某公司項(xiàng)目投資分析報(bào)告-在線瀏覽
2025-02-07 00:17本頁(yè)面
【正文】 420010000 0202340006000800010000120231400016000昌平 朝陽(yáng) 大興 房山 海淀 密云 平谷 順義 通州? 可見，朝陽(yáng)區(qū)別墅價(jià)格最高，均價(jià)達(dá) 15000元以上，平谷地區(qū)的均價(jià)最低，只有 4200元，而本案所在密云區(qū)域均價(jià)為 6740元，僅高于平谷區(qū)與房山區(qū)，低于其他區(qū)域的價(jià)格。 決定別墅銷售價(jià)格的因素 產(chǎn)品品質(zhì) 地域距離 自然環(huán)境 開發(fā)商品牌 銷售價(jià)格 別墅市場(chǎng)客戶分析 ? 絕大多數(shù)客戶為二次置業(yè)或二次以上置業(yè)， 對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)要求很高。 630 20 40 60 80方便孩子就學(xué)為孩子獨(dú)立居住婚姻對(duì)房屋有需求為父母安排獨(dú)立居住新房居住，舊房投資方便工作生活新房用于投資/ 出租/ 保值使大家庭一起居住滿足基本住房需求方便假日休閑遠(yuǎn)離城市，靠近自然改善居住環(huán)境，提高生活品質(zhì)別墅市場(chǎng)客戶分析 ? 8000～ 9000元 /㎡ 接受度較高。 020406080聯(lián)排/ 雙拼別墅 獨(dú)棟別墅未來別墅市場(chǎng)發(fā)展展望 ? 市場(chǎng)供應(yīng) ? 2023年北京市別墅供應(yīng)量較大，保持 300萬(wàn)平方米以上有效供應(yīng)，而由于土地政策的影響及政府對(duì)別墅及高檔公寓的一些限制，別墅用地已叫停，預(yù)計(jì)今后別墅項(xiàng)目不會(huì)大規(guī)模放量推出。 ? 建筑風(fēng)格 ? 隨著行業(yè)的發(fā)展，建筑風(fēng)格不再是完全照搬歐美風(fēng)格，而是把這些建筑形態(tài)做的更加符合中國(guó)人的生活理念與習(xí)慣，并且更多的關(guān)注智能化及人性化設(shè)施，只要整體協(xié)調(diào)的建筑風(fēng)格便是好的建筑風(fēng)格?；谝陨显?，現(xiàn)在北京別墅項(xiàng)目的設(shè)計(jì)在功能上更加具體、細(xì)化，對(duì)生活方式的研究與探索更加深入。 競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品分析 —— 基本資料 項(xiàng)目 編號(hào) 項(xiàng)目基礎(chǔ)資料 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目位置 發(fā)展商 銷售電話 1 紫霞谷 密云縣穆家峪鎮(zhèn)東 2公里 北京優(yōu)龍國(guó)際生態(tài)旅游度村投資有限 公司 61056686/96 61056588 2 茉莉山莊 密云縣密云鎮(zhèn)西大橋南口 1000米 北京太揚(yáng)置業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公 司 69088889/9898/9999 3 水墨庭院 密云濱河大橋西側(cè) 北京華申置業(yè)有限公司 69080111/888 4 白河澗 密云縣云縣城密溪路新北橋往北 800米 北京中加偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 69089666/ 84476812/3 5 賞星悅木 密云十里堡鎮(zhèn) 北京正圓世嘉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 89098688 6 純境 密云工業(yè)開發(fā)區(qū)內(nèi)白河岸邊 北京東方華孵房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 無(wú) 7 碧水花園 密云區(qū)溪翁鎮(zhèn)密云水庫(kù)主壩南 500米處 北京佳博房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 69012308/2268 8 亞瀾灣 密云縣京承高速公路出口 500米 北京綠島置業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 69086888/999 9 鴻福天地 密云區(qū)新北路北側(cè) 飛勇恒基置業(yè) 69089888 10 梧桐苑 密云縣環(huán)新北路 1號(hào) 北京蘭華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 無(wú) 11 翠堤花墅 密云縣縣城向北 2公里白河西岸 北京蘇泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 6908811 69088222 12 巨龍莊園 密云區(qū)京承高速沙峪溝出口 北京巨龍投資有限公司 82872421/2 周邊項(xiàng)目位置比較 2 5 6 4 11 3 9 8 10 1 7 12 碧水花園 翠堤花墅 白河澗 水墨庭院 鴻福天地 賞星悅木 純境 亞瀾灣 茉莉山莊 梧桐苑 1紫霞谷 1巨龍莊園 開發(fā)商品牌 ? 由以上列表可以看出，本區(qū)域項(xiàng)目開發(fā)商品牌知名度不高，無(wú)法對(duì)項(xiàng)目品質(zhì)起到很高的提升作用。 規(guī)劃建筑參數(shù) 項(xiàng)目 編號(hào) 規(guī)劃建筑參數(shù) 項(xiàng)目名稱 總占地面積（平方米） 總建筑面積 （平方米） 容積率 綠化率 建筑風(fēng)格 建筑形式 總數(shù)（套） 1 紫霞谷 300000 20745 % 美式風(fēng)格 獨(dú)棟別墅 37 2 茉莉山莊 190000 42800 % 歐式風(fēng)格 獨(dú)棟、雙拼 43 3 水墨庭院 80800 52023 % 獨(dú)棟、疊拼 262 4 白河澗 194800 138000 % 歐式風(fēng)格 中式風(fēng)格 獨(dú)棟 ,聯(lián)排 660 5 賞星悅木 140000 40000 % 歐式 獨(dú)棟、雙拼 150 6 純境 89522 37000 % 獨(dú)棟、聯(lián)排 售罄 7 碧水花園 80000 100000 % 獨(dú)棟、雙拼 52 8 亞瀾灣 540000 100000 % 德式風(fēng)格 獨(dú)棟、聯(lián)排 160 9 鴻福天地 58903 % 歐式 聯(lián)排 258 10 梧桐苑 20230 40000 聯(lián)排、疊拼 94 11 翠堤花墅 62800 39000 % 歐式風(fēng)格 獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排 168 12 巨龍莊園 800000 60000 % 歐式 中式 獨(dú)棟、聯(lián)排、雙拼 300 供應(yīng)量 ? 區(qū)域市場(chǎng)新近推出的項(xiàng)目不多，而且目前大多項(xiàng)目已處于銷售的中后期，項(xiàng)目后期的供應(yīng)量主要集中于后期供應(yīng)，且未來供應(yīng)量不大。 對(duì)比：就本項(xiàng)目現(xiàn)有容積率 ，具有一定的優(yōu)勢(shì)。 對(duì)比：本項(xiàng)目 %的綠化率處于劣勢(shì)地位。 編號(hào) 項(xiàng)目 獨(dú)棟 雙拼 聯(lián)排 疊拼 1 紫霞谷 1 2 茉莉山莊 1 1 3 水墨庭院 1 1 4 白河澗 1 1 5 賞星悅木 1 1 6 純境 1 1 7 碧水花園 1 1 8 亞瀾灣 1 1 9 鴻福天地 1 10 梧桐苑 1 1 11 翠堤花墅 1 1 1 12 巨龍莊園 1 1 1 10 5 7 2 小結(jié) 12 % % % % 建筑形式比例, 獨(dú)棟%, 雙批%, 聯(lián)排%, 疊拼%戶型分析（獨(dú)棟產(chǎn)品） ? 由圖可以看出，本區(qū)域獨(dú)棟產(chǎn)品戶型區(qū)間主要集中在 250— 350㎡之間，基本屬于經(jīng)濟(jì)型別墅。 主要取決于開發(fā)商的經(jīng)營(yíng)思路。入住時(shí)間主要在 2023年。但是，仍不能盲目樂觀，因?yàn)榫C合別墅產(chǎn)品的銷售特點(diǎn)得出，銷售周期長(zhǎng)以及現(xiàn)房銷售是兩個(gè)至關(guān)重要的因素。 銷售價(jià)格 ? 由表中所示，本區(qū)域獨(dú)棟單價(jià)主要集中在 6000— 7500之間，但是亞瀾灣已經(jīng)沖破萬(wàn)元大關(guān)，說明本區(qū)域具備開發(fā)此類高端產(chǎn)品的條件。 ? 購(gòu)房客戶以北京市區(qū)客群為主。 ? 經(jīng)濟(jì)型別墅更受歡迎，高端別墅需求不旺。 ? 結(jié)論：密云別墅市場(chǎng)的購(gòu)買者主要來自于北京市區(qū)，購(gòu)買物業(yè)多為二次或更多次置業(yè)，購(gòu)買目的主要為旅游度假用，因此對(duì)于經(jīng)濟(jì)型別墅需求較為旺盛，對(duì)高端別墅需求不高，更多追求性價(jià)比。
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