【正文】 大化 ?企業(yè)價(jià)值最大化或股東財(cái)富最大化 具體目標(biāo)： ?資金籌集管理目標(biāo) ?投資管理目標(biāo) ?利潤(rùn)分配管理目標(biāo) 2022/2/8 43 籌資決策 投資決策 利潤(rùn)分配決策 2022/2/8 44 ① 會(huì)計(jì)報(bào)表部分： ?主表 資產(chǎn)負(fù)債表、利潤(rùn)表、現(xiàn)金流量表、成本報(bào)表 ?附表 資產(chǎn)減值明細(xì)表、股東權(quán)益增減變動(dòng)表、應(yīng)交增值稅明細(xì)表、利潤(rùn)分配表 ② 文字報(bào)告部分： ?會(huì)計(jì)報(bào)表附注、財(cái)務(wù)狀況說(shuō)明書(shū) 2022/2/8 45 物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)基本指標(biāo) ① 財(cái)務(wù)效益狀況指標(biāo) ?凈資產(chǎn)收益率、總資產(chǎn)報(bào)酬率、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 ② 資產(chǎn)營(yíng)運(yùn)狀況指標(biāo) ?總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 ③ 償債能力狀況指標(biāo) ?資產(chǎn)負(fù)債率、利息保障倍數(shù) ④ 發(fā)展能力狀況指標(biāo) ?營(yíng)業(yè)增長(zhǎng)率、資本積累率 2022/2/8 46 物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)修正指標(biāo) ① 財(cái)務(wù)效益狀況修正指標(biāo) ?主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率、盈余現(xiàn)金保障倍數(shù)、成本費(fèi)用利潤(rùn)率 ② 資產(chǎn)營(yíng)運(yùn)狀況修正指標(biāo) ?應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率、不良資產(chǎn)比率、資產(chǎn)損失比率 ③ 償債能力狀況修正指標(biāo) ?流動(dòng)比率、速動(dòng)比率、現(xiàn)金流動(dòng)負(fù)債比率、長(zhǎng)期資產(chǎn)適合率、經(jīng)營(yíng)虧損掛賬比率 ④ 發(fā)展能力狀況修正指標(biāo) ?總資產(chǎn)增長(zhǎng)率、三年利潤(rùn)平均增長(zhǎng)率、三年資本平均增長(zhǎng)率 2022/2/8 47 物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)評(píng)議指標(biāo) ① 經(jīng)營(yíng)者基本素質(zhì) ② 服務(wù)滿意度 ③ 基礎(chǔ)管理水平 ④ 在崗員工素質(zhì)狀況 ⑤ 服務(wù)硬環(huán)境 ⑥ 發(fā)展創(chuàng)新能力 ⑦ 經(jīng)營(yíng)發(fā)展策略 ⑧ 綜合社會(huì)貢獻(xiàn) 2022/2/8 48 是指物業(yè)管理服務(wù)者向有關(guān)方面提交的反映一定階段物業(yè)管理服務(wù)過(guò)程中所作的主要工作、財(cái)務(wù)效益狀況以及未來(lái)工作計(jì)劃的文書(shū) 按照向不同主體提交分為三類(lèi)： ?向業(yè)主提交的物業(yè)管理報(bào)告 ?向上級(jí)管理高層提交的物業(yè)管理報(bào)告 ?向投資者或者董事會(huì)提交的物業(yè)管理報(bào)告 按照經(jīng)營(yíng)期間時(shí)間的不同分為： ?月度報(bào)告、季度報(bào)告、年度報(bào)告、專(zhuān)題報(bào)告 2022/2/8 49 物業(yè)管理報(bào)告構(gòu)成 ?物業(yè)管理工作總結(jié) ?物業(yè)管理財(cái)務(wù)報(bào)告 ?物業(yè)管理工作計(jì)劃 報(bào)告編寫(xiě)的注意事項(xiàng)： ?突出重點(diǎn)、兼顧一般 ?注重時(shí)效、真實(shí)可靠 ?報(bào)告清楚、文字簡(jiǎn)練 2022/2/8 50 二、物業(yè)管理的代理理財(cái)與管理處的財(cái)務(wù)管理 代理理財(cái) 代理業(yè)主對(duì)物業(yè)管理費(fèi)用理財(cái) ?物業(yè)管理費(fèi)用：物業(yè)管理費(fèi)、共用部分共有收益、專(zhuān)項(xiàng)維修資金 ?物業(yè)管理費(fèi)用的所有權(quán)屬于全體業(yè)主 ?物業(yè)管理管理處財(cái)務(wù)管理的核心代業(yè)主理財(cái) ?代業(yè)主理財(cái)行為必須以全體業(yè)主的根本利益為出發(fā)點(diǎn) 2022/2/8 51 管理處財(cái)務(wù)管理基本職能： ?遵循一般會(huì)計(jì)制度規(guī)定的程序和方法 ?采用報(bào)賬、記錄、分析、匯總的方法 ?定期編制通用和專(zhuān)用的物業(yè)管理費(fèi)用收支報(bào)表 管理處財(cái)務(wù)管理的具體內(nèi)容： ?物業(yè)管理項(xiàng)目的財(cái)務(wù)預(yù)算 ?物業(yè)管理項(xiàng)目的費(fèi)用支出測(cè)算 ?物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的厘定 ?會(huì)計(jì)過(guò)程的管理 ?財(cái)務(wù)成果報(bào)告、總結(jié)、分析 ?向上級(jí)物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)主管報(bào)告 ?向全體業(yè)主報(bào)告 2022/2/8 52 管理處經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的財(cái)務(wù)處理： ?對(duì)屬于利用全體業(yè)主共用部分進(jìn)行的經(jīng)營(yíng)收益統(tǒng)一納入物業(yè)管理費(fèi)用的收支 ?對(duì)上級(jí)物業(yè)管理公司授權(quán)，利用自有資金和能力向業(yè)主或其他消費(fèi)者提供的專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)、特約服務(wù)，不能用物業(yè)管理費(fèi)的成本支出，同時(shí)不能與物業(yè)管理費(fèi)結(jié)余混淆， → 屬于物業(yè)管理公司自己的經(jīng)營(yíng)性收益 2022/2/8 53 管理處財(cái)務(wù)管理獨(dú)立核算的形成： ： ?獨(dú)立核算、固定酬金、結(jié)余返利于業(yè)主 ： ?收支平衡、略有結(jié)余 ?取之于民、用之于民 ?一業(yè)為主、多種經(jīng)營(yíng) ?非獨(dú)立核算的收費(fèi)點(diǎn) ： ?保本微利、量出為入、獨(dú)立核算、保證傭金、多退少補(bǔ) ?既保證業(yè)主利益，也保證物業(yè)管理企業(yè)利益，同時(shí)又促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展 2022/2/8 54 管理處財(cái)務(wù)管理的特性： “資產(chǎn)”結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單 ?沒(méi)有注冊(cè)資本、長(zhǎng)期投資 ?流動(dòng)資產(chǎn)、固定資產(chǎn)、遞延資產(chǎn)屬于業(yè)主權(quán)益 “ 負(fù)債 ” 特殊 ?業(yè)主先交錢(qián)后享受服務(wù)，一般不需要另外借貸 3.“所有者收益 ” 是全體業(yè)主 “ 成本和費(fèi)用 ” “ 利潤(rùn) ” 2022/2/8 55 管理處會(huì)計(jì)核算與管理的特定原則： ?業(yè)主支付原則 ?獨(dú)立核算原則 ?多退少補(bǔ)原則 ?監(jiān)督報(bào)告原則 ?利益保全原則 2022/2/8 56 管理處財(cái)務(wù)管理的幾種形態(tài)： ?完全獨(dú)立核算的會(huì)計(jì)主體 ?物業(yè)管理公司統(tǒng)管分賬核算的會(huì)計(jì)主體 ?內(nèi)部物業(yè)業(yè)主附屬型的會(huì)計(jì)主體 ?非獨(dú)立核算的收費(fèi)點(diǎn) 2022/2/8 57 ?物業(yè)管理公司發(fā)出催款通知書(shū)進(jìn)行合理催繳 ?請(qǐng)求業(yè)主委員會(huì)催繳 ?以律師函進(jìn)行催繳 ?向法院申請(qǐng)支付令，以支付令催繳或強(qiáng)制執(zhí)行 ?利用簡(jiǎn)易法庭起訴 ?普通法庭起訴 物業(yè)管理欠費(fèi)的追繳 2022/2/8 58 強(qiáng)化物業(yè)管理消費(fèi)意識(shí)，追討拖欠費(fèi)用 ?一般性追討 ?針對(duì)性追討 ?區(qū)別性追討 ?注意二年訴訟時(shí)效 催款通知書(shū) 電話與業(yè)主溝通 最后通知書(shū) 按法律程序裁決 律師函催交 支付令催交 簡(jiǎn)易法庭催交 普通法庭催交 留置權(quán)催交 2022/2/8 59 收繳物業(yè)管理費(fèi)的典型方法 ?① 每月 10號(hào)由財(cái)務(wù)部編制一份住戶過(guò)期欠交款項(xiàng)的明細(xì)表； （ 列表 ） ?② 根據(jù)此表 ， 由事務(wù)部編制 “ 第一次催款通知書(shū) ” ， 款項(xiàng)中不含滯納金； （ 善意催繳 ） 2022/2/8 60 ?③ 如 “ 第一次催款通知書(shū) ” 發(fā)出后 7天未收到款項(xiàng) 。 （ 采取法律行動(dòng) ） 。 申請(qǐng)書(shū)應(yīng)當(dāng)寫(xiě)明請(qǐng)求給付金錢(qián)或者有價(jià)證券的數(shù)量和所根據(jù)的事實(shí)、證據(jù)。 第一百九十三條 人民法院受理申請(qǐng)后，經(jīng)審查債權(quán)人提供的事實(shí)、證據(jù)，對(duì)債權(quán)債務(wù)關(guān)系明確、合法的，應(yīng)當(dāng)在受理之日起十五日內(nèi)向債務(wù)人發(fā)出支付令；申請(qǐng)不成立的，裁定予以駁回。 債務(wù)人在前款規(guī)定的期間不提出異議又不履行支付令的，債權(quán)人可以向人民法院申請(qǐng)執(zhí)行。 2022/2/8 63 物業(yè)管理最新法規(guī)解讀 2022/2/8 64 《 物業(yè)管理?xiàng)l例 》 的修改 1. 379號(hào)國(guó)務(wù)院令 504號(hào)國(guó)務(wù)院令 2. 第十條增加了“街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府”的指導(dǎo)與監(jiān)督 3. 刪除了第十條第二款 4. 第十一條業(yè)主大會(huì)職責(zé)修改成 “ 下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定 ” 5. 第十二條投票權(quán)方式與 《 物權(quán)法 》 一致 6. 第十九條修改保持與第十條一致 7. 物業(yè)管理企業(yè)修改為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)” 2022/2/8 65 《 物業(yè)管理?xiàng)l例 》 的修改 8. 業(yè)主公約修改為“管理規(guī)約”，業(yè)主臨時(shí)公約為“臨時(shí)管理規(guī)約” 9. 第十五條業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)執(zhí)行機(jī)構(gòu)修改為“業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng)” 2022/2/8 66 業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán) 《 中華人民共和國(guó)物權(quán)法 》 第六章 ?專(zhuān)有部分享有所有權(quán) 。 因這種共有為“按份共有”故亦稱“共用部分的持份權(quán)” ?專(zhuān)有部分以外的共有部分享有共同管理的權(quán)利 。 但其所有權(quán)行使受到一定限制，即不能流轉(zhuǎn)、交易、抵押 ?? 不得對(duì)抗第三人 2022/2/8 76 ?對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)： ?其依法律行為而發(fā)生變更者，按照物權(quán)法 不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記規(guī)定 ，即無(wú)論其所有權(quán)的移轉(zhuǎn)，擔(dān)保物權(quán)、或用益物權(quán)的設(shè)定，及不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的拋棄， 均須經(jīng)登記，始生效力 ?非依法律行為而取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，如繼承、強(qiáng)制執(zhí)行、公用征收、法院判決等， 非經(jīng)登記，不得處分 2022/2/8 77 共用部分是建筑物區(qū)分所有權(quán)的核心重要問(wèn)題 共有部分的存在是物業(yè)管理存在的必要條件 專(zhuān)項(xiàng)維修資金的核心是共有部分 2022/2/8 78 專(zhuān)有部分與共用部分之范圍界定 確定專(zhuān)有部分與共用部分范圍對(duì)物業(yè)管理的意義與作用： ?內(nèi)容 ： 專(zhuān)有部分 —— 專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)、特約服務(wù) 共用部分 —— 常規(guī)服務(wù) ?責(zé)任 ： 專(zhuān)有部分 —— 業(yè)主自己負(fù)責(zé) 共用部分 —— 物業(yè)管理公司、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)分別負(fù)責(zé) ?費(fèi)用 ： 專(zhuān)有部分 —— 業(yè)主自己承擔(dān) 共用部分 —— 物業(yè)管理費(fèi)、專(zhuān)項(xiàng)維修資金、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)決議的分?jǐn)? ?權(quán)利與義務(wù)不同 ?有利于解決糾紛 2022/2/8 79 ? 專(zhuān)有部分范圍：以建筑物天花、地板、墻體的中心為界所圍成的立體空間 墻體 地板 天花 墻體 中心線 專(zhuān)有部分之中心說(shuō) 2022/2/8 80 專(zhuān)有部分范圍：以建筑物天花、地板、墻體所圍成的立體空間 墻體 地板 天花 墻體 中心線 專(zhuān)有部分之空間說(shuō) 2022/2/8 81 專(zhuān)有部分之最后粉刷層說(shuō) 專(zhuān)有部分范圍：以建筑物天花、地板、墻體的最后粉刷層所圍成的立體空間 最后粉刷層也稱為抹灰層或批宕層 各種管線的共用部分與專(zhuān)有部分劃分 ? 專(zhuān)有部分是指在建筑物中依法取得的獨(dú)立使用并具有排他性獨(dú)立空間或區(qū)域，包括為這些空間和區(qū)域?qū)Ｓ玫挠?jì)量設(shè)施和管線接駁終端以內(nèi)的相關(guān)設(shè)備設(shè)施 ? 共用部分是指物業(yè)管理區(qū)域以內(nèi)，專(zhuān)有部分及市政設(shè)施以外的，屬于全體業(yè)主或兩個(gè)及以上業(yè)主共同所有、共同使用的場(chǎng)所、空間、設(shè)備、