【正文】 在融資，在供應商、分包商等上下游產業(yè)鏈上才能尋求更多的合作伙伴，共同把蛋糕做大做好。 在意識方面，無論是企業(yè)的所有者還是經營者，從思想意識上要有一個充分的準備，要進行角色和工作思路的轉換；在人才方面，要有懂得 BT 模式具體做哪些工作的專門人才，每一項工作如何去開展，做到什么深度，挖掘哪些潛力，能創(chuàng)造出多大利潤。 如何選擇 BT 項目 我國目前正處于城市化建設的過程當中，全國多地都在大力推進城市化建設，城市建設不僅僅是建一些商品房，而是一個系統(tǒng)的城市建設工程、涉及房地產開發(fā)、市政道路、城市配套等等一系列項目。作為應用 BT 模式的初始階段，我們可以選擇一些政府投資的項目，比如市政工程，比如有關民生的工程，這些項目相對來講風險小一點，回報周期相對短一些。這兩個項目都是由政府投資，且關乎民生的工程。首先應對項目所在地作充分的勘察和調研，充分了解項目建設的生態(tài)條件。作為傳統(tǒng)的建筑安裝工程的定價定量，結合工程建設周期，考慮了必要的材料設備風險，這些與傳統(tǒng)施工企業(yè)的定價談判類似，這里不再贅述。比如我們承接的振興花園安置小區(qū)，建筑安裝承包價為 億元，其余的 6000 多萬元配套費用，我們作為招標人費用處理，也就是等具體實施時再根據市場行情實時定價，這樣能有效地規(guī)避部分風險。在振興花園實施三通一平時由于我們對供電部門的工作流程掌握不充分，再加上連續(xù)陰雨天氣，使得室外架線遲遲不能作業(yè)，導致供電拖延了 15 天。 最主要的一點就是資金的返還周期和方式。另一種方式就是部分現(xiàn)金返還、部分實物返還。對于實物要結合項目所在地的資產價格，進行科學合理的評估、測算后方可操作，避免盲目進入。 BT 項目的管理 一旦簽訂了 BT 項目合同后，總承包企 業(yè)就應立即著手，以人力、物力、財力等各個方面，圍繞項目的實施，開展包括立項、施工前準備，必要的招投標，施工、移交等等工作。除了設置現(xiàn)場的 BT 項目班子，還應有專人負責外部與各部門的協(xié)調溝通，及時了解各政府機構、職能部門的工作流程，緊密跟蹤，及時反饋信息，報決策者研究布置下一步的工作。對于不第 5 頁 共 12 頁 以 BT 意志 為決定的分部分項工程，應提前介入，早作打算。 第三，由于總承包企業(yè)常年累月與政府建筑主要部門打交道，所以相對來講有些工程在建設部門的立項、報審等等流程和手續(xù)，還屬于比較熟悉和容易辦理的，只要建設方及時出具合法的手續(xù)，應抓緊時間把這些辦理好。編制標書設定條件時，應緊扣 BT 合同，原則上要求分包承諾的條件應該比 BT 合同更優(yōu)惠，以減少風險和預留空間。 第五，應立即實施現(xiàn)場的三通一平。我們在實施三通一平時同樣遇到以上這些問題，出現(xiàn)問題后，我們主動與當地政府部門聯(lián)系，通過當地政府向屬地居民宣傳政策，對老百姓曉之以理，動之以情，所有問題都得到有效地解決。作為 BT 管理商更能理解建筑分包商的需求和心情，我們在管理中主動找分包商解決問題，詢問他們存在的困難和難題，對于他們反饋的問題及時解決，不推諉，急分包商所急，想分包商所想。 BT 項目的資金管理 資金的籌措和使用，是 BT 項目的關鍵所在，除了 BT 公司自身強有力的現(xiàn)金流外， BT 公司還應多方融資。如果 BT 合同有實物返還，如房產或土地，應及早將實物進行產權劃撥和確認，以便早日盤活這部分資產，作為現(xiàn)金流的補充和應急。排出詳細的資金使用路線圖，同時還應該有防止建設方不能按 BT 合同及時足額支付的應急預案。在保持資金總量不變的情況下，拉長資金鏈，同時確保資金鏈的安全運行。其次，我們在收取工程款上也積極用好合同條款，將合同規(guī)定的付款節(jié)點及工期節(jié)點以及地方政府的獻禮工程節(jié)點有機結合起來，比如揚州每年有 4 月 18 日煙花三月節(jié)和 9 月 26 日的運河博覽會，這兩個節(jié)日期間政府為了創(chuàng)造文明城市形象，都會按 時支付工程款。 BTBOT BT 投資是 BOT的一種轉換形式，是指一個項目的運作通過項目管理公司總承包后，由承包方墊資進行建設，建設驗收完畢再移交給項目業(yè)主。而 BT 是 BOT 的一種歷史演變，即 BuildTransfer（建設 — 轉讓），政府通過特許協(xié)議，引入國外資金或民間資金進行專屬于政府的基礎設施建設，基礎設施建設完 工后，該項目設施的有關權利按協(xié)議由政府贖回。 BT 模式特點 BT 模式作為一種新興的工程建設管理模式，近年來在國內得到了蓬勃發(fā)展，較好的解決了因為建設單位資金緊張而不能實施工程的難題，尤其是一些政府牽頭開發(fā)投資的公益性項目應用較多。 一些現(xiàn)金流充足的企業(yè)，業(yè)績較好，有一定融資能力的總承包企業(yè)就可以采用 BT模式，擴大企業(yè)的業(yè)務量，延伸企業(yè)經營的范圍，擴大市場占有量。 采用 BT 模式的注意事項 第 7 頁 共 12 頁 BT 模式最大的風險仍然是資金，其次是市場價格。筆者所在公司有著 20多年的建筑施工管理積累，作為國家第一批特級總承包企業(yè)之一，無論在建筑產品、市場信譽、合作伙伴等方方面面都有著很強的集聚效應和整合功能。為實現(xiàn) BT 模式，筆者所在公司專門組建了甲級設計院，除了整合自有的施工管理精英，還從房地產開發(fā)企業(yè)、設計院聘請了多名專業(yè)人才。建設的范疇、規(guī)模都是相當可觀的。比如筆者所在公司選擇的兩個項目，一個是大型拆遷安置小區(qū)，一個是區(qū)級重點中學。 BT 合同的價格由工程施工造價， 各項管理開支費用，合理的利潤、風險費用，財務費用，國家規(guī)定的稅收等組成。由于是 BT 項目，正常都沒有三通一平，有些甚至手續(xù)還在辦理之中，所有這一切都是定價定量、約定工期應考慮的因素。對于非企業(yè)傳統(tǒng)強項的工作內容，比如供電、供水、燃氣等等項目的定價定量，可以采用暫定的方式，待工程具體實施時再根據市場和政策的要求，作具體調整 。 對于工期的約定也應充分考慮一些壟斷單項工程（如供電）對工期的制約。出現(xiàn)這種偏差后，我公司立即調整了后續(xù)施工的計劃，將這 15 天時間予以消化分解，確保工期正常運行。一種方式是現(xiàn)金返還，這種情況相對較單純一點，只要計算好資金占用周期內的時間價值，預測好未返還資金量在后續(xù)周期中的升值價值即可以。對于現(xiàn)金部分與前面的處理方式基本一致。其他合同條款的都屬于圍繞項目實施而相互約定的，基本屬于可控范圍內，對于一個成熟的總承包企業(yè)而言不是新鮮事物。 首先，建立健全組織機構。 其次，制定詳細周密的 BT項目計劃，計劃制定應充分考慮各種外部不利因素，留有足夠的時間，甚至要有應急處理方案，必要的時候應請專門的項目管理公司幫助研究制定。由于前期三 通一平時出現(xiàn)了偏差，在工程正式實施時我們主動與我們以前的合作開發(fā)企業(yè)聯(lián)系，主動邀請這些公司的外部協(xié)調人員作為我們的智囊團，請他們出面與我們的人員共同協(xié)調外部事宜，這樣可以少走彎路，直接操作，既節(jié)約了時間也節(jié)省了費用。 第四，依據現(xiàn)有建筑法的規(guī)定，對專業(yè)分包、勞務分包等應及時辦理分包手續(xù)，需要公開招標的， 應編制標書，與項目所在地的建設工程招標中心聯(lián)系合作，依法公開進行招投標工作。如振興花園項目，我公司經綜合分析，為減少資金壓力，同時為考慮工期要求，并結合揚州建筑市場的現(xiàn)狀，主動將整個代建工程分為三個標段進行公開發(fā)標，分別承包給江蘇揚建集團和江蘇裕元建設。三通一平是下一步施工的必備條件，也是尋求合作的的基本條件，是企業(yè)形象最基本的表征，而且在實施過程中還有涉及壟斷部門 的工作，比如供電是不以總承包企業(yè)意志為轉移的，另外有可能涉及到道路過境、征地拆遷、管線遷移、屬地居民阻攔等等不可預見的因素，都會影響工程的開展，都會浪費時間和空間。 第