【正文】 ? 做好二期的接管驗(yàn)收和遺留問(wèn)題的整改及保修單位的交接 ? （特別是保修金的運(yùn)作方式、反簽證的流程等） ? 工程整改費(fèi)用相當(dāng)龐大（若想創(chuàng)優(yōu)，則整改費(fèi)用會(huì)增加，如機(jī)房鋪地磚等） ? 工程資料的移交 ? 設(shè)備的試運(yùn)行 ? 清潔的開(kāi)荒工作 （行業(yè)按建筑面積的 3— 4元 /平方收費(fèi)） ? 入伙期間計(jì)劃 ? 入住前搞一次 《 收樓知識(shí)、辦理流程業(yè)主茶會(huì) 》 解答業(yè)主的問(wèn)題，避免收樓當(dāng)天因部分業(yè)主爭(zhēng)執(zhí)影響其他業(yè)主收樓甚至銷(xiāo)售 ? 交樓前期與售樓部移交業(yè)主檔案、資料，準(zhǔn)備收樓事宜 ? 入住儀式（現(xiàn)場(chǎng)布置、購(gòu)買(mǎi)飲料、舉辦儀式） ? 業(yè)主公約、住戶手冊(cè)、商戶手冊(cè)、服務(wù)指南、裝修指南的印刷 ? 交樓前預(yù)演 ? 裝修管理 9 真誠(chéng)合作 四、管理處 3年計(jì)劃 07年 — 內(nèi)部培訓(xùn)篇 前期工作計(jì)劃及注意事項(xiàng) ? 了解區(qū)域性競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的物管情況和收費(fèi)（物管、維修基金、水、電、車(chē)位費(fèi)、裝修保證金、垃圾清運(yùn)費(fèi)、家政等） ? 結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況編制費(fèi)用測(cè)算 ? 包括會(huì)所經(jīng)營(yíng)成本的費(fèi)用測(cè)算 （會(huì)所的產(chǎn)權(quán)是房地產(chǎn)的還是業(yè)主的如果不同產(chǎn)權(quán)，管理費(fèi)測(cè)算依據(jù)則不同，若管理費(fèi)中包含會(huì)所的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用自然會(huì)高些了） ? 假設(shè)不包括會(huì)所經(jīng)營(yíng)成本的費(fèi)用測(cè)算 10 真誠(chéng)合作 六、交付后正常期物業(yè)管理計(jì)劃 六、交付后正常期物業(yè)管理計(jì)劃（ 2023年 5月交樓后） ? 日常公共事務(wù)部分 ? 公共秩序維護(hù) ? 交通管理 ? 消防管理和維護(hù) ? 清潔管理和維護(hù) (環(huán)境保護(hù)與消殺服務(wù) ) ? 綠化管理和維護(hù) ? 工程管理和維護(hù) ? 客服管理與檔案管理 ? 社區(qū)文化活動(dòng) ? 社區(qū)會(huì)所管理服務(wù) ? 裝修管理將在收樓后做為重點(diǎn)來(lái)做 ? 商鋪的經(jīng)營(yíng)和管理， 擬成立租賃部，對(duì)商鋪進(jìn)行統(tǒng)一招商和幫業(yè)主中介（包括住宅的中介） ? 有償服務(wù)部分（因未了解情況，省略） ? 開(kāi)源節(jié)流部分 ? 內(nèi)部管理部分 ? 另仍要對(duì)二期及體育場(chǎng)的項(xiàng)目進(jìn)行前期參與，培養(yǎng)后備人才 ? 積極與聯(lián)系，貫徹一級(jí)物業(yè)管理模式，提升品牌 11 真誠(chéng)合作 七、組織架構(gòu)及人員配置 前期組織機(jī)構(gòu)圖 ( 47 人 ) 物業(yè)經(jīng)理 （ 1人） 會(huì)所（ 8人） 工程維修部（ 3人） 安管部（ 27人） 主管 1人 主任 1人 客 服 人 員 2人 兩 班 計(jì) 4人 室 外 泳 池 管 理 員 3 人 主管（ 1人） 樣 板 房 保 潔 員 3 人 （以 3套 計(jì)） 樣 板 房 以 3套計(jì) 早 /中班 6人 夜班 1人 小計(jì) 7人 商 鋪 區(qū) 域 2人 /班 三 班 計(jì) 6人 電 工 1 人 給 排 水 1 人 售 樓 部 3班 計(jì) 3人 綠化保潔部（ 8人） 主管（ 1人） 園 林 工 1人 ， 外 圍 水 景 管 理 1人 售 樓 部 保 潔 技 工 1 輪 休 1人 班 長(zhǎng) 3 人 ， 巡 邏 3 人 ， 輪 休 人 員 3人 2023年 5月前不開(kāi)張則不需 若加強(qiáng)培訓(xùn)則建議專(zhuān)職設(shè)一培訓(xùn)教官，巡邏可由班長(zhǎng)暫兼 因不知園林建好的面積及水景面積及交付日期，以經(jīng)驗(yàn)估算人員，可能會(huì)增加外圍的清潔工 1人 可能會(huì)增設(shè)一行政人事助理及住戶中心主管及 1名物業(yè)助理 12 真誠(chéng)合作 七、組織架構(gòu)及人員配置 交付后人員配置及說(shuō)明 共 128人 物業(yè)辦公室 9人 物業(yè)經(jīng)理 1人、財(cái)務(wù) 1人、出納兼職倉(cāng)管 1人、行政人事文員 1人、品質(zhì)管理部員 1人、飯?zhí)霉ぷ魅藛T 34人； 客戶服務(wù)中心 9人 主任 1人、前臺(tái)客服 2人、區(qū)域 23人，裝修管理員 1人，收費(fèi) 1 人，輪休 1人 安全管理部 62人 其中主任 1人、班長(zhǎng) 4人（其中有 1培訓(xùn)教官，做為班長(zhǎng)輪休時(shí)頂崗） 主出入口早中班 3人 /班，夜班 2人，計(jì) 8人，另一人行口 1人， 3班計(jì) 3人；小計(jì) 11人 架空層車(chē)輛出入口以 2個(gè)計(jì)，早中夜班各 2人計(jì)， 6人 /出入口，以 2個(gè)出入口計(jì)，小計(jì) 12人 售樓部形象崗 1人，停車(chē)場(chǎng)管理員 2人 ，監(jiān)控中心值班員 1人 共 3班 計(jì) 12人 小區(qū)內(nèi)固定崗設(shè) 3個(gè)崗，巡邏人員 1人 ，共 3班，計(jì) 12人 商鋪外圍人民路及鳳崗設(shè) 2人， 3班，計(jì) 6人 輪休 7人 工程維修部 14人 主管 1人，工程技術(shù)人員（水電、空調(diào)、電梯、強(qiáng)弱電） 4人，泥工 1人、木工 1人，維修工程 2人，值班員 3人，輪休 2人。 若智能化程度高則減少人員 13 真誠(chéng)合作 物業(yè)管理人員定編的一般標(biāo)準(zhǔn)（參考） 安管人員 大類(lèi) 詳細(xì)崗位人員 10萬(wàn)平方以下 10—20萬(wàn)平方 20—30萬(wàn)平方 30萬(wàn)平方以上 安管人員 安管主管 設(shè) 1人 安管領(lǐng)班 3—4人 出入口 (全封閉小區(qū) ) 2人 3班 =6人 /每個(gè)出入口 封閉停車(chē)場(chǎng)出入口 1人 3班 =3人 /每個(gè)出入口 巡邏員 3人可看護(hù) 50000平方左右 (3班 )=3人 (以 30萬(wàn)平方計(jì)約 18人 ) 治安監(jiān)控中心 1人 3班 =3人 綜合勞動(dòng)定額 40006000平方配置 3人(3班 ) 即 30萬(wàn)平方 /2023平方 人 (1梯 4戶 ) 擦樓梯、扶手、地腳線 8層 /H 人 洗地毯 100平方 /小時(shí) 人 電梯轎廂清潔 (抹鋼油 ) 1個(gè) 10分鐘 人 有電梯 10層 /天 人 。人 。 大樹(shù)修剪 冠徑 15M以上 ,1棵 /8H*3人 。 冠徑 510M,12棵 /8H*2人 冠徑 5M以下 ,高 3M以下 ,單人操作 ,平均 2—5棵 /H*人 剪草 特級(jí)、一級(jí)草坪：機(jī)剪 :360M2/H人 三級(jí)草坪：用汽墊機(jī)剪 180M2/H人 四級(jí)草坪：用割灌機(jī)剪 40M2/H人（人工） 雜草清理 2050M2/H如出入品 /車(chē)庫(kù)的智能收費(fèi)（圖象對(duì)比）程度高的話，安管員也會(huì)少些。 ? 工程維修保養(yǎng)部分 由于燈具的用途、個(gè)數(shù)、瓦數(shù)均未知，本方案以經(jīng)驗(yàn)值預(yù)算 ? 水景養(yǎng)護(hù)部分 以 1萬(wàn)立方米水體預(yù)算 ? 會(huì)所運(yùn)營(yíng)成本 以康體由物業(yè)管理來(lái)預(yù)算 另：經(jīng)測(cè)算每月成本為 40萬(wàn)左右， ? 管理費(fèi)收入方面 :住宅收費(fèi) / 150000 M2 =27萬(wàn) 。月收費(fèi)率 9095%,為 2931萬(wàn) , ? 其他則用經(jīng)營(yíng)收入來(lái)彌補(bǔ) 車(chē)庫(kù)收入 ,671個(gè)車(chē)位 ,以 30%出售則 200個(gè)車(chē)位 40元 /月 /個(gè)管理費(fèi) =8000元 。 24個(gè)電梯廣告收益為每月為 2400元 ,場(chǎng)地出租為 2023元 ,會(huì)所收入為每月 10000元 22 真誠(chéng)合作 附件 1： 前期房地產(chǎn)公司投入費(fèi)用 房地產(chǎn)公司前期管理費(fèi)用 ( 元 )未含辦公室 /飯?zhí)?/宿舍費(fèi)用約 10萬(wàn) 公設(shè)備 120000 電腦 7臺(tái)（ 42023元）、投影儀 1部（ 18000元）、打印機(jī) 3臺(tái)（ 6000元）、復(fù)印機(jī) 1臺(tái)（20230 元）、掃