【正文】 ................................................................................................50六、檔次定位 .........................................................................................................................................51七、目標(biāo)客戶定位 .................................................................................................................................51八、價(jià)格定位 .........................................................................................................................................52第六章 規(guī)劃調(diào)整建議 ...............................................................................................................................56第三篇 項(xiàng)目招商策略篇 ...............................................................................................................................57第一章 總體戰(zhàn)略思路 ...............................................................................................................................58一、鎖定招商對(duì)象 .................................................................................................................................58二、挖掘?qū)０竷r(jià)值 .................................................................................................................................58三、確定行銷推廣體系 ........................................................................................................................59四、推廣工具內(nèi)容 .................................................................................................................................60第二章 市場(chǎng)推廣及形象包裝策略 ..........................................................................................................61一、總體思路 .........................................................................................................................................61二、推廣策略 .........................................................................................................................................61三、市場(chǎng)推廣說(shuō)明： .............................................................................................................................62四、包裝策略 .........................................................................................................................................62五、基礎(chǔ)系統(tǒng)設(shè)計(jì)綱要 ........................................................................................................................63六、行銷通路包裝 .................................................................................................................................63七、專案整體外部包裝建議 ................................................................................................................63八、形象宣傳包裝 .................................................................................................................................64第三章 招商策略 ........................................................................................................................................65一、專案成功的要素 .............................................................................................................................65二、價(jià)格策略 .........................................................................................................................................66三、招商優(yōu)惠條件 .................................................................................................................................69四、專案入市時(shí)機(jī)規(guī)劃 ........................................................................................................................71五、招商租期策略 .................................................................................................................................72六、招商合同要點(diǎn)說(shuō)明 ........................................................................................................................72第四章 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng) ........................................................................................................................................73一、專案管理組織架構(gòu)圖： ................................................................................................................73二、現(xiàn)場(chǎng)管理及控制： ........................................................................................................................73三、招商的執(zhí)行管理 .............................................................................................................................74第一篇 市場(chǎng)調(diào)研篇前 言非常感謝廣州捷利房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司給予我司工作的認(rèn)同。在前期策劃工作中，我司先作了一個(gè)系統(tǒng)性的市場(chǎng)調(diào)研，此次調(diào)研工作由市務(wù)部統(tǒng)籌，動(dòng)用了我司的相關(guān)部門的眾多人力，由于時(shí)間比較緊迫，我司已盡可能地從調(diào)研的內(nèi)容設(shè)計(jì)、數(shù)據(jù)分析上滿足策劃對(duì)市場(chǎng)參數(shù)的基本要求。本報(bào)告一切數(shù)據(jù)及數(shù)據(jù)力求精確，但僅供階段性參考之用。一、調(diào)研目的本報(bào)告旨在為廣州越秀區(qū)大馬站商業(yè)中心做市場(chǎng)調(diào)研。具體調(diào)研的目的包括：了解廣州市的城市發(fā)展 了解廣州房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r了解廣州市商業(yè)、商務(wù)發(fā)展?fàn)顩r了解現(xiàn)時(shí)越秀區(qū)商業(yè)、商務(wù)的發(fā)展特點(diǎn)了解現(xiàn)時(shí)項(xiàng)目周邊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)二、調(diào)研方式限于本次調(diào)查時(shí)間及其它條件，為達(dá)到調(diào)研目的，本著“針對(duì)性、準(zhǔn)確性、效果性”的原則，我們?cè)O(shè)計(jì)了以下三種調(diào)研方式：一般面談訪問(wèn)面談?wù){(diào)查是調(diào)查人員與被調(diào)查人員面對(duì)面的接觸，通過(guò)有目的的談話取得所需資料的一種調(diào)查方法。二手資料收集各種途徑收集與項(xiàng)目相關(guān)的二手資料，進(jìn)行歸類整理，統(tǒng)計(jì)分析獲得所需要的信息和信息。毗鄰港澳，是廣東省政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，也是聚制造業(yè)、交通、商業(yè)、金融、信息、教育、人材為一體的華南商貿(mào)中心城市,其經(jīng)濟(jì)聚散力和幅射力影響著全國(guó)以至東南亞和世界。 地理位置廣州位于東經(jīng) 113176。北緯 23176。地處中國(guó)大陸南部，廣東省中南部，珠江三角洲北緣。自然條件廣州屬丘陵地帶。中國(guó)第三大河珠江從廣州市中心穿流而過(guò)。年平均氣溫為 攝氏度，年降雨量為 毫米，平均相對(duì)濕度為 77%。 礦產(chǎn)資源豐富，已發(fā)現(xiàn)有 50 多個(gè)礦種，其中主要礦種 30 多個(gè)，包括煤、鉛、鋅、鈮 、黃金等黑色、有色、稀有、貴重金屬。水資源十分充沛，全市水域面積 萬(wàn)平方米，人均擁有水資源量在全國(guó)處于前列。歷史文化廣州，是 1982 年國(guó)務(wù)院公布的第一批 24 個(gè)歷史文化名城之一。 廣州作為嶺南文化中心具有悠久的歷史，距今四五千年的新石器時(shí)期開(kāi)始，有建城前的百越文化、建城后的漢越文化融合和中西文化交融，一直綿延不斷，形成了自已獨(dú)特風(fēng)格和鮮明的地域文化特色。傳統(tǒng)的文化藝術(shù)，從粵語(yǔ)、粵刷、廣東音樂(lè)、廣東曲藝、嶺南畫派、嶺南詩(shī)歌、嶺南建筑、嶺南盆景、嶺南工藝到嶺南民俗，都反映出嶺南文化的豐富內(nèi)涵和獨(dú)具一格、絢麗多姿的嶺南地方特色。城市建設(shè)近幾年，廣州在城市建設(shè)上投資 800 多億元，使城市面貌發(fā)生了巨大變化：以地鐵、快速路、主干道和次干道為骨干的道路交通網(wǎng)絡(luò)體系基本形成，市內(nèi)交通狀況得到根本改善；建成了一批景觀工程、形象工程，城區(qū)綠化面積 8677公頃，人均公共綠地面積 平方米；城區(qū)空氣質(zhì)量逐年提高，環(huán)境噪聲逐年下降，環(huán)境綜合指標(biāo)達(dá)到近十多年來(lái)的最好水平，居住環(huán)境有較大改善。廣州在城市建設(shè)中堅(jiān)持“一手抓適應(yīng)，一手抓提高”的方針：以“抓適應(yīng)”來(lái)有效解決城市發(fā)展中的交通瓶頸和環(huán)境保護(hù)問(wèn)題，以“抓提高”不斷加快機(jī)場(chǎng)、港口、新火車站等重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提高城市的承載能力和輻射能力。交通通訊交通運(yùn)輸業(yè)：2022 年全市交通運(yùn)輸業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 億元，增長(zhǎng)%。貨物周轉(zhuǎn)量為 億噸千米，增長(zhǎng) %。旅客周轉(zhuǎn)量為 億人千米，增長(zhǎng) %。全年地鐵客運(yùn)量達(dá) 億人次，增長(zhǎng) %。全年完成郵政業(yè)務(wù)收入 億元，增長(zhǎng)%。年末，郵政儲(chǔ)蓄余額達(dá) 億元，比上年末增長(zhǎng) %。全市完成電信業(yè)務(wù)收入 億元，增長(zhǎng)%。電話交換機(jī)總?cè)萘窟_(dá) 萬(wàn)門，增長(zhǎng) %。國(guó)際互聯(lián)網(wǎng)用戶達(dá) 萬(wàn)戶； “小靈通”業(yè)務(wù)用戶達(dá) 萬(wàn)戶，增長(zhǎng) %。從國(guó)際區(qū)域上看，廣州與東南亞、日本等亞洲國(guó)家的交通距離較為均等，基本約為３－４小時(shí)的航程，處于該區(qū)域經(jīng)濟(jì)圈的幾何中心。二、廣州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r綜合經(jīng)濟(jì)國(guó)民