【正文】 演藝中心 海濱度假酒店 海濱酒吧街 酒店 地鐵站廣場 醫(yī)院 商業(yè)廣場 青少年宮 自然科學(xué)博物館 行政中心 體育場 中央公園 深海大道 金成時代 泰華 N2項(xiàng)目 金泓凱旋城 幸福海岸 深業(yè)新岸線 天悅龍庭 鴻榮源尚都 好旺角 泰華項(xiàng)目 泰華項(xiàng)目 潤恒項(xiàng)目 麗晶國際 鴻榮源 N5項(xiàng)目 寶安中心區(qū)戰(zhàn)國風(fēng)云圖 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 位于寶安新中心區(qū)核心位臵，地理位臵得天獨(dú)厚，交通網(wǎng)絡(luò)完善，距離南頭關(guān)口僅 35分鐘車程，規(guī)劃中的深圳地鐵 1號延長線途經(jīng)本項(xiàng)目，景觀素質(zhì)理想，視野開闊。項(xiàng)目在產(chǎn)品針對“空中廊院”進(jìn)行較大的炒作，受市場關(guān)注度極高。 總占地面積 （ 平方米 ） 總建筑面積 333800（ 平方米 ） 住宅面積 310100（ 平方米 ） 商業(yè)面積 19500（ 平方米 ） 其他面積 幼兒園： 2600（ 平方米 ） 會所： 1500（ 平方米 ） 綠化率 51％ 總?cè)莘e率 總項(xiàng)目總棟數(shù) 約 29棟 主要層數(shù) 約 17棟： 1118層 （ 小高 ） 約 12棟： 2832層 （ 高層 ） 主要樓宇類型 小高層 ＋高層 總戶數(shù) 約 2023戶 建筑設(shè)計(jì) 柏濤 （ 墨爾本 ） 設(shè)計(jì)公司 園林設(shè)計(jì) 奧雅 （ 香港 ） 園境師事務(wù)所 物業(yè)管理 中海物業(yè) 幸福海岸在 7月 31日開始內(nèi)部任籌 ， 作為寶安新中心區(qū)第一個揭開神秘面紗的大盤 ， 拉開了新中心區(qū)競爭的序幕 ，對幸福海岸來說 ， 它所承受的不僅是新中心區(qū)美麗藍(lán)圖下購買力的檢驗(yàn) ， 還得承擔(dān)起為整個新中心區(qū)樓市定下基調(diào)的艱巨任務(wù) 。 【個盤分析】 幸福海岸 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 以“海洋文化”、“健康教育”、“現(xiàn)代教育”三大主題為核心，演繹佛羅里達(dá)風(fēng)情園林，榮膺寶安首個建設(shè)部預(yù)審的 AAA級社區(qū)，更成為中國首個被聯(lián)合國授予的“國際濱海生態(tài)人文社區(qū)”。 總占地面積 24069（ 平方米 ） 總建筑面積 141912（ 平方米 ） 商業(yè)面積 12層為商業(yè) ， 13000平米 其他面積 幼兒園： 1600（ 平方米 ） 會所 、 物業(yè)用房： 600（ 平方米 ） 總?cè)莘e率 總項(xiàng)目總棟數(shù) 3棟 主要樓宇類型 18－ 30層 （ 小高層＋高層 ） 總戶數(shù) 760戶 建筑設(shè)計(jì) 賽瑞設(shè)計(jì) 環(huán)境設(shè)計(jì) 加拿大 CSC設(shè)計(jì)公司 物業(yè)管理 招商物業(yè) 目標(biāo)客戶 以寶安本地居民為主，部分特區(qū)內(nèi)年輕 客戶。 綠化率高，車位充足，但內(nèi)圍戶型，園林小，不通透，密度高。截至到目前為止已經(jīng)銷售 35%。 總占地面積 107546（ 平方米 ） 總建筑面積 511425（ 平方米 ） 商業(yè)面積 30000（ 平方米 ） 其他面積 幼兒園： 3000（ 平方米 ） 總?cè)莘e率 總項(xiàng)目總棟數(shù) 27棟 主要樓宇類型 高層 總戶數(shù) 約 3000戶 建筑設(shè)計(jì) 深圳大學(xué)建筑設(shè)計(jì)研究院 環(huán)境設(shè)計(jì) 奧雅 (加拿大 )園境事務(wù)所 物業(yè)管理 未定 目標(biāo)客戶 寶安高端客戶群體，部分南山科技園客戶； 特色： 集中了濱海中心區(qū)內(nèi)幾乎全部的生活配套設(shè)施，是濱海中心區(qū)的交通、教育、商業(yè)、休閑中心。 11萬平米大型濕地生態(tài)園林、 8萬平米陽光地下車庫、 、 林、 1200米長時尚風(fēng)情商業(yè)街、 1100平米情景生態(tài)泳池、 400米景觀大道、 160米寬入口噴泉廣場共同構(gòu)成了氣勢恢宏的壯觀景象。 【個盤分析】 金泓凱旋城 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目定位精致高尚住宅小區(qū)，分兩期開發(fā)，戶型擁有優(yōu)美園林景觀的占 55%以上，戶戶均有贈送面積， 90%以上的戶型贈送超大落地窗。 【個盤分析】 云天雅苑 總占地面積 （ 平方米 ） 總建筑面積 （ 平方米 ） 住宅面積 50153（ 平方米 ） 商業(yè)面積 13640（ 平方米 ） 建筑覆蓋率 35% 總?cè)莘e率 總項(xiàng)目總棟數(shù) 3棟 主要樓宇類型 高層 總戶數(shù) 512戶 目標(biāo)客戶 新安片區(qū)的專業(yè)技術(shù)人員、私營業(yè)主、政府公務(wù)員 特色： 產(chǎn)品呈現(xiàn)點(diǎn)狀分布，私密性較強(qiáng)，產(chǎn)品有所創(chuàng)新，戶戶三陽臺。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 戶型 兩房 三房 三房 四房 四房 四房以上 戶均面積 7090 90110 110130 120160 160以上 170 金成時代 36% 20% 36% 8% —— —— 98 云天雅苑 23% 59% 8% 10% —— —— 98 麗晶國際 22% 45% 14% 18% —— 1% 107 金泓凱旋城 23% 14% 25% 33% 2% 3% 125 幸福海岸 11% 37% 11% 40% —— 1% 120 深業(yè)新岸線 15% 12% 40% 30% —— 3% 124 天悅龍庭 17% 5% 39% 26% 11% 2% 133 鴻榮源尚都 18% 18% 22% 37% —— 5% 122 【戶型比例分析】 戶型定位差異不明顯 凱旋城、幸福海岸、深業(yè)新岸線、天悅龍庭與本項(xiàng)目產(chǎn)品更為類似 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 【景觀資源分析】 深業(yè)新岸線 云天雅苑 金成時代 幸福海岸 尚都 天悅龍庭 麗晶國際 凱旋城 景觀價(jià)值排序： 第一陣營：尚都 第二陣營：天悅龍庭 深業(yè)新岸線 幸福海岸 金成時代 第三陣營：凱旋城 云天雅苑 麗晶國際 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 【戶型分析】 幸福海岸 二房，雙陽臺 門口走道過長 結(jié)構(gòu)方正 三房，部分主臥弧形窗 部分三房布局不合理 走道浪費(fèi)面積 結(jié)構(gòu)方正 四房，入戶花園、通透 部分錯層露臺、躍式 結(jié)構(gòu)方正 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 天悅龍庭 二房，雙陽臺 常規(guī)戶型 結(jié)構(gòu)方正 三房，贈送雙朝向露臺 部分戶型有入戶花園 通透，出現(xiàn)不方正房間 四房，贈送大量雙朝向露臺 部分戶型有入戶花園 通透，戶型方正 【戶型分析】 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 金成時代 二房，結(jié)構(gòu)方正 贈送露臺面積 三房，結(jié)構(gòu)方正 贈送露臺面積 走道略長 四房，結(jié)構(gòu)方正 贈送露臺面積，入戶花園 通透。 鴻榮源尚都 【戶型分析】 二房，大凸窗 戶型方正 主臥弧形觀景臺 三房，大凸窗、方正 贈送無干擾露臺、通透 大開間，窄進(jìn)深 四房，大凸窗 戶型方正、贈送無干擾露臺 通透、主臥弧形觀景臺 大開間，窄進(jìn)深 五房，大凸窗 戶型方正、贈送無干擾露臺 大陽臺、通透、入戶花園 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目名稱 廣告語 賣點(diǎn)整合 形象高度 金泓凱旋城 濱海中心區(qū) 50萬平米人文新城 大社區(qū)、文化 ★★★ 天悅龍庭 廊回至尊、院落天下 空中廊院、豪宅 ★★★★★ 金成時代 讓運(yùn)動回家 運(yùn)動文化 ★★ 麗晶國際 國際新生活、中心區(qū)封面人物 生活方式、地段 ★★★ 深業(yè)新岸線 港灣住區(qū)，國際人居標(biāo)準(zhǔn) 國際新生活方式 ★★★★ 幸福海岸 中心華府，盛世名門 中心區(qū)、豪宅 ★★★ 尚都 人生自在非凡處 地段、景觀、豪宅 ★★★★★ 【形象對比分析】 推廣方向根據(jù)資源、產(chǎn)品各有側(cè)重，但大多以豪、大為主題 在客戶所認(rèn)知的基礎(chǔ)上，本項(xiàng)目具有較高的形象高度 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ? 本項(xiàng)目的競爭主要以片區(qū)內(nèi)競爭為主； ? 寶安中心區(qū)各項(xiàng)目入市時間相近，規(guī)模龐大，市場競爭激烈； ? 各項(xiàng)目戶型定位及形象差異化不明顯，同質(zhì)化嚴(yán)重； ? 本項(xiàng)目位臵顯赫，景觀視野、戶型產(chǎn)品、發(fā)展商品牌及客戶資源等方面具有較大優(yōu)勢； ? 本項(xiàng)目存在入市時間滯后及客戶認(rèn)籌本項(xiàng)目后等待時間長等不利因素； 【競爭分析小結(jié)】 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 布吉 龍華 寶安 龍崗 由于關(guān)內(nèi)土地供應(yīng)的匱乏，客戶被向關(guān)外驅(qū)趕 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ? 項(xiàng)目仍需充分挖掘片區(qū)價(jià)值、擴(kuò)大片區(qū)影響力、提升片區(qū)整體形象，消除關(guān)內(nèi)客戶到寶安中心區(qū)臵業(yè)的疑慮。 職業(yè)：公務(wù)員 % 事業(yè)單位 % 企業(yè)中高層 % 企業(yè)白領(lǐng) % 私營業(yè)主 % 個體經(jīng)營者 % 年齡： 3045歲 % 經(jīng)歷：首次 % 二次以上 % 【本項(xiàng)目認(rèn)籌客戶分析】 ? 客戶以社會中堅(jiān)力量為主，大多為二次及以上臵業(yè)者，具備較強(qiáng)的購買能力； ? 客戶知識水平較高，具備一定的鑒賞能力，對項(xiàng)目的品質(zhì)要求較高； ? 客戶對項(xiàng)目開發(fā)商品牌、區(qū)位、景觀資源、形象較為認(rèn)同。 【客戶購買心理分析】