【正文】 助推經(jīng)　濟(jì)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展；u 國際物流園打造，正面影響區(qū)域；u 第二通道開通提升區(qū)域價(jià)值u 三村四村改造推動(dòng)片區(qū)發(fā)展u 過渡居家型物業(yè)供需不平衡機(jī)會(huì)優(yōu)勢(shì)u 臨近港口；u 展示面好；u 鹽田港區(qū)域價(jià)值高；u 路網(wǎng)發(fā)達(dá)，交通便捷；u 景觀豐富，視野開闊；u 贈(zèng)送面積大，產(chǎn)品稀缺；u 自身和周邊商業(yè)配套完善；u 高品質(zhì)物管服務(wù)。威脅u 區(qū)域形象及檔次相對(duì)較差；區(qū)域商業(yè)中心的偏離；u 對(duì)本區(qū)域客戶吸引弱；u 鹽田區(qū)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力增大，分流部分客戶；u 政策存在不確定性因素。SWOT分析u強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的產(chǎn)品稀缺性和高贈(zèng)送率；u利用酒店式公寓品質(zhì)和品牌物管公司，提升 項(xiàng)目的高品質(zhì)形象和高價(jià)值。u借勢(shì)，利用第二通道的開通、鹽田港三期擴(kuò) 建及東部華僑城的開發(fā)，提升項(xiàng)目的區(qū)域價(jià) 值和投資價(jià)值；u主攻投資客戶，規(guī)避區(qū)內(nèi)客戶對(duì)片區(qū)價(jià)值的 不認(rèn)同。發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，規(guī)避劣勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)分析我們的區(qū)域內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)主要來自于中海半山溪谷。 山野假日特色：豪宅品質(zhì)中大戶型核心競(jìng)爭(zhēng)力：豪宅品質(zhì)，自然資源，開發(fā)商品牌。 濱海酒店式公寓特色：小戶型公寓核心競(jìng)爭(zhēng)力：百變戶型，超大贈(zèng)送面積。實(shí)用率低，直接影響產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力． 產(chǎn)品改造后功能性雖然增強(qiáng)，但舒適性明顯不足，而且裝修成本較高。港區(qū)物流業(yè)管理人員＼白領(lǐng)＼司機(jī)渴望在港區(qū)擁有屬于自己的小窩，過上溫馨的家庭生活；但經(jīng)濟(jì)實(shí)力較差。本區(qū)域自住客戶、本區(qū)域自住客戶 無法支撐較高的價(jià)格無法支撐較高的價(jià)格 。 不論投資客或自住客，不論投資客或自住客， 客戶最認(rèn)同本項(xiàng)目的百變戶型客戶最認(rèn)同本項(xiàng)目的百變戶型 ?？蛻舳ㄎ唬?60%以上的區(qū)外投資客戶。為了鵬廣達(dá) 2號(hào)以及其他后續(xù)項(xiàng)目的開發(fā)及銷售， 參考中海半山溪谷的開盤 均價(jià)，海濱假日價(jià)格表賬面均價(jià)調(diào)整至 16000元 /平米。開盤當(dāng)日以實(shí)現(xiàn)較高的價(jià)值， 加快資金回籠速度是最主要的目標(biāo)， 力爭(zhēng)項(xiàng)　目開盤當(dāng)日完成 60%的銷售任務(wù)，整個(gè)理想的銷售期為 24個(gè)月。 10樓以上海景越來越好。 對(duì)奇偶層建筑面積的差別，通過補(bǔ)償單價(jià)來平衡總價(jià)。 由于二樓和 19樓額外贈(zèng)送較大面積的空間，通過價(jià)格表進(jìn)行修正。一房：　　 AC＞ BH＞ BA＞ AB＞ AA＞ BG＞ BF＞ BE＞ BB＞ BD＞ BC　　 一房均價(jià) 16671元， 最低價(jià) 13425元，最高價(jià) 20719元，同層差 1621元。 區(qū)域內(nèi)客戶無法支撐均價(jià) 16000元 /平米， 客戶向區(qū)外投資客戶轉(zhuǎn)移。小結(jié)我們?nèi)绾瓮茝V3營(yíng)銷面臨的三大挑戰(zhàn)挑戰(zhàn)一：鹽田三雄中少為人知的鹽港區(qū)域，　　　　如何讓市場(chǎng)接受？ 鹽田地理由東往西可劃分為梅沙、鹽田港、沙頭角三個(gè)組團(tuán)。 那么，以港口、貨輪、集裝箱、貨柜車、物流園、貨運(yùn)鐵軌為特征的鹽田港組團(tuán)，其房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)會(huì)如何深挖？ 營(yíng)銷面臨的三大挑戰(zhàn)挑戰(zhàn)二：特區(qū)內(nèi)市場(chǎng)洼地中，　　　　 16000元高價(jià)機(jī)會(huì)安在？ 　　緊鄰鹽田食街的海濱假日雖然距海更近卻多少顯得形單影只， 居家氛圍與生活配套均難以與金港盛世、裕達(dá)華庭一帶的成熟中心生活區(qū)相提并論?！　〖葲]有品牌大社區(qū)的規(guī)模優(yōu)勢(shì)，也沒有良好的景觀資源，要實(shí)現(xiàn)高價(jià)格，只能把目標(biāo)投向投資意識(shí)正酣的市區(qū)投資客。營(yíng)銷面臨的三大挑戰(zhàn)挑戰(zhàn)三：空前絕后的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，　　　　如何鎖定投資客？　　海濱假日 “ 梅沙門戶 ?濱海酒店式公寓 ” 的項(xiàng)目定位，借用梅沙概念的效果是否顯著無關(guān)緊要，酒店式公寓是否噱頭亦無傷大雅。 在投資客看來，擁有鹽田港龐大物流產(chǎn)業(yè)支撐的海濱假日，短可炒，長(zhǎng)可租。 項(xiàng)目自身的反思—— 尋找我們的營(yíng)銷突破口！?高品質(zhì)酒店式公寓?百變戶型?價(jià)格洼地，升值潛力巨大?總價(jià)低、首付低，引導(dǎo)區(qū)外投資客對(duì)本項(xiàng)目的認(rèn)同。推廣目標(biāo)推廣策略 以福田、羅湖等區(qū)外客戶為重點(diǎn)目標(biāo)客戶群，以工程節(jié)點(diǎn)及營(yíng)銷活動(dòng)作為整個(gè)媒體推廣的主線， 運(yùn)用多種推廣渠道，擴(kuò)大宣傳層面和宣傳力度． 以活動(dòng)營(yíng)銷做為整個(gè)項(xiàng)目宣傳推廣的主線。[第一階段 ]： 5月 18日 ——6 月 13日宣傳主題：鹽田區(qū)域價(jià)值挖掘炒作及鵬廣達(dá)公司和東部發(fā)展戰(zhàn)略推介[第三階段 ]： 7月 1日 ——7 月 14日宣傳主題：海濱假日公開發(fā)售[第二階段 ]： 6月 14日 ——6 月 30日宣傳主題：飛揚(yáng) 971海濱假日超級(jí)奔放音樂會(huì) /樣板房正式開放營(yíng)銷推廣的三個(gè)步驟—— 戶外、報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)、短信等—— 星彥客戶資源利用—— 封頂 +銷售中心開放活動(dòng) + 電臺(tái)音樂會(huì)現(xiàn)場(chǎng)直播——“ 東部藍(lán)灣 ” 價(jià)值峰會(huì)、網(wǎng)絡(luò)專訪前期推廣的實(shí)施媒體運(yùn)用各取所長(zhǎng)東部區(qū)域價(jià)值炒作活動(dòng)營(yíng)銷配合到位有效客戶資源整合銷售節(jié)點(diǎn)營(yíng)銷活動(dòng)開盤7月 14日開盤活動(dòng)6月 30日樣板房開放樣板房開放FM971活動(dòng)6月 23日營(yíng)銷中心開放、樓體封頂售樓處開放6月 13日 7月 12日價(jià)格試算活動(dòng)營(yíng)銷安排6月 13日：海濱假日營(yíng)銷中心開放暨樓體封頂6月 23日：飛揚(yáng) 971海濱假日超級(jí)奔放音樂會(huì)6月 30日：海濱假日樣板房盛情綻放7月 14日：鵬廣達(dá)海濱假日公開發(fā)售四大活動(dòng)營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)報(bào)紙： 《南方都市報(bào)》、 《深圳特區(qū)報(bào)》 的硬廣兼軟文網(wǎng)絡(luò)： 《深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)》、《深圳搜房網(wǎng)》 、網(wǎng)絡(luò)專訪、劍客軟文其他： 手機(jī)短信 ＋電臺(tái)廣告＋立柱廣告＋圍墻廣告＋ 樓體燈光字媒體組合銷售物料樓書 投資生活雜志6月 13日：海濱假日營(yíng)銷中心開放暨樓體封頂活動(dòng)營(yíng)銷第一階段我們的營(yíng)銷活動(dòng)之一媒體組合圍墻＋ 樓體燈光字 ＋立柱＋ 網(wǎng)絡(luò)劍客軟文 ＋短信圍墻廣告《南方都市報(bào)》硬廣樓體燈光字樓體封頂現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)銷中心現(xiàn)場(chǎng) 營(yíng)銷中心現(xiàn)場(chǎng)客戶反應(yīng) 營(yíng)銷中心開放首日， 以區(qū)內(nèi)客戶來訪較多， 客戶普遍認(rèn)可營(yíng)銷中心的檔次和品質(zhì)感，認(rèn)可酒店式公寓的產(chǎn)品定位。 在關(guān)內(nèi)新盤青黃不接之際，在東部開發(fā)戰(zhàn)略日益清晰之際，在其他新盤悄無聲息地靜默開盤之際，任何稍顯高調(diào)的營(yíng)銷手段和炒作行為無疑都能引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注的神經(jīng)．超級(jí)奔放音樂會(huì)6月 23日：鵬廣達(dá)海濱假日超級(jí)奔放音樂會(huì)我們的營(yíng)銷活動(dòng)之二網(wǎng)絡(luò) +電臺(tái)廣告＋ 報(bào)紙廣告 ＋立柱＋圍墻廣告＋ 手機(jī)短信媒體組合立柱廣告音樂會(huì)現(xiàn)場(chǎng) 《南方都市報(bào)》硬廣 活動(dòng)當(dāng)天來訪的老客戶超過 40批，創(chuàng)營(yíng)銷中心開放以來的新高， 更是吸引了眾多的新客戶前來現(xiàn)場(chǎng)參觀營(yíng)銷中心，客戶對(duì)活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)的包裝、服務(wù)以及節(jié)目質(zhì)量都比較滿意。 全天接待的客戶中，基本上全是老客戶，而且全是以手機(jī)短信為樣板房開放信息的獲取方式。　 上午（小雨） 下午（大雨）參觀人數(shù) 400500人 約 500人停車數(shù) 約 100輛 約 120輛客戶批數(shù) 約 200300批 約 200300批客戶來源 本片區(qū)占 80%,外區(qū)占 20% 本片區(qū)與外區(qū)各占 50％購買目的 投資占 60%,自住占 40% 投資占 80%,自住占 20%戶型偏愛 如不加以引導(dǎo)， 80%90%的客戶會(huì)選擇一房 .可承受價(jià)格 本片區(qū)客戶最高可承受 1202313000元 . 市內(nèi)投資客戶最高可承受 1500016000元 .客戶反應(yīng)針對(duì)性極強(qiáng)的手機(jī)短信，吸引了大量的市區(qū)投資客關(guān)注樣板房！公開發(fā)售7月 14日：鵬廣達(dá)海濱假日公開發(fā)售我們的營(yíng)銷活動(dòng)之四網(wǎng)絡(luò)廣告 ＋ 報(bào)紙廣告 ＋立柱廣告＋ 手機(jī)短信媒體組合立柱廣告《深圳特區(qū)報(bào)》硬廣《南方都市報(bào)》硬廣價(jià)格試算的客戶反應(yīng) 首日價(jià)格試算， 通過《特報(bào)》、《南都》、房信網(wǎng)、搜房網(wǎng)及短信的廣告宣傳， 分組客戶在 600批左右 （部分客戶夫妻兩次分組，實(shí)際應(yīng)當(dāng)為 520550批左右）。較高的價(jià)格， 使誠意客戶心理壓力增大。網(wǎng)絡(luò)專訪：大話地產(chǎn)： 深圳著名地產(chǎn)劍客：一宏、深晚一兵、圖騰鏡、瑞橋、妹妹、張公子等親臨營(yíng)銷中心，舉辦 “ 大話地產(chǎn) ” ，隨后的 網(wǎng)絡(luò)直播及軟文炒作取得較好的社會(huì)影響力。咨詢期客戶來源地分析 從累計(jì)情況來看， 客戶購買一房單位的需求多，占來訪客戶的 ％， 意向購買單房的占 34%。咨詢期客戶購買用途分析 圍墻廣告、親友介紹、樓體廣告、手機(jī)短信、網(wǎng)絡(luò)廣告和報(bào)紙廣告， 一直是最主力的客戶來源渠道。 5月份至 6月份上半月，客戶進(jìn)線量與上門量都比較穩(wěn)定， 從 6月 13日營(yíng)銷中心開放后，一系列的營(yíng)銷活動(dòng)配合媒體推廣相繼推出，迎來 6月下半月開始的蓄客高峰。從臨時(shí)咨詢處開始， 本項(xiàng)目累計(jì)來訪客戶超過 1600批。 7月 12日價(jià)格試算首日，到場(chǎng)分組客戶數(shù)量超過 600批， 整個(gè)價(jià)格試算共有 1043　　 批客戶參加了提前分組。 所有的推廣瞄準(zhǔn)的都是區(qū)外特別是福田、羅湖的投資客戶。推廣效果小結(jié)熱情的選房現(xiàn)場(chǎng)４市場(chǎng)背景2023年 7月，深圳政府五項(xiàng)措施嚴(yán)管商品房銷售 :n未獲預(yù)售證禁止內(nèi)部認(rèn)購 n未獲預(yù)售證禁止內(nèi)部登記n未獲預(yù)售證禁止辦理 VIP卡n認(rèn)購書使用全市統(tǒng)一示范文本n嚴(yán)禁 “ 炒賣樓花 ” 地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》前， 禁止內(nèi)部認(rèn)購、內(nèi)部認(rèn)籌、內(nèi)部登記、辦理 VIP卡等行為，禁止發(fā)布項(xiàng)目銷售廣告，禁止收取任何預(yù)訂性質(zhì)款項(xiàng)； 辦理《房地產(chǎn)