【正文】 4 2 2 4 . 5 47 2 3 8 . 5 33 9 3 3 . 2 12 4 0 4 . 0 98 4 2 4 . 0 72 3 9 5 . 2 31 0 9 4 . 2 12 7 7 8 3 . 9 31 0 3 9 8 . 9 41 5 6 8 9 . 6 31 0 4 6 0 . 9 85 4 0 5 . 4 39 6 2 . 1 29 8 5 8 . 2 82 2 0 0 . 72 2 8 8 . 2 51 6 4 3 7 . 1 88 8 7 . 4 91 7 9 5 . 6 61 2 0 8 0 . 9 47 6 2 9 . 9 31 6 6 3 . 6 71 4 6 3 6 . 2 15 8 0 1 . 4 62 3 5 2 . 56 3 5 4 . 92 3 5 1 . 2 21 0 0 9 . 2 81 1 7 9 3 . 5 32 8 9 1 . 1 82 1 4 4 . 6 68 4 8 2 . 1 6050001000015000202302500030000一月份 二月份 三月份 四月份 五月份 六月份各項目月均總面積對比璽園 水岸皇庭 大湖之都 康城 夢里水鄉(xiāng) 江西奧園璽園 水岸皇庭 大湖之都 康城 夢里水鄉(xiāng) 奧林匹克花園 1月 2月 3月 4月 5月 6月 111 89 7885 84020406080100120140160一月份 二月份 三月份 四月份 五月份 六月份各項目月均面積對比璽園 水岸皇庭 大湖之都 康城 夢里水鄉(xiāng) 江西奧園各項目月均面積對比 璽園 水岸皇庭 大湖之都 康城 夢里水鄉(xiāng) 奧林匹克花園 1月 111 2月 89 3月 78 85 4月 5月 84 6月 25092650269705001000150020232500300035004000一月份 二月份 三月份 四月份 五月份 六月份各項目月均均價對比璽園 水岸皇庭 大湖之都 康城 夢里水鄉(xiāng) 江西奧園各項目月均均價對比 璽園 水岸皇庭 大湖之都 康城 夢里水鄉(xiāng) 奧林匹克花園 1月 2月 2509 2650 3月 4月 2697 5月 6月 尚美佳觀點： 面對日漸成熟、已全面進入品牌化時代的房地產(chǎn)時代， 真正具備高性價比品質(zhì)的樓盤，已經(jīng)成為市場的關(guān)注重點。 系統(tǒng)化營銷策略的及時跟進，將成為樓市的關(guān)鍵。 有風(fēng)險，無地震，提品質(zhì)，贏大市 報告結(jié)構(gòu) 市場整體分析 整體營銷戰(zhàn)略 營銷策略戰(zhàn)略 營銷策略建議 項目整體界定 項目定位問題 客戶定位分析 推盤策略節(jié)奏 項目產(chǎn)品信息 推盤執(zhí)行策略 營銷執(zhí)行報告 從產(chǎn)品特征來看，璽園三期客戶群體依然是具備一定的經(jīng)濟基礎(chǔ)的主流客戶群， 但相對于二期的整體年齡結(jié)構(gòu)會有所降低 ?目前南昌縣區(qū)域內(nèi)、高層兩房、三室的主力戶型市場價格區(qū)間為 2540萬元 ； ?璽園三期主力戶型以 89平米兩房和 110140平米三房為主，主力價格區(qū)間為 3060萬元， 價格一定會成為區(qū)域的領(lǐng)導(dǎo)性價格； ?從物業(yè)形態(tài)的對比換算，璽園三期的價格也將全面領(lǐng)先象湖新城約 10% 戶型區(qū)間總價與區(qū)域排比圖 成交客戶販買行為匯總 客戶年齡 販買戶型 全部客戶 329套 兩房兩廳一衛(wèi) 小三房兩廳二衛(wèi) 大三房兩廳二衛(wèi) 四房兩廳二衛(wèi) 90平以下 110130平 131143平 144平以上 101 59 108 61 比例 比例 比例 比例 31% 18% 33% 18% 販買單價范圍 2500以下 25013000 30013500 3501以上 68 114 114 33 比例 比例 比例 比例 21% 35% 35% 9% 販買總價范圍 30萬以下 30萬 40萬 41萬 50萬 50萬以上 112 73 100 44 比例 比例 比例 比例 34% 22% 30% 14% 被調(diào)查意向客戶分析 客戶年齡 販買戶型 全部客戶 693個 兩房兩廳一衛(wèi) 小三房兩廳二衛(wèi) 大三房兩廳二衛(wèi) 四房兩廳二衛(wèi) 90平以下 91130平 131平 143平 144平以上 169 222 185 117 比例 比例 比例 比例 24% 32% 26% 18% 販買單價范圍 2023以下 25013000 30013500 3501以上 124 278 193 98 比例 比例 比例 比例 17% 40% 27% 16% 販買總價范圍 30萬以下 31萬 40萬 4150萬 50萬以上 168 294 150 81 比例 比例 比例 比例 24% 42% 21% 13% 消費人群對璽園感興趣原因431218112408305101520253035404550地段好、中心位置高檔樓盤 生活配套 升值潛力 交通便利 商業(yè)配套 工作地近其他?客戶對璽園感興趣的主要因素有：地段、交通，配套，樓盤形象、升值潛力等 消費人群對璽園不感興趣原因12133513910280510152025303540對項目不熟悉 交通不是很方便 價位比較難接受 配套不齊全 沒有買房意向 離工作地遠 無法承受價格?對璽園丌感興趣的主要因素為價位高，消費者承受能力較低 尚美佳觀點： 從分析中可以得出，客戶購買物業(yè)，已經(jīng)不再是單純的居住， 而是與城市發(fā)展、人居觀念和品質(zhì)生活緊密結(jié)合。 璽園三期對比璽園二期，戶型尺度的全面降低，帶來了居住人群結(jié)構(gòu)的相應(yīng)變化，復(fù)合型的購買結(jié)構(gòu)，從要從人居的高度上，塑造璽園三期的人居標準，擺脫過去依靠外部資源與產(chǎn)品結(jié)合的訴求。里斯頓新城是美國最大最成功的新城之一。 從城市的居住形態(tài)來講 ，“ 一生之城 ”是一個具有造血功能、可自我成長、可持續(xù)發(fā)展的夢想之城。通俗地說，“ 一生之城 ”的業(yè)主， 從單身、結(jié)婚、有孩子、孩子上學(xué)，直到養(yǎng)老 等各個階段丌斷變化升級的 物質(zhì)需求和精神需求 ，都可以在一生城市里得到滿足，從而可以永久性居住?？紤]的因素，似乎難以一一盡數(shù)。 對于建立“ 一生之城 ”社區(qū)典范的意義還在于它提出了社區(qū)可持續(xù)發(fā)展所應(yīng)該具備的七大特征，讓傳統(tǒng)社區(qū)模式出現(xiàn)更多 新鮮的、人性化的元素 ：良好的地理區(qū)位，要達到交通便捷和整個區(qū)位規(guī)劃的低密度；可持續(xù)的 居住理想 ，核心思想就是讓一個社區(qū)自我發(fā)展、自我成長；滿足 現(xiàn)代人居周期性需求 ； 和諧穩(wěn)定和睦的鄰里關(guān)系 ；健康成長，包括 個人成長、家庭成長和社會的成長 ； 舒心、安心、放心生活 ；高品質(zhì)居住高品位享受。 一生之城 璽園三期全新的形象定位 ?城湖之心 一生之城”模型 “ ” 璽園 三期 一座理想的、國際化的“一生之城” 作為城市主流開發(fā)商，璽園的開發(fā)商以可持續(xù)和諧發(fā)展的理念進行區(qū)域開發(fā)，建設(shè)一座一生之城：與城市發(fā)展相融、共生，實現(xiàn)具有可持續(xù)和諧發(fā)展、具有強烈歸屬感和持續(xù)競爭能力的理想之城。 一生的自然環(huán)境 城市中心大社區(qū)，社區(qū)功能復(fù)合，居住、休閑、購物等配套完善，提供一站式服務(wù)及休閑的社區(qū)氛圍。 值得信賴一生的物業(yè)服務(wù) 一直以來領(lǐng)導(dǎo)昌南的人居品質(zhì)大盤，聚集成為一個昌南高素質(zhì)的社區(qū)生活圈， 同時闔家會的社區(qū)文化建設(shè)，推動璽園的和美、友善、關(guān)愛的東方生活意境 一生的高尚生活圈 璽園三期 一生之城 璽園三期 CITY LAKE CENTER 城市中心的“城” 控守蓮塘 CBD、澄湖生態(tài)區(qū)、老城區(qū)三大板塊的中心點，融入自然與繁華的都會生活。 璽園三期 CITY LAKE CENTER 舒心享樂的“城” 向陽路、五一路、澄湖西路等一系列昌南的繁華中心都在身邊，同時未來擁有全昌南最具時代意義的城市商業(yè)配套，與內(nèi)部會所、風(fēng)情商街形成消費磁場。 璽園三期 CITY LAKE CENTER 和諧友愛的“城” 聚集上千戶追求人文、自然、財富城市高尚人群，一個生活圈層正在崛起。 璽園三期 CITY LAKE CENTER 體貼入微的“城” 萬廈物業(yè)，全國物業(yè)品牌的領(lǐng)導(dǎo)品牌，體貼入微的關(guān)愛和呵護，創(chuàng)造更具魅力的城市生活 。 “一生之城”的 “璽園八大標準” ： 璽園三期 CITY LAKE CENTER 一生教育的“城” 周邊擁有小學(xué)、幼兒園、中學(xué)的一條龍兒童教育培養(yǎng)體系，均為昌南板塊內(nèi)的優(yōu)質(zhì)學(xué)校資源，同時闔家會童子軍活動也將定期培養(yǎng)業(yè)主子女的品學(xué)兼優(yōu)精神、書香浸染，一生教育。馨苑一線盡攬。千畝公園居住版圖，形成 60萬平米浩瀚綠野，成就自然生態(tài)之城，一生坐享。 璽園三期 CITY LAKE CENTER 科學(xué)健康的“城” 全面升級戶型的科學(xué)配比尺度，以人居舒適的室內(nèi)居住環(huán)境為前提，同時在戶型設(shè)計上不僅有合理的額外居家空間，同時更強調(diào)大面寬，合理進深配比，南北通透設(shè)計，景觀與戶型布局結(jié)合，建筑品質(zhì)全面優(yōu)化 璽園三期未來提升機會核心點 社區(qū)園林環(huán)境 健康居住概念 家庭成員公共空間 戶型尺度 已升級部分 需完善的升級機會點 物業(yè)服務(wù) 社區(qū)精神文化 開發(fā)商品牌 商業(yè)配套水平 報告結(jié)構(gòu) 市場整體分析 整體營銷戰(zhàn)略 營銷策略戰(zhàn)略 營銷策略建議 項目整體界定 項目定位問題 客戶定位分析 推盤策略節(jié)奏 項目產(chǎn)品信息 推盤執(zhí)行策略 營銷執(zhí)行報告 璽園三期現(xiàn)有戶型資源盤點 產(chǎn)品分析 32層 共計 128戶 32層 共計 128戶 13樓 可售 28層 共計 224戶 89 89 89 89 89 89 89 89 140 100 100 110 110 130 120 120 戶型配比區(qū)間圖 89M2小 2房 240套 總計 480套 110M2緊湊 3房 56套 110120M2舒適 3房 64套 120125M2舒適 3房 60套 130M2大 3房 32套 135M2闊 3房 28套 璽園三期價值梯度關(guān)系 產(chǎn)品分析 4 1 2 3 類比關(guān)系 景觀層面： 12=34 居住便利： 3412 戶型尺度： 1234 明星產(chǎn)品 現(xiàn)金牛產(chǎn)品 嬰兒產(chǎn)品 瘦狗產(chǎn)品 。16 必將作為項目的價值最大化產(chǎn)品 19 、 13東單元，均有其階段各自優(yōu)勢， 建議 19樓作為嬰兒型產(chǎn)品，待形象 及展示進一步到位后，進行發(fā)售， ? 結(jié)合施工進度 —— 保證每批次房源發(fā)售與工程釋放結(jié)合，維持新鮮感，提升客戶興趣 ? 配貨合理 —— 在整個三期提升的基礎(chǔ)上 乘勢推出 ，規(guī)避劣勢，增加產(chǎn)品的附加值。 推盤方式 —— 根據(jù)市場、客戶需求，采用系統(tǒng)性、階段性推盤策略，實現(xiàn)產(chǎn)品靈動性的銷售搭配 遵循“單棟爆破，散貨切割”原則 16樓王 13西單元 主推時間： 9月下旬 推售方式：首批客戶只限于一二期業(yè)主及介紹客戶、 9月前上門客戶、關(guān)系客戶，承諾三期最高性價比，實現(xiàn)首批產(chǎn)品的發(fā)售，外圍客戶全部阻隔于外場，只能觀望不可購買，充分讓其急躁 工程釋放點：北廣場、銷售中心 13東單元 主推時間： 10月中旬 推售方式：北廣場樣板段全面公開后，利用十一黃金周的密集上門人流，以 14天原則進行整體認籌發(fā)售，以認籌、追定形式完成發(fā)售任務(wù) 工程釋放點：澄湖路貫通 主推時間： 11月 8日公開發(fā)售 推售方式：啟動新認購業(yè)主與老客戶的老帶新，利用新工程利好刺激前期未成交客戶，強化樓王價值感，利用預(yù)售證后密集簽約制造緊張氣氛，散貨進行分割促銷 工程釋放點：大堂、工法房 主推時間： 12月底 — 1月 推售方式：利用 12月的系列小型活動，同時年底的客戶答謝工作與交房工作，配合元旦期間的最后黃金發(fā)售期，進行統(tǒng)一認籌發(fā)售