我國房地產(chǎn)金融發(fā)展的區(qū)域非均衡性分析-在線瀏覽
2025-02-02 15:05本頁面
【正文】 房的供應(yīng)，根本滿足不了中低收人家庭住房需求，商品房成了解決居民住房的基本模式。市場層次結(jié)構(gòu)的非均衡性主要表現(xiàn)在存量市場顯得過于蕭條而增量市場較為活躍。從市場活躍程度來看，存量市場顯得過于蕭條，增量市場較為活躍。 2 我國房地產(chǎn)市場供求不均衡的原因 ?房地產(chǎn)價格的粘性導(dǎo)致房地產(chǎn)市場非均衡 ?過高的交易成本導(dǎo)致房地產(chǎn)市場非均衡 ?壟斷競爭的價格形成機制導(dǎo)致房地產(chǎn)市場非均衡 ?中央金融政策的變動導(dǎo)致房地產(chǎn)市場非均衡 ?中國家庭和企業(yè)對房地產(chǎn)所有權(quán)的特殊偏好 ?未來預(yù)期的不確定性導(dǎo)致房地產(chǎn)市場非均衡 新古典經(jīng)濟學(xué)的完全競爭模型假定信息是充分的，商品是同質(zhì)的，交易雙方是自由進出市場的，交易雙方是數(shù)量眾多的，這樣市場價格具有伸縮性，就可以通過價格調(diào)整以達到供需平衡。而且我國房地產(chǎn)市場價格很容易發(fā)生扭曲、信息失真，這樣房地產(chǎn)市場就難以通過價格的變化來調(diào)整市場供求關(guān)系的不均衡。住房是人們生活的必需品，具有不可移動性和差異性。住房的差異性表現(xiàn)在房屋的實體特征上，例如房型、面積、房齡、建材、內(nèi)外裝修等等。首先考慮搜尋成本，由于房地產(chǎn)市場中的購房者收人和偏好存在很大差異，而房地產(chǎn)又不可移動，導(dǎo)致市場供給無法完全切合市場需求，形成最初市場中的非均衡點，而當(dāng)潛在購房者持續(xù)性、目的性地尋找適合的房屋而形成的較高搜尋成本會使交易進一步減少，使市場無法迅速吸收過度供給。 壟斷競爭的價格形成機制導(dǎo)致房地產(chǎn)市場非均衡 房屋是建筑在土地上的，由此決定了房屋等建筑物也是不可移動的，從而決定了任何一種房地產(chǎn)只能就地開發(fā)、就地消費。在壟斷性市場上，由于住房是生活必需品，當(dāng)市場上沒有其他替代物 (如政府的福利房、廉租房等 )時，房地產(chǎn)市場是處于供方定價的，在這樣的市場氛圍之下，房地產(chǎn)市場的價格就不完全是由市場供需來決定了，其數(shù)值除了受市場供求的影響之外還要受定價者 (即開發(fā)商 )的主觀約束，當(dāng)市場形勢明朗時，過高的房地產(chǎn)價格就必然出現(xiàn)了，而作為處于弱勢地位的消費者來說，只能接受這一市場價格，此時，房價的不能承受問題就不可避免地發(fā)生了，供求的非均衡就出現(xiàn)了。金融政策也就成為調(diào)控房地產(chǎn)市場的主要工具之一。金融政策主要通過對信貸規(guī)模、利率水平、貸款方式等選擇來調(diào)控房地產(chǎn)市場的。因此經(jīng)常處于變動狀態(tài)的信貸等金融政策也同樣造成房地產(chǎn)市場的非均衡。但是由于我們目前只是針對交易過程中提供住房抵押貸款，沒有存量房的再按揭再融資的制度安排，所以，住房金融發(fā)展的深度相對于其他發(fā)達國家也還有很大的差距。 未來預(yù)期的不確定性導(dǎo)致房地產(chǎn)市場非均衡 由于房地產(chǎn)的生產(chǎn)周期長、價值量大、位置的固定性等特點，因此房地產(chǎn)市場上供求雙方的行為都會受到有關(guān)未來預(yù)期因素的影響。對于房地產(chǎn)供給者來說，對房地產(chǎn)市場未來走勢、未來投資收益率的預(yù)期，會對當(dāng)期和未來時期房地產(chǎn)供給水平和結(jié)構(gòu)都產(chǎn)生重大影響。 3 改進建議 3． 1 發(fā)揮價格、調(diào)整的雙向調(diào)節(jié)機制 價格調(diào)整是指在價格具有充分靈活性的條件下，交易者完全根據(jù)市場價格方面的信息而進行的調(diào)整需求量和供給量的活動。在價格調(diào)整時，交易不受供求數(shù)量的限制。數(shù)量調(diào)整是指在價格不靈活的條件下，交易者除了要根據(jù)市場價格方面的信息來調(diào)整需求量和供給量外，還要從市場的供給數(shù)量和需求數(shù)量方面取得信息，以調(diào)整自己的供求活動。由于房地產(chǎn)市場競爭的不完全性、交易成本的存在、信息的非對稱性和預(yù)期的不確定性等原因造成了房地產(chǎn)價格以剛性或粘性出現(xiàn)。價格調(diào)節(jié)主要是理順房地產(chǎn)的價格構(gòu)成，消除既定價格的剛性，給價格的調(diào)整提供變化空間，政府可以適時調(diào)整土地的出讓價格、稅金及信貸利息等來提高價格機制的調(diào)節(jié)功能。 3 改進建議 3． 2 完善房地產(chǎn)市場運行機制 首先要打破房地產(chǎn)開發(fā)商的價格壟斷，鼓勵競爭。為了促進競爭，政府還應(yīng)增加非商品住宅的供給，以緩解供不應(yīng)求的局面，減輕開發(fā)商行使市場勢力。其次，要加快房地產(chǎn)存量市場的發(fā)展。為促進二手房市場的發(fā)展，加強金融服務(wù)機構(gòu)對二手房市場的支持力度，簡化各種交易手續(xù)；要制定扶持二手房市場發(fā)展的政策，在稅收上可以依據(jù)中低收人家庭收人差別的具體情況，降低或免征交易稅等；推進以中介機構(gòu)為主力軍的房地產(chǎn)信息平臺的建設(shè)，利用現(xiàn)代網(wǎng)絡(luò)技術(shù)實現(xiàn)信息的流通和共享。要解決這個問題單靠市場機制自發(fā)調(diào)節(jié)是不行的，因為完全依賴市場機制自動調(diào)節(jié)，經(jīng)濟由非均衡到均衡需要相當(dāng)長的周期。房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策主要有財政政策和貨幣政策。還應(yīng)充分利用稅收來調(diào)控商品房結(jié)構(gòu)，可以采取以下措施：一是根據(jù)人均居住面積來征收稅款，根據(jù)各地方不同的經(jīng)濟發(fā)展狀況等多種測量人民生活水平、經(jīng)濟發(fā)展水平等因素，制定我國城鎮(zhèn)人口標準居住面積，對超過標準的居民征收房地產(chǎn)征值稅；二是通過調(diào)節(jié)高收入群體購買高檔住房的市場調(diào)節(jié)價，實現(xiàn)高收人群體和低收人群體的貧富之間的轉(zhuǎn)移支付，以此來調(diào)節(jié)住房結(jié)構(gòu)的矛盾。 3 改進建議 3． 4 引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)商理性投資，購房者理性消費 首先，加強對房地產(chǎn)開發(fā)商的管理，規(guī)范其市場行為，避免投機。 其次，引導(dǎo)購房者理性消費。二手房市場在解決城市中低收人家庭住房問題上可以發(fā)揮積極作用。為此，應(yīng)著力培育二手房市場，以形成由小到大、由舊到新的梯度消費模式。 3 改進建議 確定政府公共管理績效的考核標準 房地產(chǎn)雖然在我國如火如荼，但并非像某些開發(fā)商所說的那樣。其中，最重要的便是地方政府與房地產(chǎn)商形成的神圣聯(lián)盟。地方政府為推動城市建設(shè)和經(jīng)濟增長，通過政府的公共政策為房地產(chǎn)推波助瀾。 3 改進建議 完善房地產(chǎn)市場法規(guī) 完善房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、開發(fā)、交易、中介、稅費、價格和物業(yè)管理的法規(guī)，制定一套較為健全的政策法規(guī)，完善房地產(chǎn)市場的游戲規(guī)
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