某金融大廈項目營銷策劃方案-在線瀏覽
2025-02-21 12:09本頁面
【正文】 描 ? 宏觀經濟 環(huán)境掃描 寫字樓 市場分析 宏觀市場分析 ? 銷售速度 寫字樓市場的月均銷售速度： 4795平方米 [從開盤計算 ] ? 鄭州寫字樓分布圖 鄭東新區(qū) 中原區(qū) 金水區(qū) 管城區(qū) 二七區(qū) ? 按照物業(yè)檔次、目前售價 /租金將板塊分級 — — — 7000— 9000 9000— 25000 6000— 8000 ? 金水區(qū)板塊 —— 鄭州高端寫字樓最為集中的的商務圈。 ? 鄭東新區(qū) CBD代表樓盤 ? 鄭東新區(qū) CBD代表樓盤 ? 西北區(qū)板塊 —— 現存寫字樓陳舊且品質不高物業(yè)形態(tài)以商住的形式為主，客戶外溢。 項目產品價值 占據 CBD商務核心，城市軌道交通雙站合一區(qū)位，億萬級成熟配套之上，全球頂級智能生態(tài)商務聚合體； 項目配套價值 會展中心、藝術中心、商業(yè)中心、文化中心、商務中心、歷史中心，六心璀璨之中。 項目投資價值 項目優(yōu)質資產可持價值與未來可持續(xù)增長空間。 投資回報率高 與此相匹配的客戶在哪里？ 【客戶分析】 項目最能打動客戶的核心優(yōu)勢： ? 大規(guī)模跨國公司客戶 中等整購半層客戶 分割式寫字間客戶 國內市場有實力的企業(yè)，通常與政府或壟斷性資源關系密切，地方利稅大戶，談判議價能力較強 行業(yè)中較具競爭力和影響力的企業(yè)，有一定知名度和實力，購買能力較強；機構或個人投資者 中小型成長企業(yè) 購買能力及企業(yè)實力 企業(yè)需求及購買頻率 寫字樓產品將面對三類客戶群的商務空間需求 ? 目標客群定位 問題：誰是目前本項目的主力客戶群？ ? 結論： ? 從購買目的角度可將客戶分兩大類三小類： ? A 投資客戶（機構或個人投資者）； ? B 自用客戶（擴張導致購買、升級導致購買） ?機構投資者 增多， ”大單” 成交數量上升，寫字樓整售將逐步發(fā)展成為辦公物業(yè)市場新的市場增長點 ? 本區(qū)域人群 周邊 CBD的公司，想搬遷成立大型辦公場所 千璽廣場等買不到滿意房源的客戶 臨近區(qū)域 在金水區(qū)辦公的公司，想遷往鄭東，購買辦公場所 其他 外來的大型公司入駐，鄭州市和其他省份 的投資客 項目目標人群來源 項目客戶群分析 ? 問卷調查樣本： 選取金水區(qū)、鄭東新區(qū)內代表性寫字樓客戶 調查內容： 客戶購買需求分析 客戶購買渠道分析 客戶基礎背景調查 調查目的： 了解客戶需求，對本項目定位有很強指導意義。 分析工具： Excel 軟件 附：問卷調查統(tǒng)計說明 ? 60以下60－1 00100 －200200300300400400500500100010002023200 0平米以上成長型公司占主流 中原二七管城金水 惠濟鄭東新區(qū)經濟開發(fā)區(qū)高新技術開發(fā)區(qū)經三路農業(yè)路?需求面積 60300平方米的成長型公司占主流； ?目前大部分客戶對金水區(qū)和鄭東新區(qū)認可度高。 ? 價格銀行商場／超市商務中心VIP 俱樂部餐飲書吧咖啡吧游泳池瑜珈會所美容院桌球室健身中心客戶購買需求分析 表 7：配套設施需求 客戶對配套設施需求前三位的是： 銀行、商場、商務中心 ? 硬件設施 平面布局 公共洗手間 停車位 物業(yè)管理 管理費 面積劃分 外立面 景觀 大堂 電梯 層高 實用率客戶購買需求分析 表 8：項目本體條件 客戶最關注的項目本體條件： 電梯、停車位、物業(yè)管理 ? 建筑形象昭示性物業(yè)管理公司品牌交通配套周邊配套，環(huán)境完整商務體系園林景觀開發(fā)商品牌客戶購買需求分析 表 9：項目外部條件 客戶最關注的項目外部條件： 商務氛圍、周邊環(huán)境、交通配套 ? 鄭東寫字樓市場的主流客戶細分 0204060801001200%2%4%6%8%10%12%14%16%18%20%頻次 108 94 58 51 47 42 27 24 23 20 19 18 12 11 8 7 7 6比例 19% 16% 10% 9% 8% 7% 5% 4% 4% 3% 3% 3% 2% 2% 1% 1% 1% 1%實業(yè)公司/貿IT/通訊/網廣告/企劃/金融/保險/裝修/裝飾其他建筑/建設/事務所餐飲/食品/文化/影視傳醫(yī)藥/醫(yī)療器房地產電器 化工教育/培訓美容 服務 服裝其中排名前五位的分別是： 貿易型公司（批發(fā)零售業(yè)）是鄭東上最多的公司； IT及通訊業(yè) 廣告企劃 金融及各種咨詢服務業(yè) 建筑及裝飾 競爭市場需求特點 —— 客戶細分 ? 鄭東辦公樓細分市場的中高端客戶 —— 主要是智力密集型的事務所、 IT、咨詢廣告以及大型企業(yè)的辦事處 ? PART5 項目整體定位 ? 純 CBD最后巨獻 建議要點： ?車行大堂的設計需要注意雨篷的設置； ?車行大堂的設計需要考慮明確的人車分流，使車行動線與人行動線互不干擾； 硬件配置 通過交通障礙物或圍欄的設置實現人車分流 人行道 車行道 同質產品中脫穎而出 —— 體現尊貴的車行大堂 ? 廣州中泰國際廣場車行大堂設計 租售情況 ： 只租不售 入駐率約 90％ 管理費 29元 /月 ? 電梯廳作為除大堂外客戶最關注的公共空間，選材考究，建議采用高檔大理石＋不銹鋼裝飾材料，融合與大堂相協(xié)調的地面裝修，形成特有商務特質。國產名牌電梯會在電梯銘牌上標注國內產地，影響客戶認知，通力電梯 95%以上為進口部件，國內組裝，貼原裝銘牌） 建議要點： 品牌： ? 選用三菱電梯 內裝 ： ? 電梯內可裝設小液晶屏，播放對外牌價、股市行情、天氣預報等商務信息； ? 內裝材質盡量采用鏡面不銹鋼或玻璃材質，增加轎廂尺度空間，風格簡單，易于后期管理和清潔； ? 電梯內設置空調及音樂系統(tǒng)。 √ ? VRV分戶計量空調系統(tǒng)符合市場主流需求，建議部分樓層配置 24小時獨立網絡機房空調 為適應現代企
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