華貿(mào)中心商務公寓策略-在線瀏覽
2025-02-07 01:27本頁面
【正文】 風險高，不適合小戶投資 普通房產(chǎn)適合放租的時間長短一般在 10年左右，之后租金會大幅下降。此時放盤的合理價格最多在原價的 60% 所以，一般住宅的理想投資回報率最多 6%/年 北京寫字樓的狀況 ? 貴族消費，單價高，總價高，面積大，企業(yè)投資不能按揭 ? 甲級寫字樓大多以租為主，而且價格居高不下（平均價格在 30美金），一般企業(yè)連付租金都成問題 ? 乙級以下寫字樓總體量少，環(huán)境很差，不符合現(xiàn)代商務的需求 ? 由于北京房地產(chǎn)開發(fā)成本高，導致在未來市場上乙級寫字樓的整體供應量少 北京寫字樓投資狀況 ? 大量的買家是有實力的外企或國家大型企業(yè)，一般企業(yè)根本無法問津，發(fā)展中公司更是不敢奢望 ? 小買家以港臺人士為主，國內(nèi)人士較少投資（投資門檻很高） 由于寫字樓的投資太高，商住公寓成了北京房地產(chǎn)的特殊現(xiàn)象 行業(yè)環(huán)境分析 ? 定性模糊的邊緣產(chǎn)品 – 寫字樓功能的住宅立項產(chǎn)品在滿足功能需求外享受著 8成 20年的按竭 ? 背道而馳的兩種觀點 – 開發(fā)商一種觀點認為存在的就是合理的，商務公寓是適合中國國情的產(chǎn)業(yè)，有市場空間和發(fā)展前景 – 開發(fā)商另一種觀點房地產(chǎn)行業(yè)的成熟下，產(chǎn)品細分壓力下商務公寓將作為一種過度型產(chǎn)品被市場淘汰 ? 市場厚待的檫邊球 – 消費者購買的熱情高漲從 2023年到 2023年銷售來看都體現(xiàn)了消費者對此的認可 (財智中心、長遠天地、住邦 2023的熱銷） CBD商務公寓市場分析 ? CBD作為北京商務核心區(qū)，對商務公寓有著得天獨厚的地理位置優(yōu)勢，由于開發(fā)成本過高，現(xiàn)在在開發(fā)項目主要是以高端寫字樓高端公寓和高端酒店為主 ? CBD商務公寓的數(shù)量很少，現(xiàn)在待開發(fā)的只有，尚都國際、溫特萊中心， 而 CBD邊緣地帶有優(yōu)士閣等 ? 而像陽光 100、 SOHO現(xiàn)代城、數(shù)碼 01等已建項目入住率都在 90%以上，說明 CBD區(qū)域市場需求很大 行業(yè)環(huán)境分析 2023— 2023北京商務公寓供應量 項目名稱 總面積 價格 摩碼大廈 均價 8080元 財智中心 均價 9000元 佳境天城 均價 8680元 尚座大廈 均價 8300元 印象中心 均價 10000元 住邦 2023 均價 11000元 世紀金源中心 9萬平方米 /天 /平米 優(yōu)士閣 9萬平方米 均價 9000元 長遠天地 12萬平方米 均價 8700元 溫特萊中心 5萬平方米 均價 12023元 尚都國際 10萬平方米 均價 14000元 億城中心 均價 8800元 ? 一組模糊的數(shù)據(jù)說明一個清晰的問題 – 北京 50人以下的中小公司占企業(yè)總量的 85%平均需要辦公面積 m2而在中關村統(tǒng)計 2023年比 2023年同期這種公司增長 40% 行業(yè)環(huán)境分析 （北京商務公寓需求量）
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