【正文】 。 　?。└鶕?jù)條例第六條（五）項規(guī)定，對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按本條（一），（二）項規(guī)定計算的金額之和，加計20％的扣除。 　　第九條　納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項目金額的確定．可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計算分?jǐn)?，或按建筑面積計算分?jǐn)?，也可按稅?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計算分?jǐn)偂?　　計算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡便方法計算，具體公式如下： 　?。ㄒ唬┰鲋殿~未超過扣除項目金額50％ 　　　土地增值稅稅額＝增值額30％ 　?。ǘ┰鲋殿~超過扣除項目金額50％，未超過100％的 　　　土地增值稅稅額＝增值額40％－扣除項目金額5％ 　?。ㄈ┰鲋殿~超過扣除項目金額100％，未超過200％ 　　　土地增值稅稅額＝增值額50％－扣除項目金額15％ 　?。ㄋ模┰鲋殿~超過扣除項目金額200％ 　　　土地增值稅稅額＝增值額60％－扣除項目金額35％ 　　　公式中的5％、15％、35％為速算扣除系數(shù)。高級公寓、別墅、度假村等不屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅。 　　納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過本細(xì)則第七條（一）、（二）、（三）、（五）、（六）項扣除項目金額之和20％的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額之和20％的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計稅。，是指因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)。轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，比照本規(guī)定免征上地增值稅。 　　第十二條　個人因工作調(diào)動或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報核準(zhǔn)，凡居住滿5年或5年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿3年未滿5年的，減半征收土地增值稅。 　　第十三條　條例第九條所稱的房地產(chǎn)評估價格，是指由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)根據(jù)相同地段、同類房地產(chǎn)進(jìn)行綜合評定的價格。 　　第十四條　條例第九條（一）項所稱的隱瞞，虛報房地產(chǎn)成交價格，是指納稅人不報或有意低報轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物價款的行為。 　　條例第九條—（二）項所稱的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當(dāng)理由的，是指納稅人申報的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的實際成交價低于房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的交易價，納稅人又不能提供憑據(jù)或無正當(dāng)理由的行為。稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)評估價格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)評估價格確定扣除項目金額。 　　第十五條　根據(jù)條例第十條的規(guī)定，納稅入應(yīng)按照下列程序辦理納稅手續(xù)： 　?。ㄒ唬┘{稅人在在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后的 　　納稅人因經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報的，經(jīng)稅各機(jī)關(guān)審核同意后，可以定期進(jìn)行納稅申報，具體期限由稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)情況確定。 　　第十六條　納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。 　　第十七條　條例第十條所稱的房地產(chǎn)所在地，是指決地產(chǎn)的座落地。 　　第十八條　條例第十一條所稱的土地管理部門、房產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料，是指向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)房屋至建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)，土地出讓金數(shù)額、土地基準(zhǔn)地價、房地產(chǎn)市場交易價格及權(quán)屬變更等方面的資料。 　　納稅人不如實申報房地產(chǎn)交易額及規(guī)定扣除項目金額造成少繳或未繳稅款的，按照《征管法》第四十條的規(guī)定進(jìn)行處理。1日國家公布的市場匯價折合成人民幣，據(jù)以計算應(yīng)納土地增值稅稅額。 　　第二十二條　本細(xì)則由財政部解釋，或者由國家稅務(wù)總局解釋。 　　第二十四條　1994年1月1日至本細(xì)則發(fā)布之日期間的土地增值稅參照本細(xì)則的規(guī)定計算征收4 國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理 有關(guān)問題的通知國稅發(fā)[2009]187號　一、土地增值稅的清算單位　　土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目和所得稅的成本對象不同，比成本對象的概念大?！　￠_發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計算增值額。　?。ǘ┓舷铝星樾沃坏模鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：　　，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的即：出售的+出租的+自用的超過85%，即可要求清算。；　??；　　?！　。ǘ┓康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費用。除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。具體核定方法由省稅務(wù)機(jī)關(guān)確定?！　。ㄋ模┓康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本說明樣板房的裝修費是可以計入開發(fā)成本的。 能夠挪動的家電和家具不允許加計扣除。　?。ㄎ澹儆诙鄠€房地產(chǎn)項目共同的成本費用，應(yīng)按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額?！　〖{稅人辦理土地增值稅清算應(yīng)報送以下資料：　　（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算土地增值稅書面申請、土地增值稅納稅申報表；　　（二）項目竣工決算報表、取得土地使用權(quán)所支付的地價款憑證、國有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項目工程合同結(jié)算單、商品房購銷合同統(tǒng)計表等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費用有關(guān)的證明資料；　?。ㄈ┲鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)要求報送的其他與土地增值稅清算有關(guān)的證明資料等?！　×?、土地增值稅清算項目的審核鑒證　　稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)受托對清算項目審核鑒證時，應(yīng)按稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的格式對審核鑒證情況出具鑒證報告?！　《悇?wù)機(jī)關(guān)要對從事土地增值稅清算鑒證工作的稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)在準(zhǔn)入條件、工作程序、鑒證內(nèi)容、法律責(zé)任等方面提出明確要求，并做好必要的指導(dǎo)和管理工作?！　“?、清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理　　在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。清算的總建筑面積本通知自2007年2月1日起執(zhí)行。5 關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知國稅函[2010]220號一、關(guān)于土地增值稅清算時收入確認(rèn)的問題　　土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入（按照合同與銷售合同孰高的方法）。（也就是說，面積差如果發(fā)生在清算前，應(yīng)該調(diào)整，如果發(fā)生在清算后，就不再進(jìn)行調(diào)整了，特殊情況是清算的時候按照合同金額繳稅了，清算后才去實際測量，發(fā)現(xiàn)有面積差的補(bǔ)退房款，就不再進(jìn)行調(diào)整了）　　二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未支付的質(zhì)量保證金，其扣除項目金額的確定問題　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項目的質(zhì)量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計算扣除。實際上未支付的質(zhì)量保證金，可以認(rèn)為：乙方在結(jié)算的時候已經(jīng)取得了全款，然后再支付保證金?！　∪⒎康禺a(chǎn)開發(fā)費用的扣除問題　?。ㄒ唬┴攧?wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額（商業(yè)銀行同期同類貸款利率，這里的利率標(biāo)準(zhǔn)如何計算呢?這也是政策的漏洞）。　?。ǘ┓膊荒馨崔D(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。（即：全部用自有資金的，也按照10%扣除）　　上述具體適用的比例按省級人民政府此前規(guī)定的比例執(zhí)行。　?。ㄋ模┩恋卦鲋刀惽逅銜r，已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財務(wù)費用中計算扣除。（而企業(yè)所得稅中，土地閑置費是允許在企業(yè)所得稅前扣除的）　　五、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)時支付的契稅的扣除問題　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應(yīng)視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用”，計入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。（借：開發(fā)成本土地征用及拆遷補(bǔ)償費拆遷補(bǔ)償費100萬元，貸：主營業(yè)務(wù)收入100萬元）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價款，計入拆遷補(bǔ)償費（借：開發(fā)成本土地征用及拆遷補(bǔ)償費拆遷補(bǔ)償費120萬元 ，貸：主營業(yè)務(wù)收入100萬元 現(xiàn)金20萬元）；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價款，應(yīng)抵減本項目拆遷補(bǔ)償費?！　。ㄈ┴泿虐仓貌疬w的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計入拆遷補(bǔ)償費。計算扣除項目時“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月計一年；超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。6 土地增值稅清算管理規(guī)程國稅發(fā)【2009】91號第一章 總則　　第一條 為了加強(qiáng)土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅清算工作，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細(xì)則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細(xì)則等規(guī)定，制定本規(guī)程(以下簡稱《規(guī)程》)?！　〉谒臈l 納稅人應(yīng)當(dāng)如實申報應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，保證清算申報的真實性、準(zhǔn)確性和完整性。　　主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)及時對納稅人清算申報的收入、扣除項目金額、增值額、增值率以及稅款計算等情況進(jìn)行審核，依法征收土地增值稅。　　第七條主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對納稅人項目開發(fā)期間的會計核算工作應(yīng)當(dāng)積極關(guān)注，對納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，應(yīng)督促納稅人根據(jù)清算要求按不同期間和不同項目合理歸集有關(guān)收入、成本、費用。為了防止不同的項目混淆，實施專用票據(jù)管理措施?！　〉谑畻l 對符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算85%標(biāo)準(zhǔn)，說明大部分房子賣了?！　?一)已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；　　(二)取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的；　　(三)納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；　　(四)省(自治區(qū)、直轄市、計劃單列市)稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況?！　〉谑粭l對于符合本規(guī)程第九條規(guī)定，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的項目，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起90時間是90日內(nèi)。對于符合本規(guī)程第十條規(guī)定稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的項目，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定是否進(jìn)行清算；對于確定需要進(jìn)行清算的項目，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)下達(dá)清算通知，納 稅人應(yīng)當(dāng)在收到收到清算通知90日內(nèi)辦理清算手續(xù)?！　?yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的納稅人或經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定需要進(jìn)行清算的納稅人，在上述規(guī)定的期限內(nèi)拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可依據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》有關(guān)規(guī)定處理?！　?二)房地產(chǎn)開發(fā)項目清算說明，主要內(nèi)容應(yīng)包括房地產(chǎn)開發(fā)項目立項、用地、開發(fā)、銷售、關(guān)聯(lián)方交易、融資、稅款繳納等基本情況及主管稅務(wù)機(jī)關(guān)需要了解的其他情況。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)需要相應(yīng)項目記賬憑證的，納稅人還應(yīng)提供記賬憑證復(fù)印件。不是必須讓中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒證?！　〉谑龡l主管稅務(wù)機(jī)關(guān)收到納稅人清算資料后，對符合清算條件的項目，且報送的清算資料完備的，予以受理；對納稅人符合清算條件、但報送的清算資料不全的，應(yīng)要求納稅人在規(guī)定限期內(nèi)補(bǔ)報，納稅人在規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)齊清算資料后，予以受理；對不符合清算條件的項目，不予受理。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)已受理的清算申請，納稅人無正當(dāng)理由不得撤消。對確定暫不通知清算的，應(yīng)繼續(xù)做好項目管理，每年作出評估，及時確定清算時間并通知納稅人辦理清算。具體期限由各省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市稅務(wù)機(jī)關(guān)確定?！　嵉貙徍耸侵冈诎割^審核的基礎(chǔ)上，通過對房地產(chǎn)開發(fā)項目實地查驗等方式，對納稅人申報情況的客觀性、真實性、合理性進(jìn)行審核。廣西規(guī)定是分為三類,江蘇規(guī)定分為兩類.；②對于分期開發(fā)的項目，是否以分期項目為單位清算；③對這里認(rèn)為認(rèn)為普通和非普通住宅即可。畢竟，土地增值稅清算的主要是以國家有關(guān)部門審批、備案的項目為單位。（這里的不同類型房地產(chǎn)，廣西認(rèn)為要分為三類，江蘇認(rèn)為分為兩類，但是江蘇省對普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的界定不同）　　第十八條 審核要關(guān)注房屋銷售收入和視同銷售收入?！　”匾獣r，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可通過實地查驗，確認(rèn)有無少計、漏計事項，確認(rèn)有無將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等情況。企業(yè)所得稅表述為發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時或使用權(quán)轉(zhuǎn)移時?！　?二)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費用。（是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用。（國稅函【2010】220號文件）　　(二)房地產(chǎn)開發(fā)成本，包括：土地征用及拆遷補(bǔ)償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用。（包括財務(wù)費用、營業(yè)費用和管理費用）　　(四)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。（第（一）項+第（二）項合計，加計20%）　　第二十一條 審核扣除項目是否符合下列要求：　　(一)在土地增值稅清算中，計算扣除項目金額時，其實際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除實際發(fā)生了支出，但是沒有取得合法憑據(jù)的，是不應(yīng)當(dāng)扣除的。（例如：質(zhì)量保證金，即是屬于應(yīng)當(dāng)取得合法憑據(jù)，但是沒有取得的， 不允許扣除）　　(二)扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須是實際發(fā)生的不能預(yù)提。（即：不允許預(yù)提）　　(三)扣除項目金額應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確地在各扣除項目中分別歸集，不得混淆?！　?五)納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對象，采用合