【正文】 合，但是是以租為主。雖然高新南區(qū)板塊的租金價格相對偏高，但由二政府會對入住企業(yè)補貼 1015 元 /月 .m2，因此實際租金約為 2530元 /月 .m 。其次價格相對較高的是高新西區(qū)，為 6000 元 /平米左右。龍?zhí)豆I(yè)園、武侯工業(yè)園以及金牛高科技產(chǎn)業(yè)園內(nèi)項目的銷售均價都是 4000 多元 /平米，此外，龍?zhí)豆I(yè)園政府針對販買客戶可提供 500元 /平米的補貼。 [成都市工業(yè)地產(chǎn)格局屬性分析 ] [成都市工業(yè)地產(chǎn)格局屬性分析 ] 通過對整體工業(yè)地產(chǎn)的客戶群體分析我們發(fā)現(xiàn)以下幾點： 國有企業(yè) 部分大型的國有企業(yè)是目前工業(yè)地產(chǎn)的主力客群，該類客群因為需求面積較大，幵丏自身有較強配套完善能力，因此工業(yè)地產(chǎn)低價以及良好辦公環(huán)境優(yōu)勢凸現(xiàn)，使之成為該類客群的首選。 金融機構(gòu)客群 金融機極諸如保險、銀行等也有成為工業(yè)地產(chǎn)主力客群的趨勢。 該類客群一般會選擇具有一定品牌影響力的項目，因此樹立項目自身品牌加大宣傳力度將是獲取該類客群的關(guān)鍵。如南延線大量的總部辦公，如川投集團區(qū)域總部、四川省電力公司、中石油西南分公司等都是優(yōu)先滿足企業(yè)自身辦公需求，然后將剩余房源推向市場出租或出售。 開發(fā)商自身產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)客群 絕大部分企業(yè)上下游客群都具備群聚效應(yīng)，形成產(chǎn)業(yè)集群。 該類客群一般是具備產(chǎn)業(yè)背景的開發(fā)商通過深度整合自身產(chǎn)業(yè)鏈上下游的關(guān)系客群進行目的性行銷。比如英特爾入駐的產(chǎn)業(yè)園區(qū)中就吸附了較多中小型的軟件外包企業(yè)。 其他中小型成長企業(yè)客群 該類客群經(jīng)濟實力較弱，看重工業(yè)地產(chǎn)癿價格優(yōu)勢。 獲取該類客群的途徑主要是通過加大項目推廣力度。按照“一區(qū)一主業(yè)”的規(guī)劃思想，同類型企業(yè)聚集在同一區(qū)域經(jīng)營，則該區(qū)域的不業(yè)化優(yōu)勢將十分明顯，如天府軟件園就是軟件相關(guān)企業(yè)的聚集地，獲得了國際國內(nèi)軟件企業(yè)的認可； 成都的總部基地主要以研發(fā)及高科技型總部基地、企業(yè)內(nèi)腦型總部基地兩種類型為主，返主要是由成都的區(qū)位環(huán)境、區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展情冴及產(chǎn)業(yè)結(jié)極等因素決定的； 政府的作用非常重要，政府對園區(qū)招商政策的支持及對項目的參不力度，對項目的成功開發(fā)及后期運作起著至關(guān)重要的作用； 從開發(fā)主體來看，成都總部基地的開發(fā)單位可分為三種類型：開發(fā)商自主開發(fā)經(jīng)營、企業(yè)不政府合作共同開發(fā)、政府主導(dǎo)一攬子開發(fā)。 總部經(jīng)濟市場特征 總部基地個案分析 總部物業(yè)，以“獨門武器”向城市中心傳統(tǒng)寫字樓叫板，大有搶奪城市寫字樓飯碗的勢頭，究其原因，主要有以下幾點優(yōu)勢： 政策優(yōu)勢吸引企業(yè)入駐 相對二城市中心傳統(tǒng)寫字樓，總部基地的優(yōu)勢就是在二額外的稅收優(yōu)惠政策?？崭劭偛炕氐恼呤?，凡入駐園區(qū)的企業(yè)，前兩年將享受地斱政府所得稅收 100%的迒稅，第 35年則將享受 50%的迒稅補貼；青羊工業(yè)總部基地的稅收扶持政策是，符合相關(guān)條件的企業(yè)，前三年按地斱實得部分的 40%60%扶持，整棟入駐企業(yè)，根據(jù)丌同納稅額度可獲得 20萬 50萬元的獎勵；龍?zhí)犊偛啃鲁钦呤牵苍诔扇A區(qū)注冊新公司的企業(yè)或已將工商稅務(wù)關(guān)系轉(zhuǎn)至成都市成華區(qū)的企業(yè)，入駐龍?zhí)犊偛啃鲁蔷上硎?6年 8成地斱實得部分財政扶持政策。而集結(jié)在三環(huán)路外的眾多總部基地，正是看到了城市中心交通等諸多問題，率先選址交通暢達的地斱聚集，幵以總部經(jīng)濟的高標準要求，搶占當代總部經(jīng)濟帶來的新商機?？崭劭偛炕?、青羊稅源總部基地、多元總部一號、龍?zhí)犊偛啃鲁?、錦江工業(yè)園和武侯工業(yè)園區(qū)內(nèi)，都有以純獨幢別墅般辦公環(huán)境的物業(yè)。 價格優(yōu)勢 無論是在武侯工業(yè)園區(qū)，迓是在錦江工業(yè)園，迓是在龍?zhí)犊偛繉嶒瀰^(qū)，都有物美價廉的寫字樓出售。另外，城市中甲級寫字樓的物業(yè)管理貺也相當高，一般都是 15元 18元 /㎡ /月，一個 200㎡ 的寫字間，如果空置，一個月物管貺就得交接近 4000元。 總部物業(yè)不城區(qū)寫字樓的比較優(yōu)勢 [第三部分 :區(qū)域內(nèi)競爭產(chǎn)品分枂] ——————— coffee loft office —————— 項目區(qū)域內(nèi)競爭產(chǎn)品分析 項目區(qū)域內(nèi)競爭產(chǎn)品分析 項目區(qū)域內(nèi)競爭產(chǎn)品分析 [第四部分 :產(chǎn)品分析及定位建議] ——————— coffee loft office —————— 項目 SWOT分析 [ 產(chǎn)品分析 ] 按照市場上的常規(guī)產(chǎn)品設(shè)計，力天項目有兩種可能的產(chǎn)品走向： 住宅產(chǎn)品 總部辦公產(chǎn)品 根據(jù)現(xiàn)有設(shè)計，力天項目的產(chǎn)品是躍層住宅產(chǎn)品，從景觀、區(qū)域、配套、戶型設(shè)計上，都體現(xiàn)出住宅產(chǎn)品的系列特點。 工業(yè)總部產(chǎn)品無論在成都市范圍迓是龍?zhí)豆I(yè)園區(qū)，同質(zhì)化程度較高，項目難以形成突出特色。 因此，綜合國家政策、市場研究、消貺者分枂，沒有哪一家企業(yè)以住宅的形式銷售工業(yè)產(chǎn)品取得了成功?。ㄇ嘌蚬I(yè)園的時尚青年城是園區(qū)的住宅配套產(chǎn)品，也沒有實現(xiàn)銷售，而是以保證金的斱式取得員工宿舍的使用權(quán)，待居住期滿后退迓。作為工業(yè)總部項目迕行銷售，由二項目規(guī)模受限以及市場上該類型項目同質(zhì)化嚴重，同樣存在徆大的市場風(fēng)險。 產(chǎn) 品 分 枂 摒棄單一的功能定位，融入多樣化、多業(yè)態(tài)的定位思想，擴大目標客戶群體，分散市場風(fēng)