【正文】 熟與調(diào)整升級的速度 通過產(chǎn)品和業(yè)態(tài)規(guī)劃、塑造亮點(diǎn)，加強(qiáng)對目標(biāo)消費(fèi)者吸引： ?特定消費(fèi)的聚集性； ?豐富的時尚餐飲； ?業(yè)態(tài)的縱線深入； ?較強(qiáng)的主題性營造。 通過主題和業(yè)態(tài)吸引，并結(jié)合餐飲娛樂設(shè)施，有效培養(yǎng)固定消費(fèi)群體，形成到項目消費(fèi)的習(xí)慣 通過對特定客戶群的吸引和匯聚并獲得認(rèn)同和接納，從而打造區(qū)別于其他商業(yè)項目人員混雜的情況，形成自身的差異化競爭優(yōu)勢 強(qiáng)化 調(diào)整 商業(yè)定位旨在通過對區(qū)域消費(fèi)群體構(gòu)成和消費(fèi)力的研究，明確項目定位群體進(jìn)而確定商業(yè)主題、業(yè)態(tài)構(gòu)成及最終落位品牌，完成項目市場總體定位 18 169。 目標(biāo)客群篩選 商業(yè)主題定位 項目業(yè)態(tài)定位 品牌落位組合 以目標(biāo)消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)特性制定項目的商業(yè)主題定位，并以主題性為指導(dǎo)原則落實(shí)后續(xù)的定位過程和細(xì)節(jié)。 在前續(xù)工作的基礎(chǔ)上，根據(jù)定位主題和業(yè)態(tài)規(guī)劃，并結(jié)合區(qū)域消費(fèi)市場和區(qū)域商業(yè)現(xiàn)實(shí)和未來競爭的需求，選擇合適的品牌資源，在保證項目成功運(yùn)營的基礎(chǔ)上凸顯主題特色。 2023 HanBroad Corporation. —— 定位前提思考 對于一個發(fā)展尚不成熟的區(qū)域及大體量的物業(yè)特征，使其商業(yè)生活及價值提升具有諸多不確定因素，商業(yè)在于營造和雕琢，盲目樂觀或過于謹(jǐn)慎都是不可取的 20 169。 2023 HanBroad Corporation. 主題突出 功能體系完善和業(yè)態(tài)聚焦 品質(zhì)強(qiáng)化 多元客群 對體現(xiàn)科技主題的商業(yè)例如聯(lián)想強(qiáng)項 3C進(jìn)行必要的集中營造，打造不一樣的零售形成獨(dú)有的主題吸引，強(qiáng)化項目區(qū)別于其他，如對接電商（物聯(lián)網(wǎng)與云服務(wù)） 22 169。 2023 HanBroad Corporation. 二至三層、形狀方正的建筑可適應(yīng)多種業(yè)態(tài)需求：餐飲、酒吧、美體、教育、 KTV等 多個單體建筑的圍合形成組團(tuán)結(jié)構(gòu)，與業(yè)態(tài)結(jié)合，易于打造局部主題和形成獨(dú)立功能，從而使項目功能更加豐滿 模糊產(chǎn)品界限，結(jié)合項目功能方向，以界限相對模糊的產(chǎn)品，如酒店類、公寓類、會所類以及院落式特色商務(wù)、商業(yè)產(chǎn)品，豐富產(chǎn)品類型，強(qiáng)化產(chǎn)品的銷售和經(jīng)營的靈活性，多樣化組合 24 169。 2023 HanBroad Corporation. 主題式 生活體驗中心 生活 方式中心 時尚 專賣中心 美食中心 超級區(qū)域 中心 區(qū)域中心 社區(qū)中心 鄰里中心 能量中心 工廠 直銷中心 專業(yè)市場 消費(fèi)體驗 一次性全滿足，業(yè)態(tài)齊全 基本需求 專業(yè)化，業(yè)態(tài)有限 傳統(tǒng)區(qū)域大型 商業(yè)發(fā)展模式 新興區(qū)域大型 商業(yè)發(fā)展模式 未來商業(yè)發(fā)展趨勢：體驗式、主題化、功能多元化 而商業(yè)定位要做的，就是賦予其 商業(yè)靈魂（主題與調(diào)性問題） 的 升華 和 功能（業(yè)態(tài)及品牌問題） 的 現(xiàn)實(shí)性落地及未來競爭性吸引 ，以建立商業(yè)核心優(yōu)勢 26 169。 2023 HanBroad Corporation. 本項目生存之道 主動中心化 時尚主題化 功能復(fù)合化 以城市級商業(yè)中心的角色定位自己，主動營造良好的商業(yè)體系，樹立市場地位和首位度 以購物中心的業(yè)態(tài)模式復(fù)合更多的餐飲、休閑、娛樂及零售，對整個市場形成強(qiáng)有力的吸引 以滿足都市時尚及全方位家庭生活和體驗需求為目的，營造項目特色化、主題性的項目商業(yè)能力和業(yè)態(tài)組合構(gòu)成之勢，實(shí)現(xiàn)商業(yè)主題的吸引 消費(fèi)體驗化 以空間娛樂化、購物體驗化、消費(fèi)游憩化來構(gòu)建項目建筑空間特征和體驗性業(yè)態(tài)特征，滿足新都市人群的體驗化消費(fèi)需求 28 169。 2023 HanBroad Corporation. 商業(yè)定位方向界定： 定位城市級區(qū)域型商業(yè)中心，項目將致力于以區(qū)域產(chǎn)業(yè)型中產(chǎn)階層為主，吸引和帶動城市中產(chǎn)、商務(wù)等中高收入群體的時尚生活需求為主，兼顧青年群體的購物、餐飲、休閑娛樂的綜合消費(fèi)的目的場所 項目 價值定位 消費(fèi)者 主力店 商業(yè)組合 消費(fèi)者溝通 ? 以輻射昆明及區(qū)域中產(chǎn)家庭和區(qū)域產(chǎn)業(yè)、商務(wù)、時尚青年人群為主 ? 以商務(wù)及中產(chǎn)消費(fèi)引導(dǎo)為核心，以功能強(qiáng)化項目商業(yè)穿透力 ? 商圈覆蓋 30分鐘車程 ? 以主力時尚百貨、時尚集合店、大型餐飲店等為主力店 ? 補(bǔ)充影院、 KTV等娛樂項目 ? 食街和特色餐飲、休閑娛樂成為主要配套 ? 功能結(jié)構(gòu)的范圍（經(jīng)驗值）： 購物占 40% 餐飲占 25% 娛樂占 18% 配套占 17% ? 強(qiáng)調(diào)商務(wù)化、時尚化化的消費(fèi)氛圍 ? 強(qiáng)調(diào)都市生活化的業(yè)態(tài)構(gòu)成特征 ? 強(qiáng)調(diào)時尚和休閑的都市消費(fèi)文化 核心價值：致力于具有消費(fèi)引導(dǎo)作用，面向都市主流消費(fèi)群體、以城市中產(chǎn)階級家庭、商務(wù)等中高收入群體時尚生活為主，兼顧青年群體的一站式綜合消費(fèi)場所 30 169。 31 169。比之杭州以萬象城、北京以華茂中心、上海以當(dāng)初的正大廣場 正大廣場 華茂中心 萬象城 總體市場定位： 城市級、超區(qū)域型的 —— 城市副中心 32 169。 2023 HanBroad Corporation 33 商業(yè)定位目標(biāo)：如何使三者通過不同的商業(yè)主題、功能表現(xiàn)、業(yè)態(tài)構(gòu)成以及品牌組織，打造項目整體形象和價值，凸顯區(qū)域及項目影響使之成功運(yùn)作 ? ? ? MALL部分 主題商街部分 沿街配套 商業(yè)部分 如何定位才能使其區(qū)別城市核心商業(yè)區(qū)及區(qū)域商業(yè)競爭影響，打造獨(dú)有的主題和模式，并實(shí)現(xiàn)城市級別的商業(yè)目的，實(shí)現(xiàn)其對于項目的龍頭帶動作用 如何定位才能契合項目整體商務(wù)需求及 MALL部分定位的業(yè)態(tài)、品牌的需求，并打造自身商業(yè)的體系構(gòu)成，實(shí)現(xiàn)銷售價值溢價最大化及經(jīng)營價值的雙重目的 如何在街區(qū)部分精致生活配套，并保證其產(chǎn)出良好的銷售現(xiàn)金流，城市界面形象價值與業(yè)態(tài)的吻合 34 169。 2023 HanBroad Corporation. 主城區(qū) 項目 二環(huán)路 核心輻射區(qū)域 （項目周邊 3KM范圍內(nèi)） 楚雄 大理 攀枝花 麗江 保山 迪慶 輻射人口： 中心輻射： 78萬 外延輻射： 721萬 潛在輻射： 400萬 名稱 戶數(shù) 入住人間 名稱 戶數(shù) 入住人間 春城慧谷 1081 2023年 啟鴻假日城市 4470 2023年 中晟溪城 3422 2023年 鼎易天景 1160 2023年 鼎易天城 1160 2023年 志遠(yuǎn)城市綜合體 2023 2023年 云都國際 630 2023年 經(jīng)典雙城 600 2023年（一期） 云上城 1000 2023年 合計 7293 8230 未來 23年內(nèi)人口增量 43930 169。 2023 HanBroad Corporation 37 結(jié)合區(qū)域?qū)傩跃C合判斷，區(qū)域未來導(dǎo)入人口將以產(chǎn)業(yè)人群、商務(wù)人群、新城市人群等中高素質(zhì)人群為主，具有明顯的中產(chǎn)階級特征 區(qū)域未來人口結(jié)構(gòu)特征 人群構(gòu)成 消費(fèi)需求 對應(yīng)業(yè)態(tài) 新城市居民 生活消費(fèi)、家庭消費(fèi)、餐飲、 娛樂休閑等 超市、零售、兒童樂園、健身、休閑餐飲、影院、 KTV、美體 SPA等 原著居民 生活基礎(chǔ)消費(fèi)、零售、餐飲、 休閑等 超市、生活配套、餐飲等 商務(wù)群體 餐飲、娛樂、休閑等 商務(wù)餐飲、休閑餐飲、 KTV、健身等 產(chǎn)業(yè)人群 餐飲、娛樂、休閑體驗等 商務(wù)餐飲、 KTV、酒吧、科技體驗店等 區(qū)域未來人口消費(fèi)特征描述 ?結(jié)合區(qū)域?qū)傩约鞍l(fā)展階段可判斷，未來區(qū)域?qū)肴丝趯⒅饕腥糠秩巳航M成：產(chǎn)業(yè)人群、商務(wù)人群和新城市人群 ； ?結(jié)合區(qū)域未來導(dǎo)入人群的特征和消費(fèi)特性，針對性的進(jìn)行業(yè)態(tài)規(guī)劃和功能設(shè)計是項目發(fā)展的重要依據(jù)； 169。 2023 HanBroad Corporation 39 商務(wù)人群：區(qū)域發(fā)展及產(chǎn)業(yè)帶動的商務(wù)人群，年齡集中在于 25~45歲，經(jīng)濟(jì)收入穩(wěn)定，追求生活品位和質(zhì)感，收入中等以上 169。 2023 HanBroad Corporation 41 基礎(chǔ)消費(fèi)者 主力消費(fèi)者 城市追隨者 核心引導(dǎo)者 主動融入者 消費(fèi)群體定位 即生活居住及工作在本區(qū)域人群，其消費(fèi)需求主要表現(xiàn)為基礎(chǔ)生活配套 /日常交際交往（必要的餐飲 /休閑娛樂等，同時也有以下人群所需求的部分或全部特征 該部分人群屬于都市時尚類人群，包括年輕群體 /商務(wù)休閑，對新鮮事物的追隨及滿足的享受需求 包括城市中產(chǎn)階級 /高知高收入的產(chǎn)業(yè)人群/小資群體，其主要需求在于對品質(zhì)休閑 /時尚餐飲及品質(zhì)零售，如咖啡 /酒吧及特色零售方面 包括商務(wù) /自助及其他旅游者以及城市自身對此需求的主動融入，一定程度上屬于追隨者，但其收入與消費(fèi)檔次并不高 客群定位： 定位高收入產(chǎn)業(yè)人群為主及核心帶動，以時尚中產(chǎn)階層家庭、商務(wù)人群及交際交往型消費(fèi)為商業(yè)營造的核心與基調(diào)，白領(lǐng)及其他人群為外延的群體定位 169。 2023 HanBroad Corporation. —— 商業(yè)主題及調(diào)性、總體功能 169。 2023 HanBroad Corporation 45 這里是充滿感性色彩的消費(fèi)體驗場，其特質(zhì)更能熨帖生活的點(diǎn)滴感受，更能體現(xiàn)都市生活的時尚和彰顯生活的品質(zhì)品位，充滿了科技向往！ 169。 2023 HanBroad Corporation 47 案名及主題建議 聯(lián)想 —— 未來體驗城 169。 2023 HanBroad Corporation 49 總功能上講，我們強(qiáng)調(diào)的是與眾不同的商業(yè)體驗感，品牌可以相同，但是整體商業(yè)營造的氛圍是不一樣的，打造獨(dú)具特色的 體驗型主題商區(qū) 創(chuàng)意體驗 零售體驗 餐飲娛樂 品質(zhì)生活 ?創(chuàng)意家居 ?創(chuàng)意餐廳 ?特色書店 ?特色零售 ? 生活超市 ?兒童中心 ?休閑餐飲 ?生活零售：紅酒坊、雪茄屋、 面包房、戶外用品店、服裝買手店、家居店 ? 品牌連鎖百貨 ? 國際時尚品牌集合店 ? 時尚品牌旗艦店 ? 運(yùn)動戶外專賣店 ?3C數(shù)碼中心 ? 特色零售 ? 大型主題餐飲 、大型中餐、西餐、日韓料理、中西式快餐 ?茶館、咖啡廳 ? KTV、洗浴桑拿、夜總會、演藝中心、動漫世界 ?健身會所、美容美體 SPA 商業(yè)創(chuàng)新是項目商業(yè)打造的前提條件，無創(chuàng)新則項目商業(yè)存在即無可能 商業(yè)創(chuàng)新案例 – Inamo餐廳 用高科技武裝的神奇餐廳 Inamo餐廳吸引顧客的，并非只是美食。包括訂位、點(diǎn)餐、詢問每種特色菜信息、顯示菜單、選擇紅酒，甚至還能通過它為自己在飯后叫來一輛的士； 餐廳的每張桌子上方都有投影機(jī)，這意味著每個人都會在一個巨大的電腦屏幕上面吃飯，這也讓在餐廳吃飯點(diǎn)餐的經(jīng)歷變得十分的有趣。當(dāng)你結(jié)束用餐的時候，你可以將不同的食物賬單分開并在地圖上計劃好你下一個要去的地點(diǎn)。 Baggers餐廳 世上首家全自動餐廳 Baggers餐廳，創(chuàng)新主體就是自動化，幾乎餐廳內(nèi)的一切 (除了大廚以外 )都緊扣這一主題。食客們通過觸摸屏平板電腦點(diǎn)餐，該系統(tǒng)會將點(diǎn)菜信息傳遞至廚房端的工作人員處，并將食品的制作完 成預(yù)計時間反饋給顧客 其他類創(chuàng)新餐廳 肇氏機(jī)器人餐廳：機(jī)器人服務(wù)員 食客餐廳： IPAD點(diǎn)餐定制 紅線酒吧 消融餐廳 貝爾讀書燭光餐廳 創(chuàng)新餐廳的特點(diǎn)：通過創(chuàng)新科技來豐富客戶的就餐體驗 54 169。 55 169。 2023 HanBroad Corporation. ?寫字樓布局過密 ，對集中性商業(yè)破壞較大 ?集中性商業(yè)規(guī)模?。▋H為 ） ， 體量規(guī)模不足 ?商業(yè)布局分散 ，中心商業(yè)功能和價值的聚合度不高 ?商業(yè)與商務(wù)功能布局過于緊密 ，易形成兩者功能及客流互擾，不利商業(yè)發(fā)展 169。 169。 2023 HanBroad Corporation 59 方案一： 做強(qiáng)做大商業(yè)中心，弱化街區(qū)商業(yè) 城市地標(biāo) 城市商業(yè)中心 功能多樣化 活力都市 開放式廣場 169。 2023 HanBroad Corporation 61 方案二： 營造商業(yè)中心、打造特色活力都市 城市地標(biāo) 城市商業(yè)中心 功能多樣化 活力都市 169。 2023 HanBroad Corporation 63 方案三： 城市綠化受限、商業(yè)商務(wù)更趨集中 特色時尚街區(qū) 商業(yè)金融中心 3C數(shù)碼城 時尚主題購物中心 五星級酒店 聯(lián)想大廈 社區(qū)配套商業(yè) 特色時尚街區(qū) 169。 2023 HanBroad Corporation. —— 分區(qū)商業(yè)主題、功能及業(yè)態(tài)初步 （ 按方案三布局 ） 169。生活商業(yè)街 （ 1 21兩地塊 ） 67 169。 2023 HanBroad Corporation. 可引入美好家園等生活類超市。 2023 HanBroad Corporation. ?紅酒坊、雪茄屋、 面包房、戶外用品店、服裝買手店、海釣、高爾夫用品等、原創(chuàng)玩具、創(chuàng)意家居店等 時尚餐飲品牌： 70 169。 創(chuàng)意菜 人均消費(fèi) 80元 B