我國(guó)房地產(chǎn)金融發(fā)展的區(qū)域非均衡性分析-在線瀏覽
2025-02-02 15:05本頁(yè)面
【正文】 房的供應(yīng)，根本滿足不了中低收人家庭住房需求，商品房成了解決居民住房的基本模式。市場(chǎng)層次結(jié)構(gòu)的非均衡性主要表現(xiàn)在存量市場(chǎng)顯得過于蕭條而增量市場(chǎng)較為活躍。從市場(chǎng)活躍程度來看，存量市場(chǎng)顯得過于蕭條，增量市場(chǎng)較為活躍。 2 我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求不均衡的原因 ?房地產(chǎn)價(jià)格的粘性導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)非均衡 ?過高的交易成本導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)非均衡 ?壟斷競(jìng)爭(zhēng)的價(jià)格形成機(jī)制導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)非均衡 ?中央金融政策的變動(dòng)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)非均衡 ?中國(guó)家庭和企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)所有權(quán)的特殊偏好 ?未來預(yù)期的不確定性導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)非均衡 新古典經(jīng)濟(jì)學(xué)的完全競(jìng)爭(zhēng)模型假定信息是充分的，商品是同質(zhì)的，交易雙方是自由進(jìn)出市場(chǎng)的，交易雙方是數(shù)量眾多的，這樣市場(chǎng)價(jià)格具有伸縮性，就可以通過價(jià)格調(diào)整以達(dá)到供需平衡。而且我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格很容易發(fā)生扭曲、信息失真，這樣房地產(chǎn)市場(chǎng)就難以通過價(jià)格的變化來調(diào)整市場(chǎng)供求關(guān)系的不均衡。住房是人們生活的必需品，具有不可移動(dòng)性和差異性。住房的差異性表現(xiàn)在房屋的實(shí)體特征上，例如房型、面積、房齡、建材、內(nèi)外裝修等等。首先考慮搜尋成本，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)中的購(gòu)房者收人和偏好存在很大差異，而房地產(chǎn)又不可移動(dòng)，導(dǎo)致市場(chǎng)供給無法完全切合市場(chǎng)需求，形成最初市場(chǎng)中的非均衡點(diǎn)，而當(dāng)潛在購(gòu)房者持續(xù)性、目的性地尋找適合的房屋而形成的較高搜尋成本會(huì)使交易進(jìn)一步減少，使市場(chǎng)無法迅速吸收過度供給。 壟斷競(jìng)爭(zhēng)的價(jià)格形成機(jī)制導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)非均衡 房屋是建筑在土地上的，由此決定了房屋等建筑物也是不可移動(dòng)的，從而決定了任何一種房地產(chǎn)只能就地開發(fā)、就地消費(fèi)。在壟斷性市場(chǎng)上，由于住房是生活必需品，當(dāng)市場(chǎng)上沒有其他替代物 (如政府的福利房、廉租房等 )時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)是處于供方定價(jià)的，在這樣的市場(chǎng)氛圍之下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格就不完全是由市場(chǎng)供需來決定了，其數(shù)值除了受市場(chǎng)供求的影響之外還要受定價(jià)者 (即開發(fā)商 )的主觀約束，當(dāng)市場(chǎng)形勢(shì)明朗時(shí)，過高的房地產(chǎn)價(jià)格就必然出現(xiàn)了，而作為處于弱勢(shì)地位的消費(fèi)者來說，只能接受這一市場(chǎng)價(jià)格，此時(shí)，房?jī)r(jià)的不能承受問題就不可避免地發(fā)生了，供求的非均衡就出現(xiàn)了。金融政策也就成為調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要工具之一。金融政策主要通過對(duì)信貸規(guī)模、利率水平、貸款方式等選擇來調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的。因此經(jīng)常處于變動(dòng)狀態(tài)的信貸等金融政策也同樣造成房地產(chǎn)市場(chǎng)的非均衡。但是由于我們目前只是針對(duì)交易過程中提供住房抵押貸款，沒有存量房的再按揭再融資的制度安排，所以，住房金融發(fā)展的深度相對(duì)于其他發(fā)達(dá)國(guó)家也還有很大的差距。 未來預(yù)期的不確定性導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)非均衡 由于房地產(chǎn)的生產(chǎn)周期長(zhǎng)、價(jià)值量大、位置的固定性等特點(diǎn)，因此房地產(chǎn)市場(chǎng)上供求雙方的行為都會(huì)受到有關(guān)未來預(yù)期因素的影響。對(duì)于房地產(chǎn)供給者來說，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來走勢(shì)、未來投資收益率的預(yù)期，會(huì)對(duì)當(dāng)期和未來時(shí)期房地產(chǎn)供給水平和結(jié)構(gòu)都產(chǎn)生重大影響。 3 改進(jìn)建議 3． 1 發(fā)揮價(jià)格、調(diào)整的雙向調(diào)節(jié)機(jī)制 價(jià)格調(diào)整是指在價(jià)格具有充分靈活性的條件下，交易者完全根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格方面的信息而進(jìn)行的調(diào)整需求量和供給量的活動(dòng)。在價(jià)格調(diào)整時(shí)，交易不受供求數(shù)量的限制。數(shù)量調(diào)整是指在價(jià)格不靈活的條件下，交易者除了要根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格方面的信息來調(diào)整需求量和供給量外，還要從市場(chǎng)的供給數(shù)量和需求數(shù)量方面取得信息，以調(diào)整自己的供求活動(dòng)。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的不完全性、交易成本的存在、信息的非對(duì)稱性和預(yù)期的不確定性等原因造成了房地產(chǎn)價(jià)格以剛性或粘性出現(xiàn)。價(jià)格調(diào)節(jié)主要是理順房地產(chǎn)的價(jià)格構(gòu)成，消除既定價(jià)格的剛性，給價(jià)格的調(diào)整提供變化空間，政府可以適時(shí)調(diào)整土地的出讓價(jià)格、稅金及信貸利息等來提高價(jià)格機(jī)制的調(diào)節(jié)功能。 3 改進(jìn)建議 3． 2 完善房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制 首先要打破房地產(chǎn)開發(fā)商的價(jià)格壟斷，鼓勵(lì)競(jìng)爭(zhēng)。為了促進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)，政府還應(yīng)增加非商品住宅的供給，以緩解供不應(yīng)求的局面，減輕開發(fā)商行使市場(chǎng)勢(shì)力。其次，要加快房地產(chǎn)存量市場(chǎng)的發(fā)展。為促進(jìn)二手房市場(chǎng)的發(fā)展，加強(qiáng)金融服務(wù)機(jī)構(gòu)對(duì)二手房市場(chǎng)的支持力度，簡(jiǎn)化各種交易手續(xù)；要制定扶持二手房市場(chǎng)發(fā)展的政策，在稅收上可以依據(jù)中低收人家庭收人差別的具體情況，降低或免征交易稅等；推進(jìn)以中介機(jī)構(gòu)為主力軍的房地產(chǎn)信息平臺(tái)的建設(shè)，利用現(xiàn)代網(wǎng)絡(luò)技術(shù)實(shí)現(xiàn)信息的流通和共享。要解決這個(gè)問題單靠市場(chǎng)機(jī)制自發(fā)調(diào)節(jié)是不行的，因?yàn)橥耆蕾囀袌?chǎng)機(jī)制自動(dòng)調(diào)節(jié)，經(jīng)濟(jì)由非均衡到均衡需要相當(dāng)長(zhǎng)的周期。房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策主要有財(cái)政政策和貨幣政策。還應(yīng)充分利用稅收來調(diào)控商品房結(jié)構(gòu)，可以采取以下措施：一是根據(jù)人均居住面積來征收稅款，根據(jù)各地方不同的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r等多種測(cè)量人民生活水平、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等因素，制定我國(guó)城鎮(zhèn)人口標(biāo)準(zhǔn)居住面積，對(duì)超過標(biāo)準(zhǔn)的居民征收房地產(chǎn)征值稅；二是通過調(diào)節(jié)高收入群體購(gòu)買高檔住房的市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，實(shí)現(xiàn)高收人群體和低收人群體的貧富之間的轉(zhuǎn)移支付，以此來調(diào)節(jié)住房結(jié)構(gòu)的矛盾。 3 改進(jìn)建議 3． 4 引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)商理性投資，購(gòu)房者理性消費(fèi) 首先，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的管理，規(guī)范其市場(chǎng)行為，避免投機(jī)。 其次，引導(dǎo)購(gòu)房者理性消費(fèi)。二手房市場(chǎng)在解決城市中低收人家庭住房問題上可以發(fā)揮積極作用。為此，應(yīng)著力培育二手房市場(chǎng)，以形成由小到大、由舊到新的梯度消費(fèi)模式。 3 改進(jìn)建議 確定政府公共管理績(jī)效的考核標(biāo)準(zhǔn) 房地產(chǎn)雖然在我國(guó)如火如荼，但并非像某些開發(fā)商所說的那樣。其中，最重要的便是地方政府與房地產(chǎn)商形成的神圣聯(lián)盟。地方政府為推動(dòng)城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，通過政府的公共政策為房地產(chǎn)推波助瀾。 3 改進(jìn)建議 完善房地產(chǎn)市場(chǎng)法規(guī) 完善房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、開發(fā)、交易、中介、稅費(fèi)、價(jià)格和物業(yè)管理的法規(guī)，制定一套較為健全的政策法規(guī)，完善房地產(chǎn)市場(chǎng)的游戲規(guī)
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