溫泉項(xiàng)目案例包-在線瀏覽
2025-02-08 21:54本頁(yè)面
【正文】 01月 25日 40個(gè)工作日 調(diào)研內(nèi)容： ? 交通可達(dá)性 ? 城市意向 ? 產(chǎn)業(yè)分布和發(fā)展現(xiàn)狀 ? 自然資源、重大設(shè)施 ? 建成區(qū)現(xiàn)狀 調(diào)研區(qū)域： ? 云霄縣 ? 東山縣 ? 漳州各區(qū) ? 廈門 ? 汕頭 消費(fèi)者問(wèn)卷調(diào)查： 區(qū)域（廈門、漳州、汕頭） 目標(biāo)消費(fèi)者問(wèn)卷 云霄房地產(chǎn)目標(biāo)客戶問(wèn)卷 珠三角潛在消費(fèi)者問(wèn)卷 8 項(xiàng)目屬性界定：閩南經(jīng)濟(jì)圈邊緣、擁有稀缺海水溫泉資源、陌生區(qū)旅游度假項(xiàng)目開(kāi)發(fā) 屬性界定 描述 詮釋 閩南經(jīng)濟(jì)圈邊緣 ? 位于閩南經(jīng)濟(jì)圈 ? 區(qū)域 3小時(shí)車程輻射廈、漳、泉城市圈 陌生區(qū)域 ? 區(qū)域陌生 ? 配套缺乏 ? 客戶認(rèn)知度較低，區(qū)域價(jià)值不高 ? 目前距城市較遠(yuǎn)，距離抗性較強(qiáng) ? 周邊尚無(wú)度假項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，配套設(shè)施極度缺乏 稀缺海水溫泉 ? 海水溫泉 ? 質(zhì)含量豐富 ? 含有特色元素 ? 目前中國(guó)現(xiàn)的僅有的兩個(gè)真正的海水溫泉之一 ? 楠、鉀、鈣含量高 ? 含有稀缺的氡元素 旅游度假項(xiàng)目 ? 非普通的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) ? 依托稀缺的海水溫泉資源的旅游度假區(qū)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，必定要遵守 旅游度假區(qū)開(kāi)發(fā)的基本規(guī)律 ，以核心資源的開(kāi)發(fā)及配套的完善來(lái)帶動(dòng)旅游度假氛圍的形成及知名度的提升 項(xiàng)目界定 9 對(duì)整體開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略不清晰，是我們面臨所有困惑的根源 在 12月 14日的首次溝通會(huì)上，誠(chéng)毅地產(chǎn)提出了 4個(gè)方面的困惑。 問(wèn)題的根本性解決，必須依靠項(xiàng)目自身的資源屬性和市場(chǎng)環(huán)境，制定一以貫之的整體開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略。 ? 世聯(lián)對(duì)目標(biāo)的理解：上述目標(biāo)只是我們的階段性目標(biāo)，如何保證項(xiàng)目整體順利銷售才是我們追求的終極目標(biāo)。 17 1. 云居山柘林湖旅游風(fēng)景區(qū)被評(píng)為國(guó)家 AAAA級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)，但是社會(huì)知名度不高， 2023年旅游人數(shù)僅 15萬(wàn)； 2. 云居山柘林湖旅游風(fēng)景區(qū)管委會(huì)剛剛成立，想通過(guò)本項(xiàng)目啟動(dòng)來(lái)帶動(dòng)整個(gè)景區(qū)的發(fā)展； 3. 項(xiàng)目位于九江市示范村 —— 易家河村，周邊配套嚴(yán)重不足； 4. 項(xiàng)目周邊僅有一個(gè)農(nóng)民商品房開(kāi)發(fā)，售價(jià) 400600元 /平米； 5. 項(xiàng)目含經(jīng)營(yíng)性產(chǎn)品即溫泉酒店和銷售性產(chǎn)品即公寓和別墅，具有旅游、地產(chǎn)、酒店三重性質(zhì)； 6. 公寓及別墅客戶來(lái)源地不明； 7. 溫泉酒店在春節(jié)前后經(jīng)營(yíng)； 8. 政府對(duì)于開(kāi)發(fā)商支持力度較大，期望值較高； 項(xiàng)目背景 ——約束條件 18 思維導(dǎo)圖 營(yíng)銷戰(zhàn)略 典型個(gè)案分析 我們的目標(biāo) ?客戶在哪里 ?客戶是誰(shuí)及特征 我們的客戶 ?案例借鑒 ?營(yíng)銷戰(zhàn)略 戰(zhàn)略分解 ?廣告策略 ?渠道策略 ?展示策略 ?活動(dòng)策略 ?保障策略 ?營(yíng)銷節(jié)奏 ?旅游產(chǎn)品價(jià)值體系 ?項(xiàng)目定位 我們的產(chǎn)品 項(xiàng)目背景 問(wèn)題界定 ?經(jīng)營(yíng)型溫泉酒店 ?銷售型溫泉酒店 19 項(xiàng)目背景 ——基本概況 占地面積 392畝，建筑面積 ，容積率 ，建筑密度%，綠地率 65%。 別墅公寓區(qū)：分 A、 B、C、 D、 E區(qū)，建筑面積 。 客戶： 我們的客戶在哪里？誰(shuí)是我們的客戶？購(gòu)買目 的是什么？ 渠道： 我們通過(guò)什么渠道宣傳？ 購(gòu)買信心： 如何解決客戶的購(gòu)買信心問(wèn)題？ 本報(bào)告要解決的主要問(wèn)題（問(wèn)題界定） 21 旅游地產(chǎn)價(jià)值體系 旅游地產(chǎn)的 KPI體系： 經(jīng)營(yíng)核心 銷售核心 旅游環(huán)境 （決定因素） 配套資源 景區(qū)規(guī)劃 交通可達(dá)性（ 第一、二居所） 生活便利性（ 第一居所） 投資價(jià)值，升值潛力 政府投入（ 公信力） 區(qū)域性 全國(guó)性 酒店 其他相關(guān)配套 休閑度假 娛樂(lè) 商務(wù) 居住 商業(yè) 來(lái)源：世聯(lián)研究 22 項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系 國(guó)家 4A景區(qū) —— 云居山、柘林湖國(guó)家 4A級(jí)旅游風(fēng)景區(qū)（區(qū)域性 —— 全國(guó)性）； 頂級(jí)規(guī)劃 —— 國(guó)際會(huì)議中心、世界頂級(jí)企業(yè)家會(huì)所、高爾 夫練習(xí)場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、國(guó)際老年城等等； 溫泉 —— 未被開(kāi)發(fā)的原生態(tài)的具有千年歷史的優(yōu)質(zhì)溫泉； 酒店 —— 按照五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)打造的溫泉酒店； 天體浴場(chǎng) —— 江西首家天體溫泉浴場(chǎng)； 特色 SPA—— 日式、芬蘭、海洋、華夏等多種風(fēng)格； 唯一性 —— 目前旅游景區(qū)內(nèi)唯一的四星級(jí)溫泉度假村； 排他性 —— 片區(qū)內(nèi)唯一擁有溫泉開(kāi)采權(quán)的溫泉酒店； 經(jīng)營(yíng)核心 旅游環(huán)境 景區(qū)規(guī)劃 自身配套 銷售核心 可達(dá)性 —— 規(guī)劃高速公路橫穿柘林鎮(zhèn) 投資性 —— 產(chǎn)權(quán)酒店的投資回報(bào) 度假性 —— 休閑、度假、養(yǎng)老 23 經(jīng)營(yíng)性物業(yè)總結(jié) 定位方向： 各有特色，如天沐，溫泉第一家；湯池，全國(guó) 溫泉景區(qū)面積最大；龍灣：功能全面。 經(jīng)營(yíng)渠道： 旅行社、定向拜訪、廣告推廣是其主要的推廣 渠道。 客戶類型： 散客、自駕游、組團(tuán)旅游、政府、企業(yè)會(huì)議招 待成為溫泉消費(fèi)的主要客戶。 24 銷售型物業(yè)結(jié)論 規(guī)模： 普遍規(guī)模較小，從溫
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