u東段規(guī)劃為 商業(yè)區(qū) ，以寶龍城市廣場項(xiàng)目為代表，包含大型的集中商業(yè)和專業(yè)市場以及部分住宅，未來這里將形成氛圍較濃厚的商業(yè)區(qū)。 資料來源：《洛陽市商業(yè)市場現(xiàn)狀》 2023年1 中泰華庭2 奧體花城3 東方今典4 雙溪布洛5 建業(yè) .美茵湖6 建業(yè) .森林半島7 世府名邸178131216 191415234569101117 182021本項(xiàng)目 安置小區(qū) 公務(wù)員小區(qū)新中心區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀 —— 土地幾近出讓完畢，大量住宅物業(yè)供給，銷售較好8 順馳第一大街9 長興華苑10 中央花園11 順馳第一大街二期12 元華國際城市公寓13 長城花苑 .第二城14 天元 .在水一方15 亞威卓越國際廣場16 康城逸樹17 國寶花園18 湖濱苑19 中弘 .湖濱花園20 寶龍城市廣場21 泉舜地塊u新城市中心區(qū)，土地出讓已經(jīng)基本完成，大約 80%的土地都已經(jīng)全部出讓，這些都分布在鐵路以北區(qū)域。u目前已經(jīng)出讓尚未動(dòng)工建設(shè)的土地占到已出讓總量的 60%.本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。南京216。鄭州216。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。合肥政務(wù)新區(qū) 開發(fā)建設(shè)進(jìn)程研究216。216。啟動(dòng)期： 2023年以前216?？焖侔l(fā)展期：2023~2023年， 10年全面建成政務(wù)文化新區(qū)合肥政務(wù)新區(qū)建設(shè)進(jìn)程合肥政務(wù)新區(qū)案例啟動(dòng)期 發(fā)展期 快速發(fā)展期市府大樓及公共服務(wù)設(shè)施投入使用；住宅項(xiàng)目大規(guī)模放量；辦公項(xiàng)目開始建設(shè)新的建設(shè)高潮開始，建設(shè)量巨增；住宅供給達(dá)到頂峰；辦公、公寓項(xiàng)目供應(yīng)量漸增居住區(qū)的品質(zhì)得到廣泛認(rèn)可；商業(yè)項(xiàng)目大規(guī)模開發(fā)01年 02年 03年 0405年 0607年 0810年商業(yè)物業(yè)大規(guī)模開發(fā)辦公項(xiàng)目開發(fā)住宅項(xiàng)目放量基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)開始啟動(dòng) 拆遷規(guī)劃完成市政基礎(chǔ)設(shè)施和市府大樓建成；居住項(xiàng)目開始發(fā)售投資啟動(dòng)，進(jìn)行大規(guī)?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)居住項(xiàng)目開發(fā)；土地開發(fā)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。最先啟動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，啟動(dòng)土地的一級(jí)開發(fā)；216。政府投資建設(shè)政府辦公大樓等大型市政設(shè)施，進(jìn)一步推動(dòng)新區(qū)發(fā)展；隨后，住宅放量到達(dá)頂峰216。目前洛南新區(qū)住宅項(xiàng)目集中放量入市，個(gè)別寫字樓、集中商業(yè)開始出現(xiàn)，處于新區(qū)的發(fā)展期資料來源：世聯(lián)新區(qū)案例總結(jié) 世聯(lián)理論研究城市新中心區(qū)成功開發(fā)規(guī)律起步期 發(fā)展期 快速發(fā)展期 成熟期開發(fā)次序土地一級(jí)開發(fā)； 路網(wǎng)設(shè)施標(biāo)志性事件2023 2023 2023 2023 2023 2023p國務(wù)院批準(zhǔn)洛陽市總規(guī)，含洛南新區(qū)規(guī)劃p洛南新區(qū)六個(gè)功能分區(qū)規(guī)劃編制完成p洛龍新區(qū)拆遷工作開始執(zhí)行，建設(shè)用地開始移交p水渠以及 24條市政道路等基礎(chǔ)設(shè)施開工p體育中心等公共設(shè)施開工p黨政機(jī)關(guān)辦公樓開工；市委等機(jī)構(gòu)遷入新區(qū)p體育中心部分投入使用p新區(qū)第一宗土地掛牌出讓儀式p中泰華庭等 5個(gè)商品住宅項(xiàng)目開工p順馳 .第一大街等少量住宅項(xiàng)目開盤p雅香金陵酒店開工p市政府部分局委辦遷入新區(qū)p人工湖等市政設(shè)施竣工p元華國際公寓等 5個(gè)商品住宅項(xiàng)目開工p國寶花園等別墅項(xiàng)目開工p秀谷尚街商業(yè)項(xiàng)目展示中心正式開放p五洲、鉬業(yè) 2酒店開工p奧體花城等 4個(gè)商品住宅項(xiàng)目開工p地礦大廈酒店開工p寶龍城市廣場、帝都 0379等 2個(gè)商業(yè)項(xiàng)目開工p天元 .奧林商務(wù)、廣廈中央商務(wù)等 2個(gè)寫字樓項(xiàng)目開工p廣廈等 2個(gè)寫字樓項(xiàng)目開盤p雅香 .金陵酒店開業(yè)；鉬業(yè)大酒店即將開業(yè)p寶龍城市廣場大型商業(yè)開盤?洛南新區(qū)概念首次提出?土地一級(jí)開發(fā)工程正式開工?大量路網(wǎng)建設(shè)開工?建設(shè)用地開始公開出讓?部分住宅項(xiàng)目開始建設(shè)，有少量開盤供應(yīng)；?土地一級(jí)開發(fā)以及路網(wǎng)設(shè)施基本完成?住宅項(xiàng)目大量開工建設(shè)并大量開盤供應(yīng)?住宅項(xiàng)目繼續(xù)熱賣?少量辦公物業(yè)開始建設(shè)；少量集中商業(yè)項(xiàng)目開始建設(shè)?住宅項(xiàng)目持續(xù)熱賣?辦公物業(yè)、集中商業(yè)少量供應(yīng)規(guī)劃被批準(zhǔn)；土地一級(jí)開發(fā)以及路網(wǎng)建設(shè)開始進(jìn)行； 04年起，少量住宅開始建設(shè) —— 起步期持續(xù)標(biāo)志05年，土地一級(jí)開發(fā)以及路網(wǎng)設(shè)施基本完成；政府大樓等重要市政設(shè)施竣工并投入使用；住宅大量開發(fā)并已經(jīng)大量入市 —— 進(jìn)入發(fā)展期06年起有少量寫字樓、商業(yè)項(xiàng)目建設(shè)并入市 —— 已經(jīng)進(jìn)入發(fā)展期中后段起步期 發(fā)展期重要市政設(shè)施 ,政府大樓洛南新區(qū)建設(shè)大事記本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。新區(qū)的快速發(fā)展依靠政府的政策引導(dǎo)，目前新區(qū)居住氛圍不濃，預(yù)計(jì) 23年后大批項(xiàng)目交付后，居住人口增多，帶動(dòng)商業(yè)、商務(wù)氛圍形成二、供應(yīng)量：洛南新區(qū)中心區(qū)的建設(shè)用地基本已經(jīng)出讓完畢，僅在最南端鐵路附近有少量未出讓用地；項(xiàng)目周邊住宅供應(yīng)量仍然較大，目前入市的項(xiàng)目將在近 23年（ 2023～ 2023） 集中放量 ，預(yù)計(jì) 2023年下半年供應(yīng)將逐漸放緩三、競爭：房地產(chǎn)開發(fā)的競爭伴隨著新區(qū)開發(fā)的全過程，近 2～ 3年內(nèi)，部分在售項(xiàng)目仍將持續(xù)供應(yīng)，并將有一定數(shù)量新盤入市，競爭最為激烈；樓盤周邊是規(guī)劃的新區(qū)中心區(qū)住宅集中區(qū)之一，大量商品住宅集中于該區(qū)域，內(nèi)部競爭較強(qiáng)四、需求：隨著新區(qū)的逐漸發(fā)展，洛陽市區(qū)消費(fèi)者普遍認(rèn)同新區(qū) 的 環(huán)境優(yōu)勢，看好新區(qū)未來發(fā)展，投資熱情有增無減；周邊縣市的財(cái)富階層也紛紛在新區(qū)投資置業(yè)。思維導(dǎo)圖城市規(guī)劃及新區(qū)發(fā)展城市宏觀背景分析房地產(chǎn)發(fā)展判斷項(xiàng)目解析與客戶目標(biāo)綜合體各物業(yè)發(fā)展關(guān)系住宅市場分析 二期地塊分析前提項(xiàng)目問題典型案例分析發(fā)展戰(zhàn)略及定位物業(yè)發(fā)展建議各物業(yè)市場研究發(fā)展方向判斷方案細(xì)化建議一期住宅 二期地塊本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 u房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比例逐年提高， 06年房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比例為%。商品房市場逐年穩(wěn)步提升， 2023年出現(xiàn)需求爆發(fā)式增長，房地產(chǎn)提速u2023年，洛陽市商品房銷售面積 方米，銷售金額 元，分別增長 %和%。洛陽市商品房銷售面積 (萬平米 )20232023年洛陽市商品房竣工面積、銷售面積對(duì)比資料來源：洛陽市統(tǒng)計(jì)年鑒洛陽市商品房銷售額（億元）本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。增長率在 56%，低于全國增幅水平（ 10%）。u2023年下半年 開始 ， 市場 迅速補(bǔ)漲 ， 2023年 6月，石家莊新建商品房售價(jià)同比上漲 ％，其漲幅在全國排名第五，僅次于北海、深圳、南京、北京。u在全國整體經(jīng)濟(jì)形勢向好的前提下，二三線城市存在房價(jià)補(bǔ)漲的可能。1. 品牌開發(fā)商進(jìn)軍二三線城市，加速當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)品開發(fā)水平，推高房價(jià)。3. 城市化進(jìn)程加速，經(jīng)濟(jì)水平迅速提升。 如： 北京北辰實(shí)業(yè)和北京城開聯(lián)合競拍，以 92億元價(jià)格拍得長沙新河三角洲地塊，成為 “ 全國地王 ” 。 如：華潤進(jìn)軍合肥市場，直接將情景花園洋房進(jìn)行復(fù)制，提升當(dāng)?shù)禺a(chǎn)品和營銷水平。l鄭州的商品房市場有 4050%的外地客戶；l大連、青島的房地產(chǎn)市場更是全國性的大市場；l洛陽也存在周邊市縣過來買房的現(xiàn)象l都市發(fā)展范圍的擴(kuò)張，城市發(fā)展加速，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)也逐步擴(kuò)展。在這樣的市場環(huán)境中，本項(xiàng)目要努力尋找項(xiàng)目機(jī)會(huì)，兌現(xiàn)高價(jià)值 1. 找準(zhǔn)項(xiàng)目占位。占在哪一梯隊(duì)上決定了自身可實(shí)現(xiàn)的價(jià)值。未來土地的爭奪將越加激烈，因此項(xiàng)目開發(fā)過程中要盡可能 最大化挖掘土地價(jià)值 ，賺取盡可能多的利潤。中心化與邊緣化。位于中心區(qū)的項(xiàng)目可能被市場邊緣化，而邊緣物業(yè)的成功開發(fā)也可以實(shí)現(xiàn)其中心化。4. 適度創(chuàng)新，引導(dǎo)消費(fèi)者。適度創(chuàng)新的產(chǎn)品，適度超前市場，通過 對(duì)消費(fèi)者的合理引導(dǎo) ，可以獲得較好的市場實(shí)現(xiàn)。思維導(dǎo)圖城市規(guī)劃及新區(qū)發(fā)展城市宏觀背景分析房地產(chǎn)發(fā)展判斷項(xiàng)目解析與客戶目標(biāo)綜合體各物業(yè)發(fā)展關(guān)系住宅市場分析 二期地塊分析前提項(xiàng)目問題典型案例分析發(fā)展戰(zhàn)略及定位物業(yè)發(fā)展建議各物業(yè)市場研究發(fā)展方向判斷方案細(xì)化建議一期住宅 二期地塊本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。形成輻區(qū)的便利配套。：傳統(tǒng)洛陽市中心，擁有核心地段的完善配套和便利交通，地段為住宅增值。對(duì)周邊區(qū)縣也有較強(qiáng)輻射力l未來供給：未來供給有限，多是舊改項(xiàng)目，且以商業(yè)為主l依托資源：核心地段，傳統(tǒng)城市中心的認(rèn)知，完善配套、便利的交通l物業(yè)形式：高層l價(jià)格平臺(tái)： 35004000元 /平米項(xiàng)目名稱 富雅東方 楓葉國際廣場 凱瑞 .君臨華府規(guī)模 總 建面 10萬平方米。其中住宅 160多套占地 8000多平米，建筑面 積 平米。包含住宅、王府井百 貨 、寫字樓。五房： 225286平米，四房： 193272平米；三房：148平米。價(jià)格 住宅 3980元 /平米 住宅 3500元 /平米 06年底均價(jià) 27002800元 /平米，高出周邊樓盤約200元 /平米。 2023年開始 銷 售，去年年底幾乎售罄，目前剩余幾套 130平米的 戶 型， 戶 型不 規(guī)則 ， 銷 售不佳?？蛻?以西工區(qū)客 戶為 主。不一定是投 資 ，有的一直在 換房升 級(jí) 。王府井商圈已 經(jīng) 形成一定氣候，地段價(jià) 值 已 經(jīng) 抬升。：一線河景，優(yōu)美的景觀資源和良好的居住環(huán)境共同提升了區(qū)域的居住價(jià)值。共 600套房。占地 13000平方米 ( ),總 建筑面 積50330平方米 。一 棟 樓 3個(gè) 單 元，一梯三 戶 ，三居 126170平米， 頂層 復(fù)式 220平米。價(jià)格 均價(jià) 3300元 /平米 06年 10月開 盤 均價(jià) 2700元 /平米，目前均價(jià) 2900元 /平米 07年 2月開盤，價(jià)格 3000銷售 2023年 12月開盤，目前多層已全部售完。2023年 10月開始接受登記， 2023年 4月開始銷售，目前剩余約 10套；其中教育局團(tuán)購了 100多套，占到近 50%。客戶 高 層 多 為 多次置 業(yè) 客 戶 ，均 為財(cái)富 階層 。有一些 礦主。礦 主 較 多賣點(diǎn) 臨 河一 線 景 觀 ， 戶戶觀 景 一 線 河景，三 層 以上均可 觀 河景； 緊鄰 洛浦公園 位于三河交 匯處 ，景 觀絕 佳l客戶：區(qū)域內(nèi)中高端客戶為主， 61 613科研所以及設(shè)計(jì)院等。l未來供給：在售大盤項(xiàng)目如水榭 .王城和盛世 .唐莊還有后續(xù)供應(yīng)。：洛河景觀和傳統(tǒng)的富人區(qū)認(rèn)知，以及周邊便利的生活配套，共同提升了區(qū)域價(jià)值，成為區(qū)域內(nèi)的首選居住地項(xiàng)目名稱 順馳城 君臨天下 湯泉國際公館規(guī)模 占地 165畝 ， 總 建面近 25萬平方米，共 24棟 926層 住宅， 臨 街 3層風(fēng) 情商 業(yè) 街。共 3棟 高 層 ，一字排開。物業(yè)類型 小高層、高層 高層， 地上 32層 ，包含 2層 商 業(yè) 裙樓。 頂層 復(fù)式 300多平米。2梯 4戶 ， 創(chuàng) 新入 戶 花園 設(shè)計(jì) ，但有異型房 間 。價(jià)格 二期不臨河住宅均價(jià) 3400元 /平米，