【正文】 ........................................................................................58第十章 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 ..............................................................................................................631．國家政策風(fēng)險(xiǎn) ................................................................................................................632．市場競爭風(fēng)險(xiǎn) ................................................................................................................633．營銷風(fēng)險(xiǎn) ........................................................................................................................644．開發(fā)過程中的法律風(fēng)險(xiǎn) ................................................................................................65第十一章 結(jié)論 .........................................................................................................................65第一部分第一部分 　　 項(xiàng)目背景項(xiàng)目背景第一章第一章 可行性報(bào)告編制依據(jù)及說明可行性報(bào)告編制依據(jù)及說明編制依據(jù)編制依據(jù)一、 《西安市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十個(gè)五年計(jì)劃匯編》二、 《實(shí)施西部大開發(fā)西安市商貿(mào)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》 （2022 年—2022 年）三、 《西安市城市總體規(guī)劃(1996～2022)》四、 《西安市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)關(guān)于毓興物業(yè)發(fā)展有限公司建設(shè)和平大廈項(xiàng)目建議書的批復(fù)》五、西安市人民政府關(guān)于出讓國有土地使用權(quán)的批復(fù)（編號(hào) xx 字（xx）第 xx 號(hào)）六、西安市房地產(chǎn)實(shí)地調(diào)查情況七、2022 年陜西經(jīng)濟(jì)社會(huì)藍(lán)皮書《經(jīng)濟(jì)卷》八、國家工業(yè)發(fā)展組織編寫的《工業(yè)可行性研究手冊(cè)》九、國家計(jì)委頒布的《關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究的試行管理辦法》 （1983 年2 月 2 日）3 / 45十、陜西省現(xiàn)行相關(guān)工程定額標(biāo)準(zhǔn)。編制說明：編制說明：作為指導(dǎo)本項(xiàng)目實(shí)施的綱領(lǐng)性文件，本可行性報(bào)告以數(shù)理的形式詳細(xì)闡述了項(xiàng)目開發(fā)、銷售、運(yùn)營過程中有可能遇到的各類問題。由于本報(bào)告編制的前提是項(xiàng)目前期策劃已經(jīng)過嚴(yán)謹(jǐn)?shù)氖袌鲵?yàn)證并有相當(dāng)充裕的市場數(shù)據(jù)證明其可行性，因此，本次報(bào)告的提交可以作為本項(xiàng)目市場運(yùn)作的指導(dǎo)性方案，作為后期營銷策劃、推廣策劃的理論基礎(chǔ)。南接西安核心商業(yè)街——東大街，北出和平門直達(dá)西安旅游重要標(biāo)志——大雁塔，扼守西安主力旅游、餐飲、娛樂黃金通道。項(xiàng)目用地性質(zhì)為商住用地（使用權(quán)限 70 年） 。用地總面積為 5648 方米（ 畝） 。城市建設(shè)配套及其它規(guī)費(fèi)為 730 萬設(shè)計(jì)費(fèi)：560 萬4 / 45其他前期費(fèi)用：130項(xiàng)目總投資 億元。計(jì)劃建設(shè)周期 2 年。項(xiàng)目概況和平路是西安市商業(yè)、辦公、餐飲娛樂的主要大街之一。和平路為西安市商業(yè)、金融形象窗口的地位，已展現(xiàn)在世人眼前。２．發(fā)展趨勢預(yù)測２．發(fā)展趨勢預(yù)測隨著西安城市運(yùn)營戰(zhàn)略的深度實(shí)施，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)布局將發(fā)生翻天覆地的變化，在此基礎(chǔ)上，隨著城市路網(wǎng)布局的高度完善，交通狀況的快速改善，將導(dǎo)致人們生活、消費(fèi)觀念的根本性變革。根據(jù)毓興物業(yè)今后三年的戰(zhàn)略規(guī)劃，將以專業(yè)化的商業(yè)房地產(chǎn)運(yùn)營為主要發(fā)展目標(biāo)，搶占核心商圈稀缺地塊不僅是順應(yīng)了西安城市建設(shè)的需要，更符合企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展目標(biāo)，不論在戰(zhàn)略上還是在戰(zhàn)術(shù)上，都是必須和必要的。經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力增強(qiáng)、經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力增強(qiáng)據(jù)西安市統(tǒng)計(jì)局有關(guān)資料顯示，2022 年西安市生產(chǎn)總值（GDP）1095．87 億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長 13．5％。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值 60．05 億元，比上年增長 6．7％；第二產(chǎn)業(yè)增加值 495．67 億元，增長15．6％；第三產(chǎn)業(yè)增加值 540．15 億元，增長 12．3％。經(jīng)濟(jì)實(shí)力的增強(qiáng)帶動(dòng)人們消費(fèi)觀念的深層變革、經(jīng)濟(jì)實(shí)力的增強(qiáng)帶動(dòng)人們消費(fèi)觀念的深層變革隨著經(jīng)濟(jì)總量與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的提高，刺激了人們的消費(fèi)需求，同時(shí)也使人們的消費(fèi)觀念發(fā)生了巨大的變化。西安古老而神秘的文化、高古深遠(yuǎn)的民風(fēng)，更刺激著全國各地的旅游人士前來。旅游總收入 154．4 億元，其中國際旅游外匯收入 3．3 億美元，分別比上年增長 45．1％和 1．3 倍。成長中的消費(fèi)力引發(fā)西安新一輪商業(yè)革命、成長中的消費(fèi)力引發(fā)西安新一輪商業(yè)革命根據(jù)《西安市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十個(gè)五年計(jì)劃綱要》的精神，西安市以旅游業(yè)為龍頭的城市化進(jìn)程將出現(xiàn)前所未有的高速發(fā)展。傳統(tǒng)的商圈均設(shè)立在人口密集、交通繁忙的地段，滿足于傳統(tǒng)的消費(fèi)模式。根據(jù)交通部門的統(tǒng)計(jì)，西安市現(xiàn)有家用汽車 22 萬輛，并且仍然以平均每年 6 萬輛的速度遞增。陜西高速公路總里程已突破 1300 公里，位居西部第二?？梢灶A(yù)見，在不久的將來，城市間的人口流動(dòng)將向更高層次發(fā)展。隨著收入水平的逐步提高，多數(shù)消費(fèi)者已經(jīng)滿足了最基本的溫飽型消費(fèi)，對(duì)消費(fèi)質(zhì)量的要求在逐步提高，旅游消費(fèi)將逐步提升地位；? 從消費(fèi)者區(qū)域的選擇上分析：將由過去的傳統(tǒng)消費(fèi)區(qū)向新興消費(fèi)區(qū)轉(zhuǎn)移。? 從消費(fèi)形式上分析：消費(fèi)者已經(jīng)由單一型消費(fèi)向綜合型消費(fèi)轉(zhuǎn)變。? 從消費(fèi)層次上分析：人們?cè)谧非笪镔|(zhì)享受的同時(shí)，更追求精神上的享受。相當(dāng)數(shù)量消費(fèi)者，特別是當(dāng)代年輕職業(yè)者，已不再將節(jié)儉存錢作為家庭計(jì)劃的唯一，而是有計(jì)劃地即時(shí)消費(fèi)，在滿足傳統(tǒng)型消費(fèi)的同時(shí)，更需要滿足時(shí)尚消費(fèi)的需求。西安酒店業(yè)發(fā)展趨勢與前景分析、西安酒店業(yè)發(fā)展趨勢與前景分析西安酒店業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀描述西安酒店業(yè)尚存巨大潛力西安市是世界著名的歷史文化名城和國際旅游城市，具有豐富的旅游資源。西安的旅游資源具有資源密度大、保存好、級(jí)別高的特點(diǎn)，以秦始皇陵兵馬俑、仿古入城式、仿唐樂舞等為代表的著名旅游品牌吸引了海內(nèi)外大量游客前來西安旅游觀光。酒店業(yè)和飲食業(yè)作為旅游產(chǎn)業(yè)的相伴產(chǎn)業(yè)，更是深受其利，強(qiáng)大的旅游資源為西安酒店業(yè)的發(fā)展提供了優(yōu)越的條件和廣闊的發(fā)展空間，酒店業(yè)也因此獲得了豐厚的利潤。調(diào)查還顯示，西安目前五星級(jí)酒店客房總數(shù)為 1700 余套，四星級(jí)酒店客房總數(shù)為 2600 余套，三星級(jí)酒店客房總數(shù)為 3500 余套，準(zhǔn)三星級(jí)酒店客房總數(shù)為 3800 余套，二星級(jí)酒店客房總數(shù)為 11000 余套，以7 / 45上所有酒店、賓館合計(jì)客房總數(shù)為 22600 余套。以上所有調(diào)查數(shù)據(jù)準(zhǔn)確率基本上達(dá)到 80%，故調(diào)查數(shù)據(jù)有一定的參考和研究價(jià)值。從各級(jí)酒店的分布和經(jīng)營狀況看，目前主要存在以下幾種情況：①、酒店的布局在各個(gè)城區(qū)之間不平衡，這表現(xiàn)在城內(nèi)、城南和城東三城區(qū)的酒店數(shù)幾乎占到西安市所有酒店數(shù)的 75%—80%；而城西、城北和西高新三城區(qū)酒店數(shù)合計(jì)不到所有酒店數(shù)的 20%—25%，可見酒店在各個(gè)城區(qū)之間的分布十分不平衡。③、酒店所處的位置對(duì)酒店的入住率影響巨大，位置好的酒店無論旺季淡季都能有相對(duì)穩(wěn)定的入住率，而位置稍差的酒店其入住率一直上不去。據(jù)西安旅游局調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，西安所有酒店的年平均入住率達(dá)到56—65%，與本次抽樣調(diào)查結(jié)果的入住率（ %）基本吻合，從這個(gè)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，西安酒店業(yè)整體經(jīng)營狀況處于正常的利潤水平。相反，那些故步自封，不思創(chuàng)新的酒店，自然免不了被市場所淘汰的命運(yùn)。西安目前酒店客房數(shù)以 22600 套計(jì)算（每天入住率定為 100%） ，全年 365 天西安酒店所有客房可接待的顧客數(shù)為 820 萬余人次，而2022 年西安全年共接待游客達(dá)到 1685 萬人次，在這 1685 萬人次中除去不需要在當(dāng)?shù)鼐频?、飯店、招待所住宿的游客（如部分旅客寄居在朋友所在的學(xué)校）和西安本市居民到西安及周邊旅游區(qū)游玩的人數(shù)，9 / 45每年需要下榻西安酒店、飯店的人次不下于 900—1100 萬人次（約占所有游客的 55%—65%，這一百分比為保守估計(jì)數(shù)據(jù)） ，這個(gè)數(shù)字減去西安酒店所有客房可接待的顧客數(shù) 820 萬余人次后尚有 80—280 萬余人次需要住宿西安的酒店，以每個(gè)酒店客房數(shù) 300 套計(jì)算，尚需 7—25個(gè)酒店有待開發(fā)。事實(shí)上，在以上計(jì)算過程中得出的每年需要下榻西安酒店、飯店的人次為 900—1100 萬人次為保守估計(jì)，另外，在這 890—1100 萬人次中還沒有將每年來自國內(nèi)外因公出差的群體，由此可見，西安的酒店業(yè)確實(shí)還存在比較樂觀的開發(fā)潛力。表明，西安酒店整體入住率平均水平基本維持在 70%左右，不同酒店之間則由于地理位置和經(jīng)10 / 45營方式的差異而使得其入住率出現(xiàn)參差不齊的情況。面積為 20m2 的標(biāo)準(zhǔn)間居最多占 %，15m 18m 19m 2 和 22m2 的標(biāo)準(zhǔn)間各占%，14m 24m 2 和 28m2 的標(biāo)準(zhǔn)間各占 %。另外，西安酒店的標(biāo)準(zhǔn)間數(shù)量平均占酒店所有客房的比重為 74%，而 %的酒店其標(biāo)準(zhǔn)間占所有客房數(shù)的比重超過 70%，表明，目前西安的酒店大部分是以標(biāo)準(zhǔn)間作為其主要客房。進(jìn)一步分析發(fā)現(xiàn)，在所有調(diào)查的酒店中只有一家酒店其高檔客房占了 40%，兩家（10%）酒店其高檔客房占總客房數(shù)的30%，其他的酒店其高檔客房均不超過 20%。此項(xiàng)分析表明，高檔客房比重太大，其市場風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)就更大，相對(duì)而言，高檔客房比重偏少的酒店其市場風(fēng)險(xiǎn)性似乎略小一些。以參加會(huì)議、商務(wù)洽談、培訓(xùn)為目的入住的客戶占 16%，機(jī)關(guān)單位（以陜西省其它地區(qū)為主）占12 / 4513%，其它消費(fèi)形式占 10%?？?戶 群 體 消 費(fèi) 特 征26%10%16%35%13% 旅 行 游 客機(jī) 關(guān) 單 位會(huì) 議散 客其 它從對(duì)酒店的客戶年齡的調(diào)查看，客戶的年齡重要以中、青年人為主，同時(shí)也不乏年紀(jì)更輕和年紀(jì)更長的人。而客戶的消費(fèi)特征則主要是旅行消費(fèi)、公款消費(fèi)、商務(wù)消費(fèi)和住宿餐飲等，其中又主要以旅游消費(fèi)和商務(wù)消費(fèi)為主。西安酒店市場并未達(dá)到飽和酒店業(yè)尚有開發(fā)利潤空間調(diào)查顯示，有超過 80%的酒店經(jīng)營者認(rèn)為目前西安酒店市場已經(jīng)達(dá)到飽和，他們持這種觀點(diǎn)的原因是因?yàn)榻陙砭频甑目头咳胱÷书_始下降，經(jīng)營利潤也逐漸減少，整個(gè)西安酒店業(yè)的平均利潤在下降，而市場競爭態(tài)勢卻越來越激烈，使得整個(gè)西安酒店業(yè)處于不景氣狀態(tài)。更有甚者，一些酒店抱殘守缺、并無創(chuàng)新意識(shí)，以一種被動(dòng)的方式去面對(duì)如此巨大的旅客資源，這樣的酒店別說賺取利潤，不虧損就很不錯(cuò)了。大部分酒店設(shè)有咖啡廳、茶秀、快餐店、棋牌室大型配套如游泳池、健身設(shè)施未能跟上調(diào)查顯示，所有酒店咖啡廳、茶秀、快餐店和棋牌室的配置率分14 / 45別為 18%、24% 、18%和 16%，而對(duì)于游泳池、健身設(shè)施的配置分別為3%和 13%，表明西安酒店在相關(guān)配套服務(wù)方面明顯帶有“避重就輕”的傾向，即對(duì)于容易的、成本低廉甚至有利可圖設(shè)施如咖啡廳、茶秀等項(xiàng)目比較重視，而對(duì)于投入成本大、收益相對(duì)較小但對(duì)于客戶來說非常需求的服務(wù)項(xiàng)目如大型健身房、游泳池等設(shè)施明顯投入不夠，這表明西安酒店經(jīng)營者在酒店的開發(fā)和經(jīng)營上目光還是比較短視，缺乏長遠(yuǎn)的考慮。酒 店 各 種 配 套 設(shè) 施 狀 況18%24%18%13%16% 8% 3%咖 啡 廳茶 秀快 餐 店健 身棋 牌 室銀 行 、 超 市游 泳 池各酒店價(jià)格不一，市場無統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)調(diào)查顯示，西安目前各大酒店的門市報(bào)價(jià)不一，即便是同地段同級(jí)別的酒店其門市報(bào)價(jià)也各有不同，甚至表現(xiàn)出很大的差異。西安酒店業(yè)目前存在的問題目前西安酒店業(yè)整體發(fā)展?fàn)顩r不太景氣（主要發(fā)生在全年的淡季），酒店業(yè)平均利潤相比前兩年有所下降，出現(xiàn)這種情況的原因是多方面的，歸納起來主要存在著以下一些問題：整個(gè)酒店行業(yè)管理不太規(guī)范，價(jià)格制定沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。硬服務(wù)跟不上客房在設(shè)計(jì)和裝修布置上未能真正體現(xiàn)人性化和個(gè)性化，有些客房內(nèi)部設(shè)備已經(jīng)陳舊，設(shè)備的配置檔次不夠，也不夠精致。消費(fèi)理念宣傳不夠酒店經(jīng)營者在經(jīng)營服務(wù)方面思維過于保守，缺少創(chuàng)新意識(shí)，這種“抱殘守缺、不思創(chuàng)新”的經(jīng)營服務(wù)之道使得酒店在客戶更深層次需求方面開發(fā)不夠，而在酒店的宣傳以及消費(fèi)理念的引導(dǎo)方面工作就做得更少，這樣的結(jié)果往往使得它們逐漸被客戶所遺忘，經(jīng)營利潤自然也就很難得到保證。事實(shí)上，以西安如此巨大的旅游資源（同時(shí)西安又是西部開發(fā)的橋頭堡城市，招商引資的結(jié)果也吸引大量的商務(wù)人士入駐西安，這使得西安的旅客資源更加豐富） ，完全有條件依靠酒店的規(guī)模效應(yīng)來吸引旅客，以賺取豐厚的利潤。以西高新為例，真正位于西高新內(nèi)的酒店不過兩三家，即新紀(jì)元賓館（三星級(jí)） 、豪門新天地大酒店和西航賓館，而以西高新區(qū)內(nèi)的自然、人文環(huán)境和消費(fèi)力狀況，完全開發(fā)酒店的市場條件，因此，從西安目前酒店的分布狀況看確實(shí)存在不合理情況，這就為目前一些空白區(qū)域開發(fā)的酒店類物業(yè)提供了開發(fā)的空間。西安酒店式公寓市場分析西安酒店式公寓發(fā)展現(xiàn)狀描述西安目前酒店式公寓的發(fā)展應(yīng)該說尚處于空白市場，盡管最近兩18 / 45年相繼出現(xiàn)了幾家以酒店式公