【正文】 地產公司主營收入前五強的企業(yè)平均主營業(yè)務收入是 （該指標相對更為重要，因此新華信選取了前五強企業(yè)作為參考）?萬科 2023年的主營業(yè)務收入為 45億元，萬達 2023年的主營業(yè)務收入為 40億元?2023年全國上市房地產公司凈資產收益率高位數(shù)為 %；?萬科 2023年的凈資產收益率為 12%；?作為市場化程度較高的房地產企業(yè)萬科已基本擺脫了地域性的限制，目前業(yè)務已拓展到全國 10個城市；?萬達 2023年已將業(yè)務拓展到全國 12個城市?萬科、萬達等的品牌已經在全國范圍內具備了一定的知名度，美譽度和顧客忠誠度。政府關系和社會 融資能力 研發(fā)能力?價值鏈前端環(huán)節(jié)較弱或呈弱化狀態(tài)，價值鏈中間各環(huán)節(jié)呈較強狀態(tài)?部分關鍵環(huán)節(jié)的能力有弱化的危險，將導致未來總利潤的下降?可復制的能力多體現(xiàn)在中間環(huán)節(jié)華融價值鏈分析弱強2023年 10月 8日 43保密文件、版 權 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實 施方案咨 詢項 目價值鏈分析表明：華融部分環(huán)節(jié)優(yōu)勢突出，但關鍵環(huán)節(jié)存在劣勢明確的公司理念和戰(zhàn)略方向現(xiàn)有經營理念模糊，戰(zhàn)略規(guī)劃不清晰。宏觀經濟和行業(yè)分析 研發(fā)能力整體偏弱，對宏觀經濟和行業(yè)的分析主要依靠外部信息，難免缺乏針對性，對參與市場競爭的指導性不強。清晰的市場定位，細分目標市場和目標客戶華融公司現(xiàn)有項目中政府任務型比重較大，因此出現(xiàn)兩種情況：定位和目標市場選擇由政府有關部門決定，實際上體現(xiàn)的是政府功能和能力。市場趨勢預測、客戶分析、市場營銷能力品牌優(yōu)勢 沒有形成公司統(tǒng)一品牌，對品牌作用的認識不統(tǒng)一組織和人員的保證 無相關市場分析調研部門，研發(fā)部現(xiàn)階段能力無法保證整體較弱 市場研發(fā)能力和經驗的不足，使華融公司在投資策劃環(huán)節(jié)將面臨很大的風險，這將給整體項目的利潤帶來極大的不確定性投資策劃 土地獲取 規(guī)劃設計 施工管理 銷售管理土地開發(fā)利 潤人力資源 組織機構 政府關系和社會 市場化運作經驗和操作能力政府任務型運作方式導致此項能力的缺失資金實力和融資能力上市公司的直接融資和較高的企業(yè)信用使公司有較強的融資能力全國布局的土地儲備現(xiàn)階段仍然是區(qū)域內發(fā)展，無全國布局的土地儲備地域性市場壁壘突破能力市場化和區(qū)域外運作經驗少，此項能力有較大差距區(qū)域內較強區(qū)域外較弱由于華融公司沒有形成戰(zhàn)略上的區(qū)域外布局，在區(qū)域外的資源獲取和利用能力沒有得到市場化的檢驗，這使得這一環(huán)節(jié)的能力伴隨市場化運作和區(qū)域外發(fā)展的可能而呈現(xiàn)弱化趨勢投資策劃 土地獲取 規(guī)劃設計 施工管理 銷售管理土地開發(fā)利 潤人力資源 組織機構 融資能力 研發(fā)能力弱強2023年 10月 8日 46保密文件、版 權 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實 施方案咨 詢項 目價值鏈分析表明：華融部分環(huán)節(jié)優(yōu)勢突出，但關鍵環(huán)節(jié)存在劣勢人員經驗和判別能力有較多的成功經驗，并已形成自己的一套風格外部信息的獲取和反饋比較重視外部的反饋信息，能夠做出分析判斷創(chuàng)新能力 有一定的創(chuàng)新能力，反映在幾個特殊項目上（西直門項目）整體能力較強 規(guī)劃設計環(huán)節(jié)有較強的同質化趨勢，這一環(huán)節(jié)本身的作用正逐步弱化投資策劃 土地獲取 規(guī)劃設計 施工管理 銷售管理土地開發(fā)利 潤人力資源 組織機構 融資能力 研發(fā)能力弱強2023年 10月 8日 48保密文件、版 權 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實 施方案咨 詢項 目價值鏈分析表明：華融部分環(huán)節(jié)優(yōu)勢突出，但關鍵環(huán)節(jié)存在劣勢可以做到信息的及時反饋，對銷售策略加以改進 外部信息的獲取和反饋對于大型客戶的銷售，華融公司有較好的經驗和成功案例銷售經驗由于此環(huán)節(jié)市場同質化趨勢強，環(huán)節(jié)對整體價值鏈利潤貢獻率呈弱化趨勢，因此華融公司在這一環(huán)節(jié)的能力也將隨之弱化整體能力一般投資策劃 土地獲取 規(guī)劃設計 施工管理 銷售管理土地開發(fā)利 潤人力資源 組織機構 ?華融公司在投資策劃環(huán)節(jié)中的能力相對較弱，是公司的劣勢?華融在區(qū)域開發(fā)上積累了相當?shù)慕涷?，但還沒有經過完全市場化的檢驗，還沒有形成強大的競爭優(yōu)勢，進而培養(yǎng)成核心競爭能力華融價值鏈分析華融目前的政府任務導向使公司忽視了對投資策劃能力的培養(yǎng)2023年 10月 8日 50保密文件、版 權 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實 施方案咨 詢項 目? 專門化，專做房地產業(yè)，尋求通過資本運作獲得企業(yè)所需的資源。? 文科萬科：重營銷，重炒作，文化鮮明張揚。 ? 優(yōu)質永遠 —— 礪煉自我的大氣口號；為理想去實現(xiàn) —— 造物主般的美好追求；每一天我們持續(xù)超越 —— 我們其實挑戰(zhàn)的是自己！建筑無限生活。? 一支業(yè)內公認的較強的職業(yè)經理人隊伍，有自己的 “ 黃埔軍校 ” 《萬科雜志》? 推崇西點模式：斯巴達（嚴格治理） +雅典（藝術靈活）? 較強的項目前期策劃、運作能力形成品牌優(yōu)勢，表現(xiàn)在從建筑質量、品質控制、營銷策劃、物業(yè)管理各方面，有品牌溢價。? 強調規(guī)范化、數(shù)字化、成本管理，該優(yōu)勢體現(xiàn)在品牌溢價上。強調質量和規(guī)模。? 個人的軍人背景的影響比較大強調誠信、務實。? 企業(yè)精神： 超值奉獻，優(yōu)質創(chuàng)新。? 企業(yè)口號： 讓一切工作成為精品。? 全國性品牌，統(tǒng)一布局，職能部門相對集中在總部。? 員工敬業(yè)，低調。? 市場化程度高，國際合作經驗豐富（電梯、商場都是合作項目）策劃營銷能力強? 政府關系是強項，從區(qū)域公司開始全國擴張，也從政府關系入手。? 強調規(guī)范化、管理嚴格。? 萬達從區(qū)域內迅速拓展成為全國布局規(guī)模較大的房地產開發(fā)企業(yè)，其經驗是有指導意義的。? 3年前的萬達也同樣提出做強主業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，這點與華融的現(xiàn)狀是有可比性的。? 萬達也同樣具有很強的區(qū)域開發(fā)能力和成功經驗。? 房地產主要集中在大規(guī)模區(qū)域整體開發(fā)。? 沒有成形的企業(yè)文化。? 人員素質較高，但結構單一，職業(yè)化程度較低。? 政府關系是強項，規(guī)劃、協(xié)調能力強。? 區(qū)域開發(fā)能力較強。? 強調規(guī)范化、嚴格管理，但是職能部門功能弱化。華融在這兩個環(huán)節(jié)的缺失，將使企業(yè)未來的發(fā)展失去方向感。舉例華融現(xiàn)狀福特愿景： 成為全球領先的提供汽車產品和服務的消費品公司萬科使命：建筑無限生活2023年 10月 8日 56保密文件、版 權 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實 施方案咨 詢項 目 “三年做大，六年做強 ”的戰(zhàn)略目標缺乏指導性?涉及最重要的議題?有具體的時間限制公司愿景目標公司利潤目標公司凈資產預計公司銷售收入目標公司預計總成本開支凈資產收益率銷售利潤率房地產銷售收入預測其它業(yè)務銷售收入預測外地市場北京市場上海深圳廣州比較調整++++提供預測設定目標目標組成和設定示意管理費用研發(fā)費用公司總部分公司分公司 1分公司 2分公司 3++++財務費用銷售成本++清晰的戰(zhàn)略目標必須符合以下四個標準成長性目標?市場份額及其增長率?投資收益率?凈資產收益率目標細分?按地域系統(tǒng)化的戰(zhàn)略目標2023年 10月 8日 57保密文件、版 權 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實 施方案咨 詢項 目“四業(yè) ”的發(fā)展戰(zhàn)略并沒有落實，值得商榷華融系統(tǒng)目前的營業(yè)收入構成華融系統(tǒng)目前的利潤構成99年華融重組后確定的 “四業(yè) ”發(fā)展現(xiàn)狀?房地產開發(fā)仍然是華融的絕對主業(yè)。相應地，公司的主要資源也主要分配給了房地產業(yè)；?依托于阜景項目的文化旅游產業(yè)目前囿于資源和人才的匱乏而前景不明；?高科技行業(yè)之所以在當時被提出作為華融的四業(yè)之一帶有較大的時代特征。華融發(fā)展戰(zhàn)略方向?基于華融業(yè)務組合的現(xiàn)狀和未來分散單一房地產業(yè)務經營風險的需要，華融應在未來逐步降低整個系統(tǒng)對房地產開發(fā)業(yè)務的依賴，提高其它業(yè)務在公司業(yè)務收入和利潤構成中所占的比重華融系統(tǒng)未來的利潤構成示意華融系統(tǒng)未來的營業(yè)收入構成示意2023年 10月 8日 58保密文件、版 權 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實 施方案咨 詢項 目高層領導危機意識很強，中低層員工的危機意識不夠，管理上存在 “高低配置 ”現(xiàn)象，不利于從內部培養(yǎng)人才，造成華融內部高級管理人才培養(yǎng)的不足，公司戰(zhàn)略實施能力落后管理級別低高 管理職位低 高高高配置高低配置低高配置低低配置1243管理危機孕育管理危機爆發(fā)新華信中國企業(yè)的人才危機周期模型2023年 10月 8日 59保密文件、版 權 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實 施方案咨 詢項 目匯報議程一、項目進展回顧二、華融公司戰(zhàn)略和核心競爭力分析三、華融公司的發(fā)展戰(zhàn)略總體構思四、提高華融公司的治理結構競爭力五、提高華融公司的管理競爭力六、提高華融公司的市場競爭力七、報告總結八、下一步工作安排九、附錄2023年 10月 8日 60保密文件、版 權 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實 施方案咨 詢項 目強勁的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略大都有近期和長期的規(guī)劃，華融目前的業(yè)務缺乏層次性，必須考慮對三個發(fā)展層面進行均衡管理，保證企業(yè)長期穩(wěn)定增長價值第一層面拓展并確保核心業(yè)務的運作第二層面發(fā)展新業(yè)務第三層面開創(chuàng)未來業(yè)務的機會時間安排? 利潤? 投資回報? 銷售收入 ? 選擇方案價值衡量標準? 以財務為主 ? 以里程碑為主 ? 以具體工作為主激勵? 完整的能力基礎 ? 通過購買或自己發(fā)展需要的能力? 能力要求可能不十分清楚能力三年 五年 五至十年三層面示意2023年 10月 8日 61保密文件、版 權 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實 施方案咨 詢項 目新華信認為，除了諸如行業(yè)吸引力和競爭狀況等通常因素外，華融在制定發(fā)展戰(zhàn)略時必須考慮現(xiàn)實資源、核心能力、現(xiàn)存市場以及風險關聯(lián)度這四個方面的因素現(xiàn)實資源發(fā)展戰(zhàn)略的制定要受到公司現(xiàn)實資源狀況的約束，企業(yè)的資源包括人、財、物三個主要方面。如果脫離華融的現(xiàn)實資源制定發(fā)展戰(zhàn)略則無疑是紙上談兵核心能力客觀的講，華融目前即使在自己的核心業(yè)務 — 房地產開發(fā)領域也還沒有形成系統(tǒng)的核心競爭力，但公司通過多年的積累，在某些價值鏈環(huán)節(jié)上已經初步具備了某些競爭優(yōu)勢，如何最大限度的發(fā)揮這些優(yōu)勢，將是華融制定發(fā)展戰(zhàn)略時必須考慮的因素市場關聯(lián)度發(fā)展戰(zhàn)略的制定可以圍繞著現(xiàn)存的市場和客戶群來建立，滿足同一群客戶不同的產品需求往往是企業(yè)做業(yè)務延伸或多元化的首選，經營風險的降低和營銷成本的減少將直接增加企業(yè)的贏利能力風險關聯(lián)度房地產業(yè)的周期性和在 2023年以后奧運概念退潮可能面臨整體效益滑坡的風險（ 特別是華融重心所在的高檔寫字樓開發(fā)） 市場選擇 產品選擇2023年 10月 8日 67保密文件、版 權 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實 施方案咨 詢項 目增長戰(zhàn)略和增長模式選擇增 長戰(zhàn) 略密集型增 長 一體化增 長 多元化增 長產 品開 發(fā) 市 場 開 發(fā) 水平一體化 縱 向一體化 相關多元化 跨行 業(yè) 多元化增 長 模式有機 發(fā) 展 合并收 購 自我 創(chuàng)業(yè) 戰(zhàn) 略 聯(lián) 盟2023年 10月 8日 68保密文件、版 權 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實 施方案咨 詢項 目華融為實現(xiàn) “做強 ”的階段性目標，需要從 “三個層面 ”創(chuàng)新入手，系統(tǒng)培養(yǎng)自己的核心競爭力制度創(chuàng)新制度創(chuàng)新 管理創(chuàng)新管理創(chuàng)新技術創(chuàng)新技術創(chuàng)新新華信創(chuàng)新模型技術創(chuàng)新是結果客戶細分 —— 市場細分 —— 技術研發(fā) —— 營銷策劃技術創(chuàng)新形成的競爭力管 1年管理創(chuàng)新是關鍵員工 —— 戰(zhàn)略 —— 組織 —— 流程 —— 規(guī)章制度管理創(chuàng)新形成的競爭力管 3年制度創(chuàng)新是基礎股東會 —— 董事會 —— 高管層考核激勵約束制度創(chuàng)新形成的競爭力管 5年2023年 10月 8日 69保密文件、版 權 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實 施方案咨 詢項 目具體而言，根據 “新華信競爭力模型 ”，應從三個方面同時入手，培養(yǎng)華融的核心競爭力華融核心競爭力管理競爭力：內部到外部員工 — 中層管理人員 — 高管市場競爭力：外部到內部客戶 — 經銷商 — 供應商 — 合作伙伴治理結構競爭力：由上到下股東會 — 董事會 — 高管新華信競爭力模型2023年 10月 8日 70保密文件、版 權 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實 施方案咨 詢項 目將華融核心競爭力的培養(yǎng)分解成 “三個競爭力 ”的提高，就是要使華融實現(xiàn)兩個轉變，即：從 “政府任務型 ”向 “市場導向型 ”轉變，從 “資源優(yōu)勢型 ”向 “能力優(yōu)勢型 ”轉變市場競爭力管理競爭力治理結構競爭力政府任務型 市場導向型資源優(yōu)勢型 能力優(yōu)勢型