【正文】 2023年底，都江堰非農業(yè)人口約 30萬人， 2023年將達 36萬人，城市凈新增人口 6萬 。結果顯示，亟待解決基本住房問題首次置業(yè)及二次購房改善居住質量總體為 ％。 市場剛性需求 360,000 三年內，本地約 10萬人有購房需求，以戶均 ，約近 3萬套房源需求。 城市圈層規(guī)劃及項目契合點 都江堰新房需求人口 房地產市場 商品房銷售 本地樓市客源構成 競爭項目 分析 第二章：市場分析 都江堰房產市場 1－ 10月，全市房地產總投資，比上年增長％。 0 500000 1000000 1500000 2023000 2500000 3000000 112500 253537 2023 2023 房地產投資 1－ 10月，全市商品房施工面積 ，同比增長％。 商品房銷售 1－ 10月，全市二手房成交，同比增長 ％；住宅成交面積 米，同比減少 ％；商業(yè)成交面積 ，同比增長 ％。 上述各項目與本案均存在一定產品抗性競爭。小區(qū)配套上，嶺秀都江略優(yōu)于本案。山水間與項目處同一片區(qū)，為片區(qū)直接競爭對手。 劃及項目契合點 需求人口 源構成調查 析 第二章：市場分析 春語華璋 嶺秀都江 景順 綜合來看，都江堰市區(qū)樓市競爭進一步加劇。片區(qū)內品質樓盤云集，都市美麗洲等項目引領的片區(qū)價值被市場認可。連通成灌高速、成青快速、都汶快速等交通優(yōu)勢明顯；離汽車站 500米 緊鄰走馬河，為一線河居項目；項目成形后的沿河景觀帶為住戶提供優(yōu)越的休閑生活空間 基礎設施配套不完善，項目周邊缺乏品質社區(qū)的居住氛圍。 項目所處區(qū)域為政府規(guī)劃的居住聚集區(qū)，也是擬重點打造的市政景觀節(jié)點之一。 第三章：產品分析 棟號戶型及戶數對照圖 項目屬性 分析 戶型分析 產品對照 項目 優(yōu)劣勢 分析 8090m2 555戶 221 % 90100m2 無 無 無 100130m2 102戶 322 % 130m2 106戶 3房以上 % 兩房產品 597戶， 3房及以上產品 166戶 共 9個戶型大類，主力戶型為： 80－ 90㎡兩房小戶。 優(yōu)勢 第三章：產品分析 劣勢 項目周邊形象的較大改善尚需時日 項目周邊配套成熟度差 作為外來開發(fā)商所面臨的系列地方性陋習對項目推動的直接影響 項目建筑設計方案整體上缺乏特色 小區(qū)主入口氣勢不足 小區(qū)布局設計顯得凌亂 建筑密度略大 項目屬性 分析 戶型分析 產品對照 項目 優(yōu)劣勢 分析 第四章：客戶分析 客群及產品需求對應 客戶群分類 客戶群構成 第四章：客戶分析 本地客戶購房動因 自住型 投資購買后出租獲取回報收益 跟風購買 投機炒房 都江堰本地客戶 具有較好的經濟基礎、以改善居住條件、居住品質及生活舒適度為目的、作為第一居所的都江堰中產階層為主要目標客戶 三州客戶、成都客戶、外地離退休人員 認可都江堰優(yōu)越的地理氣候條件和悠閑舒適生活價值、作為第二居所或投資的成都和三州區(qū)域的客戶 客戶群構成 客群分類 客群及產品 需求對應 主流購房群體及其產品需求分析 客群類別 特征 購房動因 產品需求 都江堰市機關黨政機關 公務員 穩(wěn)定的收入，有很好的人脈 關系網，可申請公積金貸款 擁有 1套以上住房，改善現(xiàn) 有居住條件或為將來退休 安居打算 大 3房或更高端產品 都江堰市及城市周 邊企業(yè)主 經濟實力雄厚，擁有 2 套及以上住房 彰顯身份，多次購房成為 其重要的理財手段 小區(qū)大戶產品，臨河產品 阿壩州地區(qū)選擇都江堰 置業(yè)的機關干部群體、 當地富裕階層 經濟條件相對優(yōu)越，常往 返成都 — 都江堰 — 阿壩地區(qū) 改善生活環(huán)境，享受城市 生活，提升子女教育質 量，同時考慮未來生活成 本成為其購房主要動因 價值 2房，寬綽 3房 都市年輕置業(yè)群體 個人積蓄有限，通過家 庭經濟支持完成購房 結婚成家購房成為此類客 戶群體的主要動因 價值 2房 輔助客戶群體及其產品需求分析 客群類別 購房動因 產品需求 成都及本地的投資客 對房產市場持續(xù)火火爆持足夠信心，炒樓是其重要的 生財之道 價值 2房 自營工商人員 、 個體工商戶 改善自身生活條件 ， 為子女創(chuàng)造更好的生活環(huán)境和質量是其購房動因 。以此為基礎，價格低開高走，放大后續(xù)產品價值，實現(xiàn)批次房源旺銷漲價 。 干休所一邊含觀鳳路部分產品為一組團（ 1－ 5號樓），為小區(qū)次優(yōu)單元，二批推出。 臨河一邊產品為小區(qū)最優(yōu)組團（ 1 16號樓），最后推出。 示范區(qū)公開前，擬先在市中心人流密集口岸租用鋪面，進行先期蓄客及認籌。 配合工程進度，項目開盤，示范區(qū)正式公開并投入使用。 項目定位 推盤策略 策略組合 產品 組團分類 銷售動線 價格定位 銷售價格推導 第五章： 銷售策略 價格定位 推導方法 推導過程 采用市場比較法，結合本地樓市自然增幅，競爭項目增長比對，市場干擾因素等，推導出項目銷售均價。 60％ 春語華璋 小區(qū)產品全部為多層疊拼小墅，為多層的優(yōu)化產品。業(yè)主生活通過小區(qū)前泛會所解決 成都蜀漢大宏物業(yè)管理公司，本土物業(yè)公司，次于本案。 10％ 紫坪麗景 普通多層 幸福大道，為本地成熟生活片區(qū) 普通園林建造 無優(yōu)勢配套設施 本土物業(yè)管理公司，次于本案。 ?項目建造成本月均增長 . 本案房價理論月均增長率近 ％。 06— 07一年時間內，都江堰樓市年均增長率約為 ％，月均增長 %。 ?政策調控力度的加大，市場觀望氣氛強，房價增幅放緩慢。 價格定位 項目定位 推盤策略 策略組合 產品 組團分類 銷售動線 價格定位 第五章： 銷售策略 價格定位 批次房源銷售均價 銷售總額預計 類別 一批次 二批次 三批次 四批次 總 面積 住宅銷 售額 商業(yè) 車庫 銷售 總額 總體 均價 房源數量 189 292 202 80 － － － － － － 面積 18733. 75909 － 1331 76 － － 均價