【正文】 10275㎡15景觀等其他設(shè)施16排水去向連接周邊道路排水管“XX南北寬約174公里，土地總面積18669 平方公里,地形由北向南,由西向東傾斜。㈡、氣候條件：宜春市的氣候具有亞熱帶濕潤季風氣候特點?！妫暝缕骄鶜鉁刈畹蜑?月,平均氣溫為5℃，月平均氣溫最高為7月，℃。素有“山明水秀，土沃泉甘，其氣如春，四時咸宜”之稱。全市有54處名山名勝、4個國家級森林公園、3個省級森林公園、2個省級自然保護區(qū)和2個省級風景名勝區(qū)。尤其是2004年成功舉辦了令人矚目的第五屆全國農(nóng)運會，對宜春城市品位的提高、經(jīng)濟和社會發(fā)展都起到極大的推動作用。%。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化，三次產(chǎn)業(yè)增加值在生產(chǎn)總值中的構(gòu)成，：：：：。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7132元，農(nóng)村居民人均純收入3164元。%，%。第四章　市場分析營銷策略一、宜春市中心城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況近年來，宜春市城市建設(shè)實現(xiàn)驚人一頁，城市面貌煥然一新，房地產(chǎn)開發(fā)拉開了新的序幕，自2003年市政府采取了一系列激活房地產(chǎn)業(yè)的舉措，中心城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)持續(xù)協(xié)調(diào)發(fā)展的局面，2005年度宜春城區(qū)房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持平穩(wěn)運行，呈現(xiàn)如下特點：㈠從房地產(chǎn)開發(fā)投資看，同比增長9%。㈡從房地產(chǎn)開工面積來看，%，占總開發(fā)量的89%，同比增長48%。㈣從房地產(chǎn)銷售面積看，（，），（，），%，%，%。㈥從商品房的空置率來看，%。房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)已成為市級財政政增收主要增長點。房地產(chǎn)開發(fā)內(nèi)容及內(nèi)涵發(fā)生了深刻變化，不僅是量的增多，更主要的是品質(zhì)全面提高。通過我市中心城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀分析，商品住宅房地產(chǎn)過熱的現(xiàn)象在宜春中心城區(qū)尚不存在，判斷一個地區(qū)房地產(chǎn)是否過熱，空置率這一指標非常重要，空置率的高低是“判斷房地產(chǎn)市場是否總體健康”的關(guān)鍵，%，遠遠低于國際上通行的10%的警戒線。 二、市場預(yù)測㈠、從購房能力看 伴隨著經(jīng)濟增長，城鎮(zhèn)居民可支配收入逐年增多，%，增長1098元。 ㈡、從投資角度看 由于股市長期低迷，銀行利率多次下調(diào)（近期略有上調(diào)），而房地產(chǎn)業(yè)保值、增值功能顯著，使得房地產(chǎn)市場成為投資的重要領(lǐng)域。㈢、從消費結(jié)構(gòu)看 隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，居民住房消費觀念發(fā)生了明顯的變化。住房消費正從“無”到“有”、“有”到“優(yōu)”、 “優(yōu)”到“又”轉(zhuǎn)變，二次置業(yè)、三次置業(yè)的消費群體逐步擴大。到2010年，城區(qū)建成面積達到44平方公里，常住人口40萬人。在不考慮有效購買力的情況下，單從住房需求分析，宜春市每年人口增長拉動的住房需求，加之城市外來人口的購買需求和城市拆遷需要，將為房地產(chǎn)業(yè)提供廣闊的發(fā)展空間。XX濱江”定位中高端產(chǎn)品。我們必須抓住有利商機，及時推出升級換代的產(chǎn)品以滿足市民對居住消費不斷發(fā)展的需求。XX濱江”項目以住宅為主，僅規(guī)劃部分商業(yè)以滿足小區(qū)業(yè)主生活配套，屬住宅項目。做好住宅部分的營銷推廣，聚集人氣后，商業(yè)及其它部分僅為配套使用，不存在任何銷售壓力。XX濱江”的營銷推廣依據(jù)為項目的產(chǎn)品定位、目標客戶群及當?shù)胤康禺a(chǎn)市場動態(tài)，分別制定項目總體營銷策略和項目年度營銷策略；根據(jù)項目工程進度及黃金周時間節(jié)點制定階段性營銷策略、大型推廣活動、SP促銷活動。根據(jù)項目總體營銷策略及開發(fā)進度、分步實施，逐步執(zhí)行。銷售周期：根據(jù)宜春房地產(chǎn)銷售基本情況，銷售周期可劃分為：引導(dǎo)期、預(yù)約期、第一強銷期、持續(xù)期、第二強銷期、持續(xù)期、掃尾期。㈢產(chǎn)品價格策略：本案產(chǎn)品價格策略將以市場比較定價策略為主，采用市場比較定價策略和成本加成定價的綜合策略。多層價格每平方米計劃定在15001700元之間；小高層在16002000元；商鋪在28003200元之間，車庫在1800元左右。使之建成后成為業(yè)主居家、休閑、健身、放松心情的絕佳歸所。以人為本，創(chuàng)造舒適、方便、健康、公平、經(jīng)濟、實用的高質(zhì)量人居環(huán)境和社區(qū)文化；結(jié)合地形，突出地方特色創(chuàng)造豐富的城市景觀，建立生態(tài)式園林社區(qū)；設(shè)計具有標志性、合地域氣息、時代個性；應(yīng)用先進技術(shù)手段，建立全方位人性化管理服務(wù)系統(tǒng)；６、積極發(fā)展新技術(shù)，提高住宅科技含量，創(chuàng)造更為人性化的居住空間；㈡規(guī)劃布局小區(qū)由近60棟的多層住宅、花園洋房、小高層、及南北、東西兩條主景觀構(gòu)成，空間上采取圍合式布局，規(guī)劃4～5個組團。㈢道路交通組織根據(jù)小區(qū)地塊特征，將主入口設(shè)于靠城蘆州大道一側(cè)，另設(shè)２個處出入口，車形為環(huán)狀穿過式；盡量減少車道占地面積，留出用地作為人行和綠化面積。利用小區(qū)道路周邊空地設(shè)置臨時停車位。㈣公建設(shè)施配套小區(qū)公建采用小區(qū)、組團兩級結(jié)構(gòu)，分片集中布置，規(guī)劃加強對文化、體育、康樂、教育設(shè)施設(shè)置，提高社區(qū)生活、文化品位、公建分布結(jié)合綠化體系布置。布局合理，有良好的服務(wù)半徑和出行條件，方便大眾。污水處理：小區(qū)生活污水接入城市道路污水干管，排至污水處理廠。㈥物業(yè)管理小區(qū)內(nèi)物業(yè)管理引進沿海先進物業(yè)管理技術(shù)和理念，全封閉式管理，在小區(qū)入口設(shè)物業(yè)管理中心，并設(shè)置閱覽室、圖書管、文娛室、小賣點等，以提供業(yè)主交往活動與服務(wù)空間。四、單體設(shè)計㈠單體平面設(shè)計住宅戶型設(shè)計根據(jù)現(xiàn)代人的生活需要，并適當超前考慮人們將來的生活模式等，追求住宅設(shè)計真正意義上的“以人為本”，所有戶型均有寬敞明亮的起居室。廚房、衛(wèi)生間主臥室與書房的共存、可分、可合均是現(xiàn)代人商品生活的要求。起居區(qū)與休息區(qū)明確干濕分開，起居室下主臥室均有良好的景觀朝向。㈡單體戶型設(shè)計 　　住宅設(shè)計強調(diào)住宅的居住性、安全性、舒適性、標準化和智能化需求，普遍貫徹以下原則１、明廳、明廚、明梯、明廁，使住宅視野良好，通風順暢；２、明確公私、動靜分區(qū)；３、注重鄰里交往，重視與自然的溝通、住宅中普遍采用架空、花廊以及屋頂花園和大露臺；４、注意與四新技術(shù)的結(jié)合，考慮綜合布線，實現(xiàn)通訊自動化和家庭辦公。㈡地層、巖性經(jīng)勘察揭露出的地層有：回填土，第四系沖積、堆積、砂質(zhì)粘土、中粗砂和砂夾卵石層，第四系沖積粘土層、下伏基巖為二疊系茅口階炭質(zhì)頁巖夾灰?guī)r，現(xiàn)依序分述如下：雜填土：色雜，成份雜，主要由粘性土、雜礫和耕土等組成，濕，結(jié)構(gòu)松散，高壓縮性土層，工程性質(zhì)差，廣泛分布，厚度變化較大，為 — ，平均為 。中粗砂：黃色，濕，稍密狀態(tài)，含少量砂卵石，云母及石英片等，沖積堆積產(chǎn)物，中等壓縮性土，工程性質(zhì)一般，廣泛分布，層厚為 — ，平均為 。粘土：俗稱“白泥土”，呈淡黃、灰白、灰黑色，粘性強，多夾砂及風化碎石，土質(zhì)不均勻，手捻沾手，具滑膩感，浸水具弱膨脹性，可塑狀態(tài)，抗剪強度極低，為巖層風化殘積土成因土類型，與強風化巖呈漸變接觸。巖質(zhì)頁巖夾灰?guī)r：灰黑、黑色，泥質(zhì)膠結(jié)，據(jù)野外鉆探經(jīng)驗，頁巖屬泥巖類，強度軟，灰?guī)r多呈節(jié)理裂隙極為發(fā)育，完整性差，廣泛分布。㈢地下水勘察期間鉆孔揭露場地地下水類型主要為孔隙潛水，其上層滯水主要富集在雜填土層和砂質(zhì)粘土層，中粗砂和砂夾卵石層為含水層，水量較豐，粘土層為相對隔水層，其地下水主要由XX河河水側(cè)向補給，水量較豐富，對建筑材料無腐蝕性。二、巖、土參數(shù)的選用及地基承載力的確定雜填土：濕，結(jié)構(gòu)松散，承載力值低，高壓縮性土，不能選作基礎(chǔ)持力層。中粗砂：據(jù)原位測試重型（2）動力觸探實驗統(tǒng)計修正擊數(shù) =5 擊，得其承載力特征值為 200kpa，建議采用 200kpa。粘土：據(jù)原位測試標準貫入實驗統(tǒng)計修正擊數(shù) N=5 擊，得其承載力特征值為 145kpa，另據(jù)所取原狀土樣的室內(nèi)實驗數(shù)據(jù)，孔隙比 e= 及液性指數(shù) IL= ，按 回歸修正，得其承載力　　　　特征值為 152kpa ，建議采用 145kpa。 三、結(jié)論查《中國地震動參數(shù)區(qū)劃圖》（GB183062001）（江西部分），本區(qū)抗震設(shè)防烈度為6度以下，設(shè)計基本地震加速度