【正文】 部分內(nèi)容： 建筑安裝工程費 建筑安裝工程費，是指建設(shè)單位用于建筑和安裝工程方面的投資，它由建筑工程費和安裝工程費兩部分組成。安裝工程費是指主要生產(chǎn)、復(fù)制生產(chǎn)、公用工程等單項工程中需要安裝的機械設(shè)備、電氣設(shè)備、專用設(shè)備、儀器儀表等設(shè)備的安裝及配件工程費，以及工藝、供熱、供水等各種管道、配件、閘門和供電外線安裝工程費用等。設(shè)備工器具購置費由設(shè)備原價、工器具原價和運雜費組成。 工程建設(shè)其他費用 工程建設(shè)其他費用，是指未納入以上兩項的，根據(jù)設(shè)計文件要求和國家有關(guān) 8 規(guī)定應(yīng)由項目投資支付的為保證工程建設(shè)順利完成和交付使用后能夠正常發(fā)揮效用而發(fā)生的一些費用。 房地產(chǎn)建設(shè)項目投資，一般是指一項工程預(yù)計開支或?qū)嶋H開支的全部固定資產(chǎn)投資費用。因此，我們在討論房地產(chǎn)建設(shè)項目投資時，經(jīng)常會使用工程造價這個概念。房地產(chǎn)建設(shè)項目投資額度巨大的特點使它關(guān)系到國家、行業(yè)和地區(qū)的重大經(jīng)濟利益，對國計民生也會產(chǎn)生重大的影響。 房地產(chǎn)建設(shè)項目投資差異明顯 每個房地產(chǎn)建設(shè)項目都有其自身的特點，有著其特有的用途、功能、規(guī)模、環(huán)境，世界上找不到完全一樣的兩個項目。同樣的工程處于不同的地區(qū)在人工、材料、機械消耗上也有差異。 房地產(chǎn)建設(shè)項目投資需單獨計算 每個房地產(chǎn)建設(shè)項目都有專門的用途，所以其結(jié)構(gòu)、面積、造型和裝飾也不 9 盡相同。而且，房地產(chǎn)建設(shè)項目還必須在結(jié)構(gòu)、造型等方面適應(yīng)工程所在地的氣候、地質(zhì)、水文等自然條件，這就使房地產(chǎn)建設(shè)項目的實物形態(tài)千差萬別，再加上不同地區(qū)構(gòu)成投資費用的各種要素的差異，最終導(dǎo)致房地產(chǎn)建設(shè)項目投資的千差萬別。 房地產(chǎn)建設(shè)項目投資確定依據(jù)復(fù)雜 房地產(chǎn)建設(shè)項目具有單一性的特征，而房地產(chǎn)建設(shè)項目的復(fù)雜性、長期性、巨額性又決定了房地產(chǎn)建設(shè)項目投資確定依據(jù)的復(fù)雜性。如估算指標(biāo)是編制投資估算的依據(jù)，適用于可行性研究階段；概算定額（指標(biāo)）用于設(shè)計階段，用來計算房地產(chǎn)建設(shè)項目的概算，控制和指導(dǎo)設(shè)計，同時概算定額（指標(biāo)）又是編制估算指標(biāo)的基礎(chǔ)和依據(jù)；預(yù)算定額用于施工圖階段，是編制概算定額（指標(biāo)） 的基礎(chǔ)。 房地產(chǎn)建設(shè)項目投資確定示意圖 項目建議書 可行性研究 初步設(shè)計 技術(shù)設(shè)計 施工圖設(shè)計 招標(biāo) 合同實施 竣工驗收 估算指標(biāo) 概算指標(biāo) 設(shè)計總概算 概算定額 修正總概算 預(yù) 算定額 施工圖預(yù)算 企業(yè)定額 合同價 結(jié)算價 竣工決算 投資估算 10 房地產(chǎn)建設(shè)項目投資確定層次繁多 按照一個總體設(shè)計圖紙進行建設(shè)的由各個單項工程組成的總體就是一個房地產(chǎn)建設(shè)項目。各單項工程又可分解為各個能獨立 施工的單位工程。然后還可以按照不同的施工方法、構(gòu)造及規(guī)格，把分部工程更細(xì)致地分解為分項工程。由此可見，房地產(chǎn)建設(shè)項目投資具有確定層次繁多的特點。如工程設(shè)計變更，設(shè)備、材料、人工價格變化，國家利率、匯率調(diào)整，因不可抗力出現(xiàn)或因承包方、發(fā)包方原因造成的索賠事件出現(xiàn)等。所以，房地產(chǎn)建設(shè)項目投資在整個建設(shè)期內(nèi)都屬于不確定的，需要進行動態(tài)跟蹤、調(diào)整，直至竣工決算后才能真正形成房地產(chǎn)建設(shè)項目投資。它不僅僅在于控制房地產(chǎn)建設(shè)項目投資成本，而且更重要在于合理安排使用人力、物力和財力，節(jié)省房地產(chǎn)建設(shè)項目投資，規(guī)避投資風(fēng)險，實現(xiàn)房地產(chǎn)建設(shè)項 目投資效益最大化。它貫穿于項目決策、設(shè)計、招標(biāo)、施工、竣工、保修和后評估等階段的建設(shè)全過程，要求在分析、確定和控制項目投資過程中，要全面考慮工程質(zhì)量、投資和工期各要素的影響，采取組織、技術(shù)、經(jīng)濟、合同等有效方法和措施，確保房地產(chǎn)建設(shè)項目 11 有 無 投資目標(biāo)的實現(xiàn)。 首先，是全過程的 ：在全過程的控制中，要以設(shè)計階段為重點，在優(yōu)化建設(shè)方案、設(shè)計方案的基礎(chǔ)上，在建設(shè)程序的各個階段，采用一定的方法和措施把項目投資控制在合 理的范圍和核定的投資限額內(nèi)。 其次，是動態(tài)的 ：一方面，項目投資具有動態(tài)性。另一方面，在房地產(chǎn)建設(shè)項目管理中，緊緊圍繞著投資控制、質(zhì)量控制和進度控制三大目標(biāo)。 房地產(chǎn)建設(shè)項目投資控制，應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)建設(shè)項目的規(guī)模大小、工期要求和建設(shè)人員配置等情況，對房地產(chǎn)建設(shè)項目的詳細(xì)情況進行調(diào)研，熟悉有關(guān)法律法規(guī)和文件資料，同時結(jié)合房地產(chǎn)建設(shè)項目特點，制訂出投資控制流程，保證房地產(chǎn)建設(shè)項目投資控制達到預(yù)期的目的。建設(shè)過程全壽命費用包括 項目投資 和工程交付使用后的經(jīng)常開支費用（含經(jīng)營費用、日常維護修理費用、使用期內(nèi)大修理和局部更新費用）以及該項目使用期滿后的報廢拆除費用等。由此可見，設(shè)計質(zhì)量對整個工程建設(shè)的效益是至關(guān)重要的。房地產(chǎn)建設(shè)項目投資控制，不僅要反映設(shè)計、發(fā)包和施工，被動地控制項目投資，更要能動地影響投資決策，影響設(shè)計、發(fā)包和施工，主動地控制項目投資。房地產(chǎn)建設(shè)項目投資動態(tài)控制如下圖所示： 13 房地產(chǎn)建設(shè)項目投資 動態(tài)控制圖 技術(shù)與經(jīng)濟相結(jié)合是控制項目投資的有效手段 要有效控制項目投資，應(yīng)從組織、技術(shù)、經(jīng)濟等多方面采取措施。 規(guī)劃的目標(biāo)值 目標(biāo)值與實際值比較 收集 實際 數(shù)據(jù) 工程進展 規(guī)劃方案 干擾 采取 控制 措施 偏差 14 第二章 項目投資控制原理 房地產(chǎn)建設(shè)項目投資控制，就是在投資決策階段、設(shè)計階段、發(fā)包階段、施工階段以及竣工結(jié)算，把房地產(chǎn)建設(shè)項目投資控制在批準(zhǔn)的投資限額以內(nèi)，隨時糾正發(fā)生的偏差，以保證項目投資管理目標(biāo)的實現(xiàn)，以求在房地產(chǎn)建設(shè)項目中能合理使用人力、物力、財力，取得較好的投資效益和經(jīng)濟效益。 投資動態(tài)控制工作 在這一動態(tài)控制過程中，應(yīng)著重做好以下幾項工作： 1. 對計劃目標(biāo)值的論證和分析。只有項目目標(biāo)是正確合理的，項目控制方能有效。沒有實際數(shù)據(jù)的收集，就無法清楚項目的實際進展情況，更不可能判斷是否存在偏差。 3. 進行項目計劃值和實際值的比較，以判斷是否存在偏差。 4. 采取控制措施以確保投資控制目標(biāo)的實現(xiàn) 。分析由于組織的原因而影響項目目標(biāo)實現(xiàn)的問題，并采取相應(yīng)的措施，如調(diào)整項目組織結(jié)構(gòu)、任務(wù)分工、管理職能分工、工作流程組織和項目管理班子人員等。分析由于管理的原因而影響項目目標(biāo)實現(xiàn)的問題，并采取相應(yīng)的措施，如調(diào)整進度管理的方法和手段，改變施工管理方式和強化合同管理問題等。分析由于經(jīng)濟的原因而影響項目目標(biāo)實現(xiàn)的問題，并采取相應(yīng)的措施，如落實加快工 程施工進度所需的資金等。分析由于技術(shù)的原因而影響目標(biāo)實現(xiàn)的問題，并采取相應(yīng)的措施，如調(diào)整設(shè)計、改進施工方法和改變施工機具等。組織論的一個重要結(jié)論是：組織是目標(biāo)能否實現(xiàn)的決定性因素。 房地產(chǎn)建設(shè)項目投資動態(tài)控制的核心是，在房地產(chǎn)建設(shè)項目實施的過程中定期地進行目標(biāo)的計劃值和實際值的比較，當(dāng)發(fā)現(xiàn)目標(biāo)偏離時采取糾偏措施。對一些目標(biāo)偏離可能性很小的情況，采取主動控制并不一定是經(jīng)濟的選擇。 投資目標(biāo)控制原理 投資控制是為了確保目標(biāo)的實現(xiàn)而服務(wù)的，一個系 統(tǒng)如果沒有目標(biāo)，就不需要、也無法進行控制。 房地產(chǎn)建設(shè)項目實施過程是一個周期長、投入大的生產(chǎn)過程，建設(shè)者在一定時間內(nèi)占有的經(jīng)驗、知識等都是有限的，不但常常受到科學(xué)條件的技術(shù)水平的限制，而且也受著客觀過程的發(fā)展及其表現(xiàn)程度的限制，因而不可能在工程建設(shè)伊始，就設(shè)置一個科學(xué)的、一成不變的投資控制目標(biāo)，而只能設(shè)置一個大致的投資控制目標(biāo)，這就是投資估算。也就是 說，投資控制目標(biāo)的設(shè)置是隨著工程建設(shè)實踐的不斷深入而分階段設(shè)置的，具體來講，投資估算應(yīng)是房地產(chǎn)建設(shè)項目設(shè)計方案和施工圖設(shè)計的投建設(shè)項目目標(biāo)的事前控制 —— 主動控制 事前分析可能導(dǎo)致目標(biāo)偏離的各種影響因素 針對這些影響因素采取有效的預(yù)防措施 定期地進行目 標(biāo)的計劃值和實際值的比較 當(dāng)發(fā)現(xiàn)目標(biāo)偏離時采取糾偏措施 建設(shè)項目目標(biāo)的過程控制 —— 動態(tài)控制 建 設(shè) 項目投資控制 18 資控制目標(biāo)；施工圖預(yù)算或建安工程承包合同價則是施工階段投資控制的目標(biāo)。 目標(biāo)既要有先進性，又要有實現(xiàn)的可能性；目標(biāo)水平既要能激發(fā)執(zhí)行者的進取心，又要能夠發(fā)揮他們的工作能力，挖掘他們的潛力。 投資重點控制原理 任何事情都有輕重緩急。 下圖是不同建設(shè)階段影響投資程度的坐標(biāo)圖，描述了房地產(chǎn)建設(shè)項目不同階段對投資的影響。在初步設(shè)計階段，影響項目投資的可能性為75％～ 95％；在技術(shù)設(shè)計階段，影響項目投資的可能性為 35％～ 75％；在施工圖設(shè)計階段，影響項目投資的可能性為 5％～ 35％。據(jù)數(shù)據(jù)分析，設(shè)計費一般不到房地產(chǎn)建設(shè)項目全壽命費用的1％，但正是這少于 1％的費用卻基本決定了幾乎全部隨后的費用。這里所說的房地產(chǎn)建設(shè)項目全生命周期費 用包括房地產(chǎn)建設(shè)項目投資和交付使用后的經(jīng)常性開支費用，包括經(jīng)營費用、日常維護修理費用、使用期內(nèi)大修理和局部更新費用、使用期滿后的報廢拆除費用等。 影響投資的程度 (%) 項目進展時間 不同建設(shè)階段影響投資程度的坐標(biāo)圖 100 95 75 35 25 10 項目決策 初步設(shè)計 技術(shù)設(shè)計 施工圖設(shè)計 施工階段設(shè)計變更、發(fā)包 20 第三章 項目投資構(gòu)成概述 國內(nèi)房地產(chǎn) 建設(shè)項目投資構(gòu)成 我國現(xiàn)行房地產(chǎn)建設(shè)項目投資分為建設(shè)投資和流動資產(chǎn)投資兩部分。如臨時設(shè)施、臨時公共設(shè)施及 22 場地的維持費，營地設(shè)施及其管理，建筑保險和債券，雜項開支等費用。 2. 開工試車費 指工廠投料試車必須的勞務(wù)和材料費用，包括項目完工后的試車和空運轉(zhuǎn)費用。 4 生產(chǎn)前費用 指前期研究、勘測、建礦、采礦等費用。 6 地方稅 指關(guān)稅、地方稅及對特殊項目征收的稅金。 23 此項準(zhǔn)備金用于在估算時不能明確的潛在項目，包括那些在做成本估算時因為缺乏完整、準(zhǔn)確和詳細(xì)的資料而不能完全預(yù)見和不能注明的項目，并且這些項目是必須完成的，或它們的費用是必定要發(fā)生的，在每一個組成部分中均單獨以一定的百分比確定，并作為估算的一個項目單獨列出。因此，它是估算不可缺少的一個組成部分。 此項準(zhǔn)備金用于在估算 達到了一定的完整性并符合技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，由于物質(zhì)、社會和經(jīng)濟的變化，導(dǎo)致估算增加的情況。因此，不可預(yù)見準(zhǔn)備金只是一種儲備，可能不動用。必須對該日期或已知成本基礎(chǔ)進行調(diào)整，以補償直至工程結(jié)束時的未知價格增長。這個增 長率是一項判斷因素，它以已發(fā)表的國內(nèi)和國際成本指數(shù)、公司記錄等為依據(jù)，并與實際供應(yīng)進行校對，然后根據(jù)確定的增長率和從工程進度表中獲得的每項活動的中點值，計算出每項主要組成部分的成本上升值。從組織上采取措施，包括明確組織結(jié)構(gòu)，明確項目投資控制者及其任務(wù)，以使項目投資控制有專人負(fù)責(zé)，明確管理職能分工；從技術(shù)上采取措施，包括重視設(shè)計多方案選擇，嚴(yán)格審查監(jiān)督初步設(shè)計、技術(shù)設(shè)計、施工圖設(shè)計、施工組織設(shè)計，深入技術(shù)領(lǐng)域研究節(jié)約投資的可能性；從經(jīng)濟上采取措施，包括動態(tài)地比較項目投資的實際值和計劃值，嚴(yán)格審核各項費用支出，采取節(jié)約投資的獎勵措施等。長期以來，在我國房地產(chǎn)建設(shè)領(lǐng)域，技術(shù)與經(jīng)濟相分離的現(xiàn)象仍為普遍。 建設(shè)方案比選 方案比選的目的是選擇較優(yōu)方案。在上述工作的基礎(chǔ)上，將有關(guān)資料進行整理歸納，在技 25 術(shù)進行分析、對比和評價。顯然，即使某項目在經(jīng)濟上是完全不可行的，但在技術(shù) 上可行的若干個技術(shù)方案中也可以通過方案比選找出一個相對最優(yōu)的方案。相反，若某項目采用某一技術(shù)方案在經(jīng)濟上是可行的，并不能說明該技術(shù)方案是該項目在經(jīng)濟上較優(yōu)的方案。 3. 技術(shù)經(jīng)濟綜合比選 技術(shù)經(jīng)濟綜合比選是在綜合考慮方案的技術(shù)可行性和經(jīng)濟可行性下的綜合比選。因此，技術(shù)方案比選是項目評價的前提。一般要比國內(nèi)現(xiàn)有的生產(chǎn)工藝先進，力爭較強的國際競爭力。 (2) 適用性原則 所采用的技術(shù)工藝方案必須考慮對當(dāng)?shù)刭Y源的適用性，充分發(fā)揮我國和項目 26 所在地的資源優(yōu)勢。適用性較強的技術(shù)通常能合理利用資源，降低原材料，特別是能源的消耗，改善產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，提高產(chǎn)品質(zhì)量，同時也有利于充分發(fā)揮原有技術(shù)裝備和技術(shù)力量的作用。采用可靠性強的技術(shù)方案能防范 和積極避免因技術(shù)方案而產(chǎn)生的資源浪費，生態(tài)平衡、人類安全受危害等情況的發(fā)生。如果一項技術(shù)不成熟，則會為將來埋下隱患，甚至造成不可估量的損失。同時，技術(shù)的來源也應(yīng)當(dāng)可靠。應(yīng)使選擇的工藝有利于環(huán)境保護和盡量少排放廢氣、廢水和固體廢棄物。進行經(jīng)濟性評價時，要根據(jù)項目的具體情況，分析項目的投資費用、勞動力需要量、能源消耗量、產(chǎn)品最終成本等，反復(fù)比較各種技術(shù)方案的經(jīng)濟效益。 (6) 技術(shù)、經(jīng)濟、社會和環(huán)境相結(jié)合原則 27 就是在選擇技術(shù)方案時，不僅要考慮技術(shù)和經(jīng)濟問題，還要對社會影響和環(huán)境影響給予必要的 考慮，避免產(chǎn)生不良的社會問題和環(huán)境問題。方案經(jīng)濟比選應(yīng)以動態(tài)分析為主。 (2) 方案可比 方案經(jīng)濟比選應(yīng)注意各個方案之間的可比性。 經(jīng)濟比選的方法 目前，國內(nèi)外常用的方案比選方法有兩類：考慮資金時間價值的動態(tài)分析方法；不考慮資金時間價值的靜 態(tài)分析方法。在方案初選階段，可采用靜態(tài)分析法。其次，