王志綱—劍法工作流程及模塊-在線瀏覽
2025-02-23 01:11本頁面
【正文】 分市場選擇表 六、項目定位 ? 定位坐標(biāo)系 ? 定位雷達圖 七、中國城市房地產(chǎn)階段論 八、目標(biāo)市場模型 ? 包括模式鎖定的特定目標(biāo)市場群。 以 **花園為例，那么，其主流消費群由以下 5個組群構(gòu)成： A型：高文化中收入的“知識英才階層”。 C型：中文化高收入的“社會精英階層”。 E型：低文化中收入的“普通市民階層”。是最核心為的骨干一族，規(guī)模最大，是其主力戶型產(chǎn)品的主要購買者，也是奧園社區(qū)文化和生活方式的主要參與者、促進者。年齡在 30歲左右，職業(yè)以高級專業(yè)人才（尤其是自由職業(yè)者）、高級管理人才（尤其是職業(yè)經(jīng)理人）和高級公務(wù)員為主。 ——B型：標(biāo)志型。以第一次置業(yè)為主，購買動機為過渡型。數(shù)量不多，但購買力強，落定迅速，是奧園大戶型產(chǎn)品的產(chǎn)要購買者，對奧園產(chǎn)品檔次、品牌形象形成有力的提升和拉動。 ——D型：跟進型。 ——E型：邊緣型。 **花園目標(biāo)消費者分析表（例） 購買 類型 定位 文化 收入 作用 年齡 職業(yè) 行為和心理特征 置業(yè)類型 置業(yè) 動機 A型： 主導(dǎo)型 知識英才階層 高 中 標(biāo)準(zhǔn)客戶、市場主流、 市場領(lǐng)頭羊；主要銷售對象；核心骨干一族，規(guī)模最大； 多購主力戶型社區(qū)文化和生活方式的主要參與者、促進者。三口之家居多。 二十五歲左右 專業(yè)人才，尤其是從事與信息經(jīng)濟有關(guān)的專業(yè)人才、自由職業(yè)者 年輕、前衛(wèi)、時尚、新潮，喜愛運動，追求新的生活方式，多屬超前消費一族，多為單身或夫妻二人小家庭。二人之家或子女幼小。 一、二次置業(yè)為均有 常住型 E型： 邊緣 型 普通市民階層 低 中 數(shù)量較少，其作用是補充性的 投資型炒家 總之，從規(guī)模數(shù)量來看， A、 D型所構(gòu)成的中產(chǎn)階級是市場主流； 從市場拉動作用來看， A、 B起市場領(lǐng)頭羊的作用；從銷售的角度來說， A、 D、 C型是主要打擊對象；從品牌的角度來說， B型是不可忽視的重要因素。 碧桂園： 中高功能價值低文化價值。 奧園： 高功能價值高文化價值。 上河城： 低功能價值高文化價值。 ? 奧龍計劃：復(fù)合型概念地產(chǎn)開發(fā)模式 房地產(chǎn)業(yè)、社區(qū)健康產(chǎn)業(yè)、社區(qū)產(chǎn)業(yè)，三者之間你中有我，我中有你，相互交叉融合，三者交叉疊加的部分，就是奧龍公司“品牌核心”之所在。 房地產(chǎn)行業(yè) 體育產(chǎn)業(yè) 社區(qū)產(chǎn)業(yè) 體育產(chǎn)業(yè) 社區(qū)產(chǎn)業(yè) 房地產(chǎn)行業(yè) 資本運作 十、開發(fā)方案選擇 方案 1 方案 2 方案 3 方案 4 建筑形式 洋房、小高層 洋房、小高層 洋房、小高層 山地洋房 目標(biāo)客戶 白領(lǐng) 中產(chǎn)階層 小白領(lǐng)、工薪 富裕階層 容積率 建筑面積（萬m2） 27 27 主力戶型面積 100120 100120 6080 150200 單價（元 /m2） 2200 3200 2200 3000 單元總價 25萬 40萬 15萬 45萬 成本（元 /m2） 1500 2400 1500 1800 投入（億元） 靜態(tài)收益率 46% % 46% % 風(fēng)險 中 較高 較低 中 品牌 同質(zhì)化 超越性 超越性 超越性 各方案基本要素評估圖 該項目根據(jù)開發(fā)模式的選定和各項收入支出等綜合性分析，進行了開發(fā)成本預(yù)測，內(nèi)容包括土地成本、前期費用、配套費和規(guī)費、管理費、不可預(yù)見費、
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