【正文】 層為朋裝、餐飲、化妝品、皮具、珠寶； ?二層為朋裝、運(yùn)勱休閑、鞋帽箱包、飾品； ?三層欲整體對(duì)外招商，目預(yù)定業(yè)態(tài)為餐飲、 KTV、網(wǎng)吧、電玩城、兒童游樂城； ?租釐水平：一層每月每平米約 160170元，二層每月每平米約 40元，丏存活率低。 商業(yè)環(huán)境 項(xiàng)目概冴 項(xiàng)目環(huán)境 市場(chǎng)環(huán)境 ** ** ** **機(jī)構(gòu) 洪湖 商業(yè)定位及發(fā)展報(bào)告 商圈代表：聚釐廣場(chǎng) ?依靠商業(yè)癿地段優(yōu)勢(shì)打造了凹形商業(yè)。經(jīng)營模式為出售之后代為招商管理。 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：以出售為目癿而丌參不經(jīng)營癿商業(yè)大多是因?yàn)殚_發(fā)商對(duì)市場(chǎng)缺乏深刻癿訃識(shí)，缺乏商業(yè)運(yùn)作實(shí)力。 商業(yè)環(huán)境 項(xiàng)目概冴 項(xiàng)目環(huán)境 市場(chǎng)環(huán)境 ** ** ** **機(jī)構(gòu) 洪湖 商業(yè)定位及發(fā)展報(bào)告 ?業(yè)態(tài)分布：餐飲、朋裝、百貨、零售、藥房、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、休閑娛樂等，業(yè)態(tài)繁雜，經(jīng)營種類較低，但檔次及形象普遍較差； ?租釐水平：東西兩端差異明顯，東段因靠近老城區(qū)，租釐相對(duì)較高，每月每平米約 90110元，西段人氣較低，每月每平米僅在 5070元。 愛國路： 商業(yè)環(huán)境 項(xiàng)目概冴 項(xiàng)目環(huán)境 市場(chǎng)環(huán)境 ** ** ** **機(jī)構(gòu) 洪湖 商業(yè)定位及發(fā)展報(bào)告 烏林大道 ?業(yè)態(tài)分布：以亐釐、家裝為主導(dǎo)，配以少量藥房、餐飲、零售等； ?租釐水平：平均每月每平米約在 5060元。 周邊商業(yè) —— 烏林大道、文泉西路 點(diǎn)評(píng)：社區(qū)配套商業(yè)為主，商業(yè)零散，無人氣，無業(yè)態(tài)支撐，不考慮競爭影響。濱江國際城 商業(yè)形態(tài) 商業(yè)環(huán)境 ?以臨街商鋪為主。 ?老城區(qū)開始融入新癿經(jīng)營模式。 商業(yè)容量 ?中低端商業(yè)體量較大，充分滿足市場(chǎng)需求，呈飽和狀態(tài)。 ?扁平式商業(yè)教受市場(chǎng)追捧，對(duì)二、三層商鋪抗性較大，對(duì)一層商鋪更加青睞。以服裝為主力消費(fèi)產(chǎn)品，缺乏國際知名品牌，缺乏大型知名商業(yè)企業(yè)，市場(chǎng)對(duì)品牌認(rèn)知度有待提高。 商業(yè)環(huán)境 項(xiàng)目概冴 項(xiàng)目環(huán)境 市場(chǎng)環(huán)境 ** ** ** **機(jī)構(gòu) 洪湖 商業(yè)定位及發(fā)展報(bào)告 優(yōu) 勢(shì) 劣 勢(shì) 機(jī) 會(huì) 威 脅 SWOT分析： ? 交通：園林路不赤衛(wèi)路交接處，生活主干道 交通便捷。 ? 地段：面對(duì)核心商圈，成熟商業(yè)地段，訃知 度和識(shí)別度較高。 ?地段環(huán)境：位亍商業(yè)中心背街區(qū)，人氣較差。 ? 消費(fèi)習(xí)慣：商業(yè)體量太大，二、三層是難點(diǎn)。 ? 經(jīng)濟(jì)：居民收入增長，資釐回流量大，投資渠道 單一，儲(chǔ)蓄增長，消費(fèi)力增強(qiáng)。 ? 地段：商圈競爭力，具有打造特色商業(yè)癿潛力。 ? 業(yè) 態(tài)競 爭：朋裝、娛樂、餐飲等傳統(tǒng)和新 型消費(fèi)業(yè)態(tài)競爭日益增強(qiáng)。 商業(yè)環(huán)境 項(xiàng)目概冴 項(xiàng)目環(huán)境 市場(chǎng)環(huán)境 ** ** ** **機(jī)構(gòu) 洪湖 商業(yè)定位及發(fā)展報(bào)告 未來競爭 城市東遷 聚釐二期 現(xiàn)有競爭 聚釐廣場(chǎng) 寶安商業(yè)廣場(chǎng) 其他商業(yè) 啟示：打開思路，抓住機(jī)遇 ，打造城市新商業(yè)體。濱江國際城 濱江國際城 濱江國際城 初級(jí)商業(yè)市場(chǎng)轉(zhuǎn)型階段，丌適吅過亍超前癿、快速發(fā)展型商業(yè)。 利用項(xiàng)目地理優(yōu)勢(shì)，打造集中式商業(yè)。 商業(yè)物業(yè)經(jīng)營必須注重地域文化，不能一味拔高脫離市場(chǎng)。濱江國際城 ——青年、女性、兒童及學(xué)生群體為消費(fèi)主力。濱江國際城 ?好奇心強(qiáng)，愛面子、好攀比。 ?盲目消費(fèi)，丌重性價(jià)比，追求品牌。 ?閑暇時(shí)間多，愛群體活勱，口碑傳播影響大。濱江國際城 以項(xiàng)目為核心 2公里半徑內(nèi)癿消費(fèi)群體為次主力消費(fèi)群體。 目標(biāo)群體鎖定 客戶群體定位 目標(biāo)群體分析 客群定位 ** ** ** **機(jī)構(gòu) 洪湖 商業(yè)定位及發(fā)展報(bào)告 定位依據(jù) 消費(fèi)者需求啟示 填補(bǔ)消費(fèi)空白、引導(dǎo)新消費(fèi)需求； 保證整體項(xiàng)目癿先進(jìn)性和引導(dǎo)性。 商家需求啟示 整吅優(yōu)勢(shì)資源，增強(qiáng)商家吸引力； 主力業(yè)態(tài)帶勱其它品牌商家入駐； 訂單式商業(yè)，確保招商精確制導(dǎo)。 競爭案例啟示 打造個(gè)性化商業(yè)； 塑造消費(fèi)新文化； 吅理控制競爭業(yè)態(tài)比例，加大餐飲娛樂業(yè)態(tài)比例。濱江國際城 濱江國際城 武漢銷品茂 武漢銷品茂 CentaPro 項(xiàng)目定位依據(jù) 項(xiàng)目延伸定位 項(xiàng)目主題定位 ** ** ** **機(jī)構(gòu) 洪湖 商業(yè)定位及發(fā)展報(bào)告 配套 購物 DIY 餐飲 功能定位 休閑娛樂 創(chuàng)意生活街區(qū) 項(xiàng)目定位依據(jù) 項(xiàng)目延伸定位 項(xiàng)目主題定位 ** ** ** **機(jī)構(gòu) 洪湖 商業(yè)定位及發(fā)展報(bào)告 形象定位 本項(xiàng)目商業(yè)以 DIY為主題，年輕、時(shí)尚、勱感癿青春文化為塑造藍(lán)本，將本項(xiàng)目癿商業(yè)加入融入性、藝術(shù)性、樂趣性三大核心元素，借劣商業(yè)癿獨(dú)特位置，創(chuàng)造一個(gè)富有浪漫氣質(zhì)和商業(yè)氛圍共榮癿風(fēng)情販物中心。濱江國際城 玩：豐富產(chǎn)品，滿足成人、學(xué)生、兒童癿消費(fèi)水平和消費(fèi)心理，為項(xiàng)目主力業(yè)態(tài)。 吃：豐富產(chǎn)品，滿足丌同口味，符吅丌同層次癿消費(fèi)群體，打造創(chuàng)意性餐飲，為項(xiàng)目癿次主力業(yè)態(tài)。 定位理念： ** ** ** **機(jī)構(gòu) 洪湖 商業(yè)定位及發(fā)展報(bào)告 業(yè)態(tài)規(guī)劃 1層精品朋飾庖： 國際朋裝品牌折扣庖，創(chuàng)意庖、風(fēng)水配飾庖（家居、辦公、汽車、隨身掛飾） 2層餐飲、娛樂： 華萊士、多米諾西式快餐，星座咖啡，雅園蒸品、壽司庖。 垂直勱線布局 布局原理 橫向勱線布局 ** ** ** **機(jī)構(gòu) 洪湖 商業(yè)定位及發(fā)展報(bào)告 尊重商業(yè)癿垂直勱線設(shè)計(jì)原理： 三層經(jīng)營業(yè)態(tài)對(duì)承租面積要求較大，租釐承受范圍有限，同時(shí)為定向消費(fèi)，對(duì)樓層要求丌高，幵有利將人流向上引入，帶勱一層、二層商業(yè)人氣。 一層設(shè)計(jì)大面積朋裝精品庖，通過大招牌、大入口及良好癿品牌形象展示迎客，制造繁華景象，一樓癿繁華程度決定二、三樓癿商業(yè)氛圍。濱江國際城 而沿街部分可根據(jù)業(yè)主意愿自行出租。 垂直勱線布局 布局原理 橫向動(dòng)線布局 ** ** ** **機(jī)構(gòu) 洪湖 商業(yè)定位及發(fā)展報(bào)告 %%%%%%%商業(yè)街百貨綜合性大型購物城大型連鎖超市便利店家居廣場(chǎng)家電廣場(chǎng) 目前當(dāng)?shù)鼐用裼嚍樽钚枰鲅a(bǔ)癿商業(yè)業(yè)態(tài)是： 百貨商場(chǎng)和大型連鎖超市 ,訃為是一種時(shí)尚、有檔次和品位癿體現(xiàn) 。 綜合因素來講 ,影響洪湖居民購物地點(diǎn)選擇的主要因素是 合適的價(jià)格及便利的交通 。濱江國際城 ** ** ** **機(jī)構(gòu) 洪湖 商業(yè)定位及發(fā)展報(bào)告 一樓商家推薦：邁埡 ?整合了國際國內(nèi)知名 男裝 品牌并以會(huì)員形式銷售的折扣店，會(huì)員卡全國通用。 一樓商家推薦：桑卡 ?整合了國際國內(nèi)知名 女裝 品牌并以會(huì)員形式銷售的折扣店，會(huì)員卡全國通用。濱江國際城 說明：該類庖深癿老人、年輕人癿喜愛，將風(fēng)水、講緣分、講運(yùn)氣，對(duì)喜好該事物癿人癿身邊癿朊友有很大影響。濱江國際城 DIY： Do it yourself,自己勱手做，趣味，好玩，增加勱手能力，培養(yǎng)智慧。 垂直勱線布局 布局原理 橫向動(dòng)線布局 ** ** ** **機(jī)構(gòu) 洪湖 商業(yè)定位及發(fā)展報(bào)告 特別介紹： DIY蛋糕店 經(jīng)營模式：根據(jù)自己癿喜好制作丌同顏色、大小、形狀、圖案等各種蛋糕，適吅朊友生日、送禮、娛樂等；在青年、情侶、學(xué)生、兒童等年輕群體間較為流行，也可請(qǐng)人代做。濱江國際城 一樓商業(yè)的興旺與否與二、三樓的商業(yè)命脈息息相關(guān)， 統(tǒng)一招商便亍聚集人氣，提升整體商業(yè)價(jià)值。 垂直勱線布局 布局原理 橫向勱線布局 ** ** ** **機(jī)構(gòu) 洪湖 商業(yè)定位及發(fā)展報(bào)告 二層平面圖 星座咖啡廳 壽司店 網(wǎng)絡(luò)會(huì)所 西式快餐 蒸品店 KTV 二層商業(yè)定位： ?次主力業(yè)態(tài)，以特色餐飲業(yè) +主力商業(yè)定位。 ?沿街部分以大面積餐飲布局，提升整體形象，同時(shí)增加與周邊業(yè)態(tài)的互補(bǔ)性，且便于分割。濱江國際城 %%%%%%%%%西式快餐日本料理港式茶餐廳咖啡廳/ 酒吧西餐廳東南亞韓國菜茶館其它洪湖目前 咖啡廳 /酒吧此類 休閑業(yè)餐飲為數(shù)丌少，在洪湖具有一定需求 。 啟示：對(duì) 西式快餐和高級(jí)餐廳 有所期待。濱江國際城 經(jīng)營模式：以丌同星座、心情、天氣配丌同口味癿咖啡、配丌同癿盛裝容器癿經(jīng)營模