防城港西灣上城商鋪營(yíng)銷執(zhí)行報(bào)告-58頁(yè)-在線瀏覽
2025-02-19 20:14本頁(yè)面
【正文】 未定 未 銷 售 未定 ——玫瑰假日 未定 未 銷 售 未定 ——二、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手銷售狀況調(diào)查11競(jìng) 爭(zhēng) 對(duì) 手分析小 結(jié)?目前，防城港港口區(qū)在建商 鋪 體量 較 大，未來(lái) 23年，在桃花灣廣 場(chǎng) 區(qū)域?qū)⑿纬啥鄠€(gè)總 面 積 3000㎡ 以上的商 業(yè) 街區(qū)，區(qū)域商 業(yè) 格局逐步形成。?目前在售商鋪主要對(duì)外價(jià)格區(qū)間在 80002萬(wàn)元 /㎡ ，但價(jià)格體系彈性大，內(nèi)部認(rèn)購(gòu)及對(duì)外銷售的價(jià)格兩極分化嚴(yán)重。12地址：南寧市金湖路 57號(hào)文德大廈北樓 11F Tel:0771—55538680/681/682 Fax:0771—5531739二、二、 項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析◆ 項(xiàng)目現(xiàn)狀分析◆ 項(xiàng)目 SWOT分析13地址：南寧市金湖路 57號(hào)文德大廈北樓 11F Tel:0771—55538680/681/682 Fax:0771—5531739一、項(xiàng)目現(xiàn)狀分析項(xiàng)目區(qū)位與地段價(jià)值項(xiàng) 目地 處 港口區(qū)桃源路中段北 側(cè) ， 2700畝 海洋文化公園湖畔南岸，地 塊資 源稟 賦 條件比 較特殊，形成了 項(xiàng) 目未來(lái)商 業(yè)發(fā) 展的獨(dú)特條件。?交通 優(yōu)勢(shì) ： 項(xiàng) 目周 邊 路網(wǎng)、路況狀 態(tài) 良好，市內(nèi)多路公交 線 路穿梭 項(xiàng) 目周 邊 。 ?防城港 現(xiàn) 建商 鋪 體量 較 大，未來(lái) 競(jìng) 爭(zhēng)激烈。 （（ S）優(yōu)勢(shì)）優(yōu)勢(shì)（（ T）） 威脅威脅（（ 0）） 機(jī)會(huì)機(jī)會(huì)?城市商 業(yè) 的升 級(jí)換 代、品 質(zhì) 提升和各 類專業(yè) 市場(chǎng) 的 發(fā) 展 趨勢(shì) ，將 帶 來(lái)一定市 場(chǎng) 空缺和市 場(chǎng) 機(jī)會(huì)。? 前期住宅客戶入住，有效發(fā)揮 “ 老帶新 ” 挖掘客源機(jī)會(huì)?街 鋪 不 臨 主要街道，周 邊 人流和商 業(yè) 氛 圍 不足。（（ W）劣勢(shì)）劣勢(shì)15項(xiàng) 目 現(xiàn) 狀小 結(jié)? 項(xiàng) 目商 鋪 不 臨 主要人流街段以及 處 于商圈 邊緣 的性 質(zhì) 決定了，未來(lái)商 業(yè)發(fā) 展中，在需求方，也就是商 業(yè) 客源 這 方面，不能指望大量的密集人流的隨機(jī)性消 費(fèi) ，只能是特定人群的目的性消 費(fèi) ，即 專 程性 購(gòu)買 。?但是由于目前缺少片區(qū)商 業(yè) 價(jià) 值 炒作和 產(chǎn) 品包裝定位，目前西灣上城 臨 街商 鋪 并未在市 場(chǎng) 上 樹(shù) 立起高價(jià) 值 高投 資 回 報(bào) 的市 場(chǎng) 形象。16第二部分：項(xiàng)目定位與價(jià)格策略17一、一、 項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位◆ 項(xiàng)目形象定位◆ 商業(yè)業(yè)態(tài)定位18核心價(jià)值：防城港核心地段，未來(lái)高端居住區(qū)重要價(jià)值： 4A級(jí)海洋公園，桃花湖一線湖景輔助價(jià)值：運(yùn)德客運(yùn)站、大酒店，提高周邊商業(yè)的成熟與繁華其他價(jià)值：周邊競(jìng)爭(zhēng)商業(yè)的成熟，有利提高人氣形成一、項(xiàng)目形象定位項(xiàng)目?jī)r(jià)值梳理19一、項(xiàng)目形象定位防城港海洋文化風(fēng)情街形象定位（海洋文化 風(fēng) 情街通 過(guò)帶 有明 顯 海洋文化的建筑符號(hào)、特定的 業(yè)態(tài) 分布，以及各 類 特色商家的引 進(jìn) ，建 設(shè) 成 為 具有獨(dú)特海洋文化主 題 的商 業(yè) 步行街；也就是集 購(gòu) 物、美食、 娛樂(lè) 、休 閑 于一體的全景化 風(fēng) 情步行街。 通過(guò)帶有明顯海洋文化的建筑符號(hào)、特定的業(yè)態(tài)分布，以及各類特色商家的引進(jìn)，建設(shè)成為具有獨(dú)特海洋文化主題的商業(yè)步行街；也就是集購(gòu)物、美食、娛樂(lè)、休閑于一體的全景化風(fēng)情步行街。20二、推廣案名原則：以新的推廣案名進(jìn)行推廣，保持項(xiàng)目在市場(chǎng)的新鮮度，弱化客戶對(duì)項(xiàng)目的固有形象及審美疲勞。漁人碼頭【 案名釋義 】 國(guó)門 —— 放大項(xiàng)目屬于門戶地段，借勢(shì)龍州靠近越南的地理?xiàng)l件，簡(jiǎn)潔明了拉升項(xiàng)目的市場(chǎng)形象地位 財(cái)富港 —— 通俗易懂，直接暗示項(xiàng)目具有巨大的升值前景，有利于在推廣上對(duì)項(xiàng)目各個(gè)價(jià)值點(diǎn)的展開(kāi)—— 防城港海洋風(fēng)情休閑娛樂(lè)文化街 ——21三、項(xiàng)目功能定位吃喝玩樂(lè)一條街功能定位（海洋文化 風(fēng) 情街通 過(guò)帶 有明 顯 海洋文化的建筑符號(hào)、特定的 業(yè)態(tài) 分布，以及各 類 特色商家的引 進(jìn) ，建 設(shè) 成 為 具有獨(dú)特海洋文化主 題 的商 業(yè) 步行街；也就是集 購(gòu) 物、美食、 娛樂(lè) 、休 閑 于一體的全景化 風(fēng) 情步行街。集吃喝玩 樂(lè) 于一體的功能定位，使整個(gè)海洋文化 風(fēng) 情街的功能更加豐富， 業(yè)態(tài) 分布更加完善，從而形成 業(yè)態(tài) 上的 錯(cuò) 位 經(jīng)營(yíng) ，各功能區(qū)的相互促 進(jìn) ， 進(jìn) 而有助于 進(jìn)駐經(jīng)營(yíng) 商家形成良性和相互促 進(jìn) 的 競(jìng)爭(zhēng) 經(jīng)營(yíng) 格局，不斷提高 項(xiàng) 目整體的商 業(yè) 價(jià) 值 ，向投 資經(jīng)營(yíng) 者充分展示 項(xiàng) 目廣 闊 的 發(fā) 展前景。四、項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)定位漁人碼頭業(yè)態(tài)定位吃 喝 樂(lè)玩開(kāi)設(shè)各種美食機(jī)構(gòu)，包括西餐廳、主題餐廳（比如巴西烤肉餐廳、日本音樂(lè)餐廳、韓國(guó)料理廳、琉璃工房主題餐廳）等。以知名商家構(gòu)成步行街的核心商家，并以不斷更新的品種、富于特色、新潮的店面裝飾和長(zhǎng)新的促銷手法贏得穩(wěn)定的消費(fèi)群，讓消費(fèi)者在消費(fèi)中體驗(yàn)購(gòu)物的快樂(lè)。 （ 2）特色：具有中西合璧的飲食消費(fèi)文化，上海、廣州和北京 “ 蘭桂坊 ” 發(fā)展很好； “ 蘭桂坊 ” 已成為一個(gè)總體的飲食業(yè)名牌，而這種中西合璧的消費(fèi)飲食文化已經(jīng)逐漸流行起來(lái)。 （ 2）特色：具有中西合璧的飲食消費(fèi)文化，上海、廣州和北京 “ 蘭桂坊 ” 發(fā)展很好； “ 蘭桂坊 ” 已成為一個(gè)總 體的飲食業(yè)名牌，而這種中西合璧的消費(fèi)飲食文化已經(jīng)逐漸流行起來(lái)。? 全國(guó)酒吧文化很多，北京、上海、深圳酒吧都以其特色存活發(fā)展，（北京的酒吧粗獷開(kāi)闊，上海的酒吧細(xì)膩傷感懷舊，廣州的酒吧熱鬧繁雜）成都的玉林酒吧以其藝術(shù)小酒吧而鶴立雞群，獨(dú)彰異彩。 （ 2）特色：不計(jì)其數(shù)的小餐館、紀(jì)念品商店，美食店（米線），客棧庭院內(nèi)小橋流水、花木蔥郁，繼承了千百年來(lái)納西民族的審美情趣，配備了四星級(jí)的硬件設(shè)備。 28五、形象包裝建議商鋪玻璃墻貼上噴繪寫真 ,營(yíng)造濃厚的商業(yè)氛圍。 30五、形象包裝建議建立 標(biāo)識(shí) 清晰的 導(dǎo)購(gòu) 系 統(tǒng) ，能有效吸引 過(guò) 路人 對(duì)項(xiàng) 目的關(guān)注，建立 項(xiàng) 目形象。 32五、形象包裝建議外 綠 化 帶 重新 規(guī) 劃， 設(shè) 置花 壇 、 鐵藝標(biāo)識(shí) ，增加 鋪 面昭示性。 34六、六、 營(yíng)銷策略營(yíng)銷策略
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