【正文】 居的環(huán)境。 ? 札幌市將距車(chē)站 360～ 720米的范圍確定為城市軌道系統(tǒng)的受益區(qū)，對(duì)其中的占地業(yè)主和土地租用者按距離車(chē)站的遠(yuǎn)近和占地面積的差異按累進(jìn)法征稅。土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)可以在依法設(shè)立的證券交易所轉(zhuǎn)讓債券，從而獲取資金，也可以通過(guò)向金融機(jī)構(gòu)質(zhì)押尋求套現(xiàn)。這是因?yàn)閭軛l款約束，安全性較高。 當(dāng)然，發(fā)行長(zhǎng)期債券仍有一些不足，主要是發(fā)行長(zhǎng)期債券要受許多條件約束，因而會(huì)影響土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的籌資能力。所謂土地資產(chǎn)證券化是指以可獲得穩(wěn)定的可預(yù)測(cè)的現(xiàn)金流的土地收益或土地貸款作為擔(dān)保來(lái)發(fā)行證券的過(guò)程。 死錢(qián)變活錢(qián)。 2吸引投資者。而獲得土地資產(chǎn)證券化的資產(chǎn)也會(huì)發(fā)生增值。 降低了融資成本。 彌補(bǔ)銀貸缺陷。 土地融資主要渠道與模式 形式 內(nèi)容 １８ 房地產(chǎn)投資信托基金（ REITs） 房地產(chǎn)投資信托基金 REITs就是以公司或信托 (契約 )基金的組織形式經(jīng)營(yíng)，將募集資金運(yùn)用于房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)管理或抵押權(quán)貸款投資，收益分配給股東或投資者的投資形式。 REAT的受益憑證，是把房地產(chǎn)物業(yè)切割成一張張“債券“，由證券化的發(fā)行機(jī)構(gòu)支付利息給投資人，到期后把本金償還給投資人。 信托方式籌集資金成本低，這是因?yàn)榕c銀行相比，信托公司主要是直接募集社會(huì)資金，利潤(rùn)主要來(lái)源于消費(fèi)者，可以以較低的成本運(yùn)作。另外，由于信托募集資本方便靈活，可根據(jù)項(xiàng)目需要，專(zhuān)項(xiàng)募集，募集量可大可小，不受限制。 土地融資主要渠道與模式 形式 內(nèi)容 １９ 權(quán)益融資：多種合伙模式（美國(guó)） 開(kāi)發(fā)商和土地所有者合伙：土地所有者以土地入資，其價(jià)格在談判時(shí)確定，一般是土地的市場(chǎng)價(jià)格。 (1)第一優(yōu)先權(quán)：土地所有者獲得資本回收， RP土地價(jià)值 (按照合同約定的金額 )的返還； (2)第二優(yōu)先權(quán)：土地所有者獲得按事先約定的回報(bào)率計(jì)算的權(quán)益資本回報(bào)； (3)第三優(yōu)先權(quán)：開(kāi)發(fā)商獲得開(kāi)發(fā)費(fèi) (通常為開(kāi)發(fā)成本的 3%~10%)，作為其管理開(kāi)發(fā)過(guò)程和承擔(dān)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的補(bǔ)償； (4)第四優(yōu)先權(quán)：以上三者均被支付之后，開(kāi)發(fā)商和土地所有者對(duì)超額利潤(rùn)進(jìn)行分成，其比例通常通過(guò)談判決定。 土地融資主要渠道與模式 形式 內(nèi)容 １９ 權(quán)益融資：多種合伙模式（美國(guó)） 開(kāi)發(fā)商和貸款人合作 .貸款人也可以通過(guò)“參與式貸款” (PMicipating loan)的形式與開(kāi)發(fā)商組成合伙模式，除了獲得利息之外，也分享一定比例的利潤(rùn)分成。 貸款人可以把貸款額的某個(gè)百分比作為權(quán)益投資，獲得權(quán)益投資收益，而不僅僅是利息。當(dāng)然權(quán)益投資的收益率要高于利率。當(dāng)然，開(kāi)發(fā)商仍可以首先獲得開(kāi)發(fā)費(fèi)的補(bǔ)償。已經(jīng)公開(kāi)發(fā)行股票的上市公司發(fā)行新的股票，稱為發(fā)行新股 (seasoned equity 0ffering， SEO) 通過(guò) ST公司向優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目“讓殼”融資（反向兼并） 股票初次公開(kāi)發(fā)行 ? 股票初次公開(kāi)發(fā)行 (initial public offering， IPO)，是公司長(zhǎng)期資本融資的一個(gè)重要方式。 ? IPO過(guò)程通常被稱為上市 (going public)。 ? 可能性。 ? 方式。 反向兼并 ? 反向兼并也稱 Reverse Takeover(RTO)，俗稱借殼上市，是一種簡(jiǎn)化快捷的上市方式，是指一家私人公司通過(guò)與一家沒(méi)有業(yè)務(wù)、資產(chǎn)和負(fù)債的上市公司的反向合并來(lái)實(shí)現(xiàn)上市的目的，該上市公司也稱為殼公司。 融資數(shù)量 不少于 2億港元的市值預(yù)計(jì) (香港上市 ) 融資成本 適中 融資周期 長(zhǎng) 適合企業(yè) 實(shí)力型規(guī)范企業(yè) 房地產(chǎn)企業(yè)上市必備條件 ①連續(xù)三年盈利 ②凈資產(chǎn)收益率每年不得低于 10％ ③累計(jì)對(duì)外投資額不超過(guò)凈資產(chǎn)的 50％ ④總資產(chǎn)負(fù)債率低于 70％ ⑤所有者權(quán)益至少 5000萬(wàn)元 房地產(chǎn)企業(yè)上市三大關(guān)卡 政策關(guān) 為了防止房地產(chǎn)行業(yè)投資過(guò)熱，證監(jiān) 會(huì)曾一度禁止房地產(chǎn)企業(yè)直接上市， 如今依然嚴(yán)格控制 。 市場(chǎng)關(guān) 發(fā)行究竟能否成功，是否有足夠認(rèn)購(gòu)，股價(jià)是否能達(dá)到預(yù)期目標(biāo)等等 。 ②企業(yè)上市的最低市值為 4610萬(wàn)港元 ⑧公眾最低持股量需達(dá)到 3000萬(wàn)或持 10％的股份 (兩者以高者計(jì) ) 。 境外上市條件 ? 境外直接上市即直接向國(guó)外證券主管部門(mén)登記注冊(cè)，并發(fā)行股票 (或其他衍生金融工具 )，在當(dāng)?shù)刈C券交易所掛牌上市交易。 ? 1993年 3月，公司再次發(fā)行 4 500萬(wàn)股 B股。 ? 1991年 6月，萬(wàn)科公司又通過(guò)配售和定向發(fā)行新股 2 836萬(wàn)股， 籌集人民幣 1． 27億元，公司開(kāi)始跨地域發(fā)展。從1988年至今，萬(wàn)科公司共從股市融資 16億多元人民幣，發(fā)行企業(yè)債券融資 15億元， 股份制改造上市 : 北京天鴻寶業(yè) ? 公司由北京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)公司 (現(xiàn)更名為北京天鴻集團(tuán)公司 )、北京華澳房產(chǎn)公司、北京市房屋建筑設(shè)計(jì)院共同發(fā)起并擬向其他社會(huì)法人和內(nèi)部職工定向募集股份設(shè)立的股份有限公司。北京市經(jīng)濟(jì)體制改革委員會(huì)同意公司先募集法人股 6 825萬(wàn)股注冊(cè)登記，保留內(nèi)部職工股 175萬(wàn)股。主承銷(xiāo)商為中信證券股份有限公司。 ? 從它上市前 3年的收入水平，該公司的資金實(shí)力不強(qiáng)。 上市融資有效滿足了企業(yè)經(jīng)營(yíng)所需的資金。 ? 2023年 7月 16日，北京市土地整理儲(chǔ)備中心公標(biāo)，聯(lián)合投標(biāo)的湖南電廣傳媒股份有限公司和長(zhǎng)沙金海林置業(yè)有限公司被確定為第一中標(biāo)候選人。 ? 電廣傳媒股份有限公司的主營(yíng)業(yè)務(wù)涵蓋了現(xiàn)代傳媒業(yè)的幾大主流，業(yè)績(jī)很好。其在兩年時(shí)間里從股市共募集資金近 20億元。 ? 公司在 5次收購(gòu)中動(dòng)用資金近 10億元，且多采取現(xiàn)金方式收購(gòu)，而不是通過(guò)資產(chǎn)重組或股權(quán)抵押。風(fēng)險(xiǎn)分散在各個(gè)控股公司和關(guān)聯(lián)公司。（債權(quán)人優(yōu)先于股權(quán)受償，但對(duì)于公司沒(méi)有控制） ? 項(xiàng)目資本金 是指由項(xiàng)目的發(fā)起人、股權(quán)投資人 (以下稱投資者 )以獲得項(xiàng)目財(cái)產(chǎn)權(quán)和控制權(quán)的方式投入的資金。 ? 在項(xiàng)目的融資研究中，應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目融資目標(biāo)的要求，在擬定的融資模式前提下，研究資本金籌措方案。 根據(jù)國(guó)務(wù)院的規(guī)定，投資項(xiàng)目資本金占總投資的比例，根據(jù)不同行業(yè)和項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益等因素確定，具體規(guī)定如表所示。 ? 為項(xiàng)目投資而組建的新法人大多是企業(yè)法人，包括有限責(zé)任公司、股份公司、合作制公司等。 項(xiàng)目資本金主要來(lái)源 項(xiàng)目法人的自有資金 （企業(yè)現(xiàn)有的現(xiàn)金 。 國(guó)內(nèi)外企業(yè)、事業(yè)單位入股的資金； 社會(huì)個(gè)人人股的資金； 項(xiàng)目法人通過(guò)發(fā)行股票從證券市場(chǎng)上籌集的資金。 引進(jìn)戰(zhàn)略投資者 城市房地產(chǎn)引進(jìn)戰(zhàn)略投資者可以考慮五個(gè)方面： 在保持國(guó)有控股地位的前提下，吸引中外民間資本參股 社會(huì)資本興辦新企業(yè) 中外資本合資合作新企業(yè)（項(xiàng)目） 鼓勵(lì)中外資本投資并購(gòu)老企業(yè)（股權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)? 其他方式 從經(jīng)濟(jì)學(xué)意義上講，引進(jìn)戰(zhàn)略投資者存在兩個(gè)目的： ? 第一， 具有信息傳遞的功能，提高 IPO的效率 ? 第二， 引進(jìn)戰(zhàn)略投資者，還能夠引進(jìn)其先進(jìn)的管理技術(shù)、經(jīng)驗(yàn)和專(zhuān)業(yè)的知識(shí)，引進(jìn)其產(chǎn)品開(kāi)發(fā)、創(chuàng)新的流程，引進(jìn)其市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的方案和思路，促進(jìn)上市公司的完善和發(fā)展，提高未來(lái)預(yù)期收益。鄭州市政府致力于把鄭州建設(shè)成為國(guó)家區(qū)域性中心城市和現(xiàn)代化商貿(mào)城，但鄭州市建設(shè)投資總公司成立后在資金方面力不從心。 長(zhǎng)期融資戰(zhàn)略 融資方案的實(shí)施步驟 合作開(kāi)發(fā)搞雙贏 企業(yè)“缺胳膊少腿”是常有之事，合作則是完善自我。 ——亞當(dāng) 這種合作方式不限于一方出資，也可以雙方共同出地出資。 ? 在形式上，無(wú)論合作各方是以股東名義出資設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目公司，還是不設(shè)立項(xiàng)目公司而直接由合作各方共同開(kāi)發(fā)，均屬合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)之列。 ? 房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)最重要的是簽訂合作開(kāi)發(fā)合同?！? 房地產(chǎn)企業(yè)合作開(kāi)發(fā)法律特征 ①合作主體中至少一方應(yīng)當(dāng)具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的經(jīng)營(yíng)資格； ②用于合作開(kāi)發(fā)的國(guó)有土地必須是通過(guò)出讓方式取得的，不能是以劃撥方式取得的土地，但經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)的，可以進(jìn)行合作開(kāi)發(fā)； ③房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)合同的性質(zhì)屬于合同法中的無(wú)名合同，根據(jù)當(dāng)事人約定的內(nèi)容不同，合同的性質(zhì)就會(huì)不同，可能是合伙合同，也可能是承攬合同。 房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)的四種模式 模式 含義 特征 案例 資源 互補(bǔ) 資源互補(bǔ) 模式不是 簡(jiǎn)單的企 業(yè)規(guī)模的 疊加和擴(kuò) 大，其實(shí) 質(zhì)內(nèi)涵是 房地產(chǎn)強(qiáng) 勢(shì)資源的 聯(lián)合。 二是可以加大項(xiàng)目的整體開(kāi)發(fā)實(shí)力，縮短項(xiàng)目建設(shè)周期，形成聯(lián)盟內(nèi)各企業(yè)的共贏。華遠(yuǎn)在換取了 SOH0中國(guó) 手中的資金后，用這筆資金 以股權(quán)合作的方式換取了東 華廣場(chǎng)項(xiàng)目的土地。 分工 協(xié)作 分工協(xié)作一般 指單個(gè)開(kāi)發(fā) 商，在整個(gè)建 筑產(chǎn)品的垂直 供應(yīng)鏈中，和 其他各企業(yè)扮 演著上、中、 下游的角色， 每一個(gè)在供應(yīng) 鏈里的企業(yè)都 能專(zhuān)門(mén)做自已 強(qiáng)勢(shì)的事 。 例如，開(kāi)發(fā)商 擅長(zhǎng)開(kāi)發(fā)，包 括拿地、建筑 等，但不一定 善于設(shè)計(jì)、樓 盤(pán)包裝、策劃、 市場(chǎng)調(diào)研等。廣告等 專(zhuān)職公司的介 入 。 這種模式摒棄了在 —個(gè) 區(qū)域內(nèi)各自為政的種種 弊端，避免了“窩里斗”、 兩敗俱傷，通過(guò)聯(lián)盟共 同瓜分市場(chǎng)的空問(wèn)和利 潤(rùn)。 2023年，五黃 路上五大樓盤(pán)組成了 重慶北部新城的五黃 大聯(lián)盟，共同喊出 了“五黃大社區(qū)的口 號(hào)”。 交 叉 營(yíng) 銷(xiāo) 交叉營(yíng)銷(xiāo)是指向 一位顧客銷(xiāo)售多 種相關(guān)的服務(wù)或 產(chǎn)品。 最大特征在于．房 地產(chǎn)企業(yè)與房地產(chǎn) 業(yè)以外的企業(yè)通過(guò) 結(jié)成聯(lián)盟，進(jìn)行交 叉營(yíng)銷(xiāo)．以達(dá)到擴(kuò) 大市場(chǎng)的目的。 奧園和海爾聯(lián)手推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化是 交叉營(yíng)銷(xiāo)模式的典范。海爾是 中國(guó)白色家電的領(lǐng)跑者，奧園置業(yè)是中 國(guó)主題地產(chǎn)的領(lǐng)軍者，奧園置業(yè)與海爾 家電共同組建了執(zhí)行小組，在認(rèn)真把握 消費(fèi)者需求、住宅功能與性能的基礎(chǔ) 上，加強(qiáng)對(duì)建筑與結(jié)構(gòu)技術(shù)、節(jié)能與新 能源利用技術(shù)，廚衛(wèi)技術(shù)、管線技術(shù)、 環(huán)境及其保障技術(shù)、智能化技術(shù)以及施 工建造技術(shù)七大技術(shù)的研究，加強(qiáng)對(duì)家 電家居等部品與住宅設(shè)計(jì)、建設(shè)、裝修 的集成研究，努力實(shí)現(xiàn)住宅產(chǎn)品的系列 化、通用化。 合作開(kāi)發(fā)的兩種方式 ? 合作開(kāi)發(fā)有兩種方式：一是非法人型合作開(kāi)發(fā)；二是法人型合作開(kāi)發(fā)。 即成立項(xiàng) 目公司的 方式進(jìn)行 開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng) 的就是法 人型合作 開(kāi)發(fā)。 根據(jù)本條規(guī)定，在成立項(xiàng)目公司情況下， 房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)方即成為項(xiàng)目公司的股 東，作開(kāi)發(fā)各方之間的權(quán)利義務(wù)，再由合 作協(xié)議來(lái)規(guī)范，而由公司章程予以規(guī)定。以成立項(xiàng)目公司 的方式進(jìn)行合作開(kāi)發(fā)。 合作開(kāi)發(fā) 含義 法規(guī) 具體操作 非法人型 合作開(kāi)發(fā) 聯(lián)營(yíng)可以 不組成新 的法人， 采用這種 形式進(jìn)行 房地產(chǎn)合 作開(kāi)發(fā)即 是非法人 型合作開(kāi) 發(fā) 。依 照法律的規(guī)定或 者協(xié)議的約定負(fù) 連帶責(zé)任的，承 擔(dān)連帶責(zé)任”。實(shí)踐中因?yàn)椴捎眠@種合 作開(kāi)發(fā)較組建新的企業(yè)法人靈 活，故非法人型的合作較為常見(jiàn)。因此，簽訂房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)合同一定要謹(jǐn)慎、規(guī)范。但有很多合作開(kāi)發(fā)合同卻約定：不論項(xiàng)目是否贏利，聯(lián)營(yíng)的其中一方均要收回投資或收取固定的利潤(rùn)。 2．加強(qiáng)和完善對(duì)“共管賬戶”的管理措施 3．不能借合作開(kāi)發(fā)之名，行借貸之實(shí) 例如，房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)合同中的投資方與土地方約定：投資方僅提供資金，不承擔(dān)其他義務(wù)，由對(duì)方在項(xiàng)目完工后返還出資方的本金及利息。企業(yè)之間相互借貸資金收取利息，是被禁止的。根據(jù)最高人民法院 《 關(guān)于審理聯(lián)營(yíng)合同糾紛案件若干問(wèn)題的解答 》 的規(guī)定，出借方只可收回本金，對(duì)已取得或約定取得的利息應(yīng)予收繳，對(duì)借款方則應(yīng)處以相當(dāng)于銀行的利息的罰款。 調(diào)查重點(diǎn)：了解對(duì)方的注冊(cè)資金；了解對(duì)方的融資能力；了解對(duì)方的經(jīng)營(yíng)管理水平；了解對(duì)方的誠(chéng)信情況。為減少糾紛，降低風(fēng)險(xiǎn)，順利地實(shí)現(xiàn)合同目的，就必須首先弄清楚合作開(kāi)發(fā)的法律性質(zhì)、方式和應(yīng)注意的法律問(wèn)題，做到依法履約，規(guī)范運(yùn)作。實(shí)際上，在這個(gè)項(xiàng)目中，首創(chuàng)先期已經(jīng)與富陽(yáng)地產(chǎn)、宏福地產(chǎn)進(jìn)行了合作，三家所持股份相差不大。未來(lái)，首創(chuàng)集團(tuán)將作為上市公司的儲(chǔ)備器，集團(tuán)先期運(yùn)作項(xiàng)目，然后由置業(yè)進(jìn)行挑選收購(gòu)。