【正文】 然科學博物館 行政中心 體育場 中央公園 深海大道 金成時代 泰華 N2項目 金泓凱旋城 幸福海岸 深業(yè)新岸線 天悅龍庭 鴻榮源尚都 好旺角 泰華項目 泰華項目 潤恒項目 麗晶國際 鴻榮源 N5項目 寶安中心區(qū)戰(zhàn)國風云圖 本報告是嚴格保密的。 位于寶安新中心區(qū)核心位臵，地理位臵得天獨厚，交通網(wǎng)絡完善，距離南頭關口僅 35分鐘車程，規(guī)劃中的深圳地鐵 1號延長線途經(jīng)本項目，景觀素質理想，視野開闊。項目在產(chǎn)品針對“空中廊院”進行較大的炒作，受市場關注度極高。 總占地面積 （ 平方米 ） 總建筑面積 333800（ 平方米 ） 住宅面積 310100（ 平方米 ） 商業(yè)面積 19500（ 平方米 ） 其他面積 幼兒園： 2600（ 平方米 ） 會所： 1500（ 平方米 ） 綠化率 51％ 總容積率 總項目總棟數(shù) 約 29棟 主要層數(shù) 約 17棟： 1118層 （ 小高 ） 約 12棟： 2832層 （ 高層 ） 主要樓宇類型 小高層 ＋高層 總戶數(shù) 約 2023戶 建筑設計 柏濤 （ 墨爾本 ） 設計公司 園林設計 奧雅 （ 香港 ） 園境師事務所 物業(yè)管理 中海物業(yè) 幸福海岸在 7月 31日開始內(nèi)部任籌 ， 作為寶安新中心區(qū)第一個揭開神秘面紗的大盤 ， 拉開了新中心區(qū)競爭的序幕 ，對幸福海岸來說 ， 它所承受的不僅是新中心區(qū)美麗藍圖下購買力的檢驗 ， 還得承擔起為整個新中心區(qū)樓市定下基調的艱巨任務 。 【 個盤分析 】 幸福海岸 本報告是嚴格保密的。 以“海洋文化”、“健康教育”、“現(xiàn)代教育”三大主題為核心，演繹佛羅里達風情園林，榮膺寶安首個建設部預審的 AAA級社區(qū)，更成為中國首個被聯(lián)合國授予的“國際濱海生態(tài)人文社區(qū)”。 總占地面積 24069（ 平方米 ） 總建筑面積 141912（ 平方米 ） 商業(yè)面積 12層為商業(yè) ， 13000平米 其他面積 幼兒園： 1600（ 平方米 ） 會所 、 物業(yè)用房： 600（ 平方米 ） 總容積率 總項目總棟數(shù) 3棟 主要樓宇類型 18－ 30層 （ 小高層＋高層 ） 總戶數(shù) 760戶 建筑設計 賽瑞設計 環(huán)境設計 加拿大 CSC設計公司 物業(yè)管理 招商物業(yè) 目標客戶 以寶安本地居民為主，部分特區(qū)內(nèi)年輕 客戶。 綠化率高，車位充足，但內(nèi)圍戶型，園林小，不通透，密度高。截至到目前為止已經(jīng)銷售 35%。 總占地面積 107546（ 平方米 ） 總建筑面積 511425（ 平方米 ） 商業(yè)面積 30000（ 平方米 ） 其他面積 幼兒園： 3000（ 平方米 ） 總容積率 總項目總棟數(shù) 27棟 主要樓宇類型 高層 總戶數(shù) 約 3000戶 建筑設計 深圳大學建筑設計研究院 環(huán)境設計 奧雅 (加拿大 )園境事務所 物業(yè)管理 未定 目標客戶 寶安高端客戶群體，部分南山科技園客戶； 特色： 集中了濱海中心區(qū)內(nèi)幾乎全部的生活配套設施，是濱海中心區(qū)的交通、教育、商業(yè)、休閑中心。 11萬平米大型濕地生態(tài)園林、 8萬平米陽光地下車庫、 、 林、 1200米長時尚風情商業(yè)街、 1100平米情景生態(tài)泳池、 400米景觀大道、 160米寬入口噴泉廣場共同構成了氣勢恢宏的壯觀景象。 【 個盤分析 】 金泓凱旋城 本報告是嚴格保密的。 項目定位精致高尚住宅小區(qū)，分兩期開發(fā)，戶型擁有優(yōu)美園林景觀的占 55%以上，戶戶均有贈送面積， 90%以上的戶型贈送超大落地窗。 【 個盤分析 】 云天雅苑 總占地面積 （ 平方米 ） 總建筑面積 （ 平方米 ） 住宅面積 50153（ 平方米 ） 商業(yè)面積 13640（ 平方米 ） 建筑覆蓋率 35% 總容積率 總項目總棟數(shù) 3棟 主要樓宇類型 高層 總戶數(shù) 512戶 目標客戶 新安片區(qū)的專業(yè)技術人員、私營業(yè)主、政府公務員 特色： 產(chǎn)品呈現(xiàn)點狀分布，私密性較強，產(chǎn)品有所創(chuàng)新，戶戶三陽臺。 本報告是嚴格保密的。 戶型 兩房 三房 三房 四房 四房 四房以上 戶均面積 7090 90110 110130 120160 160以上 170 金成時代 36% 20% 36% 8% —— —— 98 云天雅苑 23% 59% 8% 10% —— —— 98 麗晶國際 22% 45% 14% 18% —— 1% 107 金泓凱旋城 23% 14% 25% 33% 2% 3% 125 幸福海岸 11% 37% 11% 40% —— 1% 120 深業(yè)新岸線 15% 12% 40% 30% —— 3% 124 天悅龍庭 17% 5% 39% 26% 11% 2% 133 鴻榮源尚都 18% 18% 22% 37% —— 5% 122 【 戶型比例分析 】 戶型定位差異不明顯 凱旋城、幸福海岸、深業(yè)新岸線、天悅龍庭與本項目產(chǎn)品更為類似 本報告是嚴格保密的。 【 景觀資源分析 】 深業(yè)新岸線 云天雅苑 金成時代 幸福海岸 尚都 天悅龍庭 麗晶國際 凱旋城 景觀價值排序： 第一陣營：尚都 第二陣營：天悅龍庭 深業(yè)新岸線 幸福海岸 金成時代 第三陣營：凱旋城 云天雅苑 麗晶國際 本報告是嚴格保密的。 【 戶型分析 】 幸福海岸 二房，雙陽臺 門口走道過長 結構方正 三房，部分主臥弧形窗 部分三房布局不合理 走道浪費面積 結構方正 四房，入戶花園、通透 部分錯層露臺、躍式 結構方正 本報告是嚴格保密的。 天悅龍庭 二房，雙陽臺 常規(guī)戶型 結構方正 三房，贈送雙朝向露臺 部分戶型有入戶花園 通透，出現(xiàn)不方正房間 四房，贈送大量雙朝向露臺 部分戶型有入戶花園 通透，戶型方正 【 戶型分析 】 本報告是嚴格保密的。 金成時代 二房，結構方正 贈送露臺面積 三房，結構方正 贈送露臺面積 走道略長 四房，結構方正 贈送露臺面積，入戶花園 通透。 鴻榮源尚都 【 戶型分析 】 二房，大凸窗 戶型方正 主臥弧形觀景臺 三房，大凸窗、方正 贈送無干擾露臺、通透 大開間，窄進深 四房，大凸窗 戶型方正、贈送無干擾露臺 通透、主臥弧形觀景臺 大開間，窄進深 五房，大凸窗 戶型方正、贈送無干擾露臺 大陽臺、通透、入戶花園 本報告是嚴格保密的。 項目名稱 廣告語 賣點整合 形象高度 金泓凱旋城 濱海中心區(qū) 50萬平米人文新城 大社區(qū)、文化 ★★★ 天悅龍庭 廊回至尊、院落天下 空中廊院、豪宅 ★★★★★ 金成時代 讓運動回家 運動文化 ★★ 麗晶國際 國際新生活、中心區(qū)封面人物 生活方式、地段 ★★★ 深業(yè)新岸線 港灣住區(qū)，國際人居標準 國際新生活方式 ★★★★ 幸福海岸 中心華府，盛世名門 中心區(qū)、豪宅 ★★★ 尚都 人生自在非凡處 地段、景觀、豪宅 ★★★★★ 【 形象對比分析 】 推廣方向根據(jù)資源、產(chǎn)品各有側重，但大多以豪、大為主題 在客戶所認知的基礎上，本項目具有較高的形象高度 本報告是嚴格保密的。 ? 本項目的競爭主要以片區(qū)內(nèi)競爭為主； ? 寶安中心區(qū)各項目入市時間相近，規(guī)模龐大，市場競爭激烈； ? 各項目戶型定位及形象差異化不明顯，同質化嚴重； ? 本項目位臵顯赫，景觀視野、戶型產(chǎn)品、發(fā)展商品牌及客戶資源等方面具有較大優(yōu)勢； ? 本項目存在入市時間滯后及客戶認籌本項目后等待時間長等不利因素； 【 競爭分析小結 】 本報告是嚴格保密的。 布吉 龍華 寶安 龍崗 由于關內(nèi)土地供應的匱乏，客戶被向關外驅趕 本報告是嚴格保密的。 ? 項目仍需充分挖掘片區(qū)價值、擴大片區(qū)影響力、提升片區(qū)整體形象，消除關內(nèi)客戶到寶安中心區(qū)臵業(yè)的疑慮。 職業(yè)：公務員 % 事業(yè)單位 % 企業(yè)中高層 % 企業(yè)白領 % 私營業(yè)主 % 個體經(jīng)營者 % 年齡： 3045歲 % 經(jīng)歷：首次 % 二次以上 % 【 本項目認籌客戶分析 】 ? 客戶以社會中堅力量為主，大多為二次及以上臵業(yè)者，具備較強的購買能力； ? 客戶知識水平較高，具備一定的鑒賞能力，對項目的品質要求較高； ? 客戶對項目開發(fā)商品牌、區(qū)位、景觀資源、形象較為認同。 【 客戶購買心理分析 】 使用便利 體現(xiàn)身份 價格實惠 貪圖便宜 實用主義 跟風購買 羊群效應 面子問題 購買原因 購買心理 營銷思路 提高附加值，物超所值 講事實、擺道理 客戶營銷 體驗營銷、品質感