【正文】 量變到質(zhì)變的過(guò)程 兩層含意： 一、加長(zhǎng)客戶積累期是為了更好的樹(shù)立項(xiàng)目口碑，擴(kuò)大影響力； 二、加長(zhǎng)客戶積累期是為了積累更多的客戶，為開(kāi)盤(pán)熱銷提供很好的保障。 ?量變到質(zhì)變的必要條件： 客戶質(zhì)量的最大化保證； 銷售同事的有效跟進(jìn)。 充分考慮市場(chǎng)承接度，適當(dāng)拉大高中低樓層價(jià)差，通過(guò)低樓層價(jià)格去承接市場(chǎng)，過(guò)渡客戶的心理接受變化，然后通過(guò)展示面（ PENTHOUSE樣板房、外立面、園林）以及硬件的逐步呈現(xiàn)，穩(wěn)步拉升價(jià)格。 ?最新的客戶訪談顯示，客戶對(duì)幸福里的均價(jià)判斷不超過(guò)32023，隨著市場(chǎng)的回暖和客戶的篩選，相信價(jià)格會(huì)有較大幅度的拉升。 事業(yè)二部 580萬(wàn) 540萬(wàn) 720萬(wàn) 700萬(wàn) 180四房 97 兩房 145 三房 145 三房 97高價(jià) 145低價(jià) 145高價(jià) 180低價(jià) ?充分考慮客戶在第一選擇銷售完的情況下可有第二選擇第三選擇：同戶型可選擇性大；不同戶型間總價(jià)可替代性大；這一點(diǎn)在價(jià)格表制作中將重點(diǎn)考慮。 充分理解價(jià)格表 耦合推售節(jié)奏 合理的價(jià)格培訓(xùn) —— 包括層差、跳差及如何推售等。 ?現(xiàn)階段項(xiàng)目組分析的一致結(jié)論是： 確定奧運(yùn)之后發(fā)售。 推售時(shí)機(jī) 第一限制因素：工程節(jié)點(diǎn) 第一限制因素：市場(chǎng)狀況 事業(yè)二部 開(kāi)盤(pán)誠(chéng)意客戶成交比例： 根據(jù)中原經(jīng)驗(yàn)判斷，本項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)前誠(chéng)意客戶比例應(yīng)略高于市場(chǎng)平均水平 皇御苑三期：約為 15％ 萬(wàn)科第五園：約為 5％ 松山湖一號(hào)：約為 4％ 東方尊峪：約為 10％ 考慮本項(xiàng)目銷售時(shí)，市場(chǎng)有所回暖， 估計(jì)成交比例值為： 13％。 100000 60000 40000 30000 48層 30層 15層 2層 均價(jià) 樓層 高度 開(kāi)盤(pán)銷售率判斷： 事業(yè)二部 共剩余 169套，包括 68套保留單位 低區(qū) 16以下 — 剩余 12套 主要戶型 C 中區(qū) 18 32 — 剩余 45套 主要戶型 C 高區(qū) 34以上 — 剩余 112套 庫(kù)存情況（ 2023年 8月 27日） 4703 47034603 留 4606 4602 46034503 4505 4506 4502 4503 4505 4506 45084401 留 4403 4405 4406 4408 4401 留 4402 留 4403 留 4405 留 4406 留 4408 留4301 留 4303 留 4305 留 4306 留 4308 留 4301 4302 4303 留 4305 留 4306 留 4308 留4201 留 4203 留 4205 留 4206 留 4208 留 4201 留 4202 留 4203 留 4205 留 4206 留 4208 留4101 留 4103 留 4105 留 4106 留 4108 留 4101 4102 4103 4105 4106 41084001 留 4003 4005 留 4006 留 4008 留 4001 留 4002 留 4003 留 4005 留 4006 留 4008 留3901 3903 3905 3906 3908 3901 3902 3903 3905 3906 39083801 3803 3805 3806 3808 3801 3802 3803 3805 3806 38083701 留 3703 留 3705 留 3706 留 3708 留 3701 3702 3703 留 3705 留 3706 37083601 3603 3605 3606 3608 3601 3602 3603 3605 3606 36083501 3503 3505 3506 3508 3501 留 3502 留 3503 留 3505 留 3506 留 3508 留3401 3403 3405 3406 3408 3401 留 3402 留 3403 留 3405 留 3406 留 3408 留3201 3203 3205 3206 3208 3201 3202 3203 3205 3206 32083101 3103 3105 3106 3108 3101 3102 3103 3105 3106 31083001 3003 3005 3006 3008 3001 3002 3003 3005 3006 30082901 2903 2905 2906 2908 2901 2902 2903 2905 2906 29082801 2803 2805 2806 2808 2801 2802 2803 2805 2806 28082701 2703 2705 2706 2708 2701 2702 2703 2705 2706 27082601 2603 2605 2606 2608 2601 2602 2603 2605 2606 26082501 2503 2505 2508 2501 2503 2505 2506 25082401 2403 2405 2408 2401 2403 2405 2406 24082301 2303 2305 2308 2301 2303 2305 2306 23082201 2203 2205 2208 2201 留 2203 2205 2206 22082101 2103 2105 2108 2101 2103 2105 2106 21082023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 20231901 1903 1905 1908 1901 1903 1905 1906 19081801 1803 1805 1808 1801 1803 1805 1806 18081601 留 1603 留 1605 留 1606 留 1608 留 1601 1602 1603 1605 1606 16081501 1503 1505 1506 1508 1501 1502 1503 1505 1506 15081401 1403 1405 1406 1408 1401 1402 1403 1405 1406 14081301 1303 1305 1306 1308 1301 1302 1303 1305 1306 13081201 1203 1205 1206 1208 1201 1202 1203 1205 1206 12081101 1103 1105 1106 1108 1101 1102 1103 1105 1106 11081001 1003 1005 1006 1008 1001 1002 1003 1005 1006 1008901 903 905 903 905 906 908801 803 805 806 802 803 805 806 808701 703 705 706 702 703 705 706 708601 603 605 606 602 603 605 606 608501 503 505 506 502 503 505 506 508401 403 405 406 402 403 405 406 408301 303 305 306 302 303 305 306 308201 203 205 206 202 203 205 206 20810 樓 11 棟金域藍(lán)灣三期階段銷控表 事業(yè)二部 D E F D1 E1 F1 48 47 46 45 44 43 42 41 40 39 38 37 36 35 34 33 32 31 30 29 28 27 26 25 24 23 22 21 20 19 18 17 16 15 14 13 12 11 10 9 8 7 6 5