【正文】 購(gòu)物中心的定位 按照服務(wù)商圈定位（略） 按照市場(chǎng)導(dǎo)向定位 ? 符合現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)（舉例） 培育期短，經(jīng)營(yíng)比較穩(wěn)定，容易快速發(fā)展 ? 追求目標(biāo)市場(chǎng)（舉例） 培育期較長(zhǎng)，對(duì)經(jīng)營(yíng)要求較高 購(gòu)物中心的業(yè)態(tài)規(guī)劃 業(yè)態(tài)規(guī)劃 ? 按照經(jīng)營(yíng)規(guī)模規(guī)劃 主力店 次主力店 專(zhuān)賣(mài)店 ? 按照經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)規(guī)劃 零售業(yè)態(tài) 餐飲業(yè)態(tài) 娛樂(lè)業(yè)態(tài) 服務(wù)業(yè)態(tài) 購(gòu)物中心的業(yè)態(tài)規(guī)劃 業(yè)態(tài)布局 ? 業(yè)態(tài)布局主要考慮品牌對(duì)客流的拉動(dòng)作用，能否最大限度的實(shí)現(xiàn)客流的均衡分布，同時(shí)要考慮業(yè)態(tài)和品牌之間的搭配 ? 業(yè)態(tài)布局對(duì)租金收益十分關(guān)鍵 ? 平面布局和立體布局 （例）步行街的業(yè)態(tài)規(guī)劃 商業(yè)業(yè)態(tài)分類(lèi)及面積占比 ? 步行街的商業(yè)業(yè)態(tài)可以分為服裝服飾、餐飲、生活配套服務(wù)等三類(lèi)。 遞減原則： 從低樓層到高樓層，商品檔次和定位從高向低逐級(jí)遞減。 關(guān)聯(lián)性原則： 要考慮業(yè)態(tài)與業(yè)態(tài)之間的相互關(guān)聯(lián)性，使客流形成互動(dòng)，達(dá)到共享的目的。否則必須是品牌知名度高或商品特色突出的品牌店。 規(guī)模在 2萬(wàn)平方米以上的步行街也要適當(dāng)控制咖啡和中式快餐的占比。商業(yè)管理的存續(xù)，取決于投資者的需求和與投資者建立的關(guān)系。 ? 其收入不是管理傭金，而是物業(yè)管理費(fèi)以及一定比例的多種經(jīng)營(yíng)收入。 商業(yè)管理的基本模式 委托模式 ? 指開(kāi)發(fā)公司或者物業(yè)持有者在商業(yè)物業(yè)建成后，委托專(zhuān)門(mén)的商業(yè)管理公司和物業(yè)管理公司，對(duì)其進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理。 ? 缺陷：業(yè)主的選擇成本較自營(yíng)模式可能較高，選擇與存續(xù)過(guò)程有較大風(fēng)險(xiǎn)。 ? 混合模式是一種較少使用的特殊模式 商業(yè)管理的基本模式 無(wú)論哪一種模式，商業(yè)管理公司對(duì)購(gòu)物中心的整體運(yùn)營(yíng)和統(tǒng)一管理的核心地位都不能變，協(xié)調(diào)業(yè)主、租戶、物管之間的關(guān)系的職能都不能變，物業(yè)保值增值的目標(biāo)不能變。 按照業(yè)務(wù)性質(zhì)分類(lèi) 支持系統(tǒng) ——基礎(chǔ)系統(tǒng) ? 專(zhuān)指工程管理系統(tǒng)和物業(yè)管理系統(tǒng)，是保障商業(yè)正常運(yùn)行的最基礎(chǔ)性工作。同時(shí)，它也是租戶對(duì)商業(yè)管理的服務(wù)和管理水平的總體評(píng)價(jià)。例如中庭可運(yùn)用氣球、風(fēng)箏、布帷幔等創(chuàng)造獨(dú)特的空間立體效果。深圳萬(wàn)象城 —— SLOGAN 潮，流不息 —永不落幕的時(shí)尚舞臺(tái) 品牌系統(tǒng) 樹(shù)立品牌的方法 —— ? 通過(guò)各種大型社會(huì)公益活動(dòng)、促銷(xiāo)活動(dòng)，吸引顧客對(duì)購(gòu)物中心的感受和體驗(yàn)，感知購(gòu)物中心的品質(zhì)和形象。 例：各項(xiàng)活動(dòng) 購(gòu)物中心活動(dòng)的分類(lèi) 公關(guān)活動(dòng)（公益、文化） 營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)（促銷(xiāo)、會(huì)展） 通過(guò)活動(dòng)吸引大量人流，促進(jìn)購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng) 人們第一時(shí)間接觸和體驗(yàn)全新的品牌文化內(nèi)涵 文化認(rèn)同是最根本的認(rèn)同 品牌系統(tǒng) 商業(yè)物業(yè)的品牌系統(tǒng)的管理 ? 對(duì)品牌推廣行為的管理 ? 品牌維護(hù)管理 ? 品牌提升管理 ? 整體內(nèi)在形象管理 ? CI系統(tǒng)管理 ? 預(yù)算管理 按照業(yè)務(wù)性質(zhì)分類(lèi) 租費(fèi)系統(tǒng) ——核心系統(tǒng) 由租金、物業(yè)費(fèi)、廣告租賃費(fèi)、停車(chē)場(chǎng)費(fèi)和其他多種經(jīng)營(yíng)收費(fèi)等，及其對(duì)上述費(fèi)用的管理要素組成。通過(guò)商業(yè)管理，實(shí)現(xiàn)購(gòu)物中心的正常經(jīng)營(yíng)，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值。 概念、基礎(chǔ)、目的 概念 通常我們把廣場(chǎng)營(yíng)業(yè)時(shí)間內(nèi)對(duì)商業(yè)廣場(chǎng)整體環(huán)境及經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的管控稱(chēng)為營(yíng)運(yùn)管理。 目的 構(gòu)建良好的商業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境，為顧客提供 “ 方便、舒適、安全、豐富 ” 的購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)體驗(yàn)，保障物業(yè)增值。 營(yíng)運(yùn)管理的手段 溝通 協(xié)作 服務(wù) 營(yíng)運(yùn)管理的核心理念 ? 經(jīng)營(yíng)意識(shí) ? 服務(wù)意識(shí) ? 溝通意識(shí) ? 高效意識(shí) ? 成本意識(shí) 營(yíng)運(yùn)管理的功能 營(yíng)運(yùn)分析 營(yíng)運(yùn)培訓(xùn) 經(jīng)營(yíng)督導(dǎo) 營(yíng)運(yùn)標(biāo)準(zhǔn)化 穩(wěn)場(chǎng)旺場(chǎng) 營(yíng)運(yùn)信息管理 基礎(chǔ)信息 廣場(chǎng)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、各業(yè)態(tài)信息、 主力店信息、各品牌信息、 各業(yè)主信息 營(yíng)運(yùn)報(bào)表體系 （日?qǐng)?bào)、月報(bào)、 季報(bào)、年報(bào)） 信息檔案管理 營(yíng)運(yùn)信息 經(jīng)營(yíng)分析 ? 市場(chǎng)分析 ? 業(yè)態(tài)規(guī)劃 各業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)與租金貢獻(xiàn)度分析 ? 商戶經(jīng)營(yíng)分析（重點(diǎn)是盈利能力分析） ? 品牌、品類(lèi)的組合 ? 調(diào)整規(guī)劃（包括租金變動(dòng)計(jì)劃） ? 多種經(jīng)營(yíng)、廣告位及其它收入 營(yíng)運(yùn)管理的主要內(nèi)容 ? 環(huán)境管理 ? 經(jīng)營(yíng)管理 ? 服務(wù)管理 ? 租賃管理 環(huán)境管理 商戶裝飾與裝修管理 安全與營(yíng)運(yùn)設(shè)施管理 燈光（照度）、溫度、濕度 音響管理 衛(wèi)生管理 公共空間的人文藝術(shù)管理 自有媒體管理 送貨管理 特種行業(yè)管理 相關(guān) (食品、珠寶等 )行業(yè)資質(zhì) 經(jīng)營(yíng)管理 開(kāi)閉店管理 晨會(huì)管理 廣播管理 吊旗管理 POP管理 店招管理 櫥窗管理 商品管理 物價(jià)簽管理 服務(wù)管理 培訓(xùn) 營(yíng)運(yùn)管理的評(píng)級(jí)體系 品牌影響 銷(xiāo)售業(yè)績(jī)提升 租金增長(zhǎng)水平 設(shè)備設(shè)施運(yùn)行穩(wěn)定 商家滿意度 消費(fèi)者滿意度 環(huán)境舒適度 商品品牌提升 客流增長(zhǎng)及結(jié)構(gòu)變化 安全運(yùn)營(yíng) 案例 籌備期及開(kāi)業(yè)后 日常營(yíng)運(yùn)管理主要內(nèi)容 案例目錄 開(kāi)業(yè)前期籌備（商戶進(jìn)場(chǎng)－開(kāi)業(yè)） 要點(diǎn) 開(kāi)業(yè)后日常營(yíng)運(yùn)管理 2 1 1 籌備期營(yíng)運(yùn)工作內(nèi)容 要點(diǎn) 營(yíng)運(yùn)管理籌備工作倒排表 125 ? 商戶進(jìn)場(chǎng)裝修跟進(jìn)現(xiàn)場(chǎng)管控 ? 文件編制確認(rèn)管理流程編制確認(rèn) ? 基礎(chǔ)物料準(zhǔn)備 ? 商戶進(jìn)場(chǎng)服務(wù) ? 總服務(wù)臺(tái)設(shè)立 ? 人員培訓(xùn)考核 ? 開(kāi)業(yè)營(yíng)銷(xiāo)方案配合及培訓(xùn) ? 廣告位規(guī)劃、點(diǎn)位規(guī)劃確定 ? 開(kāi)業(yè)前檢查要點(diǎn) ? 開(kāi)業(yè)模擬演練 商戶進(jìn)場(chǎng)裝修跟進(jìn)及管理（成立裝修小組） 126 A 施工手續(xù)辦理 B 施工過(guò)程管理 （物料、進(jìn)度、安全） C 廚房設(shè)備、餐具、道具家私 D 門(mén)頭設(shè)計(jì)、櫥窗陳列、貨品陳列 、物料、設(shè)備設(shè)施的準(zhǔn)備 127 A 外部管理文件編制 B 內(nèi)部管理文件編制 C 基本物料準(zhǔn)備