【正文】 190145　 營(yíng)運(yùn)與管理酒店將按照《旅游涉外飯店星級(jí)的劃分及評(píng)定》（GB/T143082002）及《飯店星級(jí)的劃分與評(píng)定》的標(biāo)準(zhǔn)，采用不低于某級(jí)酒店的要求進(jìn)行酒店各項(xiàng)服務(wù)設(shè)備（硬件）的配備；建立不低于某級(jí)酒店要求的管理體系，制定員工手冊(cè)、層級(jí)管理制度、質(zhì)量控制制度、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)制度、物資采購(gòu)制度、工作崗位說(shuō)明書(shū)、工作程序說(shuō)明書(shū)等一系列管理制度，并嚴(yán)格遵照?qǐng)?zhí)行，提供不低于某級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)。，%。貫穿全縣南北的岳汝（岳陽(yáng)至某）高速某段前期工作進(jìn)展順利，2009年7月份正式動(dòng)工建設(shè)，2012年竣工后將與東西走向廈蓉高速縱橫交錯(cuò)，形成“十字”交通高速架，至此某將成為湘粵贛省際交通樞紐。星城國(guó)際大酒店前身為某縣政府招待所，專門(mén)接待來(lái)縣城參加各類會(huì)議、進(jìn)行公務(wù)、商務(wù)活動(dòng)的政府招待所。競(jìng)得后，某礦業(yè)有限公司著手進(jìn)行改擴(kuò)建，在政府招待所的右邊新建了一幢酒店正面大樓，共八層。2009年某礦業(yè)有限公司因市場(chǎng)波動(dòng)、政策調(diào)控等因素，收入大幅下降，不得不放棄原計(jì)劃經(jīng)營(yíng)的酒店業(yè)務(wù)。 項(xiàng)目總體規(guī)劃 酒店大堂新建酒店正面大樓的一樓左邊店面已出賣(mài)，酒店大堂設(shè)在新建酒店正面大樓的右邊。 餐廳新建酒店正面大樓的三樓作為餐廳大廳，擺放30套桌椅，承接各類大型酒宴；側(cè)面原有招待所和側(cè)面后樓的三樓設(shè)21間包房。 客房新建酒店正面大樓四至八層均設(shè)客房，每層有客房14間，床位28個(gè)，合計(jì)客房70間，床位140個(gè)。側(cè)面原政府招待所和側(cè)面后樓的四層和五層都設(shè)標(biāo)準(zhǔn)客房，每層標(biāo)準(zhǔn)客房21間，床位42個(gè)，合計(jì)客房42間，床位84個(gè)。客房具有面積大，空間視野寬的特點(diǎn)，房間擬配備高檔、精致家具，突出酒店的商務(wù)特點(diǎn)，裝飾裝潢強(qiáng)調(diào)統(tǒng)一中顯個(gè)性，力求舒適、溫馨、實(shí)用。16′～113176。19′～25176。東鄰江西省崇義縣，南界廣東省仁化縣、樂(lè)昌市，西接宜章縣 ，北連資興市、桂東縣?？h境內(nèi)多丘陵和山地，概稱“八山半水一分田，半分道路通莊園”。某縣歷史悠久，早在東晉穆帝升平二年（358），就析晉寧縣地始置某縣。1959年3月，某、桂東兩縣合并為汝桂縣。某是一個(gè)多民族的縣份，境內(nèi)居住有漢、瑤、畬、侗、壯、苗、土家、傈傈、彝、回、布依、黎、白、京、維吾爾、青族等27個(gè)民族。全縣共有282種姓氏，其中以何氏人口最多，其次為朱、范、李三姓。在奔騰于某縣東北部的漚江和淇江上，如珍珠般散落著寶沙、扶竹洲、九節(jié)帶、萬(wàn)年橋、兩江口等一批裝機(jī)8000千瓦以上的水電站，這些電站所生產(chǎn)的強(qiáng)大電力不僅照亮了整個(gè)某，而且外輸?shù)搅藦V東電網(wǎng)。2007年某縣被確定為全國(guó)小水電代燃料試點(diǎn)縣。目前已發(fā)現(xiàn)的礦種有鐵、鎢、鉬、鉍、鉛、銻、鋅、銅、鈹、鈾、錫、汞、硫鐵、重晶石、砷、花崗石、大理石、瑩石、稀土、煤、石灰石、磷、鉀長(zhǎng)石等23種。有礦床、礦點(diǎn)、礦化點(diǎn)（指成礦條件差、礦化微弱，不具工業(yè)意義的礦化現(xiàn)象）共95處?，F(xiàn)已開(kāi)采的有鎢、鉬、鉍、煤、石灰石、赤鐵、銅、鉛、鋅、鈾、瑩石、硅石、稀土等。 交通情況近年來(lái)，地處湘粵贛三省交界處的某縣，充分利用獨(dú)特的區(qū)域優(yōu)勢(shì)，舉全縣之力加速交通建設(shè)，全縣23個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)實(shí)現(xiàn)了鄉(xiāng)鄉(xiāng)通水泥（油）路，310個(gè)行政村有196個(gè)通了水泥路，通達(dá)率為100%，%，106國(guó)道縣城至廣東橋段二級(jí)公路改擴(kuò)建工程將于今年底建設(shè)完工，廈蓉高速某段自去年啟動(dòng)以來(lái)，進(jìn)展順利。一方面積極協(xié)調(diào)做好廈蓉高速和岳汝高速公路某段建設(shè)，確保2012年建成通車(chē)，完成106國(guó)道縣城至廣東橋段二級(jí)公路改造。同時(shí)，在鄉(xiāng)鄉(xiāng)通水泥（油）路的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)100%的行政村通水泥（油）路目標(biāo)，完成省、市下達(dá)的農(nóng)村客運(yùn)站和招呼站建設(shè)任務(wù)。，%。在第三產(chǎn)業(yè)中，交通運(yùn)輸、%,%,%,%，%,%。%。%。廣東省改革開(kāi)放三十年取得巨大成就，全國(guó)三分之一的外來(lái)人口在廣東，而位于湘粵贛交界處的某縣地理位置非常重要，南來(lái)北往的人員、物料等大多經(jīng)過(guò)某縣，區(qū)位優(yōu)勢(shì)十分明顯。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值63758萬(wàn)元，%，第二產(chǎn)業(yè)增加值57745萬(wàn)元，%，第三產(chǎn)業(yè)增加值102951萬(wàn)元，%。：：。旅游業(yè)蓬勃發(fā)展。城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)步增長(zhǎng)。農(nóng)村居民人均生活消費(fèi)支出1497元，%，%；城鎮(zhèn)居民生活消費(fèi)支出5782元，%，%。某溫泉這一原本默默無(wú)聞、養(yǎng)在深閨人未識(shí)的瑰寶一經(jīng)揭開(kāi)就以她迷人的魅力折服了外界。2001年2月，省委書(shū)記楊正午到某考察時(shí)指出，“要把熱水建設(shè)成為以溫泉為主的有地域特色的旅游景區(qū)，在旅游開(kāi)發(fā)上形成西有張家界、南有某溫泉的格局”。如今，投資近6000多萬(wàn)元興建的集度假、療養(yǎng)、休閑、洗浴于一體的福泉山莊和旅游商業(yè)街已經(jīng)落成，順著改造一新的三熱旅游公路，粵港澳游客紛至沓來(lái)，在“粵港澳后花園”的“南大門(mén)”暢游嬉戲。除了溫泉旅游業(yè)區(qū)外，還有歷史文化景區(qū)，包括濂溪書(shū)院、古城區(qū)文化走廊、白石巖、太保第、將軍故居等；自然風(fēng)光和民族風(fēng)情景區(qū)，包括嶺秀瑤族風(fēng)情園、江背山、九龍江森林公園、白云仙等。旅游精品線路共有三條，分別是：一是以某為目的地線路，集合縣內(nèi)景點(diǎn)景區(qū)，以休閑度假為主；二是丹霞山——某溫泉——某縣城人文景區(qū)——桂東——井岡山——炎帝陵線路，以自駕車(chē)為主，打造一條紅色旅游線路；三是丹霞山——某溫泉——某縣城人文景區(qū)——東江湖線路，以休閑、觀光為主，構(gòu)筑丹霞山、某、東江湖旅游一體化循環(huán)圈。有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料顯示，我國(guó)星級(jí)酒店數(shù)量和客房數(shù)量自1998年至2007年一直保持著超過(guò)10％的增長(zhǎng)率，至2007年我國(guó)星級(jí)飯店數(shù)量已經(jīng)達(dá)到16900家，客房數(shù)量達(dá)接近170萬(wàn)間，我國(guó)近年來(lái)星級(jí)酒店的數(shù)量變化情況見(jiàn)下表41所示。從星級(jí)酒店的比例來(lái)看，五星、四星高檔酒店約占酒店總數(shù)量的9％，某級(jí)酒店約占酒店總數(shù)量的32％，一星、二星中低檔酒店約占酒店的60％；而從酒店客房比重來(lái)看，某級(jí)酒店的客房比重高達(dá)近39％。 我國(guó)星級(jí)酒店行業(yè)景氣情況由于酒店具有建造時(shí)間較長(zhǎng)、供給變化有一定的滯后性，通常酒店行業(yè)具有較明顯的周期性。我國(guó)星級(jí)酒店近年來(lái)出租率和利潤(rùn)波動(dòng)情況見(jiàn)圖41。從星級(jí)酒店的平均房?jī)r(jià)來(lái)看，通常酒店房?jī)r(jià)上升會(huì)滯后出租率2年左右，2001年我國(guó)星級(jí)酒店平均房?jī)r(jià)達(dá)到近10年最低點(diǎn)（約215元）后，已經(jīng)呈現(xiàn)緩慢回升的勢(shì)頭，2007年已達(dá)到300多元。 我國(guó)星級(jí)酒店經(jīng)營(yíng)情況從2007年我國(guó)星級(jí)酒店的整體運(yùn)行情況看，五星級(jí)酒店的出租率最高，盈利也明顯集中于五星級(jí)酒店。這一點(diǎn)突出地表現(xiàn)在不同注冊(cè)類型酒店出租率的差異上。2007年不同注冊(cè)類型企業(yè)出租率情況見(jiàn)圖42。酒店業(yè)的這一特點(diǎn)，決定了資產(chǎn)折舊及維護(hù)費(fèi)用和日常人工費(fèi)用等相對(duì)固定性費(fèi)用較高，企業(yè)利潤(rùn)對(duì)收入的敏感性很高，在出租率低于盈虧平衡點(diǎn)時(shí)，收入的降低將造成大額的虧損，在出租率高于盈虧平衡點(diǎn)時(shí)，收入的提高又會(huì)帶來(lái)利潤(rùn)的大量增加。 酒店業(yè)發(fā)展趨勢(shì) 旅游行業(yè)整體發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)酒店作為旅游業(yè)的基礎(chǔ)設(shè)施，酒店業(yè)的發(fā)展與旅游業(yè)息息相關(guān)。旅游的產(chǎn)業(yè)規(guī)模已經(jīng)確立，并逐步發(fā)展成為我國(guó)的新興支柱產(chǎn)業(yè)。％％；，％％；，％；旅游業(yè)總收入10957億元人民幣，％。其中：，％；，％；，％；，％。在入境過(guò)夜旅游者中，％；，％；，％。　　二、國(guó)內(nèi)旅游業(yè)實(shí)績(jī)2007年，我國(guó)國(guó)內(nèi)旅游繼續(xù)強(qiáng)勁增長(zhǎng)，出游人數(shù)和旅游收入均維持兩位數(shù)的增長(zhǎng)。其中：。其中：。其中：。西北和西南地區(qū)，成為我國(guó)旅游業(yè)發(fā)展新的戰(zhàn)略基地。中部地區(qū)，依托承東啟西、貫通南北的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，發(fā)揮河南、山西、安徽以及湖南、湖北、江西等省旅游資源和優(yōu)勢(shì)，成為促進(jìn)中部崛起的戰(zhàn)略支撐點(diǎn)。在海峽西岸旅游區(qū)、粵港澳旅游區(qū)、長(zhǎng)江三角洲旅游區(qū)、環(huán)渤海旅游區(qū)、黃河中游旅游區(qū)、長(zhǎng)江中下游自然文化旅游帶、香格里拉生態(tài)旅游區(qū)、瀾滄江——湄公河國(guó)際旅游區(qū)、川黔渝旅游區(qū)、青藏鐵路沿線旅游區(qū)、絲綢之路旅游區(qū)、東北旅游區(qū)這12個(gè)中國(guó)主要旅游區(qū)中，長(zhǎng)三角旅游區(qū)、長(zhǎng)江中下游自然文化旅游帶應(yīng)成為安徽對(duì)接的重要區(qū)域。 酒店業(yè)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)酒店的建造由于受到經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、稅收政策以及投資心理的影響極大，另外從酒店建造到開(kāi)始營(yíng)業(yè)的時(shí)間也較長(zhǎng)，因此很難確定酒店開(kāi)始營(yíng)業(yè)時(shí)市場(chǎng)的真正需求，從而有可能造成在某地或者在某一時(shí)間對(duì)某一類型的酒店供求不均衡，因此酒店盈利情況有較大的周期性。根據(jù)國(guó)際著名咨詢公司德勤公司對(duì)2004年1－8月中國(guó)酒店業(yè)的調(diào)查測(cè)評(píng)，我國(guó)酒店業(yè)在2004年1－8月的入住率、平均房間收入這二個(gè)酒店業(yè)重要營(yíng)運(yùn)指標(biāo)方面，不僅遠(yuǎn)高于發(fā)生“非典”的2003年，較2000年也有了顯著的提高，這也充分說(shuō)明我國(guó)酒店業(yè)已經(jīng)走出低谷。5. 市場(chǎng)、競(jìng)爭(zhēng)和項(xiàng)目定位 某國(guó)際酒店市場(chǎng)分析預(yù)測(cè) 某縣旅游業(yè)基本情況某縣位于中國(guó)中部地區(qū)的最南端，依托承東啟西、貫通南北的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，發(fā)揮湖南省的旅游資源和優(yōu)勢(shì)，成為一個(gè)促進(jìn)中部崛起的戰(zhàn)略支撐點(diǎn)。，%。某界作為湖南省最大的旅游集散地和主要旅游目的地之一，旅游人數(shù)和旅游收入均占全省10％以上，也擁有全省最為健全的旅游服務(wù)體系。 某國(guó)際酒店住宿人員狀況某縣星級(jí)酒店的客人也可以分為國(guó)外游客和國(guó)內(nèi)游客。國(guó)外游客的住宿目的見(jiàn)圖51。從國(guó)內(nèi)旅游客人的地區(qū)來(lái)源來(lái)看突出表現(xiàn)為以下特點(diǎn)：空間距離越近，人數(shù)越多，表現(xiàn)在是否開(kāi)通直達(dá)列車(chē)，如湖北、廣西、江西等省；經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平越高的省區(qū)，人數(shù)越多，如廣東、浙江、江蘇等??；人文環(huán)境差異越大，人數(shù)越多，如東北、華北地區(qū)要明顯較多于東南省區(qū)的游客。根據(jù)2008－2009年的情況，在考慮團(tuán)隊(duì)客人折扣因素后，某級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)間實(shí)際價(jià)格旺季約在240元／間左右，平季約在200元／間左右，淡季約在160／間左右，全年平均價(jià)格約在190元／間左右。根據(jù)某酒店業(yè)人士估計(jì)，某酒店出租率應(yīng)在80％左右，其中在9三個(gè)月旺季酒店出租率在95％左右，在10三個(gè)月平季中酒店出租率約在80％左右，在11－4月六個(gè)月淡季中出租率約在60％左右。表51 某縣旅游接待人數(shù)及收入預(yù)測(cè)指標(biāo)項(xiàng)目2010年201520202025上限下限上限下限上限下限上限下限國(guó)內(nèi)旅游人數(shù)(萬(wàn)人)年增長(zhǎng)率(%)14121087665相當(dāng)于GDP(%)8710911101211由于某縣是湖南省旅游重點(diǎn)地區(qū)和旅游集散地，接待游客占湖南省的10％以上，而旅游客人是星級(jí)酒店最重要的客源，因此旅游人數(shù)的增長(zhǎng)率能夠大致地反映酒店客源的增長(zhǎng)，因此，某酒店客源將隨著旅游人數(shù)的增長(zhǎng)而增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)近幾年增長(zhǎng)率應(yīng)當(dāng)不低于10％，考慮到自2005年開(kāi)始，某縣星級(jí)酒店增加較少，預(yù)計(jì)近年來(lái)星城國(guó)際大酒店出租率應(yīng)當(dāng)同全國(guó)其他地區(qū)一樣有所上升。酒店擁有客房約100間，客房類型有標(biāo)準(zhǔn)間、單人間、豪華套房、貴賓套房；在會(huì)議設(shè)施方面，擁有接待100人大會(huì)議室一間，可接待50人中會(huì)議室一間；在健身娛樂(lè)設(shè)施方面，有健身房、桑拿浴室；在餐飲設(shè)施方面，擁有200人的餐廳。酒店的入住率和收益在起初的5到10年之間，也就是起步期階段基本上增長(zhǎng)都非常迅速，并且在開(kāi)業(yè)后8到15年之間（中期）收益都會(huì)維持相當(dāng)高的水平，之后創(chuàng)利能力逐漸下降（衰退期）。② 具有顯著的成本費(fèi)用優(yōu)勢(shì)酒店的成本費(fèi)用是影響酒店經(jīng)濟(jì)效益的一個(gè)重要因素，對(duì)于一家新建的酒店土地成本、建造成本、利息費(fèi)用、家具及固定設(shè)施和其他日常運(yùn)營(yíng)成本等都是重要的成本費(fèi)用因素。③ 具有地理位置和配套設(shè)施優(yōu)勢(shì)星城國(guó)際大酒店所處的區(qū)域目前沒(méi)有的星級(jí)酒店，地處某縣最繁華的中心地段，位于文化路與新建東路、新建西路的十字路口，距某縣政府500米，某縣委600米，附近還有某教育局、林業(yè)局等政府機(jī)關(guān)，有助于提高星城國(guó)際大酒店的知名度、入住率和酒店房間價(jià)格。④ 具有部分穩(wěn)定的客源根據(jù)公司與某縣政府達(dá)成的協(xié)議，星城國(guó)際大酒店仍然將按照《接待標(biāo)準(zhǔn)協(xié)議書(shū)》的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)接待安排某縣外來(lái)工作人員的住宿，并承擔(dān)某縣政府的宴請(qǐng)接待任務(wù)。在酒店新樓建成前，某縣政府承擔(dān)的內(nèi)部接待已經(jīng)達(dá)到每年500多萬(wàn)元，隨著軟硬件的提升，環(huán)境優(yōu)越的星城國(guó)際大酒店的開(kāi)業(yè)，相信穩(wěn)定的內(nèi)部接待金額將會(huì)有大幅度的增長(zhǎng)，同時(shí)，也能夠有效帶動(dòng)某縣外來(lái)的商務(wù)客人的住宿、餐飲消費(fèi)。在多年的酒店管理經(jīng)營(yíng)中，