【正文】 其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位和個人征收的一種稅。包括 國家機關(guān)、企業(yè)、事業(yè)單位，鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體企業(yè)、事業(yè)單位，農(nóng)村居民和其他居民。 二、課稅對象 耕地占用稅的征稅對象，是占用耕地從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)的行為。 三、計稅依據(jù) 耕地占用稅以納稅人實際占用耕地面積為計稅依據(jù)，按照規(guī)定稅率一次性計算征收。稅率和適用稅額 四、稅率和適用稅額 耕地占用稅實行定額稅率，具體分 4 個檔次：①以縣為單位 （ 下同 ） ，人均耕地在 1 畝以下 （ 含 1畝 ） 的地區(qū)，每平方米為 2 元至 10元；②人均耕地在 1畝至 2畝 （ 含 2畝 ） 的地區(qū)，每平方米為 8元；③人均耕地在 2畝至 3 畝 （ 含 3 畝 ） 的地區(qū)，每平方米為 元至 元；④人均耕地在 3畝以上的地區(qū)，每平方米為 1元至 5元。 為了協(xié)調(diào)政策，避免毗鄰地區(qū)征收稅額過于懸殊，保證國家稅收任務(wù)的完成，財政部對各省、自治區(qū)、直轄市分別核定了每平方米平均稅額。同時還規(guī)定，各省、自治區(qū)、直轄市應(yīng)有差別地規(guī)定各縣 （ 市 ） 郊區(qū)的適用稅額，但各地平均數(shù)不得低于上述規(guī)定的平均稅額。 ? 對單位或者個人獲準征收或者占用耕地超過兩年不使用的加征規(guī)定稅額 2 倍以下的耕地占用稅。 ②一部分農(nóng)村革命烈士家屬、革命殘廢軍人、鰥寡孤獨以及邊遠貧困山區(qū)生活困難的農(nóng)戶，在規(guī)定用地標準內(nèi)，新建住宅納稅確有困難的，由納稅人提出申請，經(jīng)所在地鄉(xiāng) （ 鎮(zhèn) ） 人民政府審核，報經(jīng)縣級人民政府批準后可酌情給予減免照顧，減免稅額一般應(yīng)控制在農(nóng)村居民新建住宅用地計征稅額總額的10%以內(nèi)，少數(shù)省區(qū)貧困地區(qū)較多的，減免比例最高不得超過 15%。 ④國家在“老、少、邊、窮”地區(qū)采取以工代賑辦法修筑的公路，繳稅確實困難的，由省、自治 區(qū)財政廳 （ 局 ） 審查核定，提出具體意見報財政部批準后，可酌情給予照顧。 ⑥對不屬于直接為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)服務(wù)的農(nóng)田水利設(shè)施，但確屬綜合性樞紐工程的，可按為農(nóng)業(yè)服務(wù)直接效益的比重確定耕地占用稅征收額。 上述免稅用地，凡經(jīng)改變用途、不屬于免稅范圍的，應(yīng)從改變用途起補繳稅款。用地單位和個人在規(guī)定期限內(nèi)沒有納稅的，土地管理部門應(yīng)暫停其土地使用權(quán)。 第五節(jié) 土地增值稅 土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上 建筑物和其他附著物的單位和個人征收的一種稅。 各類企業(yè)單位、事業(yè)單位、國家機關(guān)、社會團體和其他組織，以及個體經(jīng)營者、外商投資企業(yè)、外國企業(yè)及外國駐華機構(gòu)、以及外國公民、華僑、港澳同胞等均在土地增值稅的納稅義務(wù)人范圍內(nèi)。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)的行為。 三、課稅對象和計稅依據(jù) 第 13 頁 共 311 頁 土地增值稅的課稅對象是有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的土地增值額。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及相關(guān)的經(jīng)濟利益。 四、稅率和應(yīng)納稅額的計算 土地增值稅實行四級超額累進稅率： ? 增值額未超過扣除項目金額 50%的部分，稅率為 30%； ? 增值額超過扣除項目金額 50%，未超過 100%的部分，稅率為 40%； ? 增值額超過扣除項目金額 100%，未超過 200%的部分，稅率為 50%： ? 增值額超過扣除項目金額 200%以上部分，稅率為 60%。 為簡化計算，應(yīng)納稅額可按增值額乘以適用稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡便方法計算，速算公式如下： 土地增值額未超過扣除項目金額 50%的，應(yīng)納稅額＝土地增值額179。 40%－扣除項目179。 50%－扣除項目179。 60%－扣除項目金額179。 五、扣除項目 土地增值稅的扣除項目為： ? 取得土地使用權(quán)時所支付的金額； ? 土地開發(fā)成本、費用； ? 建房及配套設(shè)施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格； ? 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金； ? 財政部規(guī)定的其他扣除項目。凡通過行政劃撥方式無償取得土地使用權(quán)的企業(yè)和單位，則以轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時按規(guī)定補交的出讓金及有關(guān)費用，作為取得土地使用權(quán)所支付的金額。包括 第 14 頁 共 311 頁 土地征收及拆遷補償、前期工程費用、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費。 ? 開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用 （ 以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費用 ） ，是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用和財務(wù)費用。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按取得土地使用權(quán)所支付的金額與開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本兩項規(guī)定計算的金額之和的 5%以內(nèi)計算扣除。上述計算扣除的具體比例，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。評估價格須經(jīng)當?shù)囟悇?wù)機關(guān)確認。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育附加也可視同稅金予以扣除。 另外，對納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、分塊轉(zhuǎn)讓的，其扣除項目金額的確定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計算分攤；或按建筑面積計算分攤。 納稅人有下列情形之一者，按照房地產(chǎn)評估價格計算征收土地增值稅： ? 隱瞞、虛報房地產(chǎn)價格的； ? 提供扣除項目金額不實的； ? 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價，又無正當理由的。 其中，普通標準住宅是指按所在地一般民用住宅標準建造的居住用房。納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過《中華人民共和國土地增值稅實施細則》第七條㈠、㈡、㈢、㈤、㈥項扣除項目金額之和 20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目之和的 20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計稅。因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，免征土地增值稅。 七、征收管理 土地增值稅的納稅人應(yīng)于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起 7日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地的主管稅務(wù)機關(guān)辦理納稅申報，并向稅務(wù)機關(guān)提交房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書、土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買賣合同、房地產(chǎn)評估報告及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。 納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)實計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結(jié)算后再進行清算，多退少補。 八、其他規(guī)定 為了保證稅收政策的連續(xù)性，體現(xiàn)國家對房地產(chǎn)開發(fā)的鼓勵規(guī)定： ? 1994 年 1 月 1 日以前簽訂的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，不論其房地產(chǎn)在何時轉(zhuǎn)讓，均免征土地增值稅。簽定合同日期以有償受讓土地合同簽訂之日為準。 個人因工作調(diào)動或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用 住房，經(jīng)向稅務(wù)機關(guān)申報核準，凡居住滿 5 年或 5 年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿 3 年未滿 5年的，減半征收土地增值稅；居住未滿 3 年的，按規(guī)定計征土地增值稅。 一、納稅人 《中華人民共和國契稅暫行條例》規(guī)定，在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人，應(yīng)當依照本條例的規(guī)定繳納契稅。 下列方式視同為轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，予以征稅： ? 以土地、房屋權(quán)屬作價投資、入股； ? 以土地、房屋權(quán)屬抵債； ? 以獲獎方式承受土地、房屋權(quán)屬； ? 以預購方式或者預付集資建房款方式承受土地、房屋權(quán)屬。非法定繼承人根據(jù)遺囑承受死者生前的土地、房屋權(quán)屬，屬于贈與行為，應(yīng)征收契稅。 三、稅率 契稅的稅率為 3%～ 5%，各地適用稅率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府 第 17 頁 共 311 頁 按照本地區(qū)的實際情況，在規(guī)定的幅度內(nèi)確定，并報財政部和國家稅務(wù)總局備案。征收契稅，一般以契約載明的買價、現(xiàn)值價格作為計稅依據(jù)。 房屋產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移必然連帶著土地權(quán)屬的 變動。這也是土地價格的一種體現(xiàn)，考慮到實際交易中房產(chǎn)和地產(chǎn)的不可分性，也為防止納稅人通過高估地產(chǎn)價格逃避稅收和便于操作，在房地產(chǎn)交易契約中，無論是否劃分房產(chǎn)的價格和土地的價格，都以房地產(chǎn)交易契約價格總額為計稅依據(jù)。 五、納稅環(huán)節(jié)和納稅期限 契稅的納稅環(huán)節(jié)是在納稅義務(wù)發(fā)生以后，辦理契證或房屋產(chǎn)權(quán)證之前。 六、減稅、免稅 有下列行為之一的，減征、免征契稅： ? 國家機關(guān)、事業(yè)單位、社會團體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學、醫(yī)療、科研和軍事設(shè)施的，免征； ? 城鎮(zhèn)職工，按規(guī)定第一次購買公有住房的，免征； ? 因不可抗力滅失住房而重新購買住房的，免征； ? 土地、房屋被縣級以上人民政府征收、占用后，重新承受土地、房屋權(quán)屬的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府決定是否減征或者免征； ? 納稅人承受荒山、荒溝、荒灘、荒丘土地使用權(quán)，用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)的，免征； ? 依照我國有關(guān)法律規(guī)定以及我國締結(jié)或參加的雙邊和多邊條約或協(xié)定的規(guī)定應(yīng)當予以免稅的外國駐華大使館、領(lǐng)事館、聯(lián)合國駐華機構(gòu)及其外交代表、領(lǐng)事官員和其他外交人員承受土地、房屋權(quán)屬的，經(jīng)外交部確認，可以免征。在中國境內(nèi)進行固定資產(chǎn)投資的單位和個人，為固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅的納稅人。納稅人用各種資金進行固定資產(chǎn) 投資，不論其投資來源渠道如何，都屬于征稅范圍。 投資方向調(diào)節(jié)稅根據(jù)國家產(chǎn)業(yè)政策和經(jīng)濟規(guī)模實行差別稅率，具體適用稅率為 0%、 5%、 10%、 15%、 30%五個檔次。 《固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅稅目稅表》由國務(wù)院定期調(diào)整。 二、營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅和教育費附加 ? 營業(yè)稅是對提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和銷售不動產(chǎn)的 單位和個人開征的一種稅。 ? 城市維護建設(shè)稅 （ 以下簡稱城建稅 ） 是隨增值稅、消費稅和營業(yè)稅附征并專門用于城市維護建設(shè)的一種特別目的稅。對外商投資企業(yè)的外國企業(yè)，暫不征城建稅。即只要繳納增值稅、消費稅、營業(yè)稅的地方，除稅法另有規(guī)定者外，都屬征收城建稅的范圍。 所有納稅人除另規(guī)定外，其繳納城建稅和稅率，一律執(zhí)行納稅人所在地的稅率，在同一地區(qū)，只能執(zhí)行同一檔次的稅率，不能因企業(yè)隸屬關(guān)系、企業(yè)規(guī)模和行業(yè)性質(zhì)不同，而執(zhí)行不同的稅率。 城建稅以納稅人實際繳納的增值稅、消費稅、營業(yè) 稅 （ 簡稱“三稅” ） 稅 第 19 頁 共 311 頁 額為計稅依據(jù)。 ? 教育費附加是隨增值稅、消費稅和營業(yè)稅附征并專門用于教育的一種特別目的稅 。 三、企業(yè)所得稅 企業(yè)所得稅是對企業(yè)在一定期間 （ 通常為 1年 ） 內(nèi)取得的生產(chǎn)經(jīng)營所得和其他所得征收的一種稅。 企業(yè)所得稅實行比例稅率，有法定稅率和優(yōu)惠稅率兩種。年應(yīng)納稅所得額在 3萬元以下 （ 含 3 萬元 ） 的減按 18%的稅率征收；年應(yīng)納稅所得額超過 3 萬元至 l0 萬元以下 （ 含 10萬元 ） 的，減按 27%的稅率征收。 納稅人可以分期確定的經(jīng)營收入按權(quán)責發(fā)生制原則計算：以分期收款方式銷售商品的，可按合同約定的購買人應(yīng)付價款的日期確定銷售收入的實現(xiàn)；建筑、安裝、裝配工程和提供勞務(wù)，持續(xù)時間超過 1 年的，可以按完工進度或完成的工作量確定 收入的實現(xiàn)。成本指納稅人為生產(chǎn)、經(jīng)營商品和提供勞務(wù)等所發(fā)生的各項直接費用和間接費用。此外，還有按規(guī)定繳納的各項稅金。 下列項目，按規(guī)定的范圍、標準扣除： ? 在生產(chǎn)、經(jīng)營期間，向金融機構(gòu)借款的利息支出，按實際發(fā)生額扣除； 第 20 頁 共 311 頁 向非金融機構(gòu)借款的利息支出，按照不高于金融機構(gòu)同類、同期貸款利率計算的數(shù)額以內(nèi)的部分，準予扣除，高于的部分，不予扣除。 ? 職工工會經(jīng)費、職工福利費、職工教育經(jīng)費，分別按計稅工資總額的2%、 14%、 %計算扣除。 對民族自治地方的企業(yè)，需要照顧和鼓勵的，經(jīng)省級人民政府批準，可實行定期減稅或者免稅；對法律、行政法規(guī)和國務(wù)院有關(guān)規(guī)定給予減稅或免稅的，依規(guī)定執(zhí)行。 企業(yè)所得稅由納稅人向其所在地主管稅務(wù)機關(guān) 繳納。 四、外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅 外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅是對中國境內(nèi)外商投資企業(yè)和外國企業(yè)的生產(chǎn)、經(jīng)營所得和其他所得征收的一種稅。 外商投資企業(yè)的 總機構(gòu)設(shè)在中國境內(nèi)，就來源于中國境內(nèi)的所得繳納所得稅。 應(yīng)納稅所得額為每一納稅年度的收入總額減除成本、費用以及損失后的余額。生產(chǎn)、經(jīng)營所得指從事制造業(yè)、采掘業(yè)、交通運輸業(yè)、建筑安裝業(yè)、商業(yè)、金融業(yè)、服務(wù)業(yè)、勘探開發(fā)作業(yè)以及其他行業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營所得。 納稅人可以分期確定的經(jīng)營收入，計算原則同前述企業(yè)所得稅。 ? 稅率及優(yōu)惠政策 第 21 頁 共 311 頁 外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅實行 30%的比例稅率，另按應(yīng)納稅所得額征收 3%的地方所得稅。 設(shè)在沿海經(jīng)濟開發(fā)區(qū)和經(jīng)濟特區(qū)、經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)所在城市的老市區(qū)的生產(chǎn)性外商投資企業(yè)，減按 24%的稅率征收企業(yè)所得稅。外商投資企業(yè)實際經(jīng)營期不滿 10 年的，應(yīng)當補繳已免征、減征的 企業(yè)所得稅稅款。 對鼓勵外商投資的行業(yè)、項目，省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以根據(jù)實際情況決定減征地方所得稅。 外商投資企業(yè)來源于中國境外的所得已在境外繳納的所得稅款，準予在匯總納稅時，從其應(yīng)稅額中扣除，但扣除額不得超過其境外所得依規(guī)定計算的應(yīng)納稅額。但對外國投資者從外商投資企業(yè)取得的利潤，國際金融組織貸款給中國政府和中國國家銀 行的利息所得，外國銀行按照優(yōu)惠利率貸款給中國國家銀行的利息所得，均免征所得稅。 外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅和地方所得稅，按年計算，分季預繳。