論住宅小區(qū)停車管理制度-在線瀏覽
2025-01-16 16:01本頁面
【正文】 車需求，而且要與建筑物盡可能接近，地下停車位在便捷性上無法滿足要求。 公共停車位的設(shè)置應(yīng)以何種形式加以規(guī)定 考慮到公共停車位的設(shè)置主要是服務(wù)于公共安全與業(yè)主切身利益，因此不宜由業(yè)主大會或物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定是否設(shè)置及如何設(shè)置。 業(yè)主共有車位的管理問題 管理權(quán)屬問題 既然住宅小區(qū)的地面車位為住宅小區(qū)業(yè)主共有，那么隨之而來的問題就是地面車位是由業(yè)主自行管理還是由物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理。地面車位交由物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理，相較于小區(qū)業(yè)主自行管理更為妥當。但這是與 社會 分工的日益細密化趨勢以及現(xiàn)代工作節(jié)奏快速化、緊張化的趨勢相違背的。至于是否一定由管理本住宅小區(qū)物業(yè)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)負責地面車位的管理問題，筆者認為， 由管理本住宅小區(qū)物業(yè)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)負責比較合適，因為如果另行聘請物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理地面車位，則其職責范圍與負責本住宅小區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的職責范圍難以劃分，例如對于停放地面車位的汽車，負責本小區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)必然在其進入小區(qū)時要進行查驗問詢。 需要注意的是，這一問題不宜以行政強制規(guī)范的方式予以規(guī)定，而應(yīng)當由業(yè)主大會決定聘用物業(yè)服務(wù)企業(yè)問題，這既是對業(yè)主作為所有權(quán)人的尊重，也是對《物權(quán)法》的遵守 ④ 。實踐中共有車位的使用方式分為兩種，一種是面向全體有車業(yè)主，不設(shè)置專屬車位，有車業(yè)主按照時間優(yōu)先的原則進行停車，即按照先來后到的順序停車。這兩種方式各有利弊，第一種方式能夠?qū)崿F(xiàn)車位的較高使用效率，但是如果小區(qū)地面車位不能滿足未購買車庫車位業(yè)主的停車需求時，勢必產(chǎn)生亂停車、妨礙車輛通行等問題，易引發(fā)業(yè) 主之間的矛盾以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)與與業(yè)主之間的矛盾。因此往往容易造成車庫車位無人問津，地面車位擁堵不堪、占道停車、圍堵他人車位、車庫停車的局面，一旦發(fā)展到危及住宅小區(qū)正常行車秩序的程度，這些專屬車位業(yè)主又會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)甚至有車業(yè)主發(fā)生沖突，此類糾紛已屬住宅小區(qū)多發(fā)糾紛 ⑥ 。對此，筆者認為，雖然 后一種方式也存在局限性，但是相較于前一方式效果卻還是好的多，而且其局限性可以通過其他措施予以彌補，對于使用效率不高的問題，可以通過物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間達成協(xié)議，將專屬地面車位在上班時段開辟一部分供外來一般車輛臨時停車，而對于因車位數(shù)不足以及車庫車位無人問津?qū)е碌膩y停車問題，則可以采取 申請 有關(guān)部門批準后開辟小區(qū)外路旁夜間至早晨的單邊停車位，業(yè)主與開發(fā)商以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商， 降低車位車庫購買、使用成本等措施予以疏導(dǎo)、緩解。但是這一方式不宜以 行政 強制規(guī)范的方式予以規(guī)定，而應(yīng)當由業(yè)主大會決定是否采用，這也體現(xiàn)了對全體業(yè)主作為地面車位所有權(quán)人的尊重。 住宅小區(qū)占道停車管理問題 由于《物權(quán)法》第 74條第三款規(guī)定：“占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。對此物業(yè)服務(wù)企業(yè)不能一概禁止占道停車。是否允許占道停車的標準應(yīng)當是是否妨礙小區(qū)正常的行車秩序。對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)來說，除允許在符合標準的占道車位停車外，對于其他的占道停車一般采取勸導(dǎo)的方式予以疏導(dǎo)，其中對于本住宅小區(qū)業(yè)主的車輛，應(yīng)當勸導(dǎo)其將車停放到地面或車位或車庫車位等合法停車位，而對于非業(yè)主的臨時停車，如住宅小區(qū)條件較好，設(shè)置有專門的臨
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