【正文】 國際公關公司 房地產(chǎn)經(jīng)濟公司 裝飾公司 大型建筑公司 相關貿(mào)易公司 西安匯川置業(yè)有限公司 02986558161 11 11 七、 城市運營策劃公司啟動應具備的基本條件與基礎 啟動模式，一步到位 。具體前期所需資金為 2 億萬元人民幣，各項投入產(chǎn)出分析（略），首先進行土地儲備和進行招商。 費用支出一覽 ： 寫字樓 800—— 1000 平米每月租金 5 萬元，全年合計 60萬元 裝修費一次性支出 1000 ㎡ 200 元 /㎡ =20 萬元 辦公家私一次性支出 10 萬元 辦公設備（包括電腦、空調(diào)等等）一次性支出 20 萬元 人員工資，共 25 人，每年支出合計 150 萬元 汽車 3 臺，一次性支出平均每臺 25 萬元，合計 75 萬元 廣告宣傳費，每月平均 3 萬元，全年合計 36 萬元 公關差旅費用，每月平均 5 萬元，全年合計 60 萬元 吃請招待費用，每月平均 5 萬元，全年合計 60 萬元 圖書資料費用，每月平均 2 萬元，全年合計 24 萬元 網(wǎng)絡管理及運營費用，每月平均 8000 元，全年合計 萬元 。 世界城市的發(fā)展規(guī)律表明，再小的城市也可以是世界性的，但一定要看清楚宏觀的城市 格局的發(fā)展變化，然后在城市分工與協(xié)作的基礎上發(fā)展自身，最終既滿足了城市群的發(fā)展需要，也為自己的可持續(xù)發(fā)展找到了康莊大道。 只有在大的方向確定之后，城市 運營 才能作到有的放矢，持之有據(jù)。 （二）、資源整合： 由西安經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)參股，投資商控股， 西安匯川置業(yè)有限 公司持股。 城市運營中的重要環(huán)節(jié) —— 開發(fā)土地，其主要內(nèi)容就是公用事業(yè)的建設 —— 交通、學校、醫(yī)院、水電、燃氣、通訊等等。如果城市周邊大量未經(jīng)開發(fā)的土地能夠迅速有效地變?yōu)榻?jīng)過初級開發(fā)、可以 進入房屋生產(chǎn)環(huán)節(jié)的土地，國內(nèi)的房價也就沒有理由繼續(xù)高漲下去。而 西安匯川置業(yè)有限公司 02986558161 13 13 導致 投資不足的最大原因，則是非產(chǎn)業(yè)化和市場準入壁壘。 至此我們可以清楚地看到，要解決城市運營快速發(fā)展，并找到城市運營商快速裂變與發(fā)展的機遇與途徑的問題，不變的法則就是讓城市運營市場化，盡可能取消公用事業(yè)投資的準入壁壘，減少政府財政對公用事業(yè)的補貼， 使營利資本迅速進入這一領域，將大量未經(jīng)開發(fā)的土地變?yōu)榭梢酝度敕课萁ㄔ斓耐恋?。如此，政府和市民才可以通過城市的快速擴張獲得最大限度的雙贏 —— 土地供應的迅速增長，可以最有效地抑制房價，保護城市居民的利益；而以市場方式出讓土地，政府也可以獲取盡可能高的土地出讓金，將城市周邊土地的增值轉為公共財政收入 此外城市運營過程中的另一大難題時資源整合，任何一個成功的城市運營過程都是運營者集合多家多種資源往一個方向前行的過程。沒有資源支持的城市運營計劃只能是紙上談兵 西安匯川置業(yè)有限公司 02986558161 14 14 的計劃。這便需要雙方互相配合作業(yè)。世界上具有強大競爭力從而獲得高速度發(fā)展的城市，從產(chǎn)業(yè)結構上來看， 截止目前，經(jīng)開區(qū)內(nèi)共有企業(yè) 2800 余家，引進工業(yè)項目 450 項。 一、提高城市競爭力的根本在于好的城市定位及城市運營 沒有貧窮的城市，只有缺位的城市。比如西子湖畔的杭州把自己的定位概括為：“人間天堂，快樂杭州”。城市的個性越突出，影響的區(qū)域就越廣，升值的潛力也就越大。 二、好的城市運營離不開企業(yè)的廣泛參與 城市運營是一個復雜的系統(tǒng)工程，不僅涉及政府部門，同時也有企業(yè)、及社會各方面的廣泛參與。 首先，城市運營的主體不是單一的政府，借助企業(yè)的力量和市場化的運營方式來達到城市增值的宏觀目標?？梢哉f，凡是城市運營搞得好的城市，一定是最充分地實踐了市場經(jīng)濟規(guī)律，是按照企業(yè)化、市場化的方法去操作的先行者。 解決城市運營的根本之道是城市的造血機能，即產(chǎn)業(yè)鏈的培育和建設上 。 （四）資本運作： 培育發(fā)達的城市資本運作經(jīng)營市場，既是城市運營商的客觀要求，又是城市政府的重要職責。無論是市場環(huán)境的營造，還是基礎設施的建設，都需要巨額資金來推動，否則，城市政府就會因資金嚴重短缺而舉步維艱。 首先要用好現(xiàn)有的財政資金，爭取銀行貸款，以搞好城市發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃。對城市現(xiàn)有的某些可以運用市場或準市場運營的基礎設施，如自來水、供暖、城市公交線路的經(jīng)營權的一部分或大部分，進行拍賣或股份制改造，由政府有關部門控股或參股經(jīng)營，激活巨額存量資本；對城市路燈廣告經(jīng)營權和照明設施建設、維護權進行置換交易，以解城市擴展區(qū)照明設施建設維護不到位的難題；同時要對城市空間資源進行必要的普查，對可以做廣告的空間，進行統(tǒng)一規(guī)劃 ，公開拍賣；對地處繁華鬧市、極具商業(yè)開發(fā)價值的政府機關、企事業(yè)單位的用地，可采取區(qū)位置換的方式，有計劃地外遷，使城市土地大量增值；對通過無償劃撥取得土地使用權的企事業(yè)單位，凡改變土地用途的，要補交土地使用費或土地稅；對因產(chǎn)業(yè)調(diào)整等原因，導致原劃撥土地閑置或超過使用年限的，要統(tǒng)一規(guī)劃，協(xié)調(diào)運作，做到資源整合，地盡其用；還可以拍賣路、 橋、公園等冠名權。 西安匯川置業(yè)有限公司 02986558161 18 18 九、 城市運營業(yè)務的營銷與推廣 a) 人力資源配置 對營銷人員采取規(guī)范化的管理是公司發(fā)展的一個關鍵因素，在他們還不具備專業(yè)化的水準之時，要通過規(guī)范來引導他們養(yǎng)成良好的思維方式和工作習慣，然后再逐步激發(fā)他們的創(chuàng)造性。 在營銷 人力資源配置 上作了兩個方面的調(diào)整：一是針對其市場運作的薄弱環(huán)節(jié)，在總部增加了 1 名市場推廣人員和 1 名營銷后勤事務人員，分別負責宣傳、促銷和計 劃、配送等職責，提高了營銷總部對銷售一線的支持能力；二是針對重點區(qū)域的營銷主管下面增設了 3 名常駐業(yè)務推廣代表，同時細分了市場管理區(qū)域，強化對市場的精耕細作。 在人員管理方面，首先對所有的營銷推廣主管進行了集中培訓，明確了目前營銷體系調(diào)整的重點，同時指出了他們過去工作方式的弊端，提出了新的工作要求：規(guī)范工作內(nèi)容和流程。 西安匯川置業(yè)有限公司 02986558161 19 19 b) 目標客戶定位 ——— 西安經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)成立于 1993 年， 2020 年 2 月被國務院批準為國家級開發(fā)區(qū)。 西安市城市中心北移至在經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)。 ——— 具有符合條件的人口規(guī)模。 西安匯川置業(yè)有限公司 02986558161 20 20 十、 城市運營的管理 a) 公司應有的社會定位 公司 社會定位為： 根據(jù)政府城建規(guī) 劃 和自身的資本實力，多渠道、多形式籌措城建資金，管好、用好城建資金，盤活城建資產(chǎn)。 城市運營商的歷史責任感又遠遠高于房產(chǎn)開發(fā)商，它成為政府與市場之間不可或缺的紐帶， 具體 表現(xiàn) 在 ：第一，在開發(fā)目標上，將自我的本位與社會本位相結合，也就是說擁有社會責任感。第三，在開發(fā)定位上，將項目定位與城市區(qū)域功能定位相結合，做到優(yōu)勢互補。 作為土地運營商應該具有較強的項目整合能力，應該具有城市的 西安匯川置業(yè)有限公司 02986558161 21 21 眼光，區(qū)域的眼光，全球的眼光，未來的眼光以及強烈的社會責任感。他們是房地產(chǎn)行業(yè)中最具有活力的先行者，開拓者和思想者。 知識經(jīng)濟時代，發(fā)展要靠人才。 多方吸收行業(yè) 精英，在企業(yè)文化建設方面，采用人性化管理、鼓勵創(chuàng)新和個性發(fā)揮，著力打造一支國際化、現(xiàn)代化的企業(yè)精英團隊 。 體 現(xiàn)產(chǎn)權清晰、權責明確、政企分開、管理科學等 現(xiàn) 代企業(yè)制度的四個基本特征。 公司 按照現(xiàn)代企業(yè)制度的要求，通過規(guī)范的公司改革， 最終 建立適應社會化生產(chǎn)和市場要求的、符合國際慣例的、具有強大實力和發(fā)展活力的現(xiàn)代企業(yè) ，并使公司從城市運營和資本運營等多方面獲得受益?？茖W化、規(guī)范化的企業(yè)組織制度包括股東會、董事會和監(jiān)事會。科學化、規(guī)范化的企業(yè)管理制度包括企業(yè)的計劃管理、生產(chǎn)管理、質(zhì)量管理，財務管理、人事管理等方面的規(guī)章制度，是保證現(xiàn)代企業(yè)正常運營的重要手段。 d) 學習與培訓的方法 針 對不同階段員工設計不同的培訓內(nèi)容 ， 在員工職業(yè)生涯發(fā)展的各個階段，都有相應的培訓。通過這個培訓，了解公司的文化，確立自己的發(fā)展目標，清楚業(yè)績考核辦法，讓員工明白該如何規(guī)劃自己的職業(yè)生涯。這個階段的課程主要包括溝通、談判以及基本的管理培訓。為了幫助年輕的經(jīng)理人員成長， 進行 一個系統(tǒng)的培訓方案 。 員工進入 公司 ，一般要經(jīng)歷四個自我成長的階段。 用培訓固化公司的制度和價值觀。名刀是由名匠不斷鍛煉而成的，同樣，人格培養(yǎng) ，也要經(jīng)過千錘百煉。對員工精神和常識上的教導，是身為經(jīng)營者的責任。三是要培養(yǎng)員工的專業(yè)知識和正確的價值判斷。四是訓練員工的細心。五是培養(yǎng)員工的競爭意識。 西安匯川置業(yè)有限公司 02986558161 24 24 十一、 股東的形成 a) 股東結構 戰(zhàn)略性法人股的持股條件除能向合作企業(yè)提供約定的注冊資本外同時能夠提供相應的資源或其它支持。 b) 股東吸收的方法與途徑 股東具體募集的方向面向海內(nèi)外，如海外主要以美國、香港、日本、新加坡為主，而國內(nèi)主要以深圳、北京的企業(yè)為主要募集對象。 必要時請專業(yè)募股公司參與，募股的資產(chǎn)可 以現(xiàn)金，不動產(chǎn)物權及其它優(yōu)良資產(chǎn)，如汽車、寫字樓使用權等，以及有明顯價值的無形資產(chǎn)。 B、模式，早期運作啟動（第一年）主要配合西安市經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)獲取項目及開發(fā)項目。 D、模式，中期運作（第二年 ~第 三年）主要在于盤活、變現(xiàn)大量的資產(chǎn)而獲取收益。 西安匯川置業(yè)有限公司 02986558161 26 26 十三、 由西安匯川置業(yè)有限公司組建的城市運營公司能夠成功快速啟動的理由與原因 西安匯川置業(yè)有限公司是具有城市運營策劃及操控經(jīng)驗的能力與社會資源，這種能力顯然不會因重組等原因而喪失，只能會更加強大。 西安匯川置業(yè)有限公司甚至可以邊組建邊啟動相應工作。 國際上大型資本及投資基金，他們同樣希望找到投資回報率高，運作規(guī)范，政府相關法律文件完備項目，而這恰是西安匯川置業(yè)有限公司與西安經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)聯(lián)手的強項，因此，雙方較容易形成合作。 目前隨著中國城市開發(fā)熱的進一步升溫，各地方政府都在千方百計的尋求有效的招商引資，這顯然是城市運營商開展業(yè)務的好機 西安匯川置業(yè)有限公司 02986558161 27 27 會。 任何城市運營項目中其初期、早期、都將會有一批投資少見效快的項目，這顯然為城市運營商的直接投資帶來絕佳的機會。 1當西安匯川置業(yè)有限公司初步搭建起運作框架及基本啟動資金到位后，由于其強大的贏利能力及良性快速的發(fā)展態(tài)勢，將是后一步的。