【正文】 堵的要死—— 那個(gè)區(qū)域很特殊吧，在我的印象當(dāng)中就是工業(yè)區(qū)……20231019地產(chǎn)研究院第 28頁(yè)事實(shí)并非如此！20231019地產(chǎn)研究院第 29頁(yè)皇崗口岸代表保稅區(qū)中心區(qū)香港中心區(qū)區(qū)域分析區(qū)域分析CBD和香港雙重輻射地帶，但缺乏商務(wù)氛圍，片區(qū)形象檔次不高20231019地產(chǎn)研究院第 30頁(yè)區(qū)域分析區(qū)域分析區(qū)域基本情況 ?規(guī)劃范圍 *： 東起皇崗口岸，北鄰廣深珠高速公路，南沿深圳河，西至紅樹(shù)林自然保護(hù)區(qū)，比鄰深圳地鐵與香港西北鐵路接駁的皇崗地鐵總站。20231019地產(chǎn)研究院第 31頁(yè)區(qū)域分析區(qū)域分析經(jīng)濟(jì)實(shí)力 ?目前現(xiàn)狀 *： 已進(jìn)駐公司 逾千家 ，已形成以國(guó)際貿(mào)易為龍頭，倉(cāng)儲(chǔ)物流為基礎(chǔ)，交通通訊為保障大力發(fā)展先進(jìn)工業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，相應(yīng)發(fā)展金融、信息業(yè)、商品展示及商貿(mào)服務(wù)業(yè)。福田保稅區(qū)將吸引更多的國(guó)內(nèi)外優(yōu)秀企業(yè)入駐，寫(xiě)字樓市場(chǎng)的發(fā)展前景值得樂(lè)觀。p保稅區(qū)保稅區(qū) VS南山文化中心區(qū)及寶安中心區(qū)南山文化中心區(qū)及寶安中心區(qū) ———— 新興商務(wù)區(qū)域發(fā)展?jié)摿薮?，新興商務(wù)區(qū)域發(fā)展?jié)摿薮?，但?guī)模有限，發(fā)展尚須時(shí)日但規(guī)模有限，發(fā)展尚須時(shí)日濱海商務(wù)圈目前正在培育與發(fā)展中，尚未成熟，但吸引了較多關(guān)注。 目前已有 22個(gè)國(guó)家和地區(qū)的投資者在福田保稅區(qū)內(nèi)投資，世界 500強(qiáng)就有十幾家深圳賽意法微電子有限公司 日立環(huán)球存儲(chǔ)科技（深圳）有限公司 光炬科技（深圳）有限公司 長(zhǎng)城國(guó)際信息產(chǎn)品（深圳）有限公司福田保稅區(qū)分公司 日通國(guó)際物流（深圳）有限公司 沃盛咨詢（深圳）有限公司 深圳市福田保稅區(qū)水電服務(wù)有限公司深福保（集團(tuán)）有限公司福田保稅區(qū)物業(yè)公司深圳市福田保稅區(qū)園林市政有限公司深圳市深福保運(yùn)輸有限公司深圳市萬(wàn)乘儲(chǔ)運(yùn)公司深圳市福田保稅區(qū)水電服務(wù)有限公司 區(qū)域分析區(qū)域分析20231019地產(chǎn)研究院第 37頁(yè) 項(xiàng)目發(fā)展方向研判 與其他區(qū)域相比，我們的這些優(yōu)勢(shì)無(wú)法比擬！—— 政策優(yōu)勢(shì)： 稅收優(yōu)惠、業(yè)務(wù)運(yùn)作優(yōu)惠、金融、外匯等其他優(yōu)惠政策—— 規(guī)劃優(yōu)勢(shì)： 區(qū)域級(jí)物流中心，和國(guó)際接軌—— 行業(yè)集聚效應(yīng)： 這里是物流、貿(mào)易、電子行業(yè)最集中的區(qū)域—— 企業(yè)實(shí)力： 這里是世界 500強(qiáng)企業(yè)在深圳最集中的區(qū)域—— 深港同城： 從這里到香港無(wú)論是走皇崗口岸、還是直接通關(guān)，都非常方便企業(yè)的辦公環(huán)境又是怎樣的呢？區(qū)域分析區(qū)域分析20231019地產(chǎn)研究院第 38頁(yè)區(qū)域內(nèi)企業(yè)辦公情況 —— 大型公司?光纖生產(chǎn) — 自有廠房上萬(wàn)平米?飛利浦研發(fā)中心 — 租用面積約 3000平米左右區(qū)域分析區(qū)域分析?中海物流 — 自有倉(cāng)庫(kù)和辦公樓，面積在 5000以上大型公司的辦公面積多在 3000－ 5000平米左右，擁有冠名權(quán)大型公司多自有辦公樓，但由于保稅區(qū)目前土地緊缺，后續(xù)進(jìn)入的大型公司只有租用辦公樓，但目前保稅區(qū)難以滿足如此大面積的需求20231019地產(chǎn)研究院第 39頁(yè)區(qū)域內(nèi)企業(yè)辦公情況 —— 中型公司 ?四家公司公用，每家面積在1000左右?三洋、國(guó)電、寶麗瑪共同租用該棟樓，每家在 2023平米左右區(qū)域分析區(qū)域分析?創(chuàng)基、海格、群星三家公司公用一棟樓，每個(gè)公司面積在1500平米左右中型公司的辦公面積多在 10002023左右，沒(méi)有冠名權(quán)，部分擁有墻體昭示面多為租用辦公樓，辦公環(huán)境一般，每棟樓的公司數(shù)量較少20231019地產(chǎn)研究院第 40頁(yè)區(qū)域內(nèi)企業(yè)辦公情況 —— 小型公司 ?英達(dá)利數(shù)碼園 — 數(shù)十家中小型公司進(jìn)駐，每家在 300左右區(qū)域分析區(qū)域分析?萬(wàn)利工業(yè)園， 35家公司共同辦公，每家在 200300之間?數(shù)十家公司公用，每家在 200平米左右小型公司的辦公面積多在 200300左右，沒(méi)有冠名權(quán)多為租用辦公樓，辦公環(huán)境不好，且通常會(huì)聚集數(shù)十家公司20231019地產(chǎn)研究院第 41頁(yè) 區(qū)域內(nèi)配套 區(qū)域分析區(qū)域分析公共交通配套不夠便利，生活配套略顯不足20231019地產(chǎn)研究院第 42頁(yè)對(duì)本項(xiàng)目的啟示 —— 片區(qū)雖知名企業(yè)很多，但周?chē)呐涮缀铜h(huán)境卻處于尷尬的境地—— 片區(qū)寫(xiě)字樓供應(yīng)太少，多數(shù)知名企業(yè)只能寄居在其他企業(yè)冠名的寫(xiě)字樓中—— 近期出售的寫(xiě)字樓只有長(zhǎng)平商務(wù)大廈，其小面積分割淹沒(méi)了大客戶的需求辦公環(huán)境無(wú)法匹配產(chǎn)業(yè)定位，片區(qū)急需一批規(guī)?；⒕哂幸欢n次的商務(wù)配套，本項(xiàng)目具備滿足需求的條件區(qū)域分析區(qū)域分析20231019地產(chǎn)研究院第 43頁(yè)市場(chǎng)分析20231019地產(chǎn)研究院第 44頁(yè)第五次加息提高首付比例緊縮房貸限外令樓市從七月開(kāi)始，樓市進(jìn)入調(diào)控多發(fā)期，利空消息不斷，銀行緊縮貸款、首付比例提高，樓市受到多重政策影響，進(jìn)入觀望期。新政前 新政后首付比例借款人申請(qǐng)個(gè)人商業(yè)用房貸款的抵借比不得超過(guò) 60％，首付不得低于 40% 商業(yè)用房購(gòu)房貸款首付款比例不得低于 50%貸款期限 貸款期限最長(zhǎng)不得超過(guò)１０年 貸款期限最長(zhǎng)不得超過(guò)１０年 貸款利率 基準(zhǔn)利率，無(wú)優(yōu)惠貸款利率不得低于中國(guó)人民銀行公布的同期同檔次利率的，具體的首付款比例、貸款期限和利率水平由商業(yè)銀行根據(jù)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理相關(guān)原則自主確定商住房 實(shí)際操作中按照住宅的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行對(duì)以 “商住兩用房 ”名義申請(qǐng)貸款的，首付款比例不得低于45%，貸款期限和利率水平按照商業(yè)性用房貸款管理規(guī)定執(zhí)行市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析20231019地產(chǎn)研究院第 46頁(yè) 政策分析 —— 現(xiàn)在政府出臺(tái)的所有政策均為打壓投資者的政策，對(duì)自用客戶影響不大 寫(xiě)字樓部分可做大面積分割，提高自用客戶比例，規(guī)避政策影響 公寓部分可考慮只租不售市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析 對(duì)本項(xiàng)目啟示 20231019地產(chǎn)研究院第 47頁(yè)07年上半年供應(yīng)的 7個(gè)樓盤(pán)提供了 ，同比去年供應(yīng)大幅下降 41%，供應(yīng)減少相當(dāng)明顯。上半年一手寫(xiě)字樓總成交約為 萬(wàn)平方米，同比去年增長(zhǎng) ％。值得關(guān)注的是，需求的增長(zhǎng)，扣除了新增供應(yīng)的因素外，可以看出市場(chǎng)明顯比以往吸收能力增強(qiáng)。07年開(kāi)盤(pán)的寫(xiě)字樓，無(wú)一例外都取得了極佳的銷售成績(jī)。市場(chǎng)的需求如此強(qiáng)烈，原因也屬于多方面。一方面，近年來(lái)，深圳 經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速 ，新生企業(yè)大量增多，大量企業(yè)升級(jí)、業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型以及海外企業(yè)的落戶深圳，都必然生成大量的 自用需求 ；216。216。市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析20231019地產(chǎn)研究院第 49頁(yè) 價(jià)格 :持續(xù)攀升216。216。216。216。市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析20231019地產(chǎn)研究院第 50頁(yè) 后市 :持續(xù)放量 ,價(jià)格穩(wěn)中有升2023年將是繼 05年后的又一次供應(yīng)高峰期2023年年 2023年年 2023年及以后年及以后財(cái)富大廈， 43578江勝大廈， 35000蔡屋圍北商圈， 205000華強(qiáng)廣場(chǎng)， 80000中航苑改造項(xiàng)目， 230000天利中央廣場(chǎng) 2期， 61800港中旅地塊， 54000星河發(fā)展中心， 38000天虹中心地塊， 100000和記黃埔高交會(huì)地塊， 80000嘉里寫(xiě)字樓地塊， 100000卓越世紀(jì)中心地塊， 120230榮超紅荔路地塊， 84000上海賓館南面地赍，不詳滿京華大廈， 30000金地崗廈西綜合體， 100000地業(yè)后海項(xiàng)目， 80000綠景大廈， 95481蒙蒂大廈， 30000金運(yùn)大廈 金谷３號(hào)中心區(qū)中心西區(qū)羅湖區(qū)南山區(qū)海岸城西座，７０ 000其他市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析20231019地產(chǎn)研究院第 51頁(yè)區(qū)域 項(xiàng)目名稱 位置 定位 預(yù)計(jì)推出時(shí)間羅湖京基金融中心 蔡屋圍深圳新地標(biāo)，甲 A級(jí)寫(xiě)字樓０８年封頂０９年完工 福田 中航苑舊改 華強(qiáng)北 甲 A級(jí)寫(xiě)字樓 08年底嘉里寫(xiě)字樓地塊 中心區(qū) 甲 A級(jí)寫(xiě)字樓 08年金谷 3號(hào) 中心西區(qū) 甲 A級(jí)寫(xiě)字樓 08年金地崗廈綜合體 崗廈 甲 A級(jí)寫(xiě)字樓 09年以后卓越世紀(jì)城 中心區(qū) 甲 A級(jí)寫(xiě)字樓 09年明年廣場(chǎng) 中心西區(qū) 甲 A級(jí)寫(xiě)字樓 2023年08年 09年，甲 A級(jí)寫(xiě)字樓前所未有集中放量，競(jìng)爭(zhēng)激烈，尤其是 09年，又一批新地標(biāo)集中誕生，但缺乏真正意義上的生態(tài)寫(xiě)字樓 數(shù)據(jù)來(lái)源：深港研究中心 未來(lái)兩年主要競(jìng)爭(zhēng) 市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析20231019地產(chǎn)研究院第 52頁(yè) 項(xiàng)目發(fā)展方向研判 項(xiàng)目預(yù)計(jì)在 09年入市，地標(biāo)級(jí)寫(xiě)字樓競(jìng)爭(zhēng)激烈他們216。超高層甲 A級(jí)寫(xiě)字樓216。完善的配套216。06年 8月份公開(kāi)發(fā)售， 07年 10月份入伙216。40層的純寫(xiě)字樓216。目標(biāo)客戶群體定位為：保稅區(qū)內(nèi)的企業(yè)、香港在深圳的分公司及辦事機(jī)構(gòu)、成長(zhǎng)中的中小企業(yè)216。硬件配套和軟件配套也非常重要， 生態(tài) 的重要性日益凸現(xiàn) 客戶分析客戶置業(yè)心理分析調(diào)研 —— 綜合素質(zhì)重要性排序20231019地產(chǎn)研究院第 64頁(yè)幾乎所有置業(yè)者都對(duì)入口大堂 /廣場(chǎng)非常重視，認(rèn)為會(huì)影響公司形象；電梯及停車(chē)位與日常工作緊密聯(lián)系，是置業(yè)者比較關(guān)注的對(duì)象。對(duì)于休息露臺(tái)、咖啡廳、多功能廳等體現(xiàn)寫(xiě)字樓檔次的配套寄于較高期望。原辦公區(qū)域 福田保稅區(qū)客戶描述 中外運(yùn)敦豪于 1986年由中國(guó)對(duì)外貿(mào)易運(yùn)輸集團(tuán)總公司和敦豪環(huán)球快遞各注資一半成立。獨(dú)立空間、優(yōu)惠政策、毗鄰香港20231019地產(chǎn)研究院第 70頁(yè)核心客戶特征他們的公司經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，已頗具規(guī)模和實(shí)力 ,他們多從事物流、貿(mào)易和電子行業(yè)，目前的辦公面積在 1000平米左右他們的發(fā)展離不開(kāi)保稅區(qū)，因?yàn)?—— 這里是商機(jī)的源泉現(xiàn)在的辦公環(huán)境和 90年代的寫(xiě)字樓相比沒(méi)有什么太大的區(qū)別他們想要擁有一個(gè)足夠匹配的空間，可以商務(wù)談判，可以閑情逸致…….這樣的要求，雖然簡(jiǎn)單，但在目前的保稅區(qū)卻難能滿足20231019地產(chǎn)研究院第 71頁(yè)產(chǎn)品定位20231019地產(chǎn)研究院第 72頁(yè)揚(yáng)長(zhǎng)避短，制造亮點(diǎn)項(xiàng)目體量中等，自身資源有限產(chǎn)品差異化挖掘內(nèi)部客戶貼合客戶需求標(biāo)桿級(jí)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)激烈CBD和香港雙重輻射，但形象有待提升大中型企業(yè)，對(duì)于物業(yè)的空間及環(huán)境有較高要求差異化地段，打造差異化產(chǎn)品、用差異化樹(shù)產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)，引起市場(chǎng)主動(dòng)關(guān)注物業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)后期入市項(xiàng)目項(xiàng)目所屬區(qū)位目標(biāo)客戶特征20231019地產(chǎn)研究院第 73頁(yè)? 地理位置優(yōu)越， CBD和香港雙重輻射? 行業(yè)聚集效應(yīng)非常明顯? 保稅區(qū)的政策優(yōu)惠? 實(shí)力型企業(yè)比比皆是? 屬性為倉(cāng)儲(chǔ)，限制設(shè)計(jì)發(fā)揮空間? 缺乏商務(wù)氛圍? 片區(qū)形象檔次較差? 配套不完善? 深港同城的持續(xù)深入發(fā)展? 片區(qū)內(nèi)辦公需求的旺盛? 項(xiàng)目入市期片區(qū)內(nèi)無(wú)同質(zhì)產(chǎn)品供應(yīng)? 未來(lái)規(guī)劃的利好? 入市期，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈? 政策風(fēng)險(xiǎn)本體條件：項(xiàng)目 SWOT分析SWOT分析20231019地產(chǎn)研究院第 74頁(yè)本體條件： SWOT矩陣 —— 發(fā)揮優(yōu)勢(shì)、克服劣勢(shì)、利用機(jī)會(huì)、轉(zhuǎn)化威脅基于競(jìng)爭(zhēng)、發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì) 基于競(jìng)爭(zhēng)、利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì)基于競(jìng)爭(zhēng)、發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅 基于競(jìng)爭(zhēng)、減少劣勢(shì)，避免威脅保稅區(qū)在深港同城、建設(shè)區(qū)域級(jí)物流中心的大勢(shì)順勢(shì)而上，利用保稅區(qū)市場(chǎng)饑渴、挖掘片區(qū)內(nèi)部客戶需求，樹(shù)立項(xiàng)目地緣形象利用產(chǎn)品自身的優(yōu)勢(shì)營(yíng)造差異化的商務(wù)環(huán)境利用生態(tài)園林打造優(yōu)質(zhì)商務(wù)空間，主動(dòng)演繹與體驗(yàn)倡導(dǎo)的全新商務(wù)生活SWOT分析20231019地產(chǎn)研究院第 75頁(yè)定位三大原則定位三大原則利 潤(rùn) 最 大 化控 制 風(fēng) 險(xiǎn)提 升 企 業(yè) 品 牌20231