【正文】 16。216。這也將進一步刺激對高檔住宅的需求。 人民幣升值除了對國家稅收、國內企業(yè)境外投資等有積極促進作用之外，還增加了中國資產對外資的吸引力。 根據了解，由于國外資金對人民幣升值預期大大超過2％，因此許多境外資金都在中國尋求固定資產投資，其關注焦點在房地產市場。 境外資金對于中國房地產市場的關注主要集中在北京、上海兩大城市，同時其在物業(yè)的選擇上偏重于高檔寫字樓、商業(yè)以及高檔商品房。 然而，根據目前國家的金融政策推測，近期人民幣仍然不能實現自由兌換，而且短期內再次升值的可能性不大，因此此次升值不會帶來房地產市場短期內迅速升溫的現象。 總體而言，人民幣升值能夠增加外資對于北京高檔物業(yè)的關注度，同時北京的經濟正處在整體上升期，因此那些位于成熟區(qū)域的高檔物業(yè)，對于境內或境外的投資機構將產生更大的吸引力。 從05年開始到08年這個時間區(qū)間中，房地產市場的活躍主要來自于住宅市場，而住宅市場則在很大程度上受到投資性以及投機性需求的，從而影響造成的“供需兩旺”的局面。 政府頒布的一系列宏觀調控政策正是從控制土地供應以及抑制投資、投機性需求兩方面出發(fā)來規(guī)范整個市場，從短期來看，由于供需兩方面受抑制的影響，房地產市場交易量將減緩，尤其表現在高檔公寓、商業(yè)用房的交易上。 北京市由于其首都的地位，房地產市場一直發(fā)展較為平穩(wěn)，因此受到宏觀政策的影響不及國內其它發(fā)達城市以及一些二線城市。三、05年北京房地產市場運營狀況分析房地產開發(fā)投資完成情況216。其中，％。 2005年，%；其中國內貸款、企業(yè)自籌資金增長，％、39％；定金及預收款和外資下降，％、％。 2005年，全市住宅供地為880公頃，規(guī)劃建筑面積1196萬平方米。住宅施工、新開工情況216。住宅供銷情況216。其中，％；商品住宅期房預售成交2152萬平方米，％；，％、商品住宅現房供銷情況216。216。、商品住宅期房供銷情況216。216。、存量住房交易情況216。%，增幅較大；，與上年同期基本持平。216。216。、存量住房買賣價格。 2005年，全市存量住房買賣平均價格4286元/平方米，%。四、06年第一季度北京房地產市場運營狀況分析房地產開發(fā)投資完成情況216。其中，增長86％。 ，％；其中國內貸款、外資、％、％；％。 。住宅施工、新開工情況216。住宅交易情況、商品住宅現房交易情況216。216。、商品住宅預售交易情況216。％。 全市預售的商品住宅中，以成交套數統(tǒng)計，商品住宅單套建筑面積主要集中在80－140平方米，％。 全市存量住房交易9558套，比上年同期增長16％。住房價格情況、商品住宅預售交易價格216。216。、存量住房買賣價格216。其中，二手商品住宅買賣平均價格4536元/平方米，增長8%；已購公房和經濟適用住房再上市買賣平均價格4029元/平方米，增長8%。 05全年，%。216。%。房地產開發(fā)企業(yè)的施工面積和竣工面積仍保持著持續(xù)高幅增長。 為加快改善城鎮(zhèn)居民住房條件，滿足中低收入居民住房需求，我區(qū)加大了經濟適用房開發(fā)建設力度。比上年同期的116萬平方米增216。為滿足廣大居民購房需求，提供了有力保障。 ，增長45%；，%。216。216。二、豐臺區(qū)域商務、商業(yè)市場分析北京麗澤商務區(qū)重點發(fā)展現代服務業(yè)216。建設集商務、商貿、辦公、居住、公園為一體的麗澤商務區(qū)。中關村科技園區(qū)豐臺園生物醫(yī)藥、電子信息、新材料為主導產業(yè)216。入園企業(yè)1699家；現正在開發(fā)建設的第二期，其中工業(yè)、科研、公建、居住等項目建筑面積200萬平方米，以生物醫(yī)藥、電子信息、新材料為主導產業(yè)。 大紅門服裝城、京溫大廈、新世紀商城等大型服裝和面料交易中心在北京乃至華北、東北地區(qū)享有較高知名度。逐步形成面向全國，輻射周邊，以服裝、面料、鞋帽等輕工產品為主，配套設施完善的特色業(yè)街。）按照豐臺區(qū)統(tǒng)一的規(guī)劃，大紅門地區(qū)將被打造成10平方公里的服裝集散商貿區(qū)。 固的商業(yè)基礎和穩(wěn)定的供需關系網，具有相當強的服裝品牌效應；尤其在服裝產業(yè)供應鏈上，面料供應、成衣加工、國內外批發(fā)、連鎖零售各環(huán)節(jié)一應俱全，發(fā)展?jié)摿薮?。豐臺商務核心板塊分析216。在“一街三區(qū)”中有近30%左右的商圈分布在本區(qū)域內，顯示了豐北橋核心區(qū)域位置商業(yè)的強大實力。 中關村版塊：IT，電子高科技園區(qū)216。 燕莎商圈：國際化，高檔零售百貨商圈216。 方莊：純生活居住區(qū)216。豐臺區(qū)域產業(yè)結構分析216。216。重點打造五個功能區(qū)：麗澤商務區(qū)、中關村豐臺園區(qū)、南中軸路特色商業(yè)區(qū)、綠色生態(tài)居住區(qū)和特色文化旅游區(qū)。216。發(fā)揮豐臺區(qū)位置和交通優(yōu)勢，在二三四五環(huán)和京津塘、京開、京石公路及五條鐵路干線所覆蓋的周邊區(qū)域，以發(fā)展第三方物流為重點，加快發(fā)展現代物流業(yè)，構建大型現代化的物流中心。216。其中，兩個區(qū)域與住宅有關，目前，北京麗澤商務區(qū)將開發(fā)大面積的麗澤城市花園，結合危舊房改造，將以綠化隔離地區(qū)40個村的新村建設和城市居住區(qū)綠化美化為重點，建成一批風格各異、特色鮮明、不同檔次、不同規(guī)模、配套齊全、環(huán)境優(yōu)美、交通便利、價位適中的現代化住宅小區(qū)，為有戰(zhàn)略眼光的投資者、創(chuàng)業(yè)者以及廣大市民提供安居樂業(yè)的綠色生態(tài)居住休閑基地。 五個產業(yè)，加快培育和發(fā)展高新技術產業(yè)、現代服務業(yè)、物流業(yè)、房地產業(yè)、旅游業(yè)，形成適應現代化新城區(qū)特點、符合首都功能要求、體現資源優(yōu)勢、結構合理、特色鮮明的經濟發(fā)展。 作為北京重要的科研生產基地的豐臺，是北京第二大人才、技術密集區(qū)。其中，昌寧、貝爾、中牧、中鐵等一大批實力強大的企業(yè)相繼入駐，初步形成了以生物醫(yī)藥、電子信息、光機電一體化為主導的產業(yè)格局。 國內企業(yè)單位是辦公市場的主力客戶，占34%。國內行政、事業(yè)單位占12%。三、豐臺區(qū)域消費市場分析隨著本項目價格的改變，消費市場也隨之出現了一些調整，根據xx第七街區(qū)10A、10B樓從05年9月開盤至今，針對所有已成交客戶資料進行分類統(tǒng)計分析，將其一手數據用于B10樓總體營銷策略制定中，以便消費市場的定位更加精準。 以上數據我們可以看出，客戶年齡30――45歲的比例占到了80%，說明了整個區(qū)域客群隨著房價的增長，年齡逐漸進入成熟階段，步入實力群體購房的市場階段。 豐臺區(qū)消費客群統(tǒng)計數據表明：職業(yè)類別以私營業(yè)主所占份額最高（40%），豐臺區(qū)準客群中，主力購房客群為當地的私營業(yè)主，其次為國家公務員（20%）；因此對本項目而言，私營業(yè)主及國家公務員成為本項目的主力客群，更加應證了本項目的消費市場在不斷升級。 數據表明，在此區(qū)域消費準客群所需要的戶型面積85平方米的戶型銷售速度最快，其次為114平方米的戶型；因此本區(qū)域客群購房時會有總價壓力問題，主要是受區(qū)域消費能力的限制。 根據本項目已成交客群，成交均價分析，主力價格區(qū)間表現在6000－6500元之間，也反映出區(qū)域主力消費市場對價格的敏感帶，近50％的消費群體對項目價格的維持在這個區(qū)間中。 數據表明本項目消費市場主力應定位在本區(qū)域內，豐臺本地人所占比重為50％，外地人在本項目購房的趨勢，比以往有了明顯的增加，由此看出，外地人購房現象將在未來的幾年中形成一種明顯的趨勢。 項目檔次將隨著價格的增長而逐步提升216。 豐臺區(qū)域的消費群體，仍以自住、改善居住環(huán)境為主，投資型客戶只占極少部分，因此本項目在營銷過程中，仍要以自住、改善居住環(huán)境為第一訴求重點。 萬年花城 銷售率60%216。 價格走勢：2005年9月24日5724元/㎡2005年9月30日5744元/㎡2005年10月2日5546元/㎡2006年4月1 日4777元/㎡2006年4月16日6400元/㎡216。 整體均價：5429元/㎡ 216。 珠江峰景 銷售率83%216。 價格走勢：2004年8月4日6073元/㎡2004年12月21日6809元/㎡2005年2月21日6625元/㎡2005年5月21 日7253元/㎡216。 整體均價：6218元/㎡ 216。 遠洋山水 銷售率87%216。 價格走勢：2004年5月14日4693元/㎡2005年7月10日6352元/㎡2005年10月19日5678元/㎡2005年12月2 日5647元/㎡2005年12月30日6119元/㎡2006年1月11日5141元/㎡2006年1月29日6728元/㎡216。 整體均價：6560元/㎡ 216。 優(yōu)筑 銷售率54%216。 價格走勢：2005年10月19日6891元/㎡216。 珠江峰景項目名稱開發(fā)商坐落位置批準預售部位發(fā)證日期準許銷售面積(m2)批準預售套數已簽約套數達成率%已簽約面積(m2)成交均價(￥/m2)珠江峰景 (推廣名：珠江峰景)北京東方恒嘉房地產開發(fā)有限公司豐臺區(qū)盧溝橋鄉(xiāng)大井村（珠江綠苑二期A項目）珠江綠苑6200552111477%7253豐臺區(qū)盧溝橋鄉(xiāng)大井村132005221705544%6625珠江綠苑2服務配套及商業(yè)（2套）20041221128122%68091111112223住宅樓；225商業(yè)及服務配套共13棟。 怡?；▓@項目名稱開發(fā)商坐落位置批準預售部位發(fā)證日期準許銷售面積(m2)批準預售套數已簽約套數達成率%已簽約面積(m2)成交均價(￥/m2)怡?；▓@北京怡?；▓@房地產開發(fā)有限公司豐臺區(qū)花鄉(xiāng)四合莊怡?；▓@A組團六期A區(qū)A1和A2住宅樓200599506347%5815豐臺區(qū)花鄉(xiāng)四合莊怡?；▓@D組團D1D6號住宅樓等6項（不含D1103號、D2102號、D3102號、D4103號）2005521904426%6506豐臺區(qū)花鄉(xiāng)四合莊怡?；▓@B組團怡海花園六期B區(qū)B1B5號住宅樓等5項2004128711300%6334216。 優(yōu)筑（精裝修項目）項目名稱開發(fā)商坐落位置批準預售部位發(fā)證日期準許銷售面積(m2)批準預售套數已簽約套數達成率%已簽約面積(m2)成交均價(￥/m2)豐管家園 (推廣名：南北棟)北京恒聯房地產開發(fā)有限公司豐臺區(qū)管頭小區(qū)79＃80＃81＃82＃住宅樓豐管家園79－80，81－82號樓20051230153147%6560優(yōu)筑名苑 (推廣名：優(yōu)筑)北京金蘭甫房地產開發(fā)有限公司豐臺區(qū)葛家村西里１號金蘭家苑住宅區(qū)金蘭家苑１＃樓、２＃樓、５＃樓(除地下一層01D101號外)、６＃樓(除一層10104號外)20051019771336%6891216。 地區(qū)的成熟性和發(fā)展方向的明確，市場需求還會進一步增長，遠未達到市場飽和狀態(tài)。根據周邊項目個案分析，小戶型普遍稀缺，經濟戶型（80120㎡）旺銷。 從珠江峰景、萬年花城、遠洋山水等項目的價格走勢不難看出，后期樓案的銷售價格提高已是必然。216。充分挖掘項目的產品優(yōu)勢，并通過直接、高效的營銷手段，力爭在最短的時間里，以最合理的營銷費用投入，創(chuàng)造出更高的銷售業(yè)績。 豐臺區(qū)是北京房地產投資熱點區(qū)域之一。xx商住樓所處的豐北橋地區(qū)已被豐臺區(qū)政府規(guī)劃設定為“區(qū)域核心地區(qū)”，周邊區(qū)域的規(guī)劃及物業(yè)管理在將來勢必會形成規(guī)模效應，現有的空間格局在有限的時間內將會得到有力的提升與改觀，而已有的物流領域集散地的品牌意識，將在投資者的消費意識理念中繼續(xù)延伸、壯大。 2006年7月1日北京市政府出臺新規(guī)定，所有住宅立項的社區(qū)內，不可以用于公司注冊辦公之用，因此很多以前利用住宅項目注冊的中小規(guī)模公司相繼搬出原有住宅社區(qū)，產生大量的市場需求量，北京寫字樓市場與商住樓市場重新回暖。為本項目的開發(fā)提供了非常利好的優(yōu)勢條件。 xx商住樓個體單間70—120平米的建筑面積，使其購房總價較低，容易吸引中、小型公司的進駐，而該地塊現有的服務、科技版塊的經營模式，在本案的招商過程中，作為主訴求，加以有效利用。 作為附屬群體，審視本地域經營大環(huán)境氛圍，配合地緣上的被海淀、房山、大興、西城合圍，外地各廠礦駐京的辦事處、科技含量高的企業(yè)的分支機構、也是一個側重點。 發(fā)展商：北京xx房地產開發(fā)有限責任公司216。 建筑類型：商住樓216。 總建筑面積：19998平方米216。 理解產品：市場稀缺，SOHO概念商住空間，使用靈活度高。 地下1層與地上2層為商業(yè)部分樓層主要設施9商務中心，會