建業(yè)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式及其初步規(guī)劃-在線瀏覽
2025-02-02 17:05本頁面
【正文】 府合作良好的城市開始試點，逐步擴大到縣級市。也可引入大型超市加家電模式或小型百貨加超市模式，其余面積設(shè)計為主力店周邊的一帶二商鋪，經(jīng)營餐飲、休閑娛樂等業(yè)態(tài)。v 在物業(yè)變現(xiàn)方面，酒店式公寓、寫字樓可部分賣掉，住宅可全部賣掉獲取利潤，同時可通過規(guī)劃設(shè)計一定比例的可出售商業(yè)物業(yè)來回收資金。根據(jù)商圈位置的不同情況，可出售商業(yè)物業(yè)的價格一般為項目成本的 23倍，商圈越好，這個倍數(shù)越高。其實際銷售部分為負一層、一層、二層，其中負一層和二層售價 12023元，已基本清盤，幾乎收回全部成本。由此可見，從銷售層面來講，大上海城利潤可觀。如果當(dāng)時提高容積率，增加一棟酒店式公寓，商業(yè)設(shè)計為三層大底商，臨街一帶二全賣掉，成本可以收回且有一定利潤，關(guān)鍵是通過租賃獲得一個可以帶來長期現(xiàn)金流的持有物業(yè)，而且具有升值空間。v該模式開發(fā)由于出售的面積大，可以在建設(shè)期內(nèi)回籠資金，持有物業(yè)體量較小，占有資金量少，完全符合建業(yè)的投資條件，規(guī)避投資風(fēng)險。那么在一、二級城市中就完全可以向大連萬達那樣與幾十家知名商家或廠家建立長期的戰(zhàn)略合作關(guān)系，他們只要有區(qū)域化、連鎖化的需求，我們就可以成為他們的首選伙伴，共同去開發(fā)市場、占領(lǐng)市場。日，年為 /平方米。如果遇到風(fēng)險較小的物業(yè)，我們自己進行品牌組合實施散租，其投資開發(fā)回報率要遠高于 %。產(chǎn)品贏利模式綱綱要要一二三四五國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r 建業(yè)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式建業(yè)商業(yè)地產(chǎn)初步規(guī)劃思路操作原則優(yōu)劣勢分析建業(yè)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式及初步規(guī)劃三、建業(yè)商業(yè)地產(chǎn)初步規(guī)劃 思路現(xiàn)有地產(chǎn)項目工作思路新商業(yè)項目發(fā)展規(guī)劃 總體工作思路已開業(yè)項目工作思路在招商項目工作思路在建項目工作思路現(xiàn)有地產(chǎn)項目發(fā)展思路 建立完善的多業(yè)態(tài)品牌商家資源庫，為項目招商打好基礎(chǔ)。 做好已開業(yè)項目招商及運營管理工作，提升出租率及租金收入水平，降低集團商業(yè)項目返租及運營貼補負擔(dān)。配合各項目公司做好商業(yè)銷售推廣工作。建立健全內(nèi)部管理制度，實行人員項目負責(zé)制，并推行績效考核和效益掛鉤制度。通過前一階段我們所做的大量基礎(chǔ)工作，目前與商戶的溝通情況較好。首先，要加大促銷、宣傳投入，通過接連不斷的促銷活動、街內(nèi)外廣場活動來提升人氣并一次作為品牌機構(gòu)調(diào)整的依據(jù)和資本，以形成人氣提升與品牌結(jié)構(gòu)調(diào)整的良性循環(huán)；其次，做好會員招募、管理工作，培養(yǎng)固定消費群；通過團購方式擴大步行街銷售業(yè)績；最后，加強與商戶溝通，通過培訓(xùn)、輔導(dǎo)等方式，提高商戶自營能力，使商戶順利度過養(yǎng)店期。若大張和華潤出現(xiàn)交租不及時的問題，則可收回部分面積自己招租，提升我方租金收入水平。在招商項目工作思路（ 1）建業(yè)帕拉帝奧 首先要協(xié)助、扶持已招商戶推進商家裝修及開業(yè)工作，并做好后期經(jīng)營管理的服務(wù)工作，并根據(jù)已開業(yè)商家的經(jīng)營狀況調(diào)整該項目商業(yè)定位和工作思路。同時要有分階段招商的準備，成熟業(yè)態(tài)不可能一步招商到位，可以逐步調(diào)整。在建項目工作思路（ 1）濟源建業(yè)新天地步行街 濟源步行街今后的重點工作，一是要做好可行性較強的前期規(guī)劃，以市場為導(dǎo)向，通過大量商戶市調(diào)工作來進行業(yè)態(tài)規(guī)劃與布局。二是配合項目部做好銷售服務(wù)的銷售支撐點和提供商鋪銷售的賣點，同時要針對優(yōu)質(zhì)商戶制訂單獨的招商優(yōu)惠政策，吸引優(yōu)秀品牌大量入駐，提高商戶整體經(jīng)營能力和抗風(fēng)險能力，有利于順利度過養(yǎng)店期。在建項目工作思路（ 2）森林半島左岸風(fēng)情街 一是要做好大量的目標(biāo)商戶積累工作，了解商戶的真實合作意向、租金承受力及物業(yè)租賃軟硬件要求，為制訂招商政策做好基礎(chǔ)準備工作。附： 《 集團各項目商業(yè)物業(yè)三年租金收入初步預(yù)測總表 》現(xiàn)商業(yè)物業(yè)各項目三年租金收入初步預(yù)測總表：項目返租總面積三年返租總金額 /元可預(yù)見租賃面積㎡ 三年合計租賃面積 可預(yù)見三年租金收益（元）見備注稅金三年合計 /元三年租金凈收益總額（元）費用三年合計 /元盈虧總額（元）08年 09年 10年 08年 09年 10年三門峽新天地步行街 99596904 25012㎡51215925685811 700000861221.610646181萬2344508三門峽湖濱廣場 0 025053.6㎡㎡㎡㎡8192288元8192288元8192288元417806720398797 020398797濟源新天地 17033 0 12327㎡ 14088㎡ 15849㎡ 42264㎡ 0 8087520 9038460 2997047 14128933 12653933洛陽項目 ㎡ 3805128 5122 5954 5954 17030㎡ 1500000 2260000 2400000 1774200 4385800 249672許昌項目 ㎡ 5478985 ㎡ 679413
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