奧園海景城商業(yè)定位及租賃價格-在線瀏覽
2025-02-19 21:40本頁面
【正文】 圍 首層約 80120元 /㎡，頂手費約 812萬元左右 經(jīng)營檔次 中檔 進港大道(金沙珠電路段)飲食19%地產(chǎn)9%銀行7%空置7%其他58%飲食地產(chǎn)銀行空置其他三、區(qū)域商業(yè)發(fā)展情況 進港大道沿街商業(yè) 典型商業(yè)項目分析 進港大道沿街商業(yè)整體檔次和形象較好，昭示性強，租金為區(qū)內(nèi)最高，聚集區(qū)內(nèi)餐飲、休閑、服裝、配套等業(yè)態(tài)，但受區(qū)內(nèi)消費結(jié)構(gòu)限制，整體規(guī)模較小。 主要競爭性項目分析 要想和對手競爭，必須先了解對手 競爭項目 所處位置 商業(yè)氛圍 人口密集度 昭示性 裙樓規(guī)模 一層規(guī)劃 二層規(guī)劃 三層 四層 租賃均價 今州廣場 傳統(tǒng)商圈核心 濃厚 非常密集 較好 標超、零售、服飾 家電賣場、家具賣場、電腦配件 平價家具 無 約 30元 華匯國際 傳統(tǒng)商圈核心 濃厚 非常密集 極強 百貨零售、服飾精品 社區(qū)超市、數(shù)碼電器、餐飲 兒童百貨、KTV、影院 影院、餐飲、娛樂 40元 本項目 中心區(qū)核心 非常淡薄 人流稀少 單面昭示 零售、服飾精品 大型超市 大型超市 影院、娛樂 租金收益測算的依據(jù)與標準 ： ? 主力店：行業(yè)承租能力和南沙的實際情況綜合考慮。 ? 次主力店：行業(yè)承租水平； ? 普通零售商家：用預測其月營業(yè)額的 20%除其租賃面積，得出租金單價 +管理費。 二、租金收益測算 ? 南沙現(xiàn)階段商業(yè)正處于萌芽期，商業(yè)價值還未體現(xiàn)出來，對大型主力店吸引力不足，結(jié)合南沙市場普遍情況，建議租金為（具體情況詳見 《 海景城購物中心租金價格測算 》報告）： 結(jié)論：大賣場整體租金水平： /平方 業(yè)態(tài) 建筑面積 商鋪權(quán)重系數(shù) 商鋪租賃總價 商鋪租賃單價 超市 /百貨 1250 360000 35 影院 169 64000 50 KTV、 餐飲 300 88000 50 外圍獨立商鋪 2221 870000 150 合計 3940 樓層 經(jīng)驗系數(shù) 建筑面積 各層權(quán)重系統(tǒng) 層別總價 層別均價 1F 100% 6287 6287 100 2F 60% 7030 4218 50 3F 36% 7030 2531 40 4F 29% 7030 2025 30 合計 15060 九年租金收益測算統(tǒng)計（純租賃模式）： 九年租金均價測算統(tǒng)計（純租賃模式）： 九年租金收益測算統(tǒng)計（首層銷售模式）： 九年租金均價測算統(tǒng)計（首層銷售模式）： 拓展商家名單 人人樂、沃爾瑪、大潤發(fā)、卜蜂蓮花超市、嘉榮 SPAR超市、百佳、新一佳、華潤超市、樂購超市 橫店影院、星美影院、大地影院、中影影院、嘉禾影院、金逸影院 意向商家名單 卜蜂蓮花、人人樂、嘉榮 SPAR、橫店影院 最終確定洽談商家 橫店影院（已簽約）、卜蜂蓮花、嘉榮 SPAR（洽談中） 階段性招商成果 2023年 8月初 10月底，圍繞著大型超市與電影院二大業(yè)態(tài)進行洽談 2023年 10月 23日順利簽下橫店電影院，為項目的銷售打下了良好基礎 大型超市洽談過程及進展 因前期項目本身存在著設計缺陷，對商業(yè)未來的發(fā)展估算不足，至使物業(yè)的硬件條件無法滿足大型超市進駐的基本需求。而我方工程上只能達到 500 kg/㎡ 。 空調(diào) 電量 層高 荷載 扶手梯、貨梯 后倉位置 結(jié)論：物業(yè)存在工程缺陷以及周邊市場的不成熟，招商難度很大 三、招商策略與招商總控計劃 招商目標與工作計劃 因項目工程原因， 2023年 10月 31日前完成大型超市簽約工作； 客戶持續(xù)拓展 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 現(xiàn)場考察、進駐意向洽談、工程條件洽談 合同簽定 因項目工程原因， 2023年 8月 31日前完成一樓品牌商家及四樓部份其 他行業(yè)的招商工作，品牌餐飲、量販式 KTV及其他業(yè)態(tài)等 拓展品牌商家資料 5月 6月 7月 8月 9 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 工程條件洽談 合同簽定（ 2023平方） 現(xiàn)場考察、進駐意向洽談 2023年 2023年 招商策略與措施 招商步驟：先主力店 +配套，后零售主力店與一般商家。 招商團隊：資產(chǎn)公司負責主力店商家接洽，項目公司安排或招聘招商人員進行現(xiàn)場接待； 招商方式：資產(chǎn)公司整合內(nèi)外部資源，招商人員拓展和利用積累的商家資源，項目公司完成外圍廣告宣傳及推廣活動三種方式并舉進行； 招商地域：以廣東區(qū)域現(xiàn)有經(jīng)營較好、品牌和實力較強具備連鎖經(jīng)營的商家為主，其次為當?shù)赜兄放频纳碳摇? 租金策略：根據(jù)不同品類商家的租金承受能力結(jié)合南沙地區(qū)的實際情況，在租金策略上是拔高配套類商家和小零售商家的租金，較低租金培育零售超市類及次主力店商家，這樣既有利于招商的順利進行又能使商場的整體租金收益達到合理的水平，同時還能保證主體業(yè)態(tài)租金的增長，為商場整體租金的長期穩(wěn)定增長打下堅實的基礎。
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