【正文】 目以新市鎮(zhèn)的模式進(jìn)行整體規(guī)劃，鎮(zhèn)中心和產(chǎn)業(yè)的規(guī)劃是關(guān)鍵點(diǎn)，雖然滑水賽的召開(kāi)促進(jìn)政府加大了基礎(chǔ)建設(shè)投資，加快了招商速度，但是近期單靠自身的建設(shè)無(wú)法實(shí)施，遠(yuǎn)期也很難支撐。 根據(jù)北京 、 上海的經(jīng)驗(yàn) ， 在這樣的路程范圍內(nèi) ， 加上東麗湖特有的生態(tài)資源優(yōu)勢(shì) ， 東麗湖地區(qū)具備了近期作為第一居所的條件 。 該項(xiàng)目占地 270多萬(wàn)平方米 (4095畝 )，總建筑面積 88萬(wàn)平方米，總體規(guī)劃容積率 ，是萬(wàn)科目前最大的房地產(chǎn)項(xiàng)目，計(jì)劃在 8— 10年內(nèi)建設(shè)成為一個(gè)功能齊全的綜合性新市鎮(zhèn) 萬(wàn)科東麗湖 ? 萬(wàn)科東麗湖項(xiàng)目將“建筑文脈”、“優(yōu)秀小區(qū)的基本要素”、“良好的城市形態(tài)”三個(gè)設(shè)計(jì)思想結(jié)合在一起。 Contextualism 建筑文脈 Building Strong Communities 優(yōu)秀小區(qū)的基本要素 Good City Form 良好的城市形態(tài) 規(guī) 劃 理 念 （摘自加拿大 BDCL事務(wù)所規(guī)劃成果 ) 萬(wàn)科東麗湖所采用的設(shè)計(jì)手法最根本的一點(diǎn)是對(duì)地塊建筑文脈的透徹理解 。 規(guī)劃理念：之二 Good City Form 良好的城市形態(tài) ? 可識(shí)別性 ? 道路 ? 結(jié)點(diǎn) ? 邊界線 ? 行政區(qū) ? 標(biāo)志物 ? 活躍的社區(qū)中心 ? 集中的綠地 ? 方便合理的步行系統(tǒng) ? 與周圍景區(qū)的聯(lián)系 ? 層次分明的街道網(wǎng)絡(luò) ? 小路及街巷 ? 林蔭道 ? 具有不同私密性的社交場(chǎng)所 ? 步行到達(dá)的商店及服務(wù)設(shè)施 ? 對(duì)公共空間的注重 ? 尊重當(dāng)?shù)氐牡赜颦h(huán)境 ? 創(chuàng)造良好的城市形態(tài) ? 追求高尚的生活品質(zhì) 汲取并采用了北美在住宅小區(qū)建設(shè)方面的最新設(shè)計(jì)思想 — “城市新生活”，重新喚起人們對(duì)建設(shè)精彩持久的住宅小區(qū)的熱情。 ? 自然環(huán)境受到保護(hù)，人們與鳥類及自然景觀和諧相處，并從中受益。 ? 生態(tài)主題： 利用當(dāng)?shù)貎?yōu)美的自然風(fēng)景和豐富的生態(tài)資源，突出生態(tài)主題，建成一個(gè)有濕地、水系、野鳥和溫泉的生態(tài)系統(tǒng)，成為華北乃至全國(guó)真正的生態(tài)居住區(qū)。 ? 打造新市鎮(zhèn)的產(chǎn)業(yè)： 營(yíng)造獨(dú)立的、自成體系的產(chǎn)業(yè)氛圍，保證新市鎮(zhèn)所應(yīng)具有的持久活力，為社區(qū)的可持續(xù)發(fā)展提供強(qiáng)有力的產(chǎn)業(yè)支持。 ? 誰(shuí)在這里做客？ 東麗湖是附近城市居民的周末度假地，一年四季旅游者來(lái)此享受寧?kù)o的鄉(xiāng)間生活。 ? 誰(shuí)在這里工作？ 、教育、藝術(shù)、文化及溫泉、旅館、餐館的經(jīng)營(yíng)者及職員、商店主、娛樂(lè)專家及行政管理者。 市場(chǎng)研究 —— 社區(qū)人群分析 規(guī)劃簡(jiǎn)述 The resort munity of Dongli Lake has been 東麗湖社區(qū)的規(guī)劃與構(gòu)思基于住宅、休閑、商業(yè) conceived and planned as a plete synthesis of 與旅游設(shè)施綜合性運(yùn)用的考慮，形成一個(gè)完全成熟的 residential , recreation, mercial and resort uses 項(xiàng)目。她真正表達(dá)了一個(gè)完 development. At once large enough to develop its 全、現(xiàn)代的開(kāi)發(fā)模式。 依托空港物流中心區(qū)建設(shè) 可持續(xù)發(fā)展與項(xiàng)目成長(zhǎng) 關(guān)注項(xiàng)目 首期 產(chǎn)品方面 獨(dú)體別墅 、 聯(lián)排別墅 、 低層公寓 客戶方面 以天津市中高端群體為主啟動(dòng)項(xiàng)目，并附以城市新興階層客戶群體 開(kāi)發(fā)側(cè)重 以運(yùn)動(dòng)、休閑為主題，主要樹(shù)立項(xiàng)目的充分吸引力、以絕對(duì)領(lǐng)先的產(chǎn)品與環(huán)境滿足目前客戶對(duì)高生活質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的追求。營(yíng)建的設(shè)施主要為： 銷售中心、示范區(qū)、服務(wù)性公建、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、生態(tài)景觀等 產(chǎn)業(yè)方面 2期 獨(dú)體別墅、獨(dú)戶住宅、聯(lián)排別墅、中低層公寓 以天津市中端主流市場(chǎng)客戶群體為主，并吸納北京、濱海區(qū)域的高端客戶群體 以教育 、 渡假為主題 ， 在保持產(chǎn)品的領(lǐng)先的同時(shí) ，以完備 、 完美的生活配套最大程度地吸引規(guī)模消費(fèi)為目標(biāo) 城鎮(zhèn)的基本生活與教育配套逐步完善 ， 并提供便捷的交通系統(tǒng)主要營(yíng)建的設(shè)施為： 。 特別是 2500元 /平米至 3500元 /平米的中價(jià)市場(chǎng)需求逐年增加 。從 8月份開(kāi)始，天津南部的聯(lián)排別墅開(kāi)始漸次推出，代表是半島蘭灣、城市別墅、仁愛(ài)豪景。 安居需求 改善需求 高端需求 解決基本的居住問(wèn)題 ,看中價(jià)格和 接受總價(jià)在 10萬(wàn) 30萬(wàn)之間 面積 、 房型 、 位置及小區(qū)環(huán)境是第一因素 接受總價(jià)在 30萬(wàn)到 50萬(wàn) 二次或多次置業(yè) ,注重項(xiàng)目或產(chǎn)品 個(gè)性 接受總價(jià)為 70萬(wàn)及以上 65% 25% 10% 多層次、復(fù)合化的需求結(jié)構(gòu)日益明顯 （ B） 、 區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展特征： ? 東部地區(qū)成為開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)： 隨著太陽(yáng)城 ， 張貴莊的新區(qū)啟動(dòng) ， 東部交通干線的完成 ， 東部地區(qū)成為繼南部市場(chǎng)后又一主要的熱點(diǎn)地區(qū) 。 ? 濱海新區(qū)發(fā)展?jié)摿薮螅? 區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)年銷售量?jī)H占天津房地產(chǎn)市場(chǎng)總量的 11%，供應(yīng)和需求均 不活躍，與地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不成比例。 市場(chǎng)趨勢(shì)綜述 : 天津地產(chǎn)市場(chǎng)正在形成多層次、復(fù)合型的需求結(jié)構(gòu)。 城市東部是城市發(fā)展的主要方向，將成為未來(lái) 3年房地產(chǎn)發(fā)展的亮點(diǎn)。 市場(chǎng)需求總體呈現(xiàn)強(qiáng)烈的本地化特征，低端需求仍是市場(chǎng)主力，高端需求涌現(xiàn)在位于城市外環(huán)線附近的聯(lián)排別墅地區(qū)。 （ 2）對(duì)目標(biāo)客戶的三次調(diào)研 第一次調(diào)研目的： 解決方向性問(wèn)題 （ 2023年 4月 ） 測(cè)試 市場(chǎng)潛力和項(xiàng)目定位：概念、社區(qū)功能、環(huán)境、風(fēng)格等方向性定位 理想社區(qū)： 理想的東麗湖概念 =46%的生態(tài)環(huán)保 +22%的運(yùn)動(dòng)休閑 +17%的教育 +15%的美式衛(wèi)星城鎮(zhèn) 。 產(chǎn)品選型 理想的建筑風(fēng)格 =%的獨(dú)戶住宅 +%的聯(lián)排別墅 +%的低密度公寓 對(duì)于大多數(shù)二次以上置業(yè)的客戶 ， 產(chǎn)品的獨(dú)特性和差異性非常關(guān)鍵 ， 同時(shí)表明聯(lián)排別墅和低層公寓也有一定市場(chǎng) 。 2023年 10月 1日期間，對(duì)萬(wàn)科新城、城市花園和部分來(lái)訪客戶進(jìn)行了問(wèn)卷調(diào)查，由于這部分客戶基 本上都屬于改善型和特異型需求的客戶，調(diào)查結(jié)論有一定代表性。 ? 職業(yè)以三資、股份制企業(yè)管理人員、個(gè)體經(jīng)商和國(guó)有企事業(yè)單位管理者為主，比例為 63%。 置業(yè)意向： ? 57%的客戶傾向于獨(dú)立住宅和獨(dú)體別墅。 ? 5080萬(wàn)元是他們最能接受的價(jià)位。 第二次問(wèn)卷目的：測(cè)試置業(yè)意向（ 2023年 10月） 本次調(diào)研是在 2023年 4月首次針對(duì)東麗湖項(xiàng)目調(diào)研的基礎(chǔ)上，進(jìn)行的更細(xì)化、更深入的二次調(diào)研 。如何在東麗湖項(xiàng)目現(xiàn)有狀況基礎(chǔ)上，通過(guò)主題概念以及差異性的產(chǎn)品吸引住目標(biāo)客戶，是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)要解決的核心問(wèn)題。 ? 天津市區(qū)客戶平均家庭月收入為 6519元；濱海新區(qū)客戶平均家 庭月收入為 6525元；北京市區(qū)客戶平均家庭月收入為 9812元。 ? 天津市區(qū)有效目標(biāo)客戶平均住房套數(shù)是 ；濱海新區(qū)有效 目標(biāo)客戶平均住房套數(shù)是 ； ? 天津市區(qū)有效目標(biāo)客戶家住河西區(qū)的最多，其次是河?xùn)|區(qū)、 南開(kāi)區(qū)，再次是紅橋區(qū)、和平區(qū)、河北區(qū)。 三次客戶調(diào)研的主要結(jié)論 —— 居住心理需求分析 ?目標(biāo)客戶普遍認(rèn)為日常工作壓力大 ,休閑時(shí)間少 , 沒(méi)時(shí)間鍛煉身體、居住的生態(tài)環(huán)境不好。 ?游泳是所有目標(biāo)客戶最喜歡的舒緩工作壓力的運(yùn)動(dòng)健身方式，其次是羽毛球和保齡球。 ?大部分客戶對(duì)概念型社區(qū)表示出興趣。 本項(xiàng)目生態(tài)環(huán)境好， 對(duì)健康有益；交通便 利；有投資升值價(jià)值 等。 對(duì)東麗湖區(qū)域不熟 悉；位置遠(yuǎn)，不方便； 擔(dān)心配套問(wèn)題，如： 醫(yī)療、購(gòu)物等不方便； 子女教育問(wèn)題不好解 決；郊區(qū)住房的安全 問(wèn)題等。 三次客戶調(diào)研的主要結(jié)論 —— 東麗湖項(xiàng)目購(gòu)買可能性 天津市區(qū) 濱海新區(qū) 北京 基數(shù) : 所有被訪者 200 102 50 % % % 肯定不會(huì) 8 38 可能不會(huì) 12 50 不一定 16 6 有可能 62 6 肯定會(huì) .7 2 總計(jì) .5 100 100 購(gòu)買東麗湖項(xiàng)目的可能性： 天津市區(qū)與濱海新區(qū)樣本客戶的購(gòu)買可能性均超過(guò) 60% 不同類型客戶購(gòu)買東麗湖項(xiàng)目的可能性： 常住型客戶購(gòu)買可能性最高 客戶調(diào)研綜述 : a、常住、度假、投資三類客戶中，“常住客戶”占絕對(duì)份額 市區(qū)和濱海地區(qū)考慮在東麗湖項(xiàng)目常住的潛在客戶均占絕對(duì) 份額，最少占一半。 濱海地區(qū)選非別墅的客戶比例大一些；市區(qū)內(nèi)選別墅的比例大一些 。 （ 市區(qū) /選別墅： 54%；市區(qū) /選非別墅： 46%； 濱海 /選別墅： 40%；濱海 /非別墅： 60%） （ 3）對(duì)國(guó)外新市鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)模式的借鑒 —— 基于新都市主義理念的開(kāi)發(fā)原則 人與自然和諧共生 尊重人與自然的和諧共生關(guān)系，保護(hù)自然景觀與社區(qū)融為一體，在整個(gè)項(xiàng)目的建筑、水系、土壤、植被、能源等諸多方面融入生態(tài)學(xué)概念，使人們的生活更為的健康和長(zhǎng)久保持環(huán)境的自然、優(yōu)美與生機(jī)勃勃。社區(qū)路網(wǎng)與城市交通動(dòng)脈相接駁。 兼顧居住和就業(yè) 提供充足的就業(yè)機(jī)會(huì)，逐步實(shí)現(xiàn)就業(yè)本地化，使居住和就業(yè)相融合。將改善型產(chǎn)品和休閑度假型產(chǎn)品相結(jié)合，豐富社區(qū)業(yè)主結(jié)構(gòu)。 重視社區(qū)教育 教育氛圍要在社區(qū)內(nèi)隨處可見(jiàn)，不能將教育僅限定在教室，接受教育不應(yīng)該是年輕人的專利。 明確的社區(qū)邊界 明確動(dòng)植物的棲息地、沼澤、開(kāi)放空間、田野以及休閑用公用空間的保護(hù)措施，有計(jì)劃的保留一定的公用空間。 總體控制，分期實(shí)施 安排合理的開(kāi)發(fā)節(jié)奏和贏利模式，控制現(xiàn)金流的平衡。 產(chǎn)業(yè)與區(qū)域發(fā)展的聯(lián)動(dòng) 合理的產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式 ， 促進(jìn)社區(qū)與區(qū)域發(fā)展的聯(lián)動(dòng) ， 創(chuàng)造一個(gè)強(qiáng)有力的 ， 充滿人文內(nèi)涵的可持續(xù)發(fā)展社區(qū) 。 總體來(lái)看 ， 應(yīng)當(dāng)把建設(shè)一個(gè)“ 多功能 、 復(fù)合化的成熟社區(qū) ” 作為東麗湖項(xiàng)目的基本開(kāi)發(fā)思路 。 項(xiàng)目最終很可能要演進(jìn)發(fā)展成一個(gè)配套完備 、 功能齊全的遠(yuǎn)郊新市鎮(zhèn) 。 “ 單純的生態(tài) ” 和“ 單純的運(yùn)動(dòng)休閑 ” 都不能完全滿足潛在客戶的常住需求 ， 難以形成全方位的吸引力 。 多層次產(chǎn)品 —— 根據(jù)市場(chǎng)分析和地塊特征 ， 整體來(lái)看 ， 東麗湖項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)提供包括獨(dú)體別墅 、 獨(dú)體住宅 、 豪華別墅 、 聯(lián)排別墅 、 低層公寓在內(nèi)的多層次 、 多價(jià)位的復(fù)合產(chǎn)品 ， 以滿足多層次復(fù)合市場(chǎng)的需求 。 常住必然會(huì)存在多方位的生活需求 。 當(dāng)然 ， 從項(xiàng)目漸進(jìn)開(kāi)發(fā)著眼 ， 建設(shè)首期 ， 需要