【正文】 濟(jì)南海信置業(yè)有限公司 30 8300茗筑美嘉 南鄰康虹路，西接新宇路，北靠沁園大街 山東茗筑世家置業(yè)有限公司 26 ——保利花園 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)東部，緊鄰韓倉河和鳳凰山 保利集團(tuán) 7000合計(jì) 9189注：區(qū)域市場的成交均價(jià)為各項(xiàng)目剔除精裝修價(jià)格后的簡裝修價(jià)格；Code of this report | 23169。 伴山 高層 8794平方米兩室， 100143平方米三室 8794平方米三室 143平方米左右三室在售產(chǎn)品分析 區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目以高層產(chǎn)品為主，熱銷戶型為90平方米左右兩室、 120140平方米三室216。以改善型購房者為主要群體的高端項(xiàng)目如中海奧龍觀邸、保利海德公館，三室戶型產(chǎn)品更為熱銷；Code of this report | 24169。 Copyright Centaline Group, 2023客群分析項(xiàng)目名稱 客戶群特征恒大名都 以歷下區(qū)、歷城區(qū)的首次置業(yè)和首次改善者為主要客群名士豪庭以企事業(yè)機(jī)關(guān)單位及個(gè)體老板升級置業(yè)者為主。中海奧龍觀邸 以歷下區(qū)、高新區(qū)的首次改善者居多保利海德公館 以歷城區(qū)、歷下區(qū)的事業(yè)單位、私營業(yè)主為主海爾綠城全運(yùn)村以歷下區(qū)、市中區(qū)、高新區(qū)的高收入階層為主力客群， 85%的客戶為以下 7個(gè)行業(yè)，房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)、私營業(yè)主、政府機(jī)關(guān)公務(wù)員、金融業(yè)、制造業(yè)、教育和醫(yī)療綠城百合花園 以歷下區(qū)的改善性購房者居多逸城山色 以歷下區(qū)改善型購房者為主黃金 99 歷下區(qū)首次置業(yè)和首次改善者居多茗筑美嘉 以高新區(qū)及歷下區(qū)的首次置業(yè)者為主保利花園 以歷下區(qū)、歷城區(qū)的首次置業(yè)者為主要客群恒生 `伴山 以高新區(qū)、歷下區(qū)的首次置業(yè)者為主海信慧園 以高新區(qū)工作的首次置業(yè)者居多區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目以中高端產(chǎn)品為主，客戶以改善型購房者居多，部分高新區(qū)項(xiàng)目以首次置業(yè)者為主Code of this report | 26169。東部區(qū)域的潛在供應(yīng)總量為 747萬平方米，其中，最大潛在供應(yīng)量來自于成交未上市土地；216。未上市項(xiàng)目中，海爾綠城百合花園的潛在供應(yīng)量最大；216。 Copyright Centaline Group, 2023產(chǎn)品及銷售東部區(qū)域特征分析客群特征 奧體板塊以高端項(xiàng)目為主，面積集中在 116180平方米之間三室； 高新、唐冶板塊以中端項(xiàng)目為主，以90平方米兩室， 120130平方米之間三室為主； 區(qū)域內(nèi)月均去化速度為 東部區(qū)域根據(jù)地理位置及房地產(chǎn)發(fā)展特征又可以分為高新區(qū)板塊，奧體板塊和唐冶板塊； 區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目以地緣性客戶為主； 高新、唐冶板塊以首置客戶為主，奧體板塊則以改善型客戶為主；區(qū)域結(jié)論 未來東部重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域集中在唐冶片區(qū)和高新區(qū)漢裕片區(qū)Code of this report | 28169。 Copyright Centaline Group, 2023萬達(dá)廣場區(qū)域發(fā)展特征 中心區(qū)域位于濟(jì)南市的老城區(qū)，交通便利、配套齊全，是高端項(xiàng)目的聚集地； 由于中心區(qū)域土地稀缺，在售項(xiàng)目及未來潛在供應(yīng)量較少，預(yù)計(jì)今后區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目將以舊城改造的方式上市；房地產(chǎn)發(fā)展歷程＞ 本區(qū)域商品住宅市場發(fā)展緩慢，由于老城區(qū)開發(fā)建設(shè)較早，現(xiàn)有住房多為私房或房改房，商品房供應(yīng)量少，保利芙蓉是本區(qū)域內(nèi)品牌開發(fā)商開發(fā)的第一個(gè)項(xiàng)目，萬達(dá)廣場是區(qū)域內(nèi)開發(fā)量最大的綜合體項(xiàng)目；中部區(qū)域?yàn)榻?jīng)十路以北，經(jīng)一路以南，東到二環(huán)東路，西至緯一路由于區(qū)域內(nèi)土地資源稀缺，導(dǎo)致商品住宅市場發(fā)展緩慢，一線品牌開發(fā)商已入駐區(qū)域項(xiàng)目分布圖保利大名湖盛世名門綠景尚品發(fā)祥福邸Code of this report | 30169。100 13000（精裝標(biāo)準(zhǔn)為 3000元 /㎡ ）保利大名湖 歷下明湖東路北側(cè)，保利芙蓉西鄰 保利山東置業(yè)有限公司 21 8400發(fā)祥福邸 明湖西路南側(cè)，順河高架以西，北坦南街兩側(cè)，緊鄰經(jīng)一路濟(jì)南泰躍房地產(chǎn)開發(fā)公司 16 9700合計(jì) 154 12540項(xiàng)目基本情況 區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目少，供應(yīng)總量為 170萬平方米一線開發(fā)商萬達(dá)、保利已經(jīng)進(jìn)駐中部區(qū)域由于土地稀缺，在售項(xiàng)目少，市場總供應(yīng)量為 170萬平方米；其中，萬達(dá)廣場的體量最大；Code of this report | 31169。 Copyright Centaline Group, 2023銷售價(jià)格及去化速度 中部區(qū)域的月均銷售速度為 ，銷售均價(jià)達(dá)到 9774元 /平方米項(xiàng)目名稱 上市時(shí)間 銷售時(shí)間段（月） 已銷售量（萬平方米） 月銷售面積（萬平方米）萬達(dá)廣場 35 保利大名湖 13 綠景尚品 13 盛世名門 17 發(fā)祥福邸 6 合計(jì) 84 區(qū)域銷售速度最快的為萬達(dá)廣場，自項(xiàng)目上市以來，各種產(chǎn)品的銷售都達(dá)到了熱銷的程度；保利大明湖由于在售房源量少，開盤后銷售速度放緩；區(qū)域市場的平均去化速度為 /月Code of this report | 33169。 Copyright Centaline Group, 2023Code of this report | 35169。隨著大盤項(xiàng)目的陸續(xù)上市，南部區(qū)域的居住價(jià)值迅速提升，區(qū)域市場發(fā)展前景被看好房地產(chǎn)發(fā)展歷程216。 自 2023年以來魯能領(lǐng)秀城、外海蝶泉山莊等大規(guī)模樓盤的開發(fā)及區(qū)域內(nèi)舜耕路等道路的修建，使市中區(qū)二環(huán)南路沿線板塊成為濟(jì)南近年來持續(xù)的熱點(diǎn)開發(fā)區(qū)域。 Copyright Centaline Group, 2023區(qū)域項(xiàng)目基本情況 區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目的供應(yīng)量約為 860萬平方米，魯能領(lǐng)秀城的項(xiàng)目規(guī)模最大項(xiàng)目名稱 位置 開發(fā)商 總建筑面積（萬㎡） 銷售均價(jià)（元 /㎡）魯能 Copyright Centaline Group, 2023項(xiàng)目產(chǎn)品分析 以高層產(chǎn)品為主，主力戶型為 90110平方米的兩室及 140160平米的三室魯能領(lǐng)秀城 銀豐花園 天泰太陽樹中海國際社區(qū) 泉景天沅Code of this report | 38169。區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目月均銷售速度為 ；216。中海國際社區(qū)今年 4月份上市推出別墅產(chǎn)品，一個(gè)月后推出普通住宅產(chǎn)品，特價(jià)房的銷售加快了項(xiàng)目的去化速度；項(xiàng)目的銷售速度分析 項(xiàng)目名稱 上市時(shí)間 銷售時(shí)間段（月） 銷售量（萬㎡） 月銷售面積（萬平方米）魯能領(lǐng)秀城 72 銀豐花園 31 中海國際社區(qū) 7 天泰 *太陽樹 62 泉景天沅 68 合計(jì) 240 Code of this report | 39169。 Copyright Centaline Group, 2023在售項(xiàng)目潛在供應(yīng)量項(xiàng)目名稱 潛在供應(yīng)量（萬平方米） 產(chǎn)品類型魯能領(lǐng)秀城 90 高層、別墅（ ）銀豐花園 小高層中海國際社區(qū) 188 高層、小高層、別墅天泰 *太陽樹 小高層合計(jì) ——已知潛在供應(yīng)總量為 116萬平方米，建筑類型以高層為主，其中中海國際社區(qū)和魯能領(lǐng)秀城潛在供應(yīng)量最大Code of this report | 41169。 Copyright Centaline Group, 2023區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目分布區(qū)域在售項(xiàng)目主要沿小清河一線和北園大街 二環(huán)北路一線分布，多為中高端項(xiàng)目 區(qū)域范圍四至：南至經(jīng)一路、北到二環(huán)北路、東到繞城高速，西至二環(huán)西路區(qū)域發(fā)展特征 位于濟(jì)南市區(qū)北部區(qū)域，區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施比較差， 早期區(qū)域項(xiàng)目多位于北園大街沿線，北園大街以北項(xiàng)目較少。房地產(chǎn)發(fā)展歷程 因北部區(qū)域基礎(chǔ)配套較差，本區(qū)域內(nèi)的住宅多以中低檔樓盤為主 ， 2023年以來在北園大街兩側(cè)有較多新盤出現(xiàn)，隨著北園大街的拓寬改造及小清河的治理，濟(jì)南北部的區(qū)域價(jià)值不斷提升 。 Copyright Centaline Group, 2023項(xiàng)目名稱 位置 開發(fā)商 建筑規(guī)模（萬㎡） 成交均價(jià)（元 /㎡ ）尚品清河 天橋?yàn)T安路 18號（濼安路與濟(jì)濼路交界處） 山東北大資源地產(chǎn)有限公司 30 7600萬象新天 歷城工業(yè)北路 63號（王舍人鎮(zhèn)政府北側(cè)） 山東天鴻置業(yè)開發(fā)有限公司 600 6700恒大城 工業(yè)北路路南緊鄰冷水路，王 舍人鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府西南方 恒大地產(chǎn)集團(tuán) 160 5300（ 1500)翡翠清河 歷城二環(huán)東路與北園大街交匯 處的東北角 中國重型汽車集團(tuán)房地產(chǎn)開 發(fā)公司 30 8500名泉春曉 天橋區(qū)堤口路大潤發(fā)向東 100米（區(qū)政府對面） 山東南僑房地產(chǎn)發(fā)展有限公 司 55 8300四建美林苑 天橋北園大街與無影山路交匯處濟(jì)南四建集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 20 8700鑫苑名家 歷山路以西、小清河以南 山東鑫苑置業(yè)有限公司 70 8547合計(jì) 965 7879在售項(xiàng)目基本情況 區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目在售供應(yīng)量約 48萬平米，萬象新天和恒大城項(xiàng)目的潛在供應(yīng)量大n在售項(xiàng)目中，萬象新天和恒大城的總建面超過 100萬平米，萬象新天總建面達(dá)到 600萬平米，恒大城推盤及銷售速度快，是本項(xiàng)目上市后區(qū)域內(nèi)的重點(diǎn)競爭項(xiàng)目。 Copyright Centaline Group, 2023項(xiàng)目名稱 產(chǎn)品類型 主力戶型 熱銷戶型 滯銷戶型尚品清河 高層、洋房 8998平方米兩室， 120160平方米三室 8998平方米兩室， 110128平方米三室 174平方米四室萬象新天 高層、小高層、 多層 8695平兩室， 111145平三室 8695平方米左右兩室， 111128平三室 113平兩室、 131140平方米三室恒大城 高層 9299平兩室， 101149平米三室 9299平米兩室、 101120平三室， 149平米三室 131132平三室翡翠清河 高層、小高層 7099平方米兩室， 104140平方米三室 7099平方米兩室， 104125平方米三室 ——名泉春曉 高層89平米的 2室 1衛(wèi)、 105平米 3室 1衛(wèi)、 137142平米的 3室 2衛(wèi)89平兩室， 10 142平三室 137平三室四建美林苑 高層 98平方米兩室， 123143平方米三室 98平方米兩室鑫苑名家 高層、洋房、公 寓 5058平米一室 8085平米兩室 95115平米三室 108115平米三室 8085平米兩室 95平米三室在售項(xiàng)目產(chǎn)品分析以高層、小高層為主，少量洋房和公寓，熱銷戶型為 90平米左右兩室和 110120平米左右三室Code of this report | 45169。 Copyright Centaline Group, 2023項(xiàng)目名稱 客群尚品清河 天橋區(qū)客戶為主，以北園大街沿線的、洛口服裝城的私營業(yè)主居多萬象新天 以項(xiàng)目周邊、長清王舍人鎮(zhèn)的首次置業(yè)為主，如濟(jì)鋼職工、小私營業(yè)主。 Copyright Centaline Group, 2023南益名泉春曉 45萬㎡ 尚品清河 ㎡ 翡翠清河 ㎡恒大城 140萬㎡萬象新天 * 71萬㎡鑫苑名家 ㎡綠地濼口片區(qū)項(xiàng)目， 544萬㎡龍湖北湖項(xiàng)目，占地 160萬㎡魯鼎置業(yè) ㎡信豪 40萬㎡區(qū)域容量分析區(qū)域在售項(xiàng)目潛在供應(yīng)量約為 330萬平米，已知潛在項(xiàng)目總供應(yīng)量超過 800萬平米，綠地、龍湖和恒大等大型開發(fā)商齊聚，未來區(qū)域競爭激烈*注：所標(biāo)為已知項(xiàng)目一期潛在供應(yīng)量Code of this report | 48169。 Copyright Centaline Group, 2023區(qū)域住宅市場小結(jié) 區(qū)域在售項(xiàng)目主要分布在小清河沿線區(qū)域和北園大街 工業(yè)北路沿線周邊，多為中低端項(xiàng)目，在售供應(yīng) 量約 48萬平米 1 區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品主要是高層、小高層產(chǎn)品，少量洋房和公寓，熱銷戶型為 90平米