房地產(chǎn)投資項目選址與建設(shè)方案-在線瀏覽
2025-02-28 03:06本頁面
【正文】 五）經(jīng)濟(jì)因素 經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 物價水平與物價變動 儲蓄率和投資力度： 一系列儲蓄率高的時期往往是超額儲蓄積累期，這預(yù)示著強(qiáng)大的住宅購買潛力，儲蓄率在連續(xù)較高的情況下突然轉(zhuǎn)為較低時住宅投資旺盛，此時房價上漲快。 視覺效果：住宅區(qū)位選擇要關(guān)注遠(yuǎn)景，如周邊山體、河流、建筑的搭配和視覺效果是否有利于借景等。 （ 3）高質(zhì)量住宅將趨向發(fā)展為生態(tài)住宅，追求高質(zhì)量住宅增強(qiáng)了區(qū)位選擇的“環(huán)境性”。 主要有以下趨向： （ 1）文化教育復(fù)合區(qū)位：在住所附近是否有好的學(xué)校方便孩子上學(xué)是家長們買房的重點考慮因素 （ 2）體育復(fù)合區(qū)位： 廣州奧林匹克花園以“科學(xué)運動、健康生活”為核心理念，提出“運動就在家門口”的主題，修建了上萬平方米的體育設(shè)施，大獲成功，區(qū)位價值猛增。 可見性原則： 商業(yè)地產(chǎn)被往來行人或者乘車者所能看到的程度，一般情況下場所的可見度越高，越容易引起客流的重視，來消費的可能性越大，更多地吸引即興消費。商業(yè)地產(chǎn)的建設(shè)要與周圍的建筑環(huán)境相融合，不同的環(huán)境要求不同的建筑風(fēng)格。 以香煙、飲料、酒、休閑食品為主。其商圈輻射半徑 公里左右，目標(biāo)顧客以相對固定的居民為主，一般選址于居民區(qū)或傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)內(nèi)。 營業(yè)時間在 16小時以上 ， 提供即時性食品的輔助設(shè)施 ， 開設(shè)多項服務(wù)項目 ， 以開架自選為主 ， 結(jié)算在收銀處進(jìn)行 ， 營業(yè)面積 100平方米左右 ， 利用率高 。 一般選址于商業(yè)中心區(qū) 、 交通要道及車站 、 醫(yī)院 、 學(xué)校 、 娛樂場所 、 辦公樓 、 加油站等公共活動區(qū) 。 用工精簡 ， 為顧客提供有限的服務(wù) ，開架自選 ， 統(tǒng)一結(jié)算 。 折扣店的特點及選址要求 經(jīng)營包裝食品 、 生鮮食品和日用品 ， 食品超市與綜合超市商品結(jié)構(gòu)不同 。營業(yè)面積在 6000平方米以下 ， 輻射半徑 2公里左右 ，目標(biāo)顧客以居民為主 ， 一般選址于市區(qū)商業(yè)中心 、居住區(qū) 。 實際營業(yè)面積 6000平方米以上 ， 輻射半徑 2公里以上 ，目標(biāo)顧客以居民 、 流動顧客為主 一般選址于市 、 區(qū)商業(yè)中心 、 城郊結(jié)合部 、交通要道及大型居住區(qū) 。設(shè)相當(dāng)于營業(yè)面積的停車場，自選銷售，出入口分設(shè)，在收銀臺統(tǒng)一結(jié)算。如麥德龍公司選擇的客流群體主要是中小經(jīng)營企業(yè)和社會團(tuán)體的專業(yè)客戶，實行量販經(jīng)營，它們的經(jīng)營采取門店和倉儲合一的方式，一般都需要數(shù)萬平方米場地，選擇在城郊結(jié)合部就大大地降低了土地使用成本。采取柜臺銷售和開架銷售相結(jié)合方式，注重服務(wù)，設(shè)餐飲、娛樂等服務(wù)項目和設(shè)施。 百貨店的特點及選址要求 專業(yè)店的特點及選址要求 以銷售某類商品為主，體現(xiàn)專業(yè)化、深度性、品種豐富，選擇余地大，采取柜臺銷售和開架銷售相結(jié)合方式，從業(yè)人員具有豐富的專業(yè)知識，營業(yè)面積的規(guī)模根據(jù)商品特點而定。 專賣店的特點及選址要求 以銷售某一品牌系列商品為主，銷售量少、質(zhì)優(yōu)、高毛利。注重品牌聲譽，從業(yè)人員具備豐富的專業(yè)知識，提供專業(yè)性服務(wù)，營業(yè)面積的規(guī)模根據(jù)商品特點而定，目標(biāo)顧客以中高檔消費者和追求時尚的年輕人為主。 從業(yè)態(tài)的角度進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)組合 （ 1）集中型 ：專業(yè)店、專賣店等 適于在同一商業(yè)地產(chǎn)項目集中布店，如北京琉璃廠街的古玩店、拉薩的八角街或者各個城市的電腦城等 （ 2）獨立型： 大型綜合超市、倉儲超市等同類排斥性強(qiáng)，盡量與同類型的競爭對手保持距離，在同一商業(yè)地產(chǎn)項目中不可能并存，也無法組合，因此不需要也不希望集中布店，多數(shù)獨立選址。 四 、 利用合理的商業(yè)組合指導(dǎo)選址 從業(yè)種的角度進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)組合 商業(yè)業(yè)態(tài)和業(yè)種的組合、統(tǒng)一籌劃的目的是以不同的租金與搭配求得項目運營的整體回報，而不是一次性銷售的業(yè)績。 第三節(jié) 寫字樓選址 商圈規(guī)模： 商圈是市民、商家所公認(rèn)的商業(yè)集中區(qū)域。 商圈繁華程度： 商圈繁華程度與一個城市的城市性質(zhì)、規(guī)模、人口數(shù)量、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等直接相關(guān)，影響所在城市或地區(qū)的物質(zhì)流、信息流和人流通量，從而影響到所在地區(qū)的寫字樓的發(fā)展。曼哈頓能成為紐約的象征，拉德方斯能成為巴黎的新符號。 內(nèi)容： （ 1）確定規(guī)劃用地位置及范圍； （ 2）確定人口和用地規(guī)模； （ 3）選擇建筑類型、層數(shù)、組合體戶比及長度； 一 、 規(guī)劃設(shè)計 ( 一）概念與內(nèi)容 （ 4）確定公共建筑項目、規(guī)模、數(shù)量、用地面積和位置； （ 5）確定各級道路系統(tǒng)、走向和寬度； （ 6）對綠地、室外活動場地等進(jìn)行統(tǒng)一布置； （ 7）擬定各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)；
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