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房地產(chǎn)營銷實戰(zhàn)與營銷高手技巧培訓(xùn)-在線瀏覽

2025-02-14 07:34本頁面
  

【正文】 主動 、 積極尋找機會 , 滿足雙方需求和欲望的社會過程和管理過程; ? 交換過程能否順利進行 , 取決于營銷者創(chuàng)造產(chǎn)品和價值滿足顧客需求的程度和交換過程管理的水平 。 ? 營銷就是把不可能的變成可能的過程; ? 思考題:把梳子賣給和尚 ? 游戲:拍賣 ? 討論:營銷的本質(zhì)是什么? 是在于向消費者提供一種理念 ? 營銷與推銷的區(qū)別 ? 企業(yè)發(fā)展“三足圖” ? 產(chǎn)品 營銷 =廢物 ? 當(dāng)您把客戶變成朋友時,您就遠遠超越對手的競爭了。知己知彼,有的放矢,主動出擊。名牌并不一定是利潤第一, ? ( 6) 信息致富 :信息 =金錢 ? :會議信息,考察團信息,游客散客信息,團隊信息 ? 無品牌就無效益,就不能生存,在競爭中不出五年就被淘汰出局。一份旅游消費,帶來 9份其他的消費和發(fā)展。 市場細分作用: ( 1)區(qū)分消費者的需求差別,從中 選取目標(biāo)市場 ( 2)發(fā)現(xiàn)市場營銷機會 ( 3)提高企業(yè)競爭力和效益 ( 4)更好地滿足消費者需求 目標(biāo)市場概念 ?是 80/20定律 ?創(chuàng)造 80%業(yè)績的是 20%的特定目標(biāo)市場產(chǎn)品。 IV:感情關(guān)系 III:游離關(guān)系 I:伙伴關(guān)系 II:功能關(guān)系 利潤額 忠誠度 新顧客與老顧客 CREATE新客戶與 KEEP老客戶的投入差: 6- 8 : 1 創(chuàng)造企業(yè)的忠誠顧客: 企業(yè)長久利潤的創(chuàng)造者 市場占有率與客戶占有率的差別:暫時與長久的差別 討論: 用什么方法 來發(fā)展忠誠顧客? 可口可樂改配方 ?1.本人重復(fù)消費 ?2.本人推薦親朋重復(fù)消費 ?3.本人廣為宣傳本產(chǎn)品 市場細分的因素 ( 1)地理因素:根據(jù)消費者所在地理位置、地形氣候等因素來劃分市場:地理 /行政區(qū),城市鄉(xiāng)村,地形氣候等; ( 2)人口因素:年齡、性別、職業(yè)、文化、生活習(xí)慣、家庭大小 ( 3)心理因素:社會階層、個性 ( 4)行為因素:使用時間、追求利益、品牌忠誠度 市場細分的方法 ( 1)平行細分法:用一個細分標(biāo)準(zhǔn)劃分出若干個子市場; ( 2)交叉細分:用二個細分指標(biāo)(每個指標(biāo)又可劃分為不同檔次)去細分市場; ( 3)立體細分;用三個指標(biāo)(每個指標(biāo)又可劃分為若干個檔次)去細分市場 收 入 年 齡 市場細分: ? 實體統(tǒng)計法: 年齡、文化水平。 ? 會議市場(高科技,演示會,普通會議,行政會議,學(xué)元班) ? 旅游市場(旅行團 —外賓團,內(nèi)賓團;旅行散客 —特殊的旅游市場) ? 商務(wù)散客市場(外賓,外乞,合資企業(yè),老板,推銷員等,辦事人員,工薪官員,工薪階層) ? 新崛起的婦女市場(女老板,女企業(yè)家,女學(xué)者,教授等,女明星,大款夫人,普通階層女性,獨身女人) ? 美食家市場,酒吧市場(美食品嘗家,美酒品嘗家,美品嘗家,快餐) ? 禁止市場(不吸煙的男人,不吸煙的女人) ? 青年人,老年人 ? 孩子 細分市場的評價 ? 細分市場的規(guī)模和發(fā)展前景 ? 細分市場結(jié)構(gòu)吸引力: ( 1)細分市場內(nèi)競爭對手威脅 ( 2)新的競爭者加入的威脅 ( 3)替代產(chǎn)品的威脅 ( 4)購買者議價能力提高威脅 ( 5)供應(yīng)商議價能力提高威脅 ? 企業(yè)的目標(biāo)和資源 二. 讓目標(biāo)市場了解企業(yè)(和企業(yè)產(chǎn)品) ? 廣告 , 大型宣傳活動 , 新聞炒作 ( 發(fā)布信息 ) , 直接拜訪 ,DM, 銷售信函 , 電話拜訪 , 展示會 , 連鎖介紹 。 ? C. 給營銷人員利潤 ( 激勵 ) 財產(chǎn) , 實施方案 。) ? 買美好記憶:美好記憶(酒店) =利益 +方便 ? 個人美好記憶 =美好印象 +利益 ? 買利益(品牌和形象,帶給可人象征地位,權(quán)利享受,成長欲,成功欲,安全,安心,便利,人際關(guān)系,系統(tǒng)化,興趣,嗜好,服務(wù),價格) ? 買工夫,買藝術(shù) ? 買服務(wù),買質(zhì)量 ? 買差異, ? 買產(chǎn)品的附加值(也是一種直接利益,捆綁銷售) ? 買的是思想和觀念,理念和概念 ? 買風(fēng)格,買格調(diào) 案例:汽車維修商 加利福尼亞的一個奔馳汽車代理商,在內(nèi)部設(shè)有咖啡廳、兒童娛樂區(qū)、休息室和一片綠草地。代理商這么做的目的是為了營造一個溫馨的等待的環(huán)境,以調(diào)節(jié)顧客維修汽車時的抑郁心情。 深入了解消費者:行為過程 找信息并比較 決策 消費 評價 傳播 二次消費 需求 興趣 促成轉(zhuǎn)換的要素是什么? 促銷小姐? 贈品? 朋友推薦? 廣告? 同時比較的品種是什么? 比較沖突時最后靠什么決策? (幾種沖突類型? 其價值目錄? 我們的優(yōu)勢是什么? 誰發(fā)起?誰決策?誰建議?誰付費?誰消費? 他是否滿意? 他滿意什么?不滿什么? 刺激 (內(nèi)外廣告宣傳,介紹) 需求 購買行為 購買動機 引 起 注 意 發(fā) 生 興 趣 產(chǎn) 生 聯(lián) 想 激 起 欲 望 比 較 下 決 心 購 買 確認 問題 收集 信息 備選 產(chǎn)品 評估 購買 決策 購買 行為 購買行為形成過程 購買的7個心理階段 購買過程階段 產(chǎn)品價值附加化( 1) ? CostValue:產(chǎn)品的價值包括基本價值與附加價值二部分 1. 基本價值 =不變成本 +可變成本 +行業(yè)利潤 ? 附加價值 =技術(shù)附加 +營銷 /服務(wù)附加 +品牌附加 價格 顧客承受能力 企業(yè)成本 顧客承受能力 附加值 企業(yè)成本 產(chǎn)品價值附加化( 2) ?企業(yè)營銷的理念重心在于價值附加化: ? 提高產(chǎn)品的技術(shù)含量,以技術(shù)創(chuàng)新走向價值創(chuàng)新。如東方賓館的服務(wù)創(chuàng)新 ? 以企業(yè)的文化 /品牌提高顧客的滿意度,從而提高產(chǎn)品價值 ?產(chǎn)品價值 ≠產(chǎn)品價格 項目營銷 4P 4C 4V組合策劃 提高市場營銷整體效果( 1) ? 木桶原理 ? 營銷效果的高低:取決于 4P、 4C、 4V中最弱的方面,而非做得最好的方面 ? 不少企業(yè)只重視促銷和價格,尤其拼價格戰(zhàn),而忽視產(chǎn)品技術(shù)水平和顧客服務(wù)。 4PS ? (例)醫(yī)療儀器公司模式與組合 ? 產(chǎn)品 ? ( 1)產(chǎn)品生命周期( 2)產(chǎn)品組合策略( 3)品牌策略( 4)產(chǎn)品定位策略( 5)產(chǎn)品差異化策略 ? 價格 ? ( 1)成本導(dǎo)向定價策略( 2)需求導(dǎo)向定價策略( 3)競爭導(dǎo)向定價策略( 4)戰(zhàn)略價格( 5)犧牲品定價策略( 6)畸零定價策略( 7)市場撒油,市場滲透策略( 8)事業(yè)經(jīng)驗效益的定價策略 ? 銷售渠道 ? ( 1)涵蓋率( 2)零售店( 3)經(jīng)銷商( 4)分公司( 5)直銷( 6)電話預(yù)定( 7)電腦網(wǎng)絡(luò),預(yù)定和營銷 ? 促銷 ? ( 1)批量消費團體( 2)廣告( 3)推廣活動( 4)人員推銷( 5)分工關(guān)系( 6)新聞媒體的宣傳( 7)指導(dǎo)消費( 8)積分點券贈送( 9) POP( 10)折價券( 11)銷售促進 4C營銷組合 (1) ?4C營銷組合是指: 顧客 ( Customer) 費用( Cost) 方便( Convenience) 溝通( Communication) 4C營銷組合( 2) ? 忘掉產(chǎn)品,記住顧客的需求與期望 :Product→Customer ? 忘掉價格,記住成本與顧客費用: Price →Cost ? 忘掉地點 /分銷,記住方便顧客: Place →Convenience ● 忘掉促銷,記住與顧客溝通: Promotion →Communication 營銷 4CS ? 顧客( CUSTOMER) ? ( 1)移請伯爵( 2)客人導(dǎo)向( 3)從標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù) 個性化服務(wù)( 4)選擇目標(biāo)市場,市場細分( 5)顧客是上帝,是 100元大鈔票( 6)以顧客為中心,最大限度的滿足要求,特別是心里需求( 7)讓客戶反復(fù)大量的購買產(chǎn)品 ? 成本( COST) ? ( 1)更多的利益給客人( 2)從折本點到最大利益的指針趨向( 3)附加值的魅力因素( 4)差異化戰(zhàn)略( 5)滿負荷工作,加減法( 6)人力資源的 PPP法則( 7)價格策略,捆綁式銷售( 8)建立營銷的激勵機制 ? 方便( CONVIENIENT) ? ( 1)舒適,溫馨,尊重,受歡迎的氛圍( 2)一條龍服務(wù)( 3)付款形式靈活,多樣( 4)特殊的服務(wù)( 5)萬能工,服務(wù)博士,導(dǎo)購員,大副,接待員 ? 溝通( CONNECT) ? ( 1)對客人和營銷人員的評估( 2)同行是朋友,不是冤家( 3)內(nèi)部營銷與外部營銷( 4)擴大共識區(qū),選擇與挖潛( 5)讓目標(biāo)市場了解企業(yè)( 6)美好記憶( 7)美好印象( 8)解決企業(yè)面臨的問題 4V營銷組合( 1) ?4V營銷組合是指: 差異化( Variation) 功能化( Versatility) 附加值 (Value) 共鳴( Vibration) 4V營銷組合( 2) ?不僅滿足顧客需求,更要照顧顧客需求的差異: Customer→Variation ?不僅方便顧客,更要使功能彈性化:Convenience →Versatility ?不僅關(guān)心成本,更要提高附加值:Cost →Value ?不僅要溝通,更要達到共鳴:Communication →Vibration 產(chǎn)品功能彈性化 ?ConvenienceVersatility一個企業(yè)的產(chǎn)品在消費者中的定位有三個層次: 交貨期、保證、售后服務(wù) 質(zhì)量、包裝、外觀、品牌 營銷的溝通與共鳴() ?CommunicationVibration:共鳴就是顧客對企業(yè)產(chǎn)品、服務(wù)、價格、文化、
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