免責(zé)條款在商品房預(yù)售合同中的適用-在線瀏覽
2025-02-02 16:19本頁面
【正文】 事人權(quán)益之約款之印象，否則相對人收到該文件根本不予閱讀，使用人之提請注意即不充分。)也就是說，訂立免責(zé)條款的文件應(yīng)足以使當(dāng)事人明白其性質(zhì)，認(rèn)識到它是合同的一部分。如：銷售商在廣告中登載房一售出，概不退換，在房屋圖紙上標(biāo)注本公司對因施工單位責(zé)任造成的質(zhì)量問題不承擔(dān)任何責(zé)任，在辦公地點張貼的寫有對非因本公司原因造成的延期交房，本公司不承擔(dān)任何責(zé)任內(nèi)容的告示等?！ ?二)提請注意的方法。在商品房預(yù)售中，應(yīng)以個別提請注意為原則，除非特別情況，售房方不得采取張貼公告方式制定免責(zé)條款，否則，視為未盡到提請注意義務(wù)。即提請注意所使用的語言文字必須清晰，明白，不得使用含糊不清的語言文字，否則，不得作出對相對一方不利的解釋。 (四)提請注意的時間。如商品房銷售商在預(yù)售合同訂立后作出的有關(guān)免責(zé)事項的規(guī)定，即屬此類情況，除非購房者予以認(rèn)可，否則，不能成為合同組成部分。提請注意應(yīng)達(dá)到一般人能理解的程度。 在商品房預(yù)售中，一般房地產(chǎn)銷售商均采用定式合同，或稱標(biāo)準(zhǔn)合同，合同內(nèi)容固定，適用于所有購房者。如訂立合同，對其中的免責(zé)條款也只能接受。法院在審理此類案件時，應(yīng)對其中的免責(zé)條款做更為嚴(yán)格的審查。它除應(yīng)符合法律關(guān)于合同效力的一般規(guī)定外，還應(yīng)符合一些特殊規(guī)定。在審理商品房預(yù)售合同糾紛時，法院應(yīng)對合同中的免責(zé)條款的效力進(jìn)行審查。我國《民法通則》第七條規(guī)定：民事活動應(yīng)尊重社會公德，不得損害社會公共利益，破壞國家經(jīng)濟(jì)計劃，擾亂社會經(jīng)濟(jì)秩序。因此，在預(yù)售商品房中，有上述內(nèi)容的免責(zé)條款無效?！ ?二)免責(zé)條款不得免除故意和重大過失責(zé)任。目前國外的立法對免除故意或重大過失責(zé)任的免責(zé)條款均持否定態(tài)度，如《德國民法典》第276條第2款規(guī)定：“債務(wù)人因故意行為而應(yīng)負(fù)的責(zé)任，不得預(yù)先免除。”我國合同法亦規(guī)定因故意或重大過失造成對方財產(chǎn)損失的免責(zé)條款無效?！ ?三)免責(zé)條款不得免除合同當(dāng)事人的基本義務(wù)。如果允許當(dāng)事人不履行合同的基本義務(wù)而不承擔(dān)任何責(zé)任，就背棄了合同的本來目的，且與法律的原則相違背。此外，如果違約行為嚴(yán)重到使當(dāng)事人訂立合同的目的落空，即嚴(yán)重違約或根本性違約的情況下，也不得援用免責(zé)條款，因為這種情況同屬于不履行合同的基本義務(wù)。公平原則是民法的一項基本原則，它的要求之一就是民事主體在承擔(dān)民事責(zé)任上要合理。例如在合同中訂立“對由于施工單位和設(shè)計單位的過錯造成的損失，售房方不承擔(dān)責(zé)任”，即屬顯失公平的條款。而買房人與第三人無直接
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