【正文】 費 7元 /月 /平米 9元 /月 /平米 7元 /月 /平米客戶構成客戶構成 中小型電子科技類和實業(yè)類企業(yè)各占一半電子科技類企業(yè)占 7成，實業(yè)型企業(yè)和投資公司占 3成 電子科技、 IT類公司占 9成，實業(yè)類企業(yè)占 1成。u 中心區(qū)寫字樓昭示性和配套均屬頂級，最小開間面積在 100平米左右，容積率 14~16；u中心西區(qū)寫字樓昭示性好，配套一般，最小開間面積在 50平米左右。中心區(qū)、中心西區(qū)案例比較 —— 面積劃分、容積率25本報告是嚴格保密的。中心區(qū)、中心西區(qū)比較 —— 銷售率、價格26本報告是嚴格保密的。u中心西區(qū)寫字樓相對升值較快，投資潛力巨大；而中心區(qū)寫字樓價格基本維持不變。寫字樓市場競爭小結v大勢：寫字樓總體市場供大于求， 中心區(qū)高端寫字樓放量很大，；而中心西區(qū)放量以中檔產(chǎn)品為主；投資客戶所占比重較高，為 40%至 50%， 中端產(chǎn)品升值迅速。v產(chǎn)品： 中心區(qū)高檔寫字樓形象昭示性強，立意高，平均最小開間 100平米，標準層面積 2023平米；中心西區(qū)形象昭示一般，立意較高，平均最小開間 50平米，標準層面積 1300平米。v機會： 中端需求及投資需求為項目提供了空間。市場競爭分析216。寫字樓競爭分析216。市場競爭戰(zhàn)略的確定29本報告是嚴格保密的。p香蜜湖片區(qū)除山姆會員店及順電外，商鋪少且規(guī)模不大。香逸名園、香蜜三村社區(qū)街鋪，以汽車配件、超市、餐飲為主順電山姆會員店居住用地商業(yè)用地政府用地配套用地旅游用地市政配套臨時酒樓、飯店30本報告是嚴格保密的。 2 層 ：冰箱，空 調(diào) ，洗衣機，廚房 電器，吸 塵 器， 風 扇，等離子背投，彩 電，家庭影院。香蜜湖片區(qū)集中商業(yè)掃描 —— 山姆會員店占地面占地面 積積 ：： ?建筑面 積 ： 營業(yè) 面 積 方米。?開 業(yè)時間 ： 1996年?銷 售情況： ———?備 注：即將遷至 農(nóng) 林路與 僑香路交接 處 的深國投廣 場 ，面積擴 大至 2萬平米，地面建筑為 4層 的商 業(yè) 中心和一 棟 12層的寫字樓。據(jù)了解，二期工程 預計 今年 12月封底，明年 8月正式投入使用。周邊片區(qū)集中型商業(yè)掃描 —— 景田片區(qū)、中心區(qū) 百家超市黃埔雅苑店 歲寶百貨景田店建筑面積 1,400多平方米 接近 1萬 平米區(qū)位 景田片區(qū)，黃埔雅苑 中心區(qū)，福田區(qū)新洲路和紅荔路交匯處 業(yè)態(tài)規(guī)劃 提供日常用品及新鮮食品，包括海鮮、蔬菜、肉類等 1層：超市，售賣日用品、生鮮。3層：服裝。檔次定位 中高檔 中高檔消費者分析 中心區(qū)主流客戶 景田片區(qū)主流客戶33本報告是嚴格保密的。樓盤 層數(shù) 總面積 業(yè)態(tài) 單位、鋪 型 出售報價（元 /平米）出租報價（元 /㎡ /月）銷售情況中旅國際公館一樓2023平米左右拒絕餐飲業(yè)，以社區(qū)便利店為主 100平米左右， 20個單位—— 250只租不售，出租率 100%，租期 5年水榭花都 一樓 ——社區(qū)便利店為主：面包店、干洗店、小超市等100平米左右，與會所融合—— ——緹香名苑 一樓 6000平米 仕多、干洗、便 利店等 3個大鋪共占 3000平米，其余為 100平米左右，共 51個單位（鄰主干道）2— 萬（鄰次干道） 150—200大鋪滯銷， 2層商鋪無人問津，目前銷售率 50%左右。建安集團香蜜湖寫字樓（預計未來 2年內(nèi)）一、二層4000平米 臨街商鋪為主 —— —— —— ——香蜜湖片區(qū)在售樓盤底商價格調(diào)查35本報告是嚴格保密的。u 香蜜湖片區(qū)商鋪和集中大型商業(yè)面積的總和約為 。按照 國際慣例：城市的正常商業(yè)容量為人均 ~1M2， 依據(jù)人口規(guī)模確定合理的服務面積：商業(yè)面積合理范圍在 20230至 40000平米之間 類 別 居 住 區(qū)人均商業(yè)服務建筑面積 服務區(qū)域 香蜜湖片區(qū)內(nèi)居住社區(qū)城市社區(qū)商業(yè)規(guī)劃標準（一般城市居住區(qū)商業(yè)設施指標）36本報告是嚴格保密的。 —— 來自世聯(lián)數(shù)據(jù)庫?目前香蜜湖片區(qū)社區(qū)型商業(yè)面積約為 米，仍有相當大的容量37本報告是嚴格保密的。v業(yè)態(tài)和產(chǎn)品： 香蜜湖目前市場 100平米左右的小型一層商鋪租售旺盛，汽車相關產(chǎn)業(yè)鋪面積以 200~300平米為主。v價格： 平均出售價格約為 25000元 /平米，出租價格約為 150到 200元 /平米。市場競爭分析216。寫字樓競爭分析216。市場競爭戰(zhàn)略的確定39本報告是嚴格保密的。最先進入市場216。產(chǎn)品有不可重復性領導者行業(yè)老大諾德大中華世界中心216。改變游戲規(guī)則216。強調(diào)產(chǎn)品的特色和價值挑戰(zhàn)者 地標金中環(huán)安聯(lián)216。搭便車，借勢216。價格戰(zhàn)的制造者追隨者 金潤英龍非行業(yè)老大，中大規(guī)模市場次 /非主流市場 敏銳的機會主義者216。細分市場，瞄準縫隙216。創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點補缺者216。中心區(qū)另有部分后起樓盤，成為了市場的挑戰(zhàn)者216。本項目由于自身規(guī)模和特定地塊位置的限制，項目屬于非主流商圈范疇，商圈邊緣化影響明顯，項目競爭有別于上述三類。216。市場競爭分析 —— 競爭戰(zhàn)略描述216。尋找縫隙：針對中心區(qū)和中心西區(qū)寫字樓的特點，篩選第三類工作需求，尋找他們需要的產(chǎn)品是什么216。挖掘客戶：尋找政務經(jīng)濟、周邊成熟高檔富人社區(qū)及周邊原業(yè)態(tài)的影響，挖掘事實存在的客戶，了解其產(chǎn)品要求216。商業(yè)補缺：通過市場的分析，以補缺型業(yè)態(tài)做為底層商業(yè)的主要購買群體，結合政務經(jīng)濟的效應，吸引配套性行業(yè)客戶購買補缺型競爭戰(zhàn)略：補缺型競爭戰(zhàn)略： 細分市場客戶及產(chǎn)品，打造第細分市場客戶及產(chǎn)品，打造第三類工作空間，以差異化的產(chǎn)品補充市場縫隙三類工作空間，以差異化的產(chǎn)品補充市場縫隙216。細分市場，瞄準縫隙216。創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點補缺者41本報告是嚴格保密的。項目 SWOT分析： SO發(fā)展戰(zhàn)略通過走差異化路線，結合項目稀缺性及政務經(jīng)濟的特點，形成項目核心競爭力SWOT優(yōu)勢 Strength 劣勢 Weak1. 地塊稀缺性無與倫比，溢價空間強勁2. 商務區(qū)、住宅區(qū)、旅游區(qū)黃金三角區(qū)位3. 良好的政務經(jīng)濟效應，成熟高檔居住社區(qū)，極佳的環(huán)境資源，原業(yè)態(tài)對周邊形成一定影響4. 項目地塊位置處于干道交匯處，交通便利，商業(yè)價值相對較高5. 項目規(guī)劃設計尚未形成，有較強的變動空間1. 項目占地不大，總量較小，難以形成規(guī)模效應，成本不易控制2. 項目總量的限制，樓體不高，形成昭示性有難度3. 項目部分寫字樓要求獨立出入口機會 Opportunity SO戰(zhàn)略 WO戰(zhàn)略1. 投資型購買力拉動市場需求2. 寫字樓市場中檔次低總價的寫字樓需求斷層明顯3. 還有較大的社區(qū)商業(yè)容量以充分展示項目優(yōu)勢，利用市場機會抓住市場為核心手段；通過走差異化補缺路線，打造第三類的工作空間，結合政務經(jīng)濟和稀缺性的特點，形成項目核心競爭力規(guī)避項目劣勢，抓住市場機遇為核心策略，通過差異化路項目限制，打造中檔次低價產(chǎn)品威脅 Threaten ST戰(zhàn)略 WT戰(zhàn)略1. 市場寫字樓放量較大，競爭激烈2. 寫字樓商業(yè)氛圍低，昭示性不強3. 附近有大型集中商業(yè)，但周邊的商業(yè)氛圍沒有形成。充分展示項目優(yōu)勢，通過項目整體優(yōu)勢的挖掘和提升，規(guī)避市場對項目的威脅，降低風險；通過走低價路線，規(guī)避競爭，打造低價產(chǎn)品已規(guī)避項目劣勢，避免項目威脅帶來的風險，以低價快速的方式迅速實現(xiàn)項目價值43本報告是嚴格保密的。稀缺性優(yōu)勢：充分展現(xiàn)項目地塊的稀缺性，提升溢價空間；216。地緣優(yōu)勢：通過政務經(jīng)濟、周邊成熟高檔社區(qū)及周邊原業(yè)態(tài)的影響，挖掘事實存在的客戶216。規(guī)劃優(yōu)勢：靈活規(guī)劃為產(chǎn)品創(chuàng)新奠定基礎216。寫字樓斷層：細分客戶、明確目標、補缺產(chǎn)品216。分析思維導圖項目界定項目定位項目預算市場競爭分析SWOT分 析選擇戰(zhàn)略指標及限制條件地塊解析問題界定宏觀市場分析寫字樓競爭分析商業(yè)競爭分析市場競爭戰(zhàn)略的確定戰(zhàn)略選擇戰(zhàn)略描述客戶定位產(chǎn)品定位價格定位形象定位45本報告是嚴格保密的?？蛻舳ㄎ?16。價格定位216。以國內(nèi)、本地私營企業(yè)為主資本來源規(guī)模小，知名度低資產(chǎn)規(guī)模 偏低偏低偏低偏低偏低偏低偏低200平米以下著名商圈的輻射區(qū)域小區(qū)域性的企業(yè)，依附于產(chǎn)業(yè)集群效應，廣告類、貿(mào)易類、物流業(yè)行業(yè)低端客戶以國內(nèi)中型私營企業(yè)為主資本來源規(guī)模中等，知名度一般資產(chǎn)規(guī)模 一般適中適中中等中等中等中等200500平米華強北商圈；車公廟商圈；區(qū)域性加工貿(mào)易類、咨詢顧問類公司分部，市級機構、地區(qū)性中型企業(yè)辦事處、代表處行業(yè)中級客戶以中外合資、港臺資、國內(nèi)股份制企業(yè)為主資本來源規(guī)模中等偏大，知名度較高。案例分析 —— 建藝大廈? 政府職能部門 ：深圳市規(guī)劃國土局、規(guī)劃國土信息中心、紀委監(jiān)察局分部小組、深圳市建筑工務局? 相關機構和企業(yè) ：市規(guī)劃設計研究眼、深圳市不動產(chǎn)估價學會、深圳市房地產(chǎn)協(xié)會、廣東博思建筑工程造價司法鑒定所、深圳市誠信行工程咨詢公司、建星建筑監(jiān)理公司、城市空間規(guī)劃設計有限公司、中國人壽保險公司等? 平均租金 ： 45元 /平米? 開間劃分情況： 企業(yè)使用面積主要為80~400平米。案例分析 —— 設計大廈? 政府職能部門 ：深圳市房地產(chǎn)交易中心、深圳市建筑工程交易服務中心、深圳市房屋租賃管理辦公室、深圳市建設局。49本報告是嚴格保密的。價格實惠。價格實惠。價格實惠。建筑設計類、創(chuàng)智型公司高層訪談 —— 訪談名錄和內(nèi)容訪談對象公司名稱 公司地址 公司類型、規(guī)模職務陳先生 深圳建藝設計公司南山區(qū)南頭新綠島大廈小型建筑設計公司N/A陳先生 深圳銥視野數(shù)碼科技上梅林雕塑家園大廈小型 IT智力型公司執(zhí)行總監(jiān)侯先生 深圳柏濤建筑設計公司華僑城生態(tài)廣場寫字樓大中型建筑設計類公司董事 /設計副總監(jiān)Q1:對于集中設計、創(chuàng)智類的個性化寫字樓的需求程度Q2:對寫字樓產(chǎn)品的設計、功能上的要求Q3:基于本項目的資源和立意，能夠承受的價格是多少51本報告是嚴格保密的。訪談總結? 大中型建筑設計類企業(yè)對于本項目的自然景觀和政務資源很有興趣，樹立自己的個性化形象，提升格調(diào)和氣質(zhì)使他們的核心驅(qū)動力。? 小型建筑公司注重實惠的特點，使他們不能成為核心客戶群體。他們對于網(wǎng)絡硬件的配套要求是核心驅(qū)動力。? 商業(yè)需求均為中高檔配套餐飲業(yè)和金融業(yè)。寫字樓市場機會挖掘與國土規(guī)劃政務相關的大中型建筑設計類公司和 IT科技類創(chuàng)智型公司。市場空白點：市場空白點：高檔富人居住區(qū)氛圍成熟，為他們貼身設計的創(chuàng)新產(chǎn)品缺少市場特征：市場特征：投資行為很活躍市場空白點：市場空白點：自然景觀資源一流，整個市場缺乏個性化、創(chuàng)意濃厚的寫字樓作品結合富人區(qū)優(yōu)勢結合政務資源優(yōu)勢結合市場特點C A