【正文】 ，僅有的步行道蜿蜒于別墅區(qū)內(nèi)，營造出曲徑通幽的世外桃園感覺；別墅區(qū)內(nèi)完全園林化設(shè)計，送700—1000平米的風(fēng)格各異的、熱帶雨林風(fēng)格的私家園林；大型沙灘露天游泳池位于濃郁、高大的棕櫚樹的林蔭下，陽光斜下、吊床小寢，嫻靜而舒適；人工營造的假山滿目綠色，極富空間感，將建筑作為空間的藝術(shù)發(fā)揮的淋漓盡致；區(qū)內(nèi)水流孱孱，不時有魚兒映入眼簾，使人恍若置身仙境；室內(nèi)裝修極盡豪華，每套別墅均配有古玩、瓷器、山水畫等，文化氛圍極濃；別墅區(qū)的家政服務(wù)人員均經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)，嚴(yán)格選拔，每套別墅配有專門異域小女為業(yè)主提供周到而專業(yè)的服務(wù)；還贈送每棟別墅業(yè)主價值5萬美元的亞龍灣高爾夫球場會員卡一張。商業(yè)街定位為規(guī)模化、高格調(diào)、多樣化經(jīng)營的特色商業(yè)一條街，設(shè)有國內(nèi)外知名酒吧間、咖啡屋、藝術(shù)坊、夜總會、百老匯劇院、民俗飾物店、各式小吃店、中醫(yī)療養(yǎng)院、美容美發(fā)室、美體健身房、特色餐飲、海鮮城等。酒店大堂高大、氣派，設(shè)有中央共享空間、大型景觀屏、服務(wù)接待總臺、散座茶座、酒店管理辦公室等。技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)根據(jù)項目的發(fā)展目標(biāo)及規(guī)劃設(shè)想，項目的規(guī)劃技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)初步設(shè)定見附表一“規(guī)劃技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)匯總表”。序號關(guān)鍵控制工序開始如期結(jié)束日期備注1土地轉(zhuǎn)讓合同及預(yù)付款2項目規(guī)劃方案確定地基詳勘受該工序約束3規(guī)劃報建手續(xù)4地基詳勘基礎(chǔ)處理及基礎(chǔ)施工圖受該工序約束5基礎(chǔ)及地下室施工6結(jié)構(gòu)封頂，圍護結(jié)構(gòu)施工7室內(nèi)裝修8室外景觀工程9園林工程10工程竣工項目總體進度計劃見附表二“鸚鵡螺皇家園林度假酒店項目工程進度計劃”六、 項目投資估算 投資估算的依據(jù) 本報告的投資估算依據(jù)為： 三亞市城市總體規(guī)劃確定的區(qū)域市政設(shè)施規(guī)劃； 項目規(guī)劃設(shè)想確定的技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)；三亞市同類建設(shè)項目的投資估算指標(biāo)；項目公司與地方政府洽商的土地出讓價格意見；國家及三亞市政府有關(guān)基建、房地產(chǎn)項目的各類收費文件；一些具體費用的計算說明（1）土地費用 按38萬元/畝的價格計算。（4）項目管理費 項目管理費為項目公司為開發(fā)本項目而花費的日常運作費用，按房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)驗為建安工程費的3%計。（7）不可預(yù)見費不可預(yù)見費按項目總投資(含土地、建安工程、各類費用)的10%計。項目投資測算結(jié)果 根據(jù)初步測算，本項目總投資額約為44161萬元 ()。 。 七、 項目營銷 項目銷售策劃（1） 前期項目概念性宣傳：A、項目所在地：海南亞龍灣（3） 項目廣告宣傳：選擇營銷主題，有針對性宣傳。（5） 組織全國范圍內(nèi)招聘、選拔高級家政服務(wù)專業(yè)人員，制造聲勢，間接為項目銷售做宣傳。 項目銷售計劃 規(guī)劃技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)匯總表 附表一序號指標(biāo)內(nèi)容單位數(shù)值備注1總用地面積萬M2163畝2總建筑面積萬M2酒店客房建筑面積萬M2酒店主樓萬M2別墅萬M2會議中心萬M21商業(yè)一條街萬M2含地下1萬平米酒店大堂M22000含地下1000平米車庫M25000地下3平均容積率4綠化率%805建筑密度%6建筑高度米15 項 目 投 資 成 本 估 算 表 附表三 單位:萬元序 號費 用 名 稱金 額備 注1土地費用6383地價款619738萬/畝=6197萬元土地契稅186土地價款3%2前期工程費1622編制項目可研15圖設(shè)計費1500地上200元/M2，地下100元/M2，含景觀施工圖審查費15‰規(guī)劃管理費2元/M2人防工程統(tǒng)建費22臨時用電增容費16臨時用電設(shè)施費10用水設(shè)施費2甲方臨建工程15臨時圍墻183建造費18387土建工程6256800元/M2安裝工程3128400元/M2裝修工程7353公建1500元/M2,商場600元/M2,其它1100元/M2室外工程1650按150元/M2,計11萬M24其它稅費390質(zhì)監(jiān)費83‰監(jiān)理費147按建造費的8‰營業(yè)供電貼費160序 號費 用 名 稱金 額備 注5管理費552按建造費的3%6家具購置費3856800元/M2(只算大堂、別墅及公寓)7工藝品等購置費300按每棟別墅6萬元，共50棟別墅8會員證費2100每棟別墅1個會員證，5萬美金，合人民幣42萬元，共50棟別墅9開辦費20010不可預(yù)見費1839按建安造價的10%11財務(wù)費用2316（110）項之和取一年利息（%）12銷售費用6216按銷售收入的8%計13投資總額4416114市場單價5647元每平方米可銷售部分物業(yè)銷售測算1別墅按均價25000元/M2計，2公寓按均價10000元/M2計，3合計 項目可銷售部分價格敏感性分析 附表四項 目價 格 變 動備注主樓價格5000600070008000900010000單位:元/平米收入單位:億元別墅價格80001200016000200002400028000單位:元/平米收入單位:億元合計單位:億元銷售稅金(%)單位:億元投資成本單位:億元稅前利潤單位:億元投資利潤率(%)全部投資（含會議中心、商業(yè)街）凈投資利潤率(%)附：背景資料一、項目提出海南省近年經(jīng)濟發(fā)展穩(wěn)健，投資條件成熟① 總體經(jīng)濟增長幅度高于全國平均水平全省經(jīng)濟增長加快、綜合經(jīng)濟實力進一步加強。其中：，%，%；，%，%；，%，%。其中：，%；，%。l 固定資產(chǎn)投資保持穩(wěn)定增長全年全社會完成固定資產(chǎn)投資206億元，%。表三：全社會固定資產(chǎn)投資總額（單位：億元）三亞市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整成績顯著，投資環(huán)境大為改變② 全市經(jīng)濟發(fā)展連續(xù)保持強勁增長態(tài)勢 2001年三亞市以調(diào)整經(jīng)濟、擴大投資、刺激消費和提高效益為重點，著力解決經(jīng)濟發(fā)展深層次的矛盾和問題，全市經(jīng)濟在新世紀(jì)呈現(xiàn)出新氣象，各項主要經(jīng)濟指標(biāo)保持快速增長勢頭。其中：，增長10%；%；，增長12%；%；，%；%。其中：，%；，%；，增長29%。%，收回和盤活閑置用地13000多畝，占可處置量89%。② 旅游業(yè)發(fā)展勢頭迅猛，旅游接待水平進一步提高2001年三亞市通過規(guī)范和整頓旅游市場，加大宣傳促銷力度，擴展客源市場，大大增強了三亞的知名度，成功的舉辦了“全球化論壇”等大型國際會議和旅游活動不斷完善景區(qū)景點建設(shè)，狠抓“假日旅游”旅游服務(wù)質(zhì)量和形象空前良好，有力地促進了旅游業(yè)的發(fā)展。B、下大決心改變?nèi)齺喪姓w形象。C、有計劃的進行市政配套建設(shè)。D、水、電、通訊方面建設(shè)變化巨大。E、投巨資改造三亞市容環(huán)境。 海南旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀① 國際、國內(nèi)旅游業(yè)現(xiàn)狀國際旅游業(yè)在20世紀(jì)開始蓬勃發(fā)展。預(yù)測分析，到2020年，全球接待跨國旅游者將達(dá)到16億人次，國際旅游消費將達(dá)2萬億美元。這些數(shù)據(jù)顯示出了旅游業(yè)在全球和各國經(jīng)濟發(fā)展中的潛力。%，旅游收入達(dá)3175億元人民幣（約合380億美元）%，為世界第五旅游大國。我國已把旅游列為第三產(chǎn)業(yè)中新興產(chǎn)業(yè)的首位。② 海南旅游市場發(fā)展現(xiàn)狀海南島作為旅游勝地在國內(nèi)享有極高知名度，發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)潛力很大。其自然環(huán)境和熱帶氣候，為相對寒冷的華中、華北、東北、西北等地區(qū)游客提供避寒休閑好去處，2001年來海南旅游人數(shù)已達(dá)1124萬人次。在國際市場上，海南在亞洲范圍內(nèi)享有一定的知名度，尤其是日本、韓國及馬來西亞的“利基”市場（指面對少數(shù)人的專門市場），不過來訪人次仍然很少。但海南與有著相似旅游資源并已得到成功開發(fā)的旅游目的地來比較，如美國的佛羅里達(dá)、歐洲的地中海地區(qū)、夏威夷等地。海南旅游資源的利用與旅游產(chǎn)品的開發(fā)從質(zhì)量來講喜憂參半。同時海南也有質(zhì)量低下的旅游產(chǎn)品，主要集中在旅游路線周邊地區(qū)（即東部走廊），許多景區(qū)每況愈下，因年久失修而顯現(xiàn)出破敗的景象，這些酒店等住宿設(shè)施原本就是頭腦發(fā)熱開發(fā)商手下敗筆，加上設(shè)計不新穎，保養(yǎng)不到位，故難以維系運作，徒留些刺眼建筑。更重要的是，海南未受到現(xiàn)今盛行的城市盲目擴展（在較為發(fā)達(dá)的內(nèi)陸地區(qū)相當(dāng)普遍）的負(fù)面影響沖擊，除?？谑型?，其它城鎮(zhèn)，特別是三亞在很大程序上保留了一種內(nèi)縮型的城市結(jié)構(gòu)，仍保存有廣大的未開發(fā)的后備區(qū)域（山丘或開闊的鄉(xiāng)野），而給游客提供了賞心悅目的田園風(fēng)光和熱帶景觀，使游客有一種屬地感和親切感。島礁及其海域