工業(yè)地產(chǎn)基本開發(fā)流程-在線瀏覽
2024-09-24 11:22本頁(yè)面
【正文】 開發(fā)模式，在我國(guó)工業(yè)及工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展過程中起到了積極的作用。政府作為土地開發(fā)的主體，并承擔(dān)最終的損益；二是以開發(fā)企業(yè)為損益主體的管理模式。目前，省級(jí)和國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū)一般采用以開發(fā)企業(yè)為損益主體的管理模式。因此，園區(qū)開發(fā)業(yè)務(wù)具有一定區(qū)域性，進(jìn)入壁壘相對(duì)比較高。 工業(yè)房地產(chǎn)土地的批租年限為50年。它們大多以經(jīng)濟(jì)或高新技術(shù)開發(fā)區(qū)為基礎(chǔ)平臺(tái)，從事工業(yè)園區(qū)或高新技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)的土地一級(jí)開發(fā)、房地產(chǎn)開發(fā)、工業(yè)物業(yè)出租、配套設(shè)施服務(wù)等。 目前在國(guó)內(nèi)做得多工業(yè)項(xiàng)目，主要有這幾種：一、輕紡城，這類項(xiàng)目以紡織、服裝加工、批發(fā)展示于一體，在長(zhǎng)三角和珠三角特別多；二、物流園，以倉(cāng)儲(chǔ)、物流配送、交易為主，在一些交易優(yōu)勢(shì)明顯的省份都有；三、產(chǎn)業(yè)孵化器，這和科技園、創(chuàng)業(yè)園一樣，以研發(fā)型的寫定樓為主，在一般大學(xué)多、企業(yè)多的城市都能做起來；四、建材、汽配之類的，由傳統(tǒng)的專業(yè)市場(chǎng)加物流和上下游生產(chǎn)加工企業(yè)一起構(gòu)成的產(chǎn)業(yè)園，一般的城市都可以做起來，并且這更貼近于專業(yè)市場(chǎng)的操作模式。從開發(fā)的角度來看，工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的難度應(yīng)該是不高的，而且風(fēng)險(xiǎn)也是可控的，只要在前期規(guī)劃時(shí)把各物業(yè)形成的比例控制到一個(gè)合適的水準(zhǔn)，可以說是完全沒有風(fēng)險(xiǎn)。工業(yè)地產(chǎn)首先是房地產(chǎn)開發(fā)，然后才是工業(yè)產(chǎn)業(yè)園，工業(yè)地產(chǎn)是可租可售的。工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)在過去很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)并不是一個(gè)完整發(fā)展的商業(yè)市場(chǎng)。l 我國(guó)工業(yè)地產(chǎn)的興起國(guó)際經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局層面：改革開放、敞開國(guó)門，融入世界經(jīng)濟(jì)一體化大勢(shì)；同時(shí)，憑借低廉的勞動(dòng)力資源，開放的民族使得世界的制造產(chǎn)業(yè)向中國(guó)轉(zhuǎn)移；國(guó)內(nèi)各個(gè)城市經(jīng)營(yíng)發(fā)展角度：各個(gè)城市之間的發(fā)展、競(jìng)爭(zhēng)，促使各個(gè)地區(qū)都不同程度地加了招商引資力度，各種形式的經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)和工業(yè)園區(qū)以及以主體產(chǎn)業(yè)為核心，相關(guān)鏈條產(chǎn)業(yè)跟進(jìn)聚集的產(chǎn)業(yè)園區(qū)層出不窮，在很大程度上拉動(dòng)工業(yè)地產(chǎn)的持續(xù)性需求；政策層面：出于城市經(jīng)營(yíng)的戰(zhàn)略性需求，基于城市產(chǎn)業(yè)形態(tài)的布局與發(fā)展層面的考慮，各類以工業(yè)為主體產(chǎn)業(yè)形態(tài)的城市，都在招商引資環(huán)節(jié)上對(duì)工業(yè)地產(chǎn)投資者在政策、稅收、低價(jià)等諸多環(huán)節(jié)上給與大幅度的優(yōu)惠與支持。地方工業(yè)用地：自行發(fā)展→規(guī)劃發(fā)展→導(dǎo)向發(fā)展→集聚發(fā)展工業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和使用仍處于非常初級(jí)的階段，以降低投資者的投資成本成為主要手段吸引企業(yè)投資落戶，吸引的企業(yè)大多是勞動(dòng)密集型的低端行業(yè)，在推動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展和提高產(chǎn)業(yè)高度集中并沒有發(fā)揮出預(yù)期的作用和效果。2）作為工業(yè)地產(chǎn)的載體工業(yè)園的建設(shè)中存在的問題 ?、佟懊餍菆@區(qū)”太少，重復(fù)建設(shè)嚴(yán)重；上海、蘇州、東莞等?！薄 、谡猩桃Y機(jī)制不完善，來者不拒；政府（政績(jī)）與入駐企業(yè)實(shí)現(xiàn)“雙贏” ?、圬澊笄笱螅孀庸こ獭 、苜Y金供應(yīng)鏈不完善，融資成瓶頸。市場(chǎng)的規(guī)范透明成熟將導(dǎo)致競(jìng)爭(zhēng)激烈化，地產(chǎn)商的投資利潤(rùn)會(huì)有所下降，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)前景來看，工業(yè)地產(chǎn)需求強(qiáng)勁，投資回報(bào)相對(duì)穩(wěn)定。隨著需求的增加而地產(chǎn)的有限，地產(chǎn)租金也會(huì)不斷上漲。 ?、趪?guó)外地產(chǎn)巨頭攜手投資基金聯(lián)合進(jìn)入將成大勢(shì)，操作方式將不斷創(chuàng)新。二是帶租收購(gòu)，收購(gòu)一些帶有租約的好的工業(yè)物業(yè)產(chǎn)品?！ 、塾捎趪?guó)內(nèi)全面產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和發(fā)達(dá)地區(qū)總部經(jīng)濟(jì)的規(guī)模形成，投資熱點(diǎn)區(qū)域?qū)⒉粩鄶U(kuò)大，更多城市將得到發(fā)展機(jī)遇。如美國(guó)普洛斯工業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)在蘇州工業(yè)園區(qū)投資開發(fā)蘇州普洛斯物流園。通常表現(xiàn)為在項(xiàng)目地塊上建造標(biāo)準(zhǔn)的廠房、研發(fā)中心、配套服務(wù)等設(shè)施后，進(jìn)行已定的產(chǎn)業(yè)主題類企業(yè)招商引進(jìn)，從而獲取項(xiàng)目銷售后所帶來的利潤(rùn)或長(zhǎng)期持有項(xiàng)目而取得經(jīng)營(yíng)管理收益。普洛斯只作房地產(chǎn)投資開發(fā)和物業(yè)管理，日常物流業(yè)務(wù)仍由客戶操作，其本質(zhì)是開發(fā)商而非物流商。（3）通過與工業(yè)企業(yè)聯(lián)合，按需訂制地產(chǎn)開發(fā)模式而獲利工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商取得工業(yè)用地后，進(jìn)行項(xiàng)目主題包裝與概念推廣后，與已確定主題的產(chǎn)業(yè)企業(yè)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，按產(chǎn)業(yè)企業(yè)需求量身訂制工業(yè)廠房等產(chǎn)品項(xiàng)目，從而實(shí)現(xiàn)最低風(fēng)險(xiǎn)下的項(xiàng)目收益。工業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)模式具備大投資、快啟動(dòng)、提供增值服務(wù)、追求長(zhǎng)期穩(wěn)定回報(bào)的四大特性。（三）工業(yè)地產(chǎn)主要開發(fā)流程 （四）工業(yè)地產(chǎn)成功開發(fā)要素要先確定主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，圍繞主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行資源的配套，二級(jí)、三級(jí)的配套企業(yè)在哪種情況下可以進(jìn)來，了解企業(yè)需求和園區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位及產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向。尋求市場(chǎng)：追隨出口覆蓋的市場(chǎng)范圍。尋求戰(zhàn)略機(jī)遇。①市場(chǎng)分析：對(duì)本身城市的競(jìng)爭(zhēng)力，環(huán)境的競(jìng)爭(zhēng)力和區(qū)域本體的競(jìng)爭(zhēng)力來考察，一般情況下把開發(fā)區(qū)分成成熟和即將成熟兩個(gè)部分，即將成熟和成熟的開發(fā)區(qū)即將處置再生產(chǎn)業(yè)升級(jí)的階段。 ③產(chǎn)業(yè)分析：對(duì)一個(gè)產(chǎn)業(yè)來講，首先要確定主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，一個(gè)是自己本身確定了，圍繞它的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行資源的配套，二級(jí)、三級(jí)的配套企業(yè)在哪種情況下可以進(jìn)來，找到它的需求，本身的園區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位和產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向。先要移植外部強(qiáng)勢(shì)資源，培育內(nèi)部特色優(yōu)勢(shì)，整合區(qū)域優(yōu)勢(shì)資源，形成園區(qū)本身特有的優(yōu)勢(shì)。
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