【正文】 它費用。物業(yè)服務(wù)固定資產(chǎn)指在物業(yè)服務(wù)小區(qū)內(nèi)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)擁有的、與物業(yè)服務(wù)直接相關(guān)的、使用年限在一年以上的資產(chǎn)。9）管理費分攤是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)在管理多個物業(yè)項目情況下，為保證相關(guān)的物業(yè)服務(wù)正常運轉(zhuǎn)而由各物業(yè)服務(wù)小區(qū)承擔的管理費用。2．物業(yè)服務(wù)收費的定價方式根據(jù)《物業(yè)管理條例》、《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》有關(guān)規(guī)定，物業(yè)服務(wù)收費有政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價兩種。物業(yè)管理服務(wù)具有一定的公益性，其社會影響范圍較大，但由于物業(yè)管理行業(yè)起步較晚，物業(yè)管理市場發(fā)展還不夠規(guī)范，社會收入水平與物業(yè)管理有償服務(wù)的發(fā)展趨勢還不能完全相適應(yīng)等因素，根據(jù)《中華人民共和國價格法》重要的公益性服務(wù)價格政府在必要時可以實行政府指導(dǎo)價或者政府定價的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)收費方式之一為政府指導(dǎo)價。政府指導(dǎo)價這種定價方法主要適用于普通住宅物業(yè)服務(wù)收費。二是物價部門對確定的指導(dǎo)價格，應(yīng)當根據(jù)物價等因素的變化適時進行調(diào)整，并及時公布。實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費，隨著人們生活水平的提高以及物業(yè)管理市場的完善，將逐漸成為主要的物業(yè)服務(wù)收費定價方式。3．物業(yè)服務(wù)費的收取方式根據(jù)《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》有關(guān)規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以與業(yè)主約定按照包干制或者酬金制等形式采取物業(yè)服務(wù)費用。包干制的物業(yè)服務(wù)費用構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤。酬金制預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金。實行物業(yè)服務(wù)費用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)支出屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。根據(jù)《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》、《物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審辦法（試行）》、《物業(yè)服務(wù)收費明碼標價規(guī)定》有關(guān)規(guī)定，對物業(yè)服務(wù)收費實行物業(yè)服務(wù)收費明碼標價制度、物業(yè)服務(wù)費使用公示制度、物業(yè)服務(wù)收費監(jiān)審制度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)實行明碼標價應(yīng)當做到價目齊全，內(nèi)容真實，標示醒目，字跡清晰。實行政府指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當同時標明基準收費標準、浮動幅度，以及實際收費標準。實行明碼標價的物業(yè)服務(wù)收費的標準等發(fā)生變化時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在執(zhí)行新標準前一個月，將所標示的相關(guān)內(nèi)容進行調(diào)整，并應(yīng)標示新標準開始實行的日期。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，物業(yè)服務(wù)資金的收支情況的公布每年不少于一次。業(yè)主或者業(yè)主大會對物業(yè)服務(wù)企業(yè)公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況有權(quán)提出質(zhì)詢時。 （3）物業(yè)服務(wù)收費監(jiān)審制度 根據(jù)《物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審辦法（試行）》有關(guān)規(guī)定，對實行政府指導(dǎo)價物業(yè)服務(wù)收費標準的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施定價成本監(jiān)審的行為，物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審工作由政府價格主管部門負責組織實施，房地產(chǎn)主管部門應(yīng)當配合價格主管部門開展工作。核定物業(yè)服務(wù)定價成本，應(yīng)當以經(jīng)會計師事務(wù)所審計的年度財務(wù)會計報告、原始憑證與賬冊或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的真實、完整、有效的成本資料為基礎(chǔ)。計入定價成本的費用應(yīng)當符合有關(guān)法律、行政法規(guī)和國家統(tǒng)一的會計制度的規(guī)定；2）相關(guān)性原則。3）對應(yīng)性原則。4）合理性原則。7．1．3 相關(guān)規(guī)定1．《中華人民共和國物權(quán)法》第八十三條規(guī)定：“業(yè)主應(yīng)當遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約。業(yè)主對侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟?！钡谒氖l規(guī)定：“業(yè)主應(yīng)當根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用?！啊耙芽⒐さ形闯鍪刍蛘呱形唇唤o物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位交納。”第六十七條規(guī)定：“違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用的，業(yè)主委員會應(yīng)當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴。 第五條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當遵循合理、公開以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。具體定價形式由省、自治區(qū)、直轄市人民政府價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門確定。”第十四條規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)中應(yīng)當遵守國家的價格法律法規(guī)，嚴格履行物業(yè)服務(wù)合同，為業(yè)主提供質(zhì)價相符的服務(wù)。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金的，業(yè)主委員會應(yīng)當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以依法追繳?！薄拔飿I(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當結(jié)清物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金?！钡诙粭l規(guī)定：“政府價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門，應(yīng)當加強對物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)內(nèi)容、標準和收費項目、標準的監(jiān)督?！?．《物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理規(guī)定》第十三條規(guī)定：“營業(yè)收入是指企業(yè)從事物業(yè)管理和其他經(jīng)營活動所取得的各項收入，包括主營業(yè)務(wù)收入和其他業(yè)務(wù)收入?！薄拔飿I(yè)管理收入是指企業(yè)向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人收取的公共性服務(wù)費收入、公眾代辦性服務(wù)費收入和特約服務(wù)收入?！薄拔飿I(yè)大修收入是指企業(yè)接受業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的委托，對房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行大修取得的收入?！钡谌龡l規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)實行明碼標價，應(yīng)當遵循公開、公平和誠實信用的原則，遵守國家價格法律、法規(guī)、規(guī)章和政策。政府價格主管部門對物業(yè)管理企業(yè)執(zhí)行明碼標價規(guī)定的情況實施監(jiān)督檢查。不得在標價之外，收取任何未予標明的費用?！?．《物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審辦法（試行）》第二條規(guī)定：“本辦法適用于政府價格主管部門制定或者調(diào)整實行政府指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)收費標準，對相關(guān)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施定價成本監(jiān)審的行為?！薄氨巨k法所稱物業(yè)服務(wù)定價成本，是指價格主管部門核定的物業(yè)服務(wù)社會平均成本。醫(yī)療保險費用應(yīng)在社會保險費中列支，不得在其它項目中重復(fù)列支；其他應(yīng)在工會經(jīng)費和職工教育經(jīng)費中列支的費用，也不得在相關(guān)費用項目中重復(fù)列支。企業(yè)確定的固定資產(chǎn)折舊年限明顯低于實際可使用年限的，成本監(jiān)審時應(yīng)當按照實際可使用年限調(diào)整折舊年限。”第二十一條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)將專業(yè)性較強的服務(wù)內(nèi)容外包給有關(guān)專業(yè)公司的，該項服務(wù)的成本按照外包合同所確定的金額核定?！钡诙龡l　本辦法未具體規(guī)定審核標準的其他費用項目按照有關(guān)財務(wù)制度和政策規(guī)定審核，原則上據(jù)實核定，但應(yīng)符合一定范圍內(nèi)社會公允的平均水平。教學(xué)重點：熟知住宅專項維修資金所有權(quán)的歸屬等法律規(guī)定難 點：住宅專項維修資金使用程序教學(xué)方法：案例教學(xué)法、討論式教學(xué)法教學(xué)手段：多媒體教學(xué)手段教學(xué)過程： 7．2住宅專項維修資金的法律規(guī)定【案例】 業(yè)委會狀告物業(yè)要求管理維修基金勝訴 河南南陽市朝山小區(qū)的274戶業(yè)主購買商品房時，向開發(fā)商交納了百萬元的房屋維修基金，朝山小區(qū)業(yè)主委員會為要回這筆專項資金將開發(fā)商告上法庭。據(jù)悉，此案屬河南省首例。交付時274戶業(yè)主大部分已經(jīng)入住。業(yè)主們?nèi)胱『?，物業(yè)管理服務(wù)一直由廣廈公司代行。2006年9月4日，朝山小區(qū)業(yè)主委員會在南陽市房產(chǎn)管理局登記備案。2006年10月16日，業(yè)主委員會將廣廈公司訴至南陽市宛城區(qū)人民法院。廣廈公司不服提起上訴。故南陽市朝山小區(qū)業(yè)主委員會的成立符合法定程序。故上訴人南陽市廣廈實業(yè)開發(fā)有限公司的上訴理由不能成立，本院不予支持。判決駁回上訴，維持原判。住宅專項維修資金包括房屋共用部位維修基金和共用設(shè)施設(shè)備維修基金兩部分。共用設(shè)施設(shè)備維修基金是指專項用于共用設(shè)施和共用設(shè)備大修理的資金。1）住宅共用部位，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部位，一般包括住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。（3）住宅專項維修資金管理的原則 住宅專項維修資金管理實行專戶存儲、?？顚Ｓ?、所有權(quán)人決策、政府監(jiān)督的原則。業(yè)主交存的住宅專項維修資金，由業(yè)主大會、物業(yè)所在地政府代管部門或負責部門委托所在地一家商業(yè)銀行，作為本行政區(qū)域內(nèi)住宅專項維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立住宅專項維修資金專戶。2）專款專用原則。即使住宅專項維修資金的存儲利息、按照國家有關(guān)規(guī)定將住宅專項維修資金用于購買國債的增值收益，也必須轉(zhuǎn)入住宅專項維修資金滾存使用3）所有權(quán)人決策原則。4）政府監(jiān)督原則。 住宅專項維修資金的使用，須向所在地建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門申請列支，待審核同意后方可使用?！吨腥A人民共和國物權(quán)法》第七十九條規(guī)定，建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，屬于業(yè)主共有；《物業(yè)管理條例》第五十四條第二款也規(guī)定，住宅專項維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用?！薄皬墓凶》渴鄯靠钪刑崛〉淖≌瑢ｍ椌S修資金屬于公有住房售房單位所有?！边@些規(guī)定內(nèi)容均表明，住宅專項維修資金所有權(quán)歸屬于全體業(yè)主共同所有，目前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)所管理的住宅專項維修資金，只是接受委托業(yè)主或業(yè)主委員會的委托，旅行代管義務(wù)，為業(yè)主或業(yè)主委員會進行代管的。其表決通過應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。歸一個業(yè)主所有且與其他物業(yè)不具有共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的住宅除外。（2）住宅專項維修資金的交存額度1）商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數(shù)額為當?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價的5%至8%。2）出售公有住房的，按照下列規(guī)定交存住宅專項維修資金：①業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數(shù)額為當?shù)胤扛某杀緝r的2%。（3）住宅專項維修資金的交存方式 1）商品住宅的業(yè)主應(yīng)當在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶。2）已售公有住房的業(yè)主應(yīng)當在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期住宅專項維修資金存入公有住房住宅專項維修資金專戶或者交由售房單位存入公有住房住宅專項維修資金專戶。3）專戶管理銀行、代收住宅專項維修資金的售房單位應(yīng)當出具由財政部或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府財政部門統(tǒng)一監(jiān)制的住宅專項維修資金專用票據(jù)。成立業(yè)主大會的，續(xù)交方案由業(yè)主大會決定。未成立業(yè)主大會的，續(xù)交的具體管理辦法由所在地政府主管部門會同同級財政部門制定。所在地政府主管部門應(yīng)當委托所在地一家商業(yè)銀行，作為本行政區(qū)域內(nèi)住宅專項維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立住宅專項維修資金專戶。2）已售公有住房住宅專項維修資金，由所在地政府主管部門負責管理。開立公有住房住宅專項維修資金專戶，應(yīng)當按照售房單位設(shè)賬，按幢設(shè)分賬；其中，業(yè)主交存的住宅專項維修資金，按房屋戶門號設(shè)分戶帳。開立住宅專項維修資金專戶，應(yīng)當以物業(yè)管理區(qū)域為單位設(shè)賬，按房屋戶門號設(shè)分戶賬。3）所在地政府主管部門或負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門應(yīng)當在收到通知之日起30日內(nèi)，通知專戶管理銀行將該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主交存的住宅專項維修資金賬面余額劃轉(zhuǎn)至業(yè)主大會開立的住宅專項維修資金賬戶，并將有關(guān)賬目等移交業(yè)主委員會。業(yè)主大會應(yīng)當建立住宅專項維修資金管理制度。4．住宅專項維修資金的使用（1）住宅專項維修資金的使用原則 住宅專項維修資金的使用應(yīng)當遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則。2）售后公有住房之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費用，由相關(guān)業(yè)主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項維修資金的比例分攤；其中，應(yīng)由業(yè)主承擔的，再由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤。其中，售后公有住房應(yīng)分攤的費用，再由相關(guān)業(yè)主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項維修資金的比例分攤。（2）住宅專項維修資金的使用程序1）業(yè)主大會管理前。2）業(yè)主大會管理后。3）緊急情況。②住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)持有關(guān)材料向業(yè)主委員會提出列支住宅專項維修資金；其中，動用公有住房住宅專項維修資金的，向負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門申請列支；業(yè)主委員會依據(jù)使用方案審核同意，并所在地政府主管部門備案；動用公有住房住宅專項維修資金的，經(jīng)負責部門審核同意；業(yè)主委員會或負責部門向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)住宅專項維修資金的通知；專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。（3）住宅專項維修資金的其他使用情況1）在保證住宅專項維修資金正常使用的前提下，可以按照國家有關(guān)規(guī)定將住宅專項維修資金用于購買國債。利用業(yè)主交存的住宅專項維修資金購買國債的，應(yīng)當經(jīng)業(yè)主大會同意；未成立業(yè)主大會的，應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二